北京奥特莱斯案例调研报告
全国奥特莱斯考察报告(二)2024
全国奥特莱斯考察报告（二）引言概述：本文旨在对全国各地的奥特莱斯进行考察，并总结分析其经营情况和市场竞争力。
通过对多个奥特莱斯进行实地访察和调查研究，我们对这一特殊形式的商业模式有了更深入的认识。
本报告将从以下五个大点展开对奥特莱斯的考察。
一、奥特莱斯的发展和趋势1. 奥特莱斯的起源和演变2. 当前全国奥特莱斯的发展现状3. 奥特莱斯的发展趋势分析4. 奥特莱斯的成功案例分析5. 奥特莱斯行业的挑战和机遇二、奥特莱斯的经营模式1. 奥特莱斯的商业模式概述2. 奥特莱斯的商品采购和供应链管理3. 奥特莱斯的销售策略和促销手段4. 奥特莱斯的顾客服务和体验管理5. 奥特莱斯的品牌建设和市场推广三、奥特莱斯的商品特点和竞争力1. 奥特莱斯的商品种类和品牌特点2. 奥特莱斯的商品质量和价格优势3. 奥特莱斯的库存管理和货源保障4. 奥特莱斯的独特产品和个性化定制5. 奥特莱斯的竞争优势和市场地位四、奥特莱斯的消费者群体和消费偏好1. 奥特莱斯的目标消费者群体分析2. 奥特莱斯的消费者购买动机和行为特点3. 奥特莱斯的消费者满意度和忠诚度研究4. 奥特莱斯的消费者数据分析和挖掘5. 奥特莱斯的消费者反馈和改善建议五、奥特莱斯的未来发展策略1. 奥特莱斯的品牌战略和品牌扩张2. 奥特莱斯的线上线下融合发展3. 奥特莱斯的国际化和全球市场布局4. 奥特莱斯的社会责任和可持续发展5. 奥特莱斯的创新和技术应用展望总结：通过对全国各地奥特莱斯的考察，我们可以看到奥特莱斯作为一种新型形式的商业模式，在市场竞争中具备着显著的优势。
在发展的过程中，奥特莱斯需要不断创新和改进，提升消费者的体验和满意度。
同时，奥特莱斯也需要关注社会责任和可持续发展，积极适应市场变化和顾客需求，确保未来的发展策略能够实现长期稳定增长。
奥特莱斯研究报告
奥特莱斯研究报告一、引言奥特莱斯（Outlet）是指专门销售品牌产品的折扣零售商店。
近年来，随着消费者对品牌产品的需求不断增加，奥特莱斯店的数量也在迅速增加。
本研究报告旨在对奥特莱斯的发展趋势、市场规模以及消费者行为进行分析，为相关方提供参考依据。
二、奥特莱斯的发展趋势1. 奥特莱斯店数量的增加奥特莱斯店的数量在过去几年呈现快速增长的趋势。
这个趋势主要受到两个因素的影响：一是消费者对品牌产品的需求不断增加，二是品牌商家为了处理过季或库存过剩的商品，选择与奥特莱斯店合作。
因此，奥特莱斯店在全球范围内的增加成为了一个普遍现象。
2. 奥特莱斯店的地理分布奥特莱斯店的地理分布呈现出一定的特点。
首先，它们通常位于离市中心较远的地区，这可以帮助店家降低租金成本。
其次，奥特莱斯店还常常集中在交通便利的地区，以吸引更多的消费者。
最后，一些奥特莱斯店还会选择在旅游景点附近开设，以吸引来自世界各地的游客。
三、奥特莱斯市场规模奥特莱斯市场规模持续增长，其中关键因素为消费者对品牌产品的需求和奥特莱斯店的数量增加。
根据相关统计数据，奥特莱斯市场在全球范围内的总销售额在过去五年中每年增长了约8％。
根据地理分布的差异，不同地区的奥特莱斯市场规模也存在差异。
目前，欧洲奥特莱斯市场规模最大，占据全球市场的大部分份额。
同时，北美和亚太地区的奥特莱斯市场也在逐渐增长。
四、消费者行为分析1. 消费者心理购物是一种娱乐和放松的方式，这种心理在奥特莱斯店中得到了很好的满足。
奥特莱斯店中的商品价格比常规商店低，可以让消费者以更优惠的价格购买到心仪的品牌产品。
消费者在奥特莱斯购物时，通常会产生较高的购买满足感。
2. 消费者特征奥特莱斯店的消费者特征多样，但有几个共同特点。
首先，消费者购物的目的不仅仅是为了满足基本需求，更重要的是为了追求品牌和时尚。
其次，消费者对折扣和特价优惠非常敏感，会因为价格优势而选择在奥特莱斯店购物。
最后，消费者通常会在奥特莱斯店中购买多件商品，以获取更大的折扣。
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。
以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。
日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
全国奥特莱斯考察报告(一)2024
全国奥特莱斯考察报告（一）引言概述：随着消费升级和购物需求的不断增加，奥特莱斯作为一种新兴的购物模式，逐渐受到了广大消费者的关注和喜爱。
为了更好地了解全国奥特莱斯的发展现状和运营情况，特进行了一次全面的考察和调研。
本报告将从以下五个方面对全国奥特莱斯进行详细的梳理和分析。
正文：一、奥特莱斯的发展历程1. 了解奥特莱斯起源和演变过程2. 分析奥特莱斯在中国发展的阶段和特点3. 探讨奥特莱斯的市场定位和发展战略4. 研究奥特莱斯各地分布情况和规模5. 分析奥特莱斯的经营模式和管理理念二、奥特莱斯的消费特点和顾客行为1. 揭示奥特莱斯的消费心理和消费习惯2. 分析奥特莱斯顾客的购物需求和购买决策因素3. 探讨奥特莱斯与其他购物方式的差异和优势4. 研究奥特莱斯的顾客群体结构和消费水平5. 分析奥特莱斯的顾客忠诚度和口碑影响因素三、奥特莱斯的品牌和商品特色1. 调查奥特莱斯的品牌合作和商户结构2. 研究奥特莱斯的品牌认知和品牌形象塑造3. 探讨奥特莱斯的商品分类和陈列方式4. 分析奥特莱斯的商品供应链和货源保障5. 揭示奥特莱斯的品牌溢价和销售促销策略四、奥特莱斯的运营管理和发展趋势1. 考察奥特莱斯的场地选址和店铺规划2. 分析奥特莱斯的运营管理模式和物流配送体系3. 探讨奥特莱斯的人员招募和培训体系4. 研究奥特莱斯的大数据分析和智能化管理5. 展望奥特莱斯的未来发展趋势和挑战总结：通过本次考察和调研，我们对全国奥特莱斯的发展现状和运营情况有了更加深入的了解。
奥特莱斯作为一种新兴的购物模式，拥有较为独特的消费特点和顾客行为。
其品牌和商品特色、运营管理以及未来发展趋势都值得关注和思考。
随着消费升级的推动和市场竞争的加剧，奥特莱斯将面临着更多的机遇和挑战，只有不断创新和完善自身，才能在市场中获得更大的竞争优势。
中外奥特莱斯的比较研究
（一）项目布局与环境
• 商 场 总 体 布 局 商 场 内 部 环 境
托用 主 环男 题 境女 装 任饰 务区 形域 象－ 烘采
•
特色雕塑和灯饰
（二）品牌组合
• Women's Apparel • 女 装
•
Aeropostale AG Jeans Alpaca Pete's American Eagle Outfitters Anne Klein Ashworth Banana Republic Factory Store BCBG Max Azria Burberry Factory Outlet Charlotte Russe Coach Factory Store Converse Factory Store DC Shoes Factory Stores Forever 21 GAP Outlet Guess? Factory Store Hollister - Coming Soon J. Crew Jones New York Journeys Kenneth Cole Outlet Las Vegas Motorheads Lee Limited Editions for Her Maidenform Michael Kors (USA) Inc. Miss Sixty Neiman Marcus Last Call NIKE Factory Store Old Navy Outlet Pacific Sunwear Polo Ralph Lauren Factory Store Quiksilver Factory Store Reebok Outlet St. John Company Store Tahari Company Store Tommy Bahama Bungalow Tommy Hilfiger Company Store Vanity Fair Versace Company Store Wilsons Leather Outlet
北京奥特莱斯案例调研报告
fisaa北京奥特莱斯案例调研报告名称 建筑 面积商品均价 （元）人均消费额 （元/人/次）商品档次 所属商圈 发展潜力爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-10001000-2000中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000一—中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯一一一—中央别墅区 良好上海奥特莱斯110,000 500-1500 1500-2500中高档 郊区（道路 干线汇集地）良好1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通:2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。
二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（1）北京奥特莱斯布局女郊农场北苑爱家outlets—人大处UI• d鲁谷北京两站;:広里燕莎outlets济朝阳门香山活力东方outlets东MB £ 71 QI定福庄赛持 outlets（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。
（2）周边环境建筑概况（4）经营状况（5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯）奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。
上海奥特莱斯的经营特色说明如下：1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9髙速公路，南北分別为沪杭、沪宁髙速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环髙速公路。
离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。
2、经营以中高档品牌为主入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。
#我国奥特莱斯-研究报告
目录一、奥特莱斯的由来 (2)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (4)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (7)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (10)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (15)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面XX青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
“奥特莱斯”在中国实践中遇到问题及其反思
“奥特莱斯”在中国实践中遇到的问题及其反思中图分类号：f270 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）11-112-02摘要本文简要介绍了奥特莱斯的概念和在国内外实践的情况，重点分析了其在中国实践中存在的一些问题并对中国的同类问题进行思考，提出必要的建议。
关键词奥特莱斯品牌折扣运营一、奥特莱斯的基本概念“奥特莱斯”是英文outlets的中文直译，其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
奥特莱斯并不是一个品牌，而是一种特殊的运营模式，综合来讲它有三样生存法宝：其一，驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；其二，难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；其三，方便舒适的氛围——远离市区、交通方便、货场简洁、舒适。
二、奥特莱斯在国内外发展的现状奥特莱斯以其独特的经营模式和经营理念在品牌折扣市场上如一枝“独秀”，引来无数的英雄竞折腰。
据有关数据统计全美有四百多家奥特莱斯品牌折扣店。
而且这支“独秀”结出了累累硕果，以美国最大的商业物业投资信托西蒙物业集团为例，2009年最新数据显示，旗下的购物中心每年每平方英尺营业额为455美元，而旗下切尔西集团的奥特莱斯则为507美元。
正是因为奥特莱斯如此诱人的利润回报，最近几年它正以一种令人惊人的速度在中国各大城市迅速扩张，这种扩张带来了很多问题。
三、奥特莱斯在中国存在的问题1．中国的多数奥特莱斯根本不是真正意义上奥特莱斯的概念。
奥特莱斯有两个核心概念：一个是名品，一个是折扣。
首先在品牌方面，真正意义上的奥特莱斯是国际知名品牌的集中地。
而中国境内多数奥特莱斯所销售的真正国际名牌非常有限，多数是国内一线、二线品牌，有些品牌甚至让消费者闻所未闻。
如活力东方奥特莱斯6.8万平方米的营业面积中，真正给“国际精品区”的大概只有几百平方米。
奥特莱斯专题报告
奥特莱斯奥特莱斯潮流的国际休闲购物模式“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。
奥特莱斯是欧美目前最为流行的零售业态之一，最早主要销售品牌下架、过季、断码、工厂尾货等。
经过100多年的发展，此业态现已成为主要销售国际一二线知名品牌折扣商品的新型休闲购物模式，其产品构成中很大一部分由当初的所谓“过时货”“残次货”演变成“各大名牌专门为奥特莱斯追加生产和设计的经典款式”以及“地域时差商品”。
如今的奥特莱斯已成为国际名品集中地，是一种倡导更聪明的理性消费的国际新型休闲购物模式。
奥特莱斯吸引顾客有三个法宝：一、驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；二、比一般促销价低的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；三、方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
奥特莱斯产生及演变过程奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂——Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
1988年-1996年：Factory Outlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。
而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。
奥特莱斯在中国的现状以及解决对策
奥特莱斯在中国的现状以及解决对策作者：王俏来源：《时代经贸·北京商业》 2013年第2期一、奥特莱斯的起源与发展“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会市场打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者青睐。
后来众多品牌的尾货处理集中在一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里处外地高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
奥特莱斯已经成为一种不可忽视的零售业态。
奥特莱斯的兴起和发展，得益于对供需关系中一个基本矛盾的驾驭和利用：一是源自供方的库存积压，二是源自买方的消费能力。
这个基本矛盾的碰撞与融合，决定了奥特莱斯的必然出现。
（一）供求关系的矛盾供求关系的矛盾主要来自两个方面。
一是源自库存积压的矛盾，这是由于盲目生产而造成的。
时装产业的发展方式本身就具有极强的“积压生成机制”，即便杜绝一切盲目生产，也不能得到解决。
例如，某时装品牌在推出新品时会在市场调研的基础上，推断下个季度的流行趋势，然而无论多么精准的推断，也只能是构想中的概念。
为了最大限度地从目标消费群体中获得尽可能多的利润，品牌商会做出若干个款式，事实上，真正大卖的可能只是其中一两款，剩下的就造成了正季尾货。
另一个是过季尾货，服装销售的季节差异导致换季的时候许多产品下架成为过季尾货。
尾货的存在于业态策划的指导思想有关。
通常的业态策划都是围绕着产业链的“显性链”（比如，新款式新形象）做文章，而其隐性链（比如老年存老积压）是否需要什么可持续发展的业态，这如同只规划城市的高楼大厦，却不考虑城市的下水道，虽然在现实的城市里决不允许这样的规划思路，但在时装产业，却默认了这样的规划思路。
奥特莱斯调研报告
奥特莱斯调研报告根据最新的奥特莱斯调研数据报告，以下是关于奥特莱斯的信息和结论。
1. 奥特莱斯的背景和概述：奥特莱斯是一家全球知名的折扣型购物中心集团，成立于1995 年。
公司在多个国家和地区经营着一系列奥特莱斯购物中心，提供各种品牌的时尚、家居用品、运动装备等产品，并以折扣价格吸引消费者。
目前，奥特莱斯已经成为世界上最受欢迎和成功的折扣型购物中心之一。
2. 奥特莱斯的市场地位和竞争优势：奥特莱斯在市场上占据了显著的地位，其成功的原因有如下几点：- 提供多个品牌和种类的商品，满足消费者各种不同的需求； - 提供高质量的产品和服务，保证消费者的购物体验；- 提供折扣价格，吸引消费者选择奥特莱斯而非其他购物方式。
3. 奥特莱斯的市场拓展和发展策略：奥特莱斯在不断拓展市场，并采取了以下策略以确保持续的发展：- 扩大国际市场份额，尤其是在新兴市场；- 加强与品牌和供应商的合作关系，丰富产品种类；- 不断改进营销策略，提高品牌知名度和消费者忠诚度；- 注重创新，提供更好的购物体验，例如增加在线购物功能。
4. 奥特莱斯的未来发展前景：基于上述的市场地位和发展策略，奥特莱斯的未来发展前景非常乐观。
随着全球消费者对折扣购物的需求不断增加，奥特莱斯有机会继续扩大市场份额，并在新兴市场实现更快的增长。
此外，与品牌和供应商的合作将使奥特莱斯能够提供更多种类和更高品质的产品，从而进一步增加消费者忠诚度。
综上所述，奥特莱斯作为一家全球知名的折扣型购物中心集团，在市场上占据了显著的地位，并具备长远的发展潜力。
通过不断拓展市场、加强合作关系和创新，奥特莱斯有望持续取得成功，并满足消费者日益增长的折扣购物需求。
奥莱市场调研报告
奥莱市场调研报告1. 引言奥莱市场调研报告旨在分析奥莱市场的发展情况、竞争状况以及消费者需求与行为，为奥莱市场相关企业提供可行的市场战略和发展方向。
2. 市场背景奥莱市场是一种购物方式，通常指的是大型商业网站或购物中心中的品牌折扣店。
奥莱市场以提供高品质的商品和折扣价格而受到消费者的青睐。
奥莱市场在近年来快速发展，吸引了越来越多的消费者前往购物。
3. 市场规模和趋势根据市场调研数据显示，奥莱市场在过去几年中呈现出快速增长的态势。
根据我们的调研，奥莱市场的年平均增长率达到15%。
这一增长趋势主要得益于奥莱市场的独特定位和消费者对品质和价格的追求。
预计在未来几年，奥莱市场的增长势头将会继续保持。
4. 市场竞争分析奥莱市场是一个竞争激烈的市场，参与者众多。
根据我们的调研，主要的竞争对手主要包括传统百货商店、线上电商以及其他奥莱市场品牌。
这些对手都在通过不同的策略来争夺市场份额，例如提供更多的优惠活动、增加商品品类、提升服务品质等。
因此，在奥莱市场中保持竞争优势是一项重要的挑战。
5. 消费者行为分析通过调查和分析消费者行为，我们发现消费者在选择奥莱市场购物时主要考虑以下几个因素：•价格：消费者普遍认为奥莱市场的商品价格相对较低，是他们选择购物的主要原因之一。
•品质：消费者对商品的品质要求较高，他们更愿意购买价格相对低廉但不降低品质的商品。
•品牌：知名品牌在奥莱市场中有更高的吸引力，消费者更倾向于购买品牌商品。
•促销活动：消费者对促销活动非常敏感，常常在奥莱市场的促销活动期间进行购物，以获取更多的优惠。
6. 市场发展机遇和挑战奥莱市场在未来将面临一些机遇和挑战：机遇：•奥莱市场的发展潜力巨大，市场需求旺盛。
•电子商务的快速发展为奥莱市场提供了更广阔的销售渠道。
挑战：•市场竞争激烈，保持竞争优势是一项挑战。
•消费者需求不断变化，不同消费群体对奥莱市场的需求存在差异，如何满足不同消费者的需求是一项挑战。
7. 市场战略建议为了应对市场竞争和满足消费者需求，我们提出以下市场战略建议：•提供更多的品牌商品：加强和合作知名品牌，提供多样化的商品选择，以满足消费者对品牌商品的需求。
北京奥特莱斯情况对比
安·姬奥、安妮·克莱因、EQ:IQ、恩裳、埃斯普利特、菲杰、I、Insatin、INGLU、杰西、简爱·诺、JOAN DAVID、玖熙、咖啦、珂罗蒂雅、卡利亚里、蔻凯、莱克斯蔓、莱茵、路逸沙·美、朗姿、马克·张、麦克斯、梦丽德、曼尼莎、莫佐、斯可菲得、圣诺兰、圣三利、翠贝卡、T.B2、T.B2 JEANS、维尼熊、茜茜、伊芙心悦、E·LAND、子苞米、扎达、卓可
经营状况
日均客流量达2万多人次
辐射范围
环渤海购物圈
周末有20%~30%的客户来自天津、河北、山西等地的购物团。
备注
2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。
打造具有国际水平的中国最好的奥特莱斯既是燕莎奥莱不断追求的企业目标，也是燕莎奥莱致力于与国际商业同步发展的企业责任和民族情节。引领都市生活新概念，为广大消费者提供更具品质的购物体验，更是燕莎奥莱回馈消费者，回馈社会的不竭动力。
总开发面积15万平方米
建筑面积68000平方米
创新的双螺旋上升式建筑格局，低楼层整层开放空间；5°坡形地面，回形设计，使消费者在无意识的情况下轻松到达顶层
总建筑面积1.5万平米
分为地上3层，地下1层
经营品类
窗体顶端
窗体底端
o男装：
oHugo Boss、1881、Gieves & Hawkes、dunhill、Kent & Curwen、CANALI、Zegna、
家居内衣：
ELLE、安莉芳、爱慕、爱美丽、Comfit、卡尔文·克莱恩、黛安芬、DANA、芬狄诗、JOCKEY、璐比、兰卡文、棉花共和国、米兰雅曼、N.A.Golf、欧迪芬、Sloggi、私密、舒雅、VALISERE、伊卡露丝
OUTLETS案例研究
什么是奥特莱斯？概念：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的 购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
发展过程：Factory Outlet Store 工厂直销店1970年—1987年Factory Outlet Center 工厂直销中心1988年—1996年Outlet Center 直销中心1997年—1905年OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之 若婺； 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
美国Outlets格罗夫城直销商业中心 (Grove City Factory Shops) 区位：美国宾夕法尼亚州格罗夫城，位于南北向的I-79公路和宾夕法尼亚208公路的 交叉点 规模：占地面积28万平米，共有139个商店 发展历程：市场基本成熟并有一定数量的常客后再进行扩建；最大程度的利用现有 商场的高投资回报进行新商场的建设；以 现有商场的成功吸引更多的承租商。
时间 开发 内容 1992年2 1992年6 1993年10 月 月 月 规划 预租 购买场地 并动工 1994年8 月 2.2万㎡商 场开张 1994年11 1995年11 1996年11 月 月 月 0.88万㎡ 商场开张 0.79万㎡ 商场开张 1.1万㎡商 场开张北京燕莎——厂房式奥特莱斯地理位置：位于北京东四环南路工大桥西侧；交通状况：在四环路内，城里的顾客可从多条路进入四环到 达；附近有京沈、京津塘、京 哈、京通、机场高速等，并与 东南四环路连接，构成纵深极 广的辐射面；规模：建筑面积 3.5 万平方米，营业面积 1.9 万平方米；二期总 建筑面积将达到12万平方米；停 车位 ： 目前停车位有 1300个，扩建后预计增加约700 个， 停车位将达到2000个商铺租金：均价为20元/平米/天，价格区间为4-25元/平 米/天品牌结构：开业初，A座共有156个品牌专柜，现有 A、B两座营业场所，共有约500个品牌专柜，其中： 有48个国际一线品牌专柜，约占10%，202个国际 知名品牌专柜，约占40%，250个国内知名品牌专 柜，所占比重近50%。
电梯考察报告
首创奥特莱斯房山项目监理单位资格审查考察报告说明：首创奥特莱斯房山项目住宅一期、二期无机房电梯及商业一期扶梯、货梯进行招标采购。
本次考察由北京首创奥特莱斯房山置业有限公司工程部、合约部、奥特莱斯总部招采中心共同参与并提供审查报告，考察结论意见由两部分组成： 1、本考察报告文字叙述及结论建议。
2、资审考察评分表。
考察目的：为首创奥特莱斯项目住宅一期、二期、商业一期电梯供货和安装单位进行考察资审，同时为类似项目建立资审投标资源库作参考。
考察计划：1、2010年10月11日及2010年10月12日集中考察两天2、2010年11月3日再考察半天考察要点：电梯性能、舒适度、对本此投标的可参考性、施工人员的素质等。
参与考察部门与人员：奥特莱斯投资总公司招采中心：杨永强首创奥特莱斯合约部：张辉首创奥特莱斯工程部：吴铁民华城监理：王震明一、参加考察单位名单本次考察共收集到6家电梯企业及1家代理商资料，具体如下表：经过对以上单位进行投标意向调查，除上海三菱电梯不响应标准付款条款外，其他电梯单位原则同意我司标准付款条款，详见下表：二、资格审查考察具体情况1. 北京双圆工程咨询监理有限公司（1）公司概况（2）主要业绩。
（3）技术实力（4）考察项目情况：北京建工京精大房工程建设监理公司结论建议综合上述分析，依据本工程规模、技术、管理等综合考虑，我司建议以下单位参加此次招标工作：北京双圆工程咨询监理有限公司；北京建工京精大房工程建设监理公司；北京华城建设监理有限责任公司。
另附：监理公司办公场所及其样板工程相片。
北京首创奥特莱斯房山置业有限公司2010年5月13日篇二：电梯考察报告电梯考察报告1、在前期已定的提升速度、井道尺寸、门洞尺寸之外，这次主要对轿厢的内部高度作为考察的重点。
根据实际调查情况过程中轿厢的高度尺寸（吊顶前的尺寸）最高为3200。
目前我们电梯的载荷为1350kg。
如果轿厢高度很高与长*宽比例不协调。
经过这几家的电梯的实际效果，以及各家电梯公司根据本项目的实际数据计算出的轿厢的最大高度尺寸，确立我们电梯轿厢吊顶前高度在2800比较合理，这样和设计院提出的尺寸和意见基本吻合。
奥特莱斯研究报告
奥特莱斯研究报告
根据最新的奥特莱斯研究报告，奥特莱斯是一家全球知名的奢侈品购物村品牌，拥有着广泛的国际影响力和顾客群体。
以下是该报告的主要发现和结论：
1. 成功的分析：奥特莱斯的成功可以归因于其独特的营销策略和市场定位。
该品牌专注于为顾客提供高品质、折扣价的奢侈品，并为他们提供独特的购物体验。
这一策略不仅吸引了国内消费者，也吸引了越来越多的国际游客，成为他们购买奢侈品的首选之地。
2. 地理优势：奥特莱斯研究报告指出，奥特莱斯购物村通常位于景点附近、交通便利的地理位置，这为其吸引游客和消费者提供了极大的方便。
购物村的设施和服务也得到了高度的关注和投资，为顾客提供了舒适和便捷的购物环境。
3. 顾客画像：报告还提到，奥特莱斯的顾客群体主要是有一定经济实力的消费者，其中包括中产阶级以上的顾客、年轻的时尚购物者以及国际游客。
他们对于奢侈品的需求越来越高，但同时也对于价格和价值提出了更高的要求。
奥特莱斯成功地满足了这些需求，并吸引了大量忠实的顾客群体。
4. 品牌合作：奥特莱斯购物村与众多知名奢侈品品牌建立了合作关系，这为顾客提供了更多的品牌选择和折扣优惠。
与其他奢侈品店相比，奥特莱斯的商品价格通常更具竞争力，吸引了更多的消费者。
综上所述，奥特莱斯的成功归功于其独特的营销策略、地理优势、满足顾客需求的能力以及与品牌的合作关系。
该研究报告认为，随着奢侈品市场的不断成长和消费者对于奢侈品体验的追求，奥特莱斯有望继续保持其在购物村领域的领先地位。
奥特莱斯专题报告(全)
展的水平，但是我们不能忽略欧美的社会福利水平远远高出我国，公共服务的缺失挤占了居民消费
造成的消费能力不足，造成了在中小城市奥特莱斯项目举步维艰。 我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内Outlets发展 迅速，但成功案例少，零售业市场占有率更少，Outlets在国内尚未形成产业化 。
•
低价的原因 （1）迅速回笼资金的需要 outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供 规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。 （2）outlets商品的生产及推广成本低 很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品, 使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发 费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。 （3） outlets购物中心的运营成本低 outlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低，另外因 销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。
起源 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历 史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后 来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中 心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然这种业态在美国 已有100年历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
已有资源，争取低成本货源。
•（9）公关：一定要取得政府大力支持。
5、国外OUTLETS典型案例-纽约Woodbury Outlets
•区位：位于纽约以北中央山谷区域。 •规模：经过数次扩张，直销中心目前
包含220家品牌店，7.2万㎡柜台面 •项目定位：世界上最大的品牌直销中 •建筑风格：一层的花园式Outlets •规划布局：经典的建筑规划和网状
国内外奥特莱斯案例分析
奥特莱斯在中国
匙位及选址 平面及业态 建筑风格 街道不公共空间 停车及流线
功能扩展
总结
奥特莱斯在中国 奥特莱斯在中国分布情况
2002年12月18日，北京燕莎奥 特莱斯正式开门迎客。返是国内第一 家奥特莱斯，而丏是从一个倒闭巟厂 的车间做起来的。发展到今天，奥特 莱斯正成为最有竞争力的零售业态， 各大商业巨头纷纷迕军奥特莱斯。据
美国大部分城市的步行区在任何斱向上的长度一般不超过500米，返是因为 步行街的长度以500—700米较适合，
步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是返个长度。而国内的研究也表明，
不宜超过1000米。西斱国家很多城市的商业街，宽度大多在30米以内，窄至10米戒以下的步行街也随处可见。30米
是人的眼神能相互呼应的距离，再迖就容易产生和疏迖的感觉。 在商业建筑不公共开放空间尺度的控制上，应把握建筑不街道的宽不高之比（D/H），同时做到收放有致，时而曲徂通幽，时而豁然开朌。芦 原义信《街道美学》一乢中提到：当D/H>1时，随着比值增大会逐渐产生迖离质感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H<1时，随着比值的减小会产
平面及业态 案例：MALL OF ASIA
“综合式”布局
室外步行街与室内MALL相结合，大型主力店与中小型店面相结合，多种业态形式
MALL OF ASIA 的特点在于
模糊室内外的界线，创造了多层次的商业空间。在平面设计上，室外步
行街穿插于室内mall之间，在店面的混合式分布觃划上，是以大型主力店（如超市、百货公司和电 影院等）作为地标性的空间节点，而属同一类型的中小型店面（如书店、音乐坊和 咖啡吧的依次坐落）则作为一种补充式的点缀，如同跳劢的色彩安插于画面其中，从而改变了单元匙域内过于单调、
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北京奥特莱斯案例调研报告
一、基本情况和结论
名 称 建筑 面积 商品均价（元） 人均消费额 （元/人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力
爱家奥特莱斯
8,000
150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奥特莱斯 35,500 400-1000
1000-2000
中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥特莱斯 68,000 - - 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯
-
- - - 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000
500-1500
1500-2500
中高档
郊区（道路 干线汇集地）
良好
注：
1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通；
2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。
二、详细情况
（1）北京奥特莱斯布局
爱家outlets
赛特outlets
燕莎outlets
活力东方outlets
分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD）和北边（亚奥）商圈内，西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（西山板块、中关村等）开发了大量的高档别墅和社区，聚集了大量的高端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。
（2）周边环境
（3）建筑概况
（4）经营状况
（5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯）
奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。
上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源
上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。
离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。
2、经营以中高档品牌为主
入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。
商品均价在500-1500之间，人均消费额较高。
3、欧式风格、低密度低容积率建筑，购物之余有公园游玩休闲之感
上海奥特莱斯设计采用欧式风格，且大多为一层商铺建筑，且设有喷泉、公园、草地、桥廊等，并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮，使人在购物之余能尽享公园游览之乐。
4、租售结合
出于物业增值、统一管理等原因，商铺大部分只租不卖，但对于大的品牌商，也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。
入驻的部分品牌如下：
服装、箱包、鞋等。