远东国际城业态定位方案

贺州远东国际城（北组团）——市场调查、业态定位及招商方案近期，围绕着远东国际城的招商工作，我公司本着实事求是，从实际出发的原则，通过多渠道对远东国际城项目以及其外部因素进行调查了解，在对项目内外因素全面了解的基础上，我们针对性地对项目招商进行了定位和规划，以此作为项目招商工作的借鉴和指导。

具体如下：一、项目概况：项目一般特征项目名称：远东国际城（北组团）地理位置：位于灵峰南路与鞍山路交江处，位于贺州市新中心商圈，核心地段。

项目规模：本项目由六栋五层多住宅（约384房），二层联体商业楼和两个地下停车场（约380个车位）组成；文华苑北排和东排、吉隆苑和百胜苑的西排、国贸大厦三者合围成超过6000平方米的新天地商业广场。

商业面积：国贸大厦24000㎡吉隆苑 5180㎡百胜苑 6315㎡文华苑 11721㎡万象苑 9894㎡文莱苑 4632㎡总计 61742㎡物理素质：砖混结构，主要柱距3.50—6.5米,一楼层高约5.2米，二楼层高约4米商业楼现状：吉隆苑、百胜苑已竣工，毛地皮，水泥沙浆抹面；文华苑预计明年5月竣工，文莱苑刚刚动工，预计明年7月才能交付使用；国贸大厦还是一个概念。

项目个体特征：1、项目从外观来看既有民族风格的步行街，也有现代建筑风格的商场和超市。

整体定位为统一经营管理的商业综合场所。

2、项目四周交通情况良好，车流、人流及物流都可保通行畅通状态3、住宅部384户已有人陆续入住，将为本项目保证一定量的稳定客户群。

二、市场调查1、商圈概况远东国际城位于贺州市中心，灵峰山和马鞍山之间，西北面有着贺州市最大、人气最旺的灵峰广场。

最近两年，因与远东国际城一路相隔的盛隆百货迅猛崛起，加上附近的天天购物城的强力拉动，这一带区域近年来涌现出很多商铺，让这区域逐渐成长为贺州市的新商业中心，既汇聚旺盛的人气，也增添了商业气氛。

2、交通路网环境为了做好城市的城镇化建设，贺州市政府不久前在远东国际城的东边开辟了一条新的建鞍路，直通江北东路，建鞍路与宽阔的灵峰南路组成了两条南北纵向的纽带，这两条纽带汇集远东国际城北边东西走向的鞍山路，南边的江北东路以及项目内新规划的国贸路一起交织成发达的交通网络，保证了项目所在区域车流、人流、物流的畅通，项目已具备了开办商业所需的地理条件和区域优势。

3、消费特性3〃1消费能力①贺州总体经济发展水平还不是很高，从几个具体数据上就能将这种情况反映出来：2005年贺州市社会生产总值164.3亿元，仅占广西的3.9%；2005年财政收入11.22亿元，占广西2.4%，人均收入581元，不到广西平均水平的60%，这跟农业一直以来作为贺州主导产业，贺州城镇化水平低下有直接关系，这样的经济状况，在总体上决定社会消费品零售总额并不高，2005年大概是34.52亿元。

②贺州市整体来说很少有大规模、上档次的商业知名主力店进驻，也没有多少个大规模、高度集中的专业批发市场，这多少也能反映出商业整体水平还不是很成熟，距离都市商业水准还有很大差距，大有发展空间。

3〃2消费习惯因贺州的市区和商业区分布一直以来很有局限性，比较狭窄，商贸业得到长足发展也是最近一、二年的事情。

这样的情况，无疑形成一个事实：消费者在这样的商业环境下易养成到固定商业区、固定场所购买商品的爱好与习惯，比如喜欢到中心市场一带商业区域购买商品，这是长时间形成的消费情结。

为什么盛隆百货和新时代百货到目前为止还不是很红火，除了跟它们本身有一个市场适应期外，可以说跟消费者这种一时还难改变的消费习惯是分不开的。

4、品牌认知在商业这一块来说，如果要找出最能代表行业，反映商业状况的，莫过于服装、皮具、化妆品等。

从整体来说，贺州市服装、皮鞋等业种都具备了中高档的品牌，但规模小、数量少，而且分布非常集中，基本上就汇聚在向阳路及两个大型百货商场。

其他地方多数是酒店、家私、药店、休闲场所等。

这多少能反映出商业消费高度集中在向阳路一带的趋向，同时说明贺州市消费者品牌意识在近年里得到明显提升。

5、商业竞争对手远东国际城是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宅等多种功能为一体的综合性商业地产项目，因此在本项目前期招商和后期经营管理上，存在着众多的、多产业的竞争对手。

□盛隆百货、新时代百货、泰兴超市等为代表的大型商业；□东豪美食城、名典咖啡、添美食等餐饮休闲品牌；□贺州商业步行街、桂东香港商贸城等已有或者以后潜在的商业地产；这些竞争对手在项目前期的招商以及后期的经营管理上都将对本项目带来影响。

譬如，现时的商业步行街的不成功运作，对本项目的招商来说会带来不容忽视的负面影响，经营商是否入驻会持观望态度，投资也会很谨慎。

5〃1区域内主要商业概况超市百货其他6、区域行业分析6〃1 区域内超市、百货业高度集中，竞争激烈。

同质化经营现象严重，在无差异化经营的情况下，已有超市难有质的飞跃。

停车位的问题已渐渐成为制约超市及商场销售提升的重要因素；6〃2 餐饮目前除了东豪美食城一家上规模、上档次外，由于位置因素的制约，餐饮供应量还是有待发展，尤其是类似咖啡、西餐之类的休闲餐饮，随即会产生很大商业空间；6〃3 在娱乐业方面，网吧因其特殊的经营特点吸引着大批中青年消费群体的青睐。

目前贺州市区内的大型网吧主要集中在市区中心，因此存在着停车、保管安全的问题；KTV、酒吧等业种分布比较零散，不能形成统一性的整体。

6〃4 酒店、旅业也有很大空间；三、项目综合评估项目整体处在一个城市建设和市场开发都有着很好发展空间的格局中，项目如做到突出差异化经营、交通停车得到有效解决，那么超市、餐饮、娱乐等业态都会在此得到很好的成长，甚至能很好辐射整个贺州市场甚至周边地区。

此外，丰富整个项目的功能，让市民真正感受到一站式购物的便利，使之成为市民心目中理想的休闲购物场所。

四、项目定位1、定位原则商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。

一般原则是所有商业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具体如下：●一般原则：□定位要符合时代和区域特征□定位应具备差异性和互补性的特点□定位要在足够的市场接纳力之内，充分考虑市场需求原则●个例原则：□与区域商业发展同向□与区域商业有效缺口相吻合□以消费者需求为导向并考虑实际购买力2、业态经营定位及定位评估：（1）文华苑一、二层商场★业态经营定位：按原宣传推广方案及建筑的特点规划为综合超市；定位为经营生鲜、瓜果、面点制作等，目前贺州缺少的，符合市场需求、“大而全”的大型全国知名品牌超市；首选加盟类似联华、新一佳等全国性知名品牌超市的经营方式，同时以类似人人乐、北京华联、台湾大润发等以直营方式进行合作的超市；★定位评估：带有生鲜、瓜果、面点制作的大型超市符合一般原则的经营定位，并且能有效填补目前贺州市场区域商业空白。

是贺州第一家面面俱到的大型超市。

市场号召力、辐射面不仅辐射到贺州市区，且会扩大到市区以外的部分乡镇，为整个项目扩大知名度与影响力，并且对整个项目所有物业的销售及升值都有较大的保证。

（2）新天地商业步行街内街部分：①文华苑一楼北排商铺（16间）★业态经营定位：童装、儿童玩具、婴幼儿用品、办公文具用品、饰品、化妆品、家居装饰品★定位评估：文华苑北排商铺靠近休闲、热闹的新天地商业广场，儿童、妇女较多，逗留时间相对长，那么儿童和妇女用品会有很好的消费市场。

②文华苑一楼东排商铺（12间）★业态经营定位：男装、男女休闲装、运动装、鞋类、吉隆苑一楼西排商铺（23间）★业态经营定位：珠宝玉器、外贸商品、女装、鞋类、箱包皮具★定位评估：这两排商铺位于商业步行街内部中心地段，前期在项目宣传方面，曾以“CEPA港澳零关税商品”为宣传口号。

为了符合原宣传口号，避免对后期的物业销售带来负面影响，因此引进与之口号题材相近的珠宝玉器、外贸商品等业种。

其次是服装类商品，通过招商引进男女品牌服饰，提升步行街在消费者心目中的形象及影响力，吸引更多的消费者深入步行街，了解步行街，让新天地商业步行街成为贺州市民心中理想的购物休闲场所。

（3）新天地商业步行街外街：①文华苑一楼西排商铺（12间）★业态经营定位：电脑配件、数码产品、通讯器材、网络运营商★定位评估：贺州的电脑店铺比较分散，还没有集中的电脑购物街，因此可以将这些业种集中起来形成一个规范统一的专业市场。

②文华苑一楼南排商铺（18间）★业态经营定位：婚纱影楼、相片冲印、婚庆礼仪、美容美发、服装干洗缝补、鞋类美容、诊所、药店吉隆苑、文莱苑南排商铺（22间）★业态经营定位：特色美食、休闲冷饮吧、酒吧★定位评估：这两排商铺位于规划的国贸路，与南组团住宅区仅一路相隔，考虑的是与小区居民生活息息相关的经营的业种，为南组团住宅区的居民提供服务的同时丰富商业步行街整体的功能。

（4）农副产品市场周边内街：此区域包含百胜苑一楼南排、吉隆苑一楼东排、文莱苑一楼北排商铺★业态经营定位：小型餐饮（早点、快餐等）、士多、日杂生活用品、水族植物、农贸产品批发、★定位评估：此类商铺紧紧围绕着农副产品市场，因此商铺提供的是与到农副产品市场消费群体相关的服务功能。

（5）步行街二楼商铺：①百胜苑二楼★业态经营定位：床上用品、家居饰品、休闲餐饮★定位评估：因目前百胜苑A、B栋已成功招商引进了全国知名品牌家私——全友家私，为了配合原招商成果及遵循一般原则中的互补特点，故以床上用品、家居饰品等配套业种丰富消费者的购买需求。

另结合贺州目前的市场情况，以餐饮作为备选业态，以此来达到吸引人流，平衡人流动向的目的。

②吉隆苑二楼★业态经营定位：书籍音像、电玩城、休闲咖啡语茶、西式快餐★定位评估：吉隆苑作为整个商业步行街的中心，不仅起着引领人流的作用，而且起着分流的作用。

以上几种定位的业态，因其经营的特殊性，在一定程度上都符合了以上的需求。

③万象苑二楼★业态经营定位：网吧、保健按摩、健身房、女子生活会馆★定位评估：根据前面的市调结果，网吧、保健按摩、健身房、女子生活会馆等经营业种的共性是需要提供便捷的交通及安全的车辆保管。

而万象苑紧临建鞍路，并在负一层设有大型停车场，符合以上业态定位中业种的经营需求。

另外，因万象苑面积接近5000㎡，符合了以上业种对于场地的需求。

为了与百胜苑AB栋的全友家私互补，在定位方面，也可引进一家大型的综合品牌家私商场，形成相互辉映的效果。

④文莱苑二楼★业态经营定位：餐饮、KTV、休闲酒吧★定位评估：文莱苑一楼定位为特色美食、休闲冷饮吧、酒吧，为了符合区域特征，因此招商定位于餐饮、KTV、休闲酒吧，且符合了此类业种的经营需求。

此外，为了丰富整个商业步行街的功能，最大限度的为消费者提供服务，在招商的实际过程，根据招商的进展情况及整体配套服务需要引进银行、邮政、药店等与之想配套。

五、招商程序1、商业街的招商应根据不同业态对季节的要求，并结合整个项目工程进展分阶段、分区域采取阶梯式招商。