深圳万象城商业模式研究共42页
深圳万象城平面图及商业业态PPT课件
1F楼层指引图及商业业态
主力店
Gucci 深南 中路
書城路
寶安南路
主力店 REEL
時裝名牌
次主力店ESPRIT 餐飲
嘉賓路
次主力店NOVO
1F平面图 – 国际品牌
2F平面图
2F楼层指引图及商业业态
2F平面图 – 都会风情
主力店 Gucci
餐飲
時裝名牌
主力店 REEL
餐飲 餐飲
時 裝 名 牌
3F 平面图
店。
深圳万象城——购物中心
深圳华润万象城业态比列：
万象城采取
主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
拥有6层商用楼面，300多个大 小不一、功能各异的独立店铺
L5 王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇 L4 顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场 L3Reel百货，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停车场 L2 Reel百货、Esprit 、停车场
米兰大道
浑圆天顶
下沉广场
建筑特色
单独建筑，购物 中心上方无常见 的住宅塔楼或写 字楼，最大限度 的保证了购物空 间的灵活性和舒 适性。同时可缩
短 期单商，业利独的于开招建发商周。筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字
楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适
性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。
建筑特色
交通组织
地铁链接（华润） ——本项目商业写字楼与万象城链接
停车场的设计：
万象城设有立体停车场，与商场之间隔有一道玻璃门。停车场的建设上更巧妙的结合购物区域，负一层到三层皆有停车场，将车流从 负一层引到三层半，人流便会从三层开始上到第六层，为上层带来足够人气。 地下二层的停车场为北区的办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层嵌入式停车场及底层和二层的停车区，为人们 前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。同时改善了楼上商业的人流走向。 廊桥连接 北区与中区（购物中心）的连接，通过地下一层及二、三层间的廊桥。在地下一层，以购物商铺，沟通了书城路二侧北、中区的联系， 而二、三层，则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通二区
深圳万象城市场考察报告
餐饮娱乐招商部 2014年1月3日
深圳万象城
2
目录 1 深圳万象城的整体介绍 2 深圳万象城的业态规划及品牌落位 3 深圳万象城的竞争力分析
3
1、深圳万象城的整体介绍
地理位置：
万象城位于深圳市罗湖金三角商业区，包括东门、人民南 宝安南三大核心商圈，万象 城是宝安南商圈的标志性项目。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L5层仅有商户17家，顺电作为主力店，引领该层的零售以家居家电、 数码影音为主。 此外该层的餐饮人气也非常旺盛。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L5层业态分析
服装/鞋包 6% 餐饮 47% 数码影音 29%
钟表/珠宝/ 饰品/礼品/ 运动用品 6%
深圳万象城
1、深圳万象城的整体介绍
项目信息：
深圳最大的购物中心，整合了百货公司、 国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥 运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅 电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式 购物、休闲、餐饮、娱乐服务。定位为“深圳
最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型
室内购物中心”。
美容美发/摄 影/服务 17%
服装/鞋包 62% 钟表/珠宝/ 饰品/礼品/ 运动用品 4% 家居生活 4%
楼层 L3
租金 300-500
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L4层拥有商户26家，主力店有影院和滑冰场，休闲娱乐功能进一步 提升。
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
2、深圳万象城的业态规划及品牌落位
L1层拥有商户60家，除1个百货主力店外，还有5家以上次主力店， 以经营国际大牌服装/鞋包为主，它们是引领万象城品牌的生力军。该层 入口较多，但依然保持单一动线。
深圳万象城商业调研考察报告(60页)
闲、时尚购物为一体的多品牌大型零售概念 店。汇集了国内外数百家知名运动及休闲品
牌，如Nike、Adidas、Kappa、Puma、Reebok
、Fila、 Levi‘s、 Lee、 Converse、 Wilson、Yonex、李宁、安踏等。品牌选择不 胜枚举，种类更愈万种，店铺平均2500平方 米 ，Sport 100全国共有60家店，作为河西 店的运动集成店是比较好的选择。
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：Y-3 ●品牌公司名称：adidas上海公司 ●联系方式：上海市虹桥路1号港汇中心一
座29-32楼 021-24010600
●值得关注的原因：Y-3是国际著名运动休
闲时装，这个由世界顶级设计师山本耀 司担任创意总监与adidas合作的全新品
牌正式于2006春夏进入中国。其先锋、
2F09-2F10室
021-63876003
●值得关注的原因：VERO MODA Classic是VERO
MODA专为高贵、摩登的成功都市女性设计量
身订做的高档精致系列。服装大都是用羊毛 ，桑蚕丝等上等面料制成， 价位相应较高 ，是较具代表性的轻熟女装品牌。
/
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：江南厨子 ●品牌公司名称：西湖春天餐饮策划管理有限公
司
●联系方式：深圳市罗湖区笋岗东路3019号百汇
大厦
0755-82112560
●值得关注的原因：江南厨子是西湖春天品牌下
的一家豪华精品店。在全国有5家连锁店，深 圳万象城店的餐厅经营面积1400平方米，拥
品牌情况—目标品牌
●品牌名称：SAMMY COLLECTIONS
●品牌公司名称：深圳市森美丽服装连锁店有限
公司
万象城案例分析
万象城案例分析项目简介万象城是华润集团在深圳投资的“华润中心”的核心组成部分。
华润中心由香港华润集团在深圳投资开发，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体，总建筑面积55万平方米，首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”；二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。
万象城作为华润中心的核心部分，建筑面积达18.8万平方米，拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义的“一站式”消费中心。
万象城的定位表述为“永不落幕的时尚舞台”，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。
代表了中西合璧、引领潮流、富于品味的生活观念，符合人们追求高品质生活的价值取向。
截至到2005年12月万象城开业一周年，客流达2000万人次，日常客流为三四万人次，周末为六七万人次，商场出租率达97％，年销售总额达到10亿元。
1、项目地区特点 (3)2、项目规划与开发周期 (3)2.1独立规划设计，保证专业经营 (3)2.2开发周期 (4)3、项目开发策略借鉴 (6)3.1开业前期——主力店带动招商 (6)3.2开业初期——力推高品质，保持合理价格 (6)3.3发展阶段——保持较高的品质感和一致性 (7)3.4二期开发——高端品牌提升项目档次 (7)4、租赁/经营情况 (8)4.1市场经营管理模式 (8)4.2商业形态定位商业形态定位的原则 (9)4.3经营模式 (9)4.4经营策略 (9)5、商业规划设计 (10)5.1业态组合阐述定位 (10)5.2业态组合中心化、生活化 (13)6、动线设计 (14)7、项目形象品质 (14)7.1招商传播 (14)7.2活动传播 (14)7.3广告传播 (15)7.4创新营销渠道 (16)7.5项目对集团品牌的传播 (18)8、对本项目可借鉴之处 (18)1、项目地区特点深圳的消费能力在国内处于领先地位，但多年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都比较少和小，而以低价和平价为特征的大卖场和超市的发展却如火如荼。
案例-深圳万象城.
周边写字楼白领
深圳高收入居民
外地游客
低档
娱乐 高档
万象城 购物
4 案例研究—万象城
中航·长泰龙华项目
宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光 效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围
4 案例研究—万象城
中航·长泰龙华项目
万象城设置多层停车场并实现与卖场的无缝连接，为顾客提供印象深 刻的消费便利，有效提高了商圈的辐射范围
万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高
4 案例研究—万象城
中航·长泰龙华项目
主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其面积占比 为52%
主力店、次主力店面积占比
主力店、次主力店业态及楼层
其他 48%
次主力店 13%
主力店39%
主力店 芮欧百货 王子饭店 嘉禾影城 冰纷万象冰场
Ole' 次主力店
顺电 运动100 生活本色 美乐汇美食广场
NOVO Esprit 万宁
业态 购物 餐饮 休闲娱乐 休闲娱乐 购物
购物 购物 购物 餐饮 购物 购物 购物
楼层 B1-3F
5F 3-4F 4F B1
4F 4F 4F 5F 1F 1-2F B1F
4 案例研究—万象城
中航·长泰龙华项目
通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有效补充
4 案例研究—万象城
中航·长泰龙华项目
万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综 合需求的时尚购物中心
目标消费者
市场定位
•周边写字楼白领 •中高收入的深圳居民 •外地游客
•中上档次的现代化购物中心 •协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素 •文化要素：自由、时尚、和谐、共享
万象城模式商业综合体的功能组织探析
温
建
筑
技
术
２ ０ １ ３年第 ９期 （ 总第 １ ８ ３期 ）
地等 ， 同时配合一些休 闲服饰和 皮具箱 包 ； 五层 零售商 店开 始减少 ， 增 加生活类 相关 店铺 ， 除 了延续至本层 的百货 商店 之外 ， 还 有影 院和 滑冰 场 主力店 ； 六 层则 以生活 服务 、 儿童 主题 和餐饮 为主 ， 均 设有一个大型美食广场 。 １ ． ２ 主体集 中、 局部 点缀 的餐 饮功能 餐 饮功能之 所 以能 成为 商业 综合 体 的重 要 功能 之一 ， 不只在于它能招 揽 大量 的 消费 人群 ， 还 能更好 地促 进购 物 与休 闲娱乐 功能 的 发展 。近年 来 ， 餐饮 形式 与种类 越来 越
３ 服 伺 功 能 组 织
服伺 功能是指为商业综合体 内所 有消 费行为 服务的功 能， 包括地下停 车场 、 服务 台、 非 机动 车车 库 、 仓库、 供 货 车 道、 供暖锅炉房 、 商场 自用的房 间、 警 卫室 、 管理（ 包括 物业
管理） 用房 、 交通功能 （ 楼梯 、 电梯 、 走廊 、 中庭 ） 、 卫生间等。
方 向， 遵循 右进 右出的原则 ， 即货车 向右转弯 进入建 筑内运
货通道 ， 并从建筑 内部 向右转 弯行驶到 城市道路 上 ， 以防止
设置在 四层 。这 些娱 乐 功 能与餐 饮 功能采 取整 体化设 置 ，
不仅能吸引和共 享更 多 的消 费者 ， 还 提高 了消 费者参 与 的 高效性 和使用 的便 捷性 。 ２ 共享功 能组织
１ ． ３ 重点突 出的娱 乐功能设置
大型商业综合 体 的娱乐 活 动相 对集 中于一 个 区域 ， 一
般 包括儿童游戏场地 、 电影 院、 游戏 室 、 溜冰场等 ， 不仅 使建 筑 内部 活动更为多彩 ， 也进一 步丰富 了市 民的娱 乐空 间， 具 有更广泛 的社 会 效 益 。万 象 城 中 的娱 乐 功 能 主要 有 电影 院、 缤纷万 象 真冰 滑 冰 场 、 玩 具反 斗 城 、 游戏室、 万 象书 屋
深圳商业综合体万象城商业调研深度分析报告
目录
1
项目概况
2
项目楼层分布
3
项目动线组织
4
项目亮点展示
经济技术指标
万象城每层均设有主力店或次主力店，各消费层业态 比较丰富
万象城各消费层业态比较丰富：地铁商城、国际一二线大品牌、各类中端品牌、芮欧百货、精品超市、 各类集合店如NOVO、运动100等构成商场内丰富的业态。
10
B1层
11B1层ຫໍສະໝຸດ 23目录1
项目概况
2
项目楼层分布
4
项目动线组织
3
项目亮点展示
下沉式广场
万象城下沉式广场采用瀑布式水景减少闹市噪音
万象城下沉式广场具有为商 家提供外摆位增加使用面积和 与地铁接驳的作用，不仅融入 园林设计，还成为举办活动的 好场所； 露天阶梯座椅设计能够为消 费者提供休憩场所；
瀑布式水景使用较大 流水声，有效减少闹市 噪音，为顾客提供相对 安静的购物、休憩场所 。
22
垂直交通
万象城采用斜跨式自动扶梯避免空旷感，配合垂直电 梯，运送人流到达各个楼层和区域
整个购物中心共88部各类型电梯，运送人流达到各个楼层与 区域； 每隔20-40米布置一组自动扶梯，垂直电梯采用集中布置原 则； 二楼以上主通道中的连廊，方便主通道两旁的消费人群穿插 往来，提高人群流动效率，给予消费者更多的停留空间。 备注：传统百货公司或购物中心在电扶梯的设置上，通常是 将扶梯设置在中庭的一侧。好处在于，保证了中庭的完整性， 同时使得商场整体显得更为大气。这种做法通常存在于平面面 积在6000平方米左右的商场中。万象城单层面积超过两万平 方米，在空间处理上，反而应更加紧凑，才会让顾客没有空间 的空旷感。同时，因为标准层较大，顾客难以获得整个平面曾 的信息，因此，在扶梯设置上，采用了跨线的设置手法，保证 顾客最大限度的浏览商场，从而形成继续逛下去的动力。
深圳万象城招商策略解读(掘金锦囊)
深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）提要：深圳万象城运营期招商的品牌资源有三个，一是主动找上门的品牌商家，在深圳万象城商业面积全部出租的情况下更多资讯深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）选择比努力更重要，要做好购物中心，选商户比管理商户更重要。
深圳万象城的成功运作，得益于招商的成功，本文从招商组织与业务流程方面，分析深圳万象城的招商策略，归纳总结其招商管理特点。
一、组织特点：三种角色、矩阵管理深圳万象城由华润置地深圳公司负责经营管理，华润置地深圳公司下设投资管理部、商业地产管理部等多个职能部门，以及多个在建项目部和华润中心。
华润中心是购物中心、酒店、写字楼的统称，负责万象城的运营管理、君悦酒店的业绩管理、写字楼运营管理，其中万象城运营管理是其主要工作内容。
华润中心采用矩阵式管理模式，下设营运部、客户关系部、冰场管理部三个直管部门，设多个矩阵组（如图1），其中冰场管理部、写字楼组、酒店组负责冰场、写字楼和酒店的运营管理。
华润中心矩阵组人员由深圳公司及华润深圳物管公司对应部门指派，其中招商组由深圳公司商业地产管理部指定人员组成。
不少商业地产开发公司成立商管公司，负责商业项目的运营管理，商管公司下设地方分公司，负责地方商业项目运营管理，与之不同的是，华润置地没有商管公司总部，由各地方运营管理机构对万象城进行管理，通常是华润中心负责其商业运营管理。
虽然华润置地没有商管总公司或商管总部，但对各地万象城的管理，基本都沿袭深圳万象城的管理思路，很多异地万象城的运营管理人员，都是从深圳华润中心调派，因此，各个万象城在管理方式、管理方法上基本相同，深圳华润中心是华润置地内部管理标杆，发挥了了其他地产企业商管总部的部分职能。
华润中心隶属于地方公司，各地方公司承担万象城运营管理指标，从资产归属看，万象城的资产归属于各地方公司。
深圳万象城的招商由商业地产管理部负责，具体工作由华润中心招商组承担，工作范围包括开业前招商、开业后的补位招商和商户调整。
万象城商圈分析共52页文档
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❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。— 75、内外相应，言行相称。——韩非
万象城商圈分析
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
都市综合体商业模式的研讨与总结201103P61含深圳万象城2005-2010年运营数据
价值主张
盈利模式
商业地价分析
价值主张
• 万象生活——mix city mix life
¾ 万象生活——mix city mix life是价值主张向客户输出的载体； ¾ 客户从心理上树立起万象生活全方位满足各种情感需求的概念；传递一
种依托功能需求并完美整合情感需求的（冰场、影院、国际时尚、高端 商务餐饮、奢华酒店等等）独特价值； ¾ 激发客户对万象生活的向往和消费依赖性。
万象生活体系
• 不同产品业态之间相互增值
• 进一步提升消费者、客户（租户）、政府、银行、供应商等利益 相关者的价值
“都市综合体”商业模式分析
理解商业模式
价值主张
盈利模式
商业地价分析
价值主张
都市综合体的不同产品组合创造的价值
商业
酒店
办公
住宅公寓
都市综合体与单一产品的房产项目不同的是： 它通过优化的产品组合，使得各产品能够相互增值，从而使得客户价值最大化。
• 内在动因：消费能力提高，消费方式转变
¾ 单一客户向群组（家庭、朋友、同事等）转变； ¾ “诱发性消费”比例逐步提高，“目的性消费”比例下降； ¾ “商品消费”向“生活方式消费”转变； ¾ 商务型消费比例增大； ¾ 更加关注消费体验，因体验得到满足而愿意支付更高的价格。
“都市综合体”商业模式分析
• 包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑；
• 它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本等借以 实现(创造、推销和交付)这一价值并产生可持续盈利收入的要素。
——Osterwalder 等《Clarifying Business Model: Origin, Present and Future of the Concept 》
《华润中心万象城》大型购物中心运作模式
例：万象城
根据顾问公司对深圳消费市场的调查结果，深圳欠缺大型及设计现代化的购物中 心，而万象城的市场空间庞大，前景乐观，有望发展成为深圳最现代化及成功的 购物中心。同时，调查结果也显示，有73.4％的人表示强烈喜欢大型现代化购物 中心。鉴于此，华润（深圳）有限公司把万象城的零售概念定义为：“完整及协 同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐”、“一个深圳居民及游客均向往及享 受的好去处”。
商业规划：成功的基础
商业规划必须解决三方面的问题
确定零售概念
进行市场定位
提出业态组合（TradeMix）
购物中心区别一般百货商场的重要特点：“在集中时间内感受多元化、综合性的消费” 。
中国第一代购物中心有两种致命伤： 一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击； 二是主题缺位，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引 进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。
准确、差异化的定位乃是购物中心竞争胜出的原因。据调查，超过53％的被访者 认为万象城的市场定位应以中高档为主。因此，万象城的市场定位确定为“中档 偏高”，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公 司，具有明显的差异性。
在业态组合方面，万象城也突出自身的特点。主力店/次主力店所占比例为40％， 国际名牌占3％，餐饮占15％，娱乐占20％，精品店占22％。从招商成果来看， 整个比例与最初的商业规划比较切合。
市场分析：成功的前提
如何精确把握市场现状，有效预测未来市场？如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性？这几乎 是每一个购物中心发展商关心的问题。而解决这个问题的前提就是进行充分、准确的市场分析。
购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性。应该说，购物中心规划前期的市场分析是一个需 要在政治、经济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成的系统工程，它不是一般的地 产商可以完成的。在国外以及我国的香港地区，一般来说，它是由专业的顾问公司来完成的。