工业园区物业管理基本思路

工业园区物业管理基本思路

目前国内物业行业还没有工业物业管理的相关服务标准及收费规范，我们根据项目的实际参照同类工业园的物业模式及发展商的需求，灵活制定服务项目、服务标准、付费方式、付费标准等物业管理指标。

一、现场考察

1. 物业管理范围（东南西北至、建筑面积、位置）

2、物业服务内容（保安、保洁、绿化、会务服务、维修、客服）

3、物业费用收缴（收缴标准)

4、前任物业公司撤场原因

物业费太低、难以收缴、工程遗留问题多、工程质量差、配套不完善、周边环境恶化。

二、制定物业管理方案

1．工业园区内各入驻企业需求（保安、保洁、会务服务，其他特约服务）

2．工业园区物业管理的特点

①工业园区内标准厂房的产权形式多元化。

②大多数工人的素质较低。

③厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。

④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。

⑤升降机使用频繁，损耗较大。

⑥工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。

⑦厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。

⑧公用地方及走火通道经常堆放杂物。

3．工业园区物业管理的难点

①由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。

②险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致带来结构的变化，险情出现难以

预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。

③消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因

电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。

④功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。

4．交通秩序和车辆管理

5．安全防范管理

①建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记；

②无关人员不得进入厂房和仓库的重地；

③严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；

④严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

6．设备维护

①载货电梯的管理。

②工业供水供电管理。

③公共管网的维修养护。

7．房屋维修

8．消防管理

9．外部关系

10．保洁及绿化管理

四、合同谈判

1、关键人员的回扣可以按照合同款的1%-2%提成

2、合同款的付费方式，按季度或年度

3、服务事项的约定

4、安全事件及突发事件的责任划分

五、合同签订

六、现场进驻

参考：

一、确立工业园区物业管理的基本经营模式

通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。

二．建立社区化的工业园区

社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。

1、主要考虑以下因素：

①确定人口适宜容量

一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

②充分考虑地域要素和社会心理要素

所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须

充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。

③研究工业园区内各入驻企业需求

不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性，还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。

④完善物业配套设施

由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此，必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。

三、工业园区物业管理的特点及难点

1．工业园区物业管理的特点

①工业园区内标准厂房的产权形式多元化。

②大多数工人的素质较低。

③厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。

④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。

⑤升降机使用频繁，损耗较大。

⑥工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。

⑦厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。

⑧公用地方及走火通道经常堆放杂物。

2．工业园区物业管理的难点

①由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。

②险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致带来结构的变化，险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。

③消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。

④功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。

四、建立工业园区物业管理组织机构

工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规范化管理。组织机构的职能有：

①负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；

②统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；

③协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；

④负责整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；

⑤负责建立房屋维修资金并设立专项账目；

⑥制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法的执行情况和工作进度。

四、工业园区物业管理的前期介入