物业管理招标文件的编制范本

物业管理招标文件的编制范本
目录
一、招标文件的内容 (2)
1.投标邀请书 (2)
2.技术规范及要求 (2)
2
4
5
5
6
6
7
7
7
7
9 第五部分合同特殊条款 (9)
第六部分附件 (9)
物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。

招标文件编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。

本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容的剖析；第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。

一、招标文件的内容
不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分。

第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。

表”，将其加以综合。

另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。

物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。

3.投标人须知
投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成部分，其内容包括：①总则说明；②招标文件说明；③投标书的编写；④投标书的递交；⑤开标和评标；⑥授
予合同。

以下分别予以具体说明。

(1)总则说明
总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。

(2)招标文件说明
招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。

①对开标规则的说明。

②组建评标委员会的要求。

③对投标文件响应性的确定。

即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。

④投标文件的澄清。

即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。

⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。

⑥评标原则及方法。

⑦评标过程保密。

(6)授予合同
授予合同的内容通常包括：
①定标准则。

说明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。

)。

(4)合同期限。

一般可参照委托管理的期限。

(5)价格。

即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。

(6)索赔。

索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时，招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。

其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。

(7)不可抗力。

不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。

不可抗力条款一般包括三个部分：不可抗力的内容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件；遭受不可抗力事件一
方的责任范围。

(8)履约保证金。

该条款主要是规定中标人在签订合同后，为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。

(9)争议的解决。

该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。

如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。

(10)合同终止。

该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约
的具体规定等。

在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。

6.附件
附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括附表、附文和附图，具体有：
(1)附表
①投标书格式；
②授权书格式；
③开标一览表；
④项目简要说明一览表；
⑤投标人资格的证明文件格式；
年月××招标中心统一印制
2．招标文件目录与主要内容第一部分投标邀请
第二部分技术规范及要求
第三部分投标人须知
Ａ总则说明
11.投标报价
12.投标货币
13.投标人资格的证明文件
14.投标有效期
15.投标保证金
16.投标文件的份数和签署
Ｄ投标文件的递交
17.投标文件的密封和标记
18.递交投标文件的截止时间
19.迟交的投标文件
20.投标文件的修改和撤销
31.中标通知
32.授予合同时变更数量的权力
33.合同协议书的签署
34.履约保证金
35.中标服务费
第四部分合同一般条款
1.定义
2.适用范围
3.技术规格和标准
4.委托管理期限
第六部分附件
第一部分投标邀请
受用户委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。

兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

1.招标编号：
2.招标项目的简要说明：
3.项目开工期：
4.投标地点：
5.投标截止时间：年月日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

6.开标时间、地点：
7.凡对本次招标提出询问，请在年月日前与联系(技术方面的询问请
第三部分投标人须知
Ａ总则说明
1 适用范围
1.1 本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。

2 定义
2.1 “招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2.2 “投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

2.3 “项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。

2.4 “用户”系指委托进行本次招标的××开发商或业主委员会。

3 合格的投标方
5.2 招标文件以中文、英文两种文字编印，两种文字具有同等效力。

中、英文本如有差异时，以中文本为准。

5.3 投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。

6 招标文件的澄清
6.1 投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真，下同)通知到招标人。

招标人将视情况确定采用适
当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。

7 招标文件的修改
7.1 在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方，对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。

(3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容；
(4)投标保证金。

投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。

10 投标文件格式
10.1 投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表(见附件1～4)。

11 投标报价
11.1 投标方应在招标文件所附的开标一览表(附件3)上写明投标项目的单价和投标总价。

如果单价与总价有出入，以单价为准。

投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

11.2 投标方按格式填写报价以供招标方评标方便，但不限制××开发商以其他方式签订合同的权力。

(若采用
5)，作
部
内继续有效。

15 投标保证金
15.1 投标保证金为投标文件的组成部分之一。

15.2 投标方向招标方提交不少于投标总报价2％的投标保证金。

15.3 投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。

15.4 投标保证金币种应与投标报价币种相同，可以下列任何一种方式提交：
(1)由下列银行开具保函：
①中国银行总行或其分行；或。

②中国银行在海外的往来行通过中国银行；或。

③在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行；或。

④由中国人民银行授权的其他银行。

16 投标文件的份数和签署
16.1 投标方应准备一份正本和四份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

16.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。

16.3 除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。

若有修改须有签署投标文件的人签字。

16.4 电报、电话、传真形式的投标概不接受。

Ｄ投标文件的递交
17 投标文件的密封和标记
17.1 投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。

17.2 为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封，
)不准
招
18.2 出现5.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。

19 迟交的投标文件
19.1 招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

20 投标文件的修改和撤销
20.1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时
间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。

20.2 投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。

20.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。

20.4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标方将按14.7款的规定没收其投标保证金。

绝。

23.2 在对投标文件进行详细评估之前，招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。

如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。

23.3 招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。

实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。

23.4 招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。

23.5 招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。

23.6 招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。

24 投标文件的澄清
24.1 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。

投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。

管理方案越先进，则得分就越高。

(3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。

27 保密
27.1 有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。

27.2 投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。

Ｆ授予合同
28 定标准则
28.1 合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。

28.2 最低报价不是被授予合同的保证。

29 资格最终审查
32 授予合同时变更数量的权力
32.1 招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。

33 合同协议书的签署
33.1 中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合同协议书(见附件7)。

33.2 招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订合同协议书的依据。

34 履约保证金
34.1 合同签订后30天内，中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。

35 中标服务费
35.1 中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费：
(1)以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。

2.1 本合同条款仅适用于本次招标活动。

3 技术规格和标准
3.1 本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。

4 委托管理期限
年。

即自年月日起至年月日止。

5 价格
5.1 除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。

6 索赔
6.1 乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任，并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜：
(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金
14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。

一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。

8 履约保证金
8.1 乙方应在合同签订后30天内，向甲方按合同货币提交合同总价10％的履约保证金，履约保证金的有效期至合同有效期满。

履约保证金应由以下银行开具：
(1)中国银行，或。

(2)根据国外银行给中国银行的反保函，由中国银行开具，或。

(3)在中国境内营业的其他银行。

8.2 乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由乙方负担。

8.3 如果乙方未能按合同规定履行其义务，甲方有权从履约保证金取得补偿。

9 争议的解决
60
10.2 出现下列情况时合同自动终止：
(1)发生不可抗力时。

(2)一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决。

合同终止，责任方赔偿损失。

(3)物业被征用或甲方破产。

11 合同修改
11.1 对于合同的未尽事宜，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。

12 适用法律
12.1 本合同应按中华人民共和国的法律解释。

13 主导语言与计量单位
13.1 合同应以中文或英文书写。

甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中
)各执
附件1
投标书
合同名称：
致业主：
先生们：
1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第
号至第号补充通知或修改书后，我方愿以人民币元(大写)(ＲＭＢ元)的总价或上述招标文件确定(算术上的核实与改正后)的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。

2.如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目开工的指令后天开工，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。

3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。

在该期限满期之前，本投
所在单位及地址：
职务：
附件2
授权书
根据本文件宣布，签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(公司名称)为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面，以该公司的名义代表该公司签署投标书，进行谈判，签署合
同和处理一切与此有关的必要事务。

现分别在下面签字以资证明。

年月日
授权人签字：
代理人签字：
公证人签字：
公证人姓名：
公证人地址：
公证人职务：
附件5
投标人资格的证明文件
投标人概况
1.1.投标人的身份证明法定名称：法定注册地址：
电话及传真号码：
投标人联系人姓名、职务：
电话：
财务联系人姓名、职务：
电话：
技术联系人姓名、职务：
电话：
2．2．务资料经营管理人员：
董事长：
秘书：
总经理：
其他人员：
3.合股或自办的业务，如合股：合股人姓名
4.公司建立或登记注册日期
1.在资格预审书中所提交的一切资料，是真实的。

2.我方理解，________(招标公司名称)对资格预审所做的决定，是最终的。

(招标公司名称)对任何投标申请者不承担任何责任，也无义务将其决定的原因通知投标申请人。

3.在通过资格预审的情况下，我方理解，资格预审合格仅仅是取得了按时参加投标的权力，而招标条件及日期则完全由________(招标公司名称)和业主决定。

4.如我公司(联合体)的技术和财务状况或执行合同能力在招标时发生了变化，我方承诺将此
情况通知________(招标公司名称)和业主，并理解________(招标公司名称)和业主有权对原资格预审的决定进行审查。

5.兹提交预审文件中所要求的一切文件和资料。

日期：
投标申请人名称：
公司授权代表：
)
(业主名
3.本保证的义务条件是：
(1)如果投标人在投标书中规定的标书有效期内撤回标书；或。

(2)如果投标人在投标有效期内接到业主所发的中标通知后：
①未能或拒绝根据投标人须知，按要求签署协议书；或。

②未能或拒绝根据投标人须知，提供履约合同保证金。

我行保证在受到业主第一次书面要求后，即对业主支付上述款额，无须业主出具任何证明，只需
在其书面要求中说明，其索款是由于出现了上述条件中的一种或两种，并具体说明该条件。

本保证书在投标人规定的递交标书截止日期或业主在该日期推迟的递交标书截止日期的后____天(含第____天)内有效。

推迟递交标书截止日期无须通知银行。

任何索款要求应在上述日期前交到银行。

年月日
证人签字：
证人姓名：
4.本担保的义务条件是：
(1)如果投标人在投标书中规定的标书有效期内撤回标书；或。

(2)如果投标人在投标有效期内接到业主所发的中标通知后：
①未能或拒绝根据投标人须知，按要求签署协议书；或。

②未能或拒绝根据投标人须知，提供履约合同保证金。

则本义务有完全的效力，否则无效。

(3)但是，担保人不应该对：
①大于本担保书规定的罚款额负责；
②大于委托人投标额与业主所接受的投标额的差额负责。

5.担保人在执行本文件时，确认该义务在投标人须知中规定的递交标书截止日期或业主在该日期到期推迟的递交标书截止日期后30天(含第30天)内有效，推迟递交标书截止日期无须通知担保人。

)
(3)投标书及其附件；
(4)合同的特殊条款；
(5)合同的一般条款；
(6)投标人须知；
(7)技术规范和要求；
(8)图纸；
(9)辅助资料等。

上述文件应视为补充性的，且互为解释。

但如有矛盾和不一致之处，以上列次序中在先者为准。

考虑到业主应给承包商下述的付款，承包商特此同业主立约，保证在所有方面按合同条款的规定，承担本项目的物业管理工作。

对承包商应得的报酬，业主特此立约，保证按合同规定的时间和方式向承包商支付合同款项。

为此，立约双方代表在本协议上于上述时间各自签字。

承包商法人代表：
签字：
业主法人代表：
签字：
公证处证人：
签字：
附件8
履约保函
履约银行担保书(有条件的)
本协议由(银行地址)的(银行名称)银行(下称“承保人”)为一方，(业主地址)的(业主名称)(下称“业主”)为另一方，于____年____月____日签订。

鉴于
(1)本协议系(承包商地址)的(承包商名称)(下称”承包商”)为一方，业主为另一方之间签订的一项合同(合同名称)的补充。

在该合同中，承包商同意承担执行(项目名称及项目简单说明)项目，合同金额为(合同货币金额)；以及
(2)承保人已同意保证按下文所述充分履行合同。

承保人兹特同意业主的条件如下：
1.如果承包商(除非按合同中任何条款或由有资格裁判的法庭做出决定解除履行合同者外)在任何方面不实施合同，或对因合同而产生的责任有任何违反，则只要业主或其授权的代表向承保人通知了上述情况，并在维护证书发出后____个月以内向承包人提出索赔要求，承保人即应向业主赔偿并支付(担保金额)(文字表示)________，其金额应按支付合同价格的货币种类及比例支付。

2.不得因承包商和业主间做出了已得到或未得到承保人同意的安排，或因承包商所承担的责任有所改变，或因承包商在有关支付、时间、履约情况或其他方面有所忍让而免除或解除了承包人所承担的担保责任。

承保人并明文放弃应将上述安排、改变或忍让向他通报的权利。

本担保属于本文开端署名之日期开具。

签字人：签字人：
代表承保人：代表业主：
证明人：证明人：
履约银行担保书(无条件的)
致(业主名称及地址)：
鉴于(承包商名称及地址)(以下称”承包商”)按照______日签订的______号合同，承担了管理(合同名称及项目说明)(以下称”合同”)；
又鉴于在上述合同中贵方规定承包商必须提交由经认可的银行担保，金额已在合同中规定，作为按合同规定履行其应负责任的担保；
又鉴于我行已同意为承包商开具上述银行担保。

兹特明确肯定本行为承保人，代表承包商在总数为(承保金额)(文字表示)________以内向贵方负责，该项款项将按合同价支付的货币种类及比例支付。

本行承担在前述(承保金额)限额以内。

一旦贵方书面提出要求，即当毫不挑剔也不争执地向贵方支付任何一笔或几笔款项，贵方也不必为所要求支付的该项款项提供证明或说明根据或理由。

本行兹特放弃要求贵方在向本行提出要求之前需先向承包商索要上述债务的权利。

本行并同意不得因贵方和承包商对合同条件或根据合同所管理的项目或任何其他合同文件可能做出的改动、增添或其他修改，而以任何方式解除我方按本担保书所应承担的任何义务；本行不放弃需将上述改动、增添或修改向本行通报的权利。

本担保书有效期至合同到期后____个月的那一天。

承保人签字盖章：
银行名称：
地址：
日期：。