某乡特定资产收益权专项资产管理计划尽职调查报告

某乡特定资产收益权专项资产管理计划尽职调查
报告
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第一部分业务差不多情形 (3)
一、业务背景介绍..................................... 错误!未定义书签。

二、业务方案简介 (2)
三、业务制作流程..................................... 错误!未定义书签。

1、尽职调查简述 (5)
2、要紧操作流程简述 (6)
第二部分交易对手分析 (6)
一、借款人分析 (6)
1、差不多信息 (6)
2、公司股权结构 (8)
3、财务状况分析 (8)
二、担保人分析 (7)
1、公司差不多信息................................. 错误!未定义书签。

2、担保人股权结构关系图........................... 错误!未定义书签。

3、公司组织结构与部门设置......................... 错误!未定义书签。

4、公司进展与业务模式............................. 错误!未定义书签。

5、财务状况分析................................... 错误!未定义书签。

第三部分罗马都市项目分析 (23)
一、桐乡及周边房地产市场进展概况..................... 错误!未定义书签。

〔一〕地理位置..................................... 错误!未定义书签。

〔二〕经济进展情形................................. 错误!未定义书签。

〔三〕房地产进展状况............................... 错误!未定义书签。

〔四〕区域房地产近几年进展总体概况................. 错误!未定义书签。

二、当地房地产相关政策概况........................... 错误!未定义书签。

三、项目地理位置分析................................. 错误!未定义书签。

〔一〕项目四至..................................... 错误!未定义书签。

〔二〕周边环境..................................... 错误!未定义书签。

〔三〕配套设施..................................... 错误!未定义书签。

四、地块建筑指标..................................... 错误!未定义书签。

五、项目规划设计..................................... 错误!未定义书签。

〔一〕规划设计 (27)
〔二〕市场分析 (30)
〔三〕客群定位..................................... 错误!未定义书签。

〔四〕销售策略..................................... 错误!未定义书签。

〔五〕周边楼盘比较................................. 错误!未定义书签。

六、项目证照情形 (31)
1、建设用地规划许可证 (33)
2、土地使用权证 (33)
3、建设工程规划许可证 (33)
4、建筑工程施工许可证 (33)
七、项目投资分析..................................... 错误!未定义书签。

〔一〕项目工程成本概算 (34)
(二)资金拼盘 (37)
〔三〕工程进度 (37)
八、去化进度分析 (39)
九、现金流推测 (40)
十、项目销售保本点测算 (42)
十一、压力测试 (42)
第四部分资管融资方案 (43)
一、资管融资方案概述 (43)
二、资管要素 (45)
三、交易流程 (48)
四、信托保证措施 (49)
〔一〕项目土地及在建工程抵押 (49)
〔二〕控股股东提供担保 (49)
〔三〕保证金制度 (49)
〔四〕资金监管 (49)
〔五〕其他主动治理 (49)
五、资管打算退出 (50)
六、业务收入分析 (50)
〔一〕资管预期收益率和治理费 (50)
〔二〕相关费用安排 (51)
第五部分风险与防范 (51)
一、信用风险 (51)
二、流淌性风险 (52)
三、市场风险与政策风险 (52)
第六部分结论 (53)
附件一：风险处置预案 (43)
〔一〕信用风险处置预案................................... 错误!未定义书签。

〔二〕欺诈风险处置预案................................... 错误!未定义书签。

附件二：资管业务尽职调查材料收集清单......................... 错误!未定义书签。

第一部分业务差不多情形
一、业务背景介绍
2020年3月，桐乡市巨匠房地产开发和桐乡市光明置业经公布拍卖受让桐土储〔2020〕57号地块，出让宗地面积为200,841.99平方米，总地价87,200.00万元，契税金额2,616.00万元〔土地款已全部支付完毕〕，取得开发地块后，组建了巨能置业，并将开发项目定名为〝罗马都市〞。

〝罗马都市〞项目分为四区块开发，分别为一期、二期、三期。

本次向我司申请贷款的区块为〝罗马都市〞三期〔以下简称〝本项目〞〕，规划净用地面积：120000㎡，规划地上总建筑面积317880.28㎡，地下建筑面积40000㎡，总计357880.28㎡。

绿地率40%，容积率3.2，建筑密度25%。

桐乡罗马都市项目为佳源集团控股项目，在此项目位于桐乡市中心，是桐乡政治、经济、文化进展的中心，绝版黄金地段，地理位置优越。

该项目为都市的标杆项目，区域购房者认可度极高，且项目差不多为最后一期，前期拿地价格低，市场风险相对较小。

目前该项目四证齐全，自有资金投入超过30%，项目控股公司——佳源集团具备一级开发资质。

此次拟融资3.4亿元，资金用于后续工程建设。

我司拟发行华宸以后-桐乡佳源特定资产收益权〔债权〕专项资产治理打算，为该项目主体提供3.4亿元贷款，期限1.5年。

二、业务方案简介
三、业务制作流程
1、尽职调查简述
2、要紧操作流程简述
〔1〕尽职调查，制作评审报告，报送公司评审；
〔2〕公司评审通过，制作相关资管文件，进入发行前预备时期；
〔3〕签订«贷款合同»、«抵押合同»、«保证合同»、«保管协议»等相关文件；
〔4〕办理在建手续；
〔5〕办理股权质押及股权受让手续；
〔6〕发行资管打算；
〔7〕资管资金到位，发放贷款；
〔8〕资管资金使用的监控及资管项目治理；
〔9〕项目商品房销售收入或其他收入偿还资管贷款。

第二部分交易对手分析
一、借款人分析
桐乡市巨能置业成立于2020年3月，注册资金5亿元，由浙江佳源房地产集团出资31000万元，桐乡市巨匠房地产开发出资19000万元。

要紧从事房地产开发，公司法定代表人吕耀能。

公司现设有董事会，成员5人，由股东会选举产生。

董事会设董事长1人，由董事会选举产生。

公司设有经理1名，由董事会决定聘任或者解聘。

经理对董事会负责。

公司下设营销策划部、工程部、财务部、办公室。

公司现有职员27人，有专业技术人员22人，其中中级职称以上专业人员12人，初级专业人员10人。

公司秉承〝以人为本，建品质楼盘，创特色产品〞的经营理念，以高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准治理为目标。

公司目前开发的〝佳源•罗马都市〞力在推进桐乡市中心的繁华，加快人口集聚，提升都市品位。

佳源•罗马都市位于复兴路与县前街交叉口，总占地约301亩，属桐乡市市中心板块，东临复兴路康泾塘运河，南倚清河桥港，北接县前街。

与康泾塘文化艺术主题公园共处都市CBD核心地段，至周边复兴文化广场、CBD 核心商圈、幼儿早教到高中时期校区均5分钟车程、金融、星级酒店、大型购物广场近在咫尺；是桐乡政治、经济、文化进展的中心，绝版黄金地段，总建筑面积约50万平方米，容积率2.5，绿化率35.8%，总户数为3000多户，是一个集排屋、多层、小高层、高层、商业于一体的综合性住宅小区，实现了生活、学习、休闲、娱乐和办公于一体的，最适合人居的欧式建筑群落。

2、公司出资人
3、融资人财务状况及分析
依照巨能集团2020年、2020、2021年审计报告及2021年4月公司财务分析情形如下：
〔一〕报表数据
单位〔元〕
截止到2021年12月31号，巨能集团资产总额193485.02万元，净资产93119.83万元，负债总额100365.19万元，资产负债率51.87%。

1、资产情形：总资产中，流淌资产193464.63万元，占总资产99.99%。

其中：货币资金2807.62万元,占流淌资产的1.45%;存货资产187740.97万元，占流淌资产的97.04%。

2、负债情形:截止到2021年12月31号，巨能负债合计100365.19万元，流淌负债为85365.19万元，占总负债的85.05%，其中预收账款55099.61万元，占流淌负债的64.55%,一年内到期的其他负债30000万元，占流淌负债的35.14%。

〔二〕要紧财务指标分析
1、偿债能力：依照巨能公司2020、2020及2021年的资产负债表，因项目尚未竣工、销售，存货自2020年起急剧增加，导致资产负债率从2020年的1.51%上至2020年的48.21%，长期负债能力明显下降。

就短期偿债能力而言，由于存货的大量增加，导致流淌比率从2020的66.01突然下降至2020年的3.83，短期负债能力也受大幅阻碍。

2、盈利能力及营运能力：因地产项目的主营业务收入及主营业务成本要在竣工交付后才能结转，因此2020-2021年的收入和成本在利润表中的显示均为0，要待地产交付后，才能评估其盈利及营运能力。

〔三〕融资人对外抵押担保情形
注：4月份报表中包含的中诚信贷款1.5亿元5月份已到期，未在本表反映。

二、担保人分析
1、公司差不多信息
浙江佳源房地产集团是由九十年代初成立的嘉兴足佳房地产开发逐步进展而来，拥有国家开发一级资质。

浙江佳源以房地产开发为核心，开发产品涵盖住宅、商业、酒店等各类物业，累计开发面积超一千万平方米。

2021年3月，由国务院进展研究中心、中国房地产业协会、清华大学房地产研究所和中国指数研究院等四家权威机构联合公布的〝中国房地产百强企业研究成果〞中，佳源集团凭借自身在区域布局、对外合作、产品创新等方面的突出表现，由2020年度百强第71位，2020年度百强第59位逐步升至2021年度百强第48位。

目前，佳源集团开发区域覆盖浙江、江苏、上海、安徽、四川、湖南、广东、广西、云南等省、自治区、直辖市的二十余个都市，开发产品涵盖住宅、商业、酒店等各类物业，累计开发面积超一千万平方米。

〔一〕差不多信息表：
2、浙江佳源房地产集团及其下属公司股权结构：
3、公司组织架构
4、公司进展与业务模式
浙江佳源房地产集团九十年代初成立的嘉兴足佳房地产开发逐步进展而来，法人沈玉兴为集团实际控股人，拥有国家开发一级资质，下辖成员单位三十余家，在岗职员达2000余人。

从1996年开发建设第一个上规模的住宅小区，到2020年第一次成为中国房地产百强企业，佳源集团凭借对〝做大做强〞的渴求，始终与时俱进，不断提升产品打造能力和开发治理水平，实现了跨过式进展，并培养了准确的产品定位能力、成熟的多项目治理能力、快速复制的标准化流程和完善的售后服务体系，形成了自身专门的核心竞争力。

以成熟的产品体系、标准的运作流程和合理的区域布局，佳源集团保持了每年的快速增长。

佳源集团的进展历程，能够用三个五年、三个时期来概括。

第一个五年，佳源集团立足嘉兴，探究产品的打造，积存了在房地产行业的体会；第二个五年，佳源集团开始了全国布局，成功开拓了安徽、江苏、广西等市场，并实现了产品的升级换代；第三个五年，佳源集团进一步开拓了全国市场，新开发了第三代产品，通过在超前规划、人车分流、园林景观、社区配套、新科技、新材料等方面的品质提升，使人居的舒服性达到一个前所未有的新高度。

2020年，佳源集团制定了2020年—2021年第四个五年规划，确立了成为行业领先者的进展目标。

适应新形势，瞄准新目标，增创新优势，佳源集团在新的起点上，正在迈向更加辉煌的新一个五年。

演绎品质生活，缔造都市光荣。

佳源集团借助大盘开发、复合地产的理念，由开发社区到参与都市运营，从提供居住空间的房产开发商升级到运营都市空间的都市开发商。

依照都市进展的布局，佳源集团对楼盘所在区域进行统一规划，配置各种功能区域，用全新的开发模式去打造一个全新的都市区域，实现经济效益、社会效益、生态效益的和谐统一。

十六年来，佳源集团共进入了全国二十八个都市，通过楼盘的开发建设，为都市增加了一道道风景线。

佳源集团始终坚持以〝品质是硬道理〞为核心价值观，通过十多年的厚积薄发，逐步培养起了独具特色的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目治理能力、快速复制的标准化流程和完善的售后服务体系。

集团以〝演绎品质生活，缔造都市光荣〞为己任，取得了令人瞩目的跨过式进展。

佳源集团在自身进展的同时，还屡开风气之先，开发建筑了嘉兴首个纯单体都市别墅丁香花园、首个欧陆风情的超级大盘巴黎都市、首个公园地产罗马都市，杭州首个纯中式排屋九龙一号，扬州首个生态别墅大盘世纪豪园，推动了当地房地产市场的进展。

5、担保人财务状况及分析
依照浙江佳源2020年、2020年审计报告及截止到2021年12月的财务报表,公司财务分析情形如下：
〔一〕财务报表数据
〔单位:万元〕
截止到2021年12月31号，浙江佳源资产总额2044177万元，净资产811568万元，负债总额1198345万元，资产负债率58.62%。

资产情形：总资产中，流淌资产2028332.89万元，占总资产99.22%。

其中：货币资金165361.18万元,占流淌资产的8.15%;存货资产1357570.59万元，占流淌资产的66.93%。

固定资产方面，由于2020年佳源集团在全国的布局差不多完成，导致2021年佳源集团新增项目公司较少，因此其长期股权投资减少较多。

负债情形:截止到2021年12月31号，浙江佳源负债合计1198345.98万元，流淌负债为811568.64万元，占总负债的67.72%，其中应对票据9900万元，占流淌负债的 1.22%，应对账款18441.7万元，占流淌负债的 2.27%，预收账款
703226.6万元，占流淌负债的86.6%。

其中预收账款所占比例较大，要紧是佳源集团12年房地产销售情形较好，但有许多项目未结转造成的。

所有者权益情形：2021年佳源集团负债及股东权益合计增加了20.25%，要紧是2021年佳源集团未分配利润，导致其未分配利润增加了21.17%。

盈利情形：佳源集团2021年主营业务收入达75亿元较2020年73亿增长2.56%，实际集团销售额为135亿元，由于较多项目未在2021年内结转，因此未在利润表中表达。

销售毛利率33.91%略低于万科地产(00002)36.55%。

〔二〕佳源集团2021年和2021年现金流预算
依照流金流推测佳源集团以后2年现金充裕，完全可覆盖我司资管打算本息。

第三部分罗马都市项目分析
一、桐乡及周边房地产市场进展概况
1、地理位置
项目所在地桐乡市梧桐镇位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地，沪、杭、苏〝长江金三角〞的中心，具有得天独厚的区域优势。

境内地势平坦、气候分明，自然环境优美，素有〝鱼米之乡、丝绸之府、百花地面、文化之邦〞美称。

沪杭高速公路、320国道、申湖高速公路、苏杭高速公路、京杭大运河等水陆交通主干道横贯全境。

镇区距东方大港乍浦港45公里，距上海港135公里，距宁波港240公里，〝黄金水道〞京杭大运河横贯穿该镇；至铁路杭州站 60公里，至铁路上海站 135 公里，至杭州萧山国际机场55公里，至上海虹桥国际机场 115 公里，至上海浦东国际机场 130 公里。

图三：桐乡市区位图
2、桐乡市经济进展情形
桐乡市作为中国县域经济综合竞争力百强市、浙江省首批小康县市、浙江十强县市之一，经济进展状况较好。

全市总面积727平方公里，2020年全市户籍人口67.4万。

2020年桐乡市国民经济保持了连续、和谐的进展态势，全年实现生产总值(GDP)409.09亿元，按可比价格运算，比上年增长14.3%；全年完成财政总收入53.0亿元，比上年增长19.2%，其中地点财政收入28.3亿元，比上年增长
25.4%。

2020年桐乡市全年城镇居民人均可支配收入28,397.00元，比上年增长12.6%，良好的经济环境为桐乡市房地产的快速进展提供了基础。

3、桐乡市房地产的进展状况
2004年以来，桐乡市房地产业的税收已占到全市的1/4，成为都市经济新的增长点。

随着桐乡经济的连续快速进展，桐乡市已形成了一个中心都市、五个中心城镇和七个小城镇的进展格局。

随着桐乡市GDP的迅速提高和人均可支配收入的增长，住房需求开始从生存型向舒服型转变。

据统计，2020年全年商品房销售面积86.9万平方米，比上年增长20.3%，商品房销售额49.62亿元，比上年增长55.0%，每平方米销售价格为5710元，比上年增长29.0%。

2020年春节过后桐乡市房地产市场快速回暖，摆脱了2020年下半年的观望气氛，商品销售量连续保持上升势头，专门是5月份以后，商品房销量大幅度攀升，月销量连创历史新高。

尽管在2020年5月以来国家对房地产市场实施了宏观调控，受此阻碍，桐乡市房地产开发投资增速有所回落，房地产市场成交量也有所下降，消费者显现了短暂的观望形势，但桐乡市房地产价格水平在周边地区相对依旧偏低，房地产泡沫少，售价属于合理的利润范畴，说明桐乡市房地产市场投机成分不高，差不多反应了市场的真实需求，消费者购买欲望比较强烈，在市场需求的拉动下，房地产开发仍保持了稳固增长，商品房价格增辐趋缓。

市场已由快速成长期逐步进入成熟期，桐乡市房地产市场已进一步走向理性进展。

依照桐乡市较好的经济基础，城乡居民较强的购买能力，从长远看桐乡市房地产市场仍将得到健康进展。

4、当地房地产相关政策概况
一、桐乡市土地治理情形
桐乡市国土资源治理局负责办理国有土地使用权的登记和抵押、解押手续；
桐乡市规划建设局房地产治理处负责办理在建工程的抵押、解押和房屋预售、销售治理。

桐乡市规划建设局负责办理«建设用地规划许可证»、«建设工程规划许可证»和«建筑工程施工许可证»。

即，房地产项目在具备〝五证〞〔含〝五证〞〕且土地抵押在金融机构、未真实销售时，房地产项目在具备〝五证〞〔含〝五证〞〕且开始真实销售时，均归桐乡市规划建设局治理。

差不多抵押的土地在具备〝五证〞且开始真实销售前，抵押权人无须配合抵押人将土地抵押解除，只需向桐乡市规划建设局出具银行同意项目预售证明，无
须办理抵押撤销。

二、在桐乡市房屋产权治理局办理销售许可证相关情形
桐乡市房地产项目取得销售许可证条件是，四证齐全，且房地产项目工程形象符合要求。

依照«中华人民共和国房地产治理法»第四十五条；«都市房地产开发经营治理条例»第二十三条；«浙江省房地产开发治理条例»第二十五条；«商品房销售治理方法»第六条；«都市商品房预售治理方法»第六条等相关法律规定，取得«商品房预售许可证»应当符合以下条件：〔一〕、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；〔二〕、持有建设工程规划许可证和施工许可证；〔三〕、房地产开发项目的工程形象进度应当符合以下条件：工程基础达到地平线±0.00。

依照«浙江省商品房预售资金监管暂行方法»第7条规定，房地产开发企业申请办理«商品房预售许可证»时，按照法律、法规规定，在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容:〔一〕商品房预售资金监管协议书；〔二〕监管银行预发放的资金账户账号；〔三〕监管项目的工程形象进度表;〔四〕监管项目各时期的资金使用打算。

未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放«商品房预售许可证»。

三、桐乡市商品房预售资金监督治理方法
1、依照桐乡市建设局、中国人民银行桐乡市支行和中国银行监督治理委员会嘉兴监管分局桐乡办事处依照«浙江省商品房预售资金监管暂行方法»，规定批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范畴，预售资金须存入专用存款账户；未签订商品房预售资金监管协议书的项目，桐乡市建设局不得发放«商品房预售许可证»。

购房人应当按照合同约定的付款时刻，将商品房预售款直截了当存入商品房预售款专用帐户。

购房人贷款购买商品房的，其按揭款由贷款银行直截了当划入资金帐户。

2、桐乡市房地产开发商〔即预售人〕使用商品房预售款的审批流程：
1〕房地产开发企业申请使用监管预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理企业出具的监管项目分部分项目工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料。

2〕商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。

其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。

按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%能够用于监管项目相应的前期工程费、治理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

四、房地产按揭贷款政策
桐乡市的房地产按揭贷款政策内容如下：
1、贷款资格：对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；
2、首套房贷：一律要求首套贷款首付要30％及以上；
3、二套房贷：严格执行首付款比例不低于60％；
3、三套房贷：一律要求暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。

二、地块建筑指标
①规划用地面积：207468.75平方米
②规划净用地面积：202041.99平方米
③建筑占地面积：508132.02平方米
④建筑密度：25.3%
⑤容积率：2.5
⑥绿地率：≥35.8%
⑦总建筑面积：667105.00平方米
⑧地上建筑面积：502105.00平方米，其中，排屋：34398.5.00平方米，
高层：386492.70平方米，多层：22053.80平方米，商业用房：39160.00平方米，企业家俱乐部：15000.00平方米，会所及其它：5000.00平方米
⑨地下建筑面积：165000.00平方米
三、项目规划设计
1、规划设计
建桐乡顶级楼盘，创桐乡人自豪，引领桐乡房地产市场。

在嘉兴罗马都市和桐乡巴黎都市的基础上，提升产品的品质，作为作品来研究，要紧从户型布局的合理性，舒服性及大气度，外立面的打造提升，门头、门厅、地下室及景观小品和灯光，小区高低起伏几方面重点研究，欧式元素的丰富性，阳光地下室概念，地上景观延伸至地下景观并有机结合过渡，细节的研究，精耕细作，打造佳源集团在桐乡的又一力作。

罗马都市毗邻市中心，与康泾塘文化艺术主题公园共处都市CBD核心地段，周边有复兴文化广场、CBD核心商圈、幼儿早教到高中时期校区均5分钟车程、金融、星级酒店、大型购物广场近在咫尺；是桐乡政治、经济、文化进展的中心，绝版金黄地段；
开放式社区、围合式组团；完美天际线、起伏地平线；人在花中游、车在地下走，地下阳光车库等超前的规划设计，表达出规划的人性化与个性化；
教育配套：梧桐第一幼儿园、桐乡市振兴西路小学、桐乡茅盾小学、桐乡求是中学、桐乡六中、桐乡市高级中学。

医疗配套：桐乡第一人民医院、市中医院、市妇幼保健院等提供医疗服务。

商业配套：罗马都市维也那商业街、东兴购物广场〔东兴超市〕、时代购物广场、东兴商业一条街。

社区配套：罗马之心会所设置有西餐、咖啡厅、健身中心、阅览室、视线文化沙龙等，功能齐全，满足业主休闲、娱乐的需要；约22000㎡罗马商业街为生活带来便利；桐乡市第一农贸市场；
休闲配套：康泾塘主题公园共有：文化、艺术、休闲、健身、娱乐提供场所；近6600㎡圣彼得广场；罗马景观中轴线；足浴、沐浴中心；生活SPA馆等等。

2、项目实景照片
四、市场分析
综合分析：自2021年1月份以来，桐乡房地产市场成交量出现逐步上升势头，在房展会促销、市场回暖等多种利好因素的推动下，11月份住宅成交量创下年内最高水平。

2021年1月至今桐乡市住宅市场成交均价整体呈稳步上升趋势，其中4月份别墅项目集中成交，拉升均价，5月份至11月成交均价一直保持平稳态势。

桐乡住宅项目8,000元/ ㎡的项目仅有3个，分别是罗马都市、曼哈顿花园、东湖金悦。

曼哈顿花园临接东湖金悦，致使曼哈顿花园拦截东湖金悦客户。

罗马都市以其丰富的户型面积更是吸引了众多客户。

五、项目板块市场分析
注：数据截止至2021年11月，数据来源：同策咨询
六、项目证照情形
1、建设用地规划许可证
权证号总用地面积〔平方米〕用地性质发证机关
地字第3304832020SY0 207468.75 商住桐乡市规划建设
局
2、土地使用权证
权证号面积〔平方
米〕
用途终止年限
桐国〔2020〕第18544号202041.99 批发零售、城镇住
宅用地
批发零售2050年9月25日城镇住宅用地2080年9月25
日
3、建设工程规划许可证
编号颁发单位面积〔平方米〕3304832020SQ024 桐乡市规划建设局100744.83 3304832020SQ034 桐乡市规划建设局1092289.30
4、建筑工程施工许可证。