中广信XX市房地产市场调研报告

2008年第一季度

秦皇岛房地产市场调研报告

主题：秦皇岛房地产市场调研报告

机构：中广信地产服务机构

执案人：中广信地产服务机构明日星城项目组

日期：08年4月

目录

概要

一宏观经济分析

全国经济现状

秦皇岛经济现状

二房地产政策分析

全国房地产政策

秦皇岛房地产政策

三秦皇岛房地产发展现状及分析

秦皇岛房地产区域的划分

秦皇岛城市土地及供应市场

秦皇岛房地产市场物业类型分析

●住宅市场

●高端市场

●写字楼市场

●商业市场

●二手房市场

畅销楼盘分析

滞销楼盘分析

四市场调研总结

附：秦皇岛市2008年住房建设计划3 4 4 5

6 6 8

9 9

10

11 11

14

15

16

26

27 29 26

概要

从2007年12月份开始，北京，上海，广深等全国几个一线城市的房地产市场都出现了不同程度的价格下降。2008年刚一开始，万科，绿地等几大房地产开发商又开始了对其所开发的产品进行集中降价，幅度高达20%。房地产市场的洗盘活动就此拉开了序幕。本次市场调研的目是了解秦皇岛房地产市场的发展现状及预测2008年的发展趋势。

调查时间范围2008年3月21日—2008年3月28。

调查区域：城东西南北，海港区，开发区，南戴河各区域在售楼盘（主要为中档楼盘）。

调查方法：普查与重点调查相结合，重点调查各区域滞销及畅销楼盘。通过网络，报纸等媒体收集历史数据，实地踩盘询问进行分析，得出结论并进行预测。

一、宏观经济分析

● 全国

2007年全国经济状况调查 单位；美元

要感受一个国家的规模和影响力，用数字是最好的证明办法：

1、中国的外汇储备高达1.53万亿美元

2、中国生产的服装、水泥、黄金和钢铁比其他任何国家都多。

3、2006年，中国有400多万大学毕业生，比美国、日本和法国的总和还多。

4、到2011年，预计中国将成为世界上最大的能源消耗国。美国现在是世界上最大的能源消耗国。

5、中国在2007年制造了大约880万辆汽车，数量比前一年增加约22%

。 从以上数据我们可以很清楚的看到中国的经济一直都在以一种高昂的姿态发展着。中国在世界上的地位已无须多说。

● 秦皇岛

2007年秦皇岛经济状况调查 单位；RMB

秦皇岛居民消费价格总水平上涨较快，2007年1-11月，全市居民消费价格总水平CPI累计上涨6.2%。食品类价格上涨17.1%，居住类价格持续上涨，是影响CPI上涨的另一个重要因素，受建材、水、电、煤等资源性产品及购房贷款利率价格上调等因素影响，1-11月份居住类价格上涨2.9%，拉动居民消费价格总水平上涨0.38个百分点。烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务虽然涨幅也都超过3%，医疗保健和个人用品、交通和通信类涨幅较小；而衣着、娱乐教育文化用品及服务两类则分别下降5.4%和0.8%。批发和零售业实现增加值５２．８７亿元，同比增长１２．６％；住宿和餐饮业实现增加值２６．０３亿元，同比增长８．４％；房地产业实现增加值２５．０７亿元，同比增长８．４％；居民服务和其他服务业实现增加值１５．６４亿元，同比增长１０．５％。

由以上数据及对比可以看出秦皇岛是是一个收入及消费都出现快速增长的城市。

二、政策分析

全国房地产政策

今年开春就有利好消息传来，2月4日，中国人民银行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》,并在利率、期限、项目资本金方面作出特殊规定：扩大了贷款人范围，增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构；放宽了贷款申请条件，规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，与一般商业性房地产项目不得低于35%的规定相比较低了5%；明确了利率优惠政策，提出贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”；放宽了贷款期限。

二套房贷首付40%，1.1倍利率

中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

影响：有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房税收政策1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%—60%不等的土地增值税。

影响：开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。

土地政策

10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

影响：不仅规范了拿地程序，还将有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。

12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。

影响：使更多的土地具备用地条件，缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。

●秦皇岛房地产政策

扩大廉租住房制度保障范围

从2008年起将保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭。

合理确定保障标准及方式。保障标准为人均建筑面积15平方米，每户建筑面积最低30平方米，最高50平方米。

影响：加大中低收入人群保障力度

三、秦皇岛房地产发展现状及分析

●秦皇岛房地产区域的划分