某花园二期整合推广与营销方案PPT(共45页)
【策划方案】某花园推广策划方案(PPT 53页)
2020/4/26
15
竞争对手分析(略)
2020/4/26
16
目标消费对象
立足本区域，以长宁、普陀、静安（北） 为主，辐射全市。 主要客源：
私营企业主、商业掮客、归国人士。 外地来沪成功人员。 在本区域有亲缘关系的华侨。 外企高级职员、私人医生等。 新闻工做者、国企承包人等。
11
市场状况
本地块心理价值
资深销售人员（37岁，男性）
• 不看好高档产品开发 • 楼价难以突破6,000元/m2
成功人士（49岁，男性，私营者）
• 好地段，路面已拓宽，成熟 • 楼价超过7,000元/ m2 ，要慎重考虑
新闻干部（42岁，男性，住延平路四和花园）
• 肯定比三和好，可卖到7,500元/ m2
瑞金新苑 0.9 0.162 0.9 0.162 0.8 0.144 0.8 0.136 0.8 0.128 0.8 0.104 0.836 6688 6620
振安广场 0.9 0.162 1 0.18 0.9 0.162 0.8 0.136 0.9 0.144 0.8 0.104 0.888 7104 7650
占居四周优越位置，竣工后有独领风骚之势。
幽静的万航渡路和宽畅的武宁路形成良好的 视野。
2020/4/26
5
产品描述
交通
驱车出行方便，北面出武宁路连内环高架， 南面延安路高架年内竣工。
二号地铁线愚园路江苏路站步行五分钟，多 路公交车直达门前。
2020/4/26
6
产品描述
生活机能
市中心成熟的生活区，各种生活条件便利。
某花园二期推广思路PPT课件( 26页)
悲心，饶益众生为他人。
•
14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。
•
15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!
•
16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，
案名设想
• 突出国际社区： 华尔兹
朝阳国际村 四海一家 天下一家
1． 突出社区自由意念，突出
• 突出社区自由意念，突出自由，自主的生活： ME时代 ME世界
• 突出社区居民背景： 朝阳名仕 朝阳杰座
• 哈佛温书室 • 大英图书室 • 地中海恒温泳池 • 爱迪生儿童益智中心 • 小牛顿儿童智乐园 • 温布顿网球场
• 在朝阳园，生活感觉很自由，很异国。没有CBD的商业 霸气，不象中关村的新贵锐气。这里有绝对的贵族气质。 一草一木，一景一貌，一人一物，纯然就是天生贵族。
• 朝阳园，新生代中产阶层生活进阶首选。
• 世界之心，四海之情 • 国际的，自由的 • 生活无国界 • 国际名仕为群
世界精英为伍 • 做生活的VIP
• 等等，都可以成为宣传物料上的创意点。
二．社区居住人口的国际背景：
• 世界在这里门当户对。 • 业主大会＝国际联谊会 • 不同的国度却有着一样的天空。不同的喜好却有着相近
的生活频率。
三．投资价值，生财之道。
• 大屋好住，小屋好租。 • MONNEY系列：美元，马克，英镑，便士，法郎，日
元，港币， • 朝阳园所吸引的是全世界最聪明的MONNEY。 • 索罗斯眼红，葛朗台狂喜。
保利花园第二期推广计划模板
保利花园第二期推广计划第一部分我们面临的问题第二部分第二期促销的有利因素第三部分总体推广思路第四部分入市姿态第五部分入市时机第六部分入市方式第七部分价格策略第八部分推广节奏第九部分广告诉求及媒体投放计划第十部分促销活动第十一部分促销前的各项准备工作第一部分我们面临的问题⏹第二期是期楼。
⏹现在开始做样板房时间已相当紧，而又非做不可。
能不能及时做出来？做出来的效果如何？这都是个未知数。
⏹目前保利花园的物业管理和智能化还没有真正到位，而第一期楼盘交楼在即，不到位势必影响项目形象，这部分工作怎么做？⏹最近连续四周，每个周末都有人在保利红棉花园闹事，使得“保利公司的物业管理”已经“名声在外”，这一事件已成为保利花园竞争对手们攻击的靶子，直接影响到了保利花园的销售。
就我们看来，即使目前立刻对保利红棉花园物业管理出现的纠纷进行妥善处理，也已经构成保利花园第二期的销售的极为不利的影响。
⏹几根大烟囱没有及时如期的拆除，这一问题已经引起了保利花园第一期业主的普遍不满，造成不利口碑，也成为其它楼盘最有力的攻击武器，这在客观上已经造成了对保利花园较为不利的影响。
⏹客户反映保利花园第一期的室内装修存在明显的质量问题，这种反映会不会带来不良影响？⏹六号楼二房二厅未卖出的就有44套。
第二期开卖后，这部分房怎么办？⏹周边楼盘的竞争力逐渐增强。
南景园及时调整价位，其价格策略及促销策略的改变，对保利花园产生了直接的冲击，这从前三天往返保利花园与南景园的客户行为可以看出。
另外，光大与南景都是同一个代理商，联合炒作可能对保利花园也是一个冲击。
今年10月下旬，随着南洲路和江南大道南道路的施工的完成，南洲名苑将是该区域价格最实惠、炒作卖点及兴奋点最多的楼盘，竞争力将会直线上升，它也将对保利花园第二期的销售产生直接的对抗。
面对新的竞争局面，我们也不应该置之不理，理应有所预而立。
第二部分第二期促销的有利因素⏹保利花园第一期炒作比较成功，实际销售也比较成功，品牌已经树立起来，为第二期促销打下了基础。
同策-上海耀江花园二期营销推广策略提报-81PPT
生活配套周边环境绿化情况 景观优势会所配套管理服务 区位 道路交通社区规划建筑形态 房型面积升值潜力区域规划
项目在营销推广方面，主要将注意力集中在“区域规划”方面，过于仰仗 世博会的规划以及效应，而对来自其他价值点有所忽略13
耀江花园二期营销推广策略提报
以“世博会”作为卖点的项目
多为浦东上南三林地区的楼盘，例如：上南翡翠 苑、翰城国际二期、环球翡翠湾花园等
0.8
0.08
1.3
0.13
/
1.105
50%
32000-35000
从参照楼盘得出的本案标杆房源价格段在30000——35000元/平方米（毛坯）
33
耀江花园二期营销推广策略提报
› 主流房源定价
策略篇 PART TWO
比较内容
区域位置 景观优势 房型面积 周边配套 整体规划 未来规划 品牌形象 合计 拟合度 一年内主力房源成交 价格段（毛坯）
29
耀江花园二期营销推广策略提报
目标客源特征
标杆明星房源 主流房源 低端房源
30
策略篇 PART TWO
讲求“拥有感”，讲求社会地位，对江景具有强烈 的认同度，同时对物业的升值和保值具有强烈的信 心和预期
对项目所处地段具有一定认可，同时对江景及户型 的功能性具有一定要求，较为注重性价比
以自住为主要目的，对市中心区域具有较强的认同， 但对景观需求及项目品质要求不高，更为注重性价 比
26
耀江花园二期营销推广策略提报
策略篇 PART TWO
标杆‘明星’房源价值属性——良好的江景景观视野以及高楼层位置作为主要核心
价值，以房型面积和位置作为次要价值；主要集中 在9＃楼的高层
主流房源价值属性——部分江景景观视野、中间楼层和偏好的小区位置作为价值核心；
某某花园整合营销方案
某某花园整合营销方案目录市场分析 5市场背景分析 52004年市场概况82005年市场发展趋势预测12房地产市场板块构成14竞争对手分析18立案环境分析26项目地理分析26周边环境分析26区域背景和发展趋势27项目规划设计分析27项目户型设计和面积配比分析28景观环境分析29配套环境分析30价格定位分析30S W O T分析32优势和机会点32劣势和威胁点33市场定位34目标客户定位34产品定位35价格定位36名称定位39概念定位40项目形象定位42营销推广策略44媒体策略44营销周期45阶段性推广策略46入市态势和开盘策略50项目销售计划50销售网络和销售培训52案前筹备工作59某某花园整合营销方案一、市场分析1.1房地产发展背景分析某市房地产市场的发展，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。
萌芽期：97年以前，称得上是某市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。
过热期：98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，某市房地产业获得蓬勃发展，某市房地产市场出现过热现象。
从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。
房地产过热期最明显的特征是：1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。
2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。
3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。
4、企业的品牌意识较差。
以上几点是对某市地产开发过热期的总结性描述，下面我们详细分析一下某市房地产市场过热期情况。
据统计，某市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年某市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。
某花园广告推广策划方案分析(ppt 43页)
九、“叠彩园”广告表现阶段策略
叠彩园的一期广告推广分两阶段： • 第一阶段——观念树立期（11月6日至11月15日）
• 广告主题：叠彩园——多姿彩的生活真意
• 品牌口号：生活因色彩而美丽
• 目的：闪亮登场，开宗明义全面诠释叠彩园多彩生活
九、“叠彩园”广告表现阶段策略
• 失去生活的色彩，一切奋斗都会显得苍白——叠彩园， 生活因色彩而美丽
似乎都对，但又缺乏准确性。
三、叠彩园的目标人群
“叠彩园”目标人群品性写真
“我们狂热工作，但不视工作为全部” “我们追逐金钱，但不视金钱为唯一” “我们珍惜每一分时间，无论工作或享受生活” “我们的生活应是丰满而多姿彩的” “我们追求成功，也渴望感受生活中的点滴精彩”
三、叠彩园的目标人群
“叠彩园”目标人群界定——
丽江花园——一方水土一方人，美善相随丽江人 现在外地的发展商到广州必不可少的一件事，
就是去丽江花园看看，感受一下那里的生活氛围。 丽江花园不仅是广州成功的房地产案例，也是在全 国有很高声誉的名牌社区。
四、“叠彩园”定位——思路
让所有到番禺看楼的人士都愿意在 叠彩园驻足！！！
那么，叠彩园该如何突破、超越丽江花园？
• 失去生活的色彩，一切奋斗都会显得苍白 • 解放自己，体悟阳光和自然的斑斓，参与人与人的
亲情互动，在充实和放松中，吸收生活的全部滋养 • 打破平淡和单调，走向充实与精彩，开朗、奔放、
快乐、成功在这里转化
四、“叠彩园”定位——说明
“生活因色彩而美丽”，生活从此不再平淡
• 居住感受不一样——社区更融洽，环境更美好，心情 更放松，活得更充实，孩子更天性
但是光大花园卖的是它的硬件——绿化环境。
奥林匹克花园——运动就在家门口 奥林匹克花园发展商通过强势的公关，给自己的楼
(营销报告)有所为花园二期工程营销推广报告
（营销报告）有所为花园二期工程营销推广报告有所为花园二期工程营销推广方案目录第壹部分项目分析及总体战略 (4)壹、项目解析 (4)二、项目S.W.O.T综合分析 (4)三、卖点提炼 (5)1、水景 (6)2、高性价比 (7)3、位置优势 (7)4、郊区化生活理念 (7)四、目标客户市场细分 (8)1、有所为花园壹期销售分析 (9)2、来访客户分析 (9)3、成交率分析 (9)4、结论 (13)第二部分项目推广建议 (14)壹、入市时机选择 (15)1、选择的标准 (15)2、结论 (15)3、分析 (16)二、销售阶段建议 (16)三、阶段销售广告推广纲要 (16)四、阶段性销售策略 (20)第三部分宣传推广策略 (20)壹、推广概念图 (20)二、创意起源 (20)三、邯郸各媒体特点及分析 (21)四、各阶段广告策略及媒体组合方案 (23)第四部分项目建议 (24)1、关于销售员跟踪能力 (24)2、2004年1－3月份工作重点 (24)3、回收资金措施 (25)关于本方案的几点说明：于营销推广过程中，我们着力推向市场的多个概念，无论就卖点平铺直叙，仍是采用某种委婉的说辞，于市场追问的情况下，均应有有效、合理的理由。
于推广执行计划中，项目的卖点最后敲定且落实到媒体及宣传资料上。
1、水景有“家”要有“园”，二者必须合二为壹，否则便被判为过时的住宅产品。
公司董事长张延红建议：有所为花园南区规划的特点要以水、树木、道路为主格调，具有区别北区休闲广场，有独自特点的小区环境。
目前公司已按照董事长提出的建议进行景观方案的设计，水景成为我们成为我们首要卖点，原因有以下三点：（1）中国传统我国自古就有择水而居的习惯，<<渊鉴类函>>里说：“天下之多者水焉，浮天载地，高下无不至，万物无不润。
”我国古诗曰“春水船如天上坐，住于绿色栖所中。
”建筑属于刚性，水属于阴柔，刚性的建筑和柔性的水富刚于柔相搭配，相得益彰，既有观赏价值，也有环保价值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
交通组织：二期交通组织采用了最有利于环境的枝状尽端形式，车流通过主干道处产生分流，同 时通过西边与北边设置的道路开口与紧邻的后期意向用地及周边景观相连通，保证了小区道路的 顺畅。
你阅读世界，风景阅读你
清源·上林湖二期，16幢双拼别墅，168户通透排屋，“卧城”银湖稀有尊贵席位，岂容旁落？…… 涵珠山北，上林湖畔，私属领地 & 3000亩原生态植被 & 50000方天然湖泊 & 双会所配套 & 独 特“小木屋”旅游休闲体验 & 前庭后院，坎宅巽门，通透大宅
你阅读世界，风景阅读你
◆ 观点与创意
面对清源·上林湖花园，我们的观点——
◆ 说话的对象 他们是社会的精英阶层，却并非逐富而居者，他们富而不张扬，懂得生活的真谛。 ◆ 说话的内容 不过多纠缠于物业品质的陈述，而重在对物业所能带来的生活方式、意境的阐释。 ◆ 说话方式 以理性的讲解为辅，而以感性的激发与煽动为主。
风景，无处不在 风景，只为你而存在 风景有两种，一种属于大众，一种属于私人 清源·上林湖，3000亩原生态植被，50000方天然 湖泊，风景无处不在，风景，只为你而存在
创意说明： ◆ 蓝色的基调，浪漫、宁静、充满梦幻，以蕴含 项目的生活方式与意境； ◆ 山与湖的主体，不仅是项目本身环境的展现， 更能给受众以无尽的空间遐想； ◆ 白鹭不仅是画面的点缀，在色彩与图案上均打 破原有的相对呆板，而使整幅画面变得生动；同时 更是绿色、清新的自然环境的暗示，也是“田园文 化”的暗示； ◆ 图案上班鱼与湖的呼应，不仅在图案的结构上 起到平衡作用，同时也与白鹭这个元素一样，是生 活环境与文化的象征与暗示。
——来自香港，立足中国，锐意进取，独创自成特色的全程策划核心优势，全 面具备房地产策划、咨询、代理等全程运作能力的专业机构。
结构设计：二期户型在结构上运用了“四明”——厨、厕、厅、卧均有直接采光通风，户户均有 景观客厅或景观主卧室。别墅设计中主卧室还设有走入式衣橱，并且设有工人房和洗衣间以适应 住户的生活需要。建筑楼层层高控制在3.0m，而客厅高度控制在3.6m以上，顶层则多采用坡屋顶 处理，侧墙间距均超过6m。
……
像这样的文字与数据我们还可以列举出很多，然而，我们对此并不感兴趣，因为对于高端物业而 言，这些文字与数据几乎都是相似的，我们所要寻找的，不说是绝对，至少应该在一定程度上为 清源·上林湖所独有，散发着迷人的“清源·上林湖” 独特气质。
站在清源·上林湖花园外看清源·上林湖花园 我所看见的是——
3000亩原生态植被 农垦区
各具风情的小木屋
涵珠山
双会所
绿篱 ……
50000方天然湖泊 谷地
灌木
所以，清源·上林湖花园二期，实际是——
与城市的距离15000m，与自然的距离0m
清
源
钢筋水泥挤压下的真正私属领地空间
·
田园文化的“自留地”
上
林
清源·上林湖花园二期
整合推广及营销方案
目录
我是谁 观点与创意 美联公司简介 案例、资源 服务模式 团队
策略实施 达成目标
深度剖析项目
找到项目策略突破口
◆ 我是谁
清源·上林湖花园二期，看起来是——
上林湖二期座落于涵珠山以北，由16幢双拼别墅和168户排屋组成。 1）双联别墅：位于涵珠山西北侧，共规划16幢双拼别墅，32户人家。面积范围为250~276平方米， 花园面积为100~300平方米。
风景，无处不在 风景，只为你而存在 风景有两种，一种属于大众，一种属于私人 清源·上林湖，3000亩原生态植被，50000方天然 湖泊，风景无处不在，风景，只为你而存在
创意说明： ◆ 绿色是项目的另一种属性，本方案以绿色蕴含 项目的生活方式与意境； ◆ 山与湖的主体，不仅是项目本身环境的展现， 更能给受众以无尽的空间遐想； ◆ 远处的项目效果图掩映于青山绿水之中，能在 瞬间引导受众对项目的环境、意境等展开想像，从 而在其心中勾勒出一幅幅生活画面； ◆ 瑜珈是现代生活中的一种比较重要的生活方式， 代表着都市中逃避喧嚣，寻找自我，回归心灵的追 求，在这里用来象征项目所能带来的生活方式、意 境与梦想等内容。
乡活，更是对生命的包容
花 被风景阅读，心游物外之所
园
…………
都 市 稀 缺 的 桃 花 源
清源·上林湖花园二期，它承诺的是——
◆ 不仅是高档次的物业，更是高品质的居住空间 ◆ 不仅是远离都市的喧嚣，更是“悠然见南山”的生活意境 ◆ 不仅是亲近山水，更是传统田园文化的现代体验 ◆ 不仅是成功后的淡定，更是天伦之乐的安享 …… 与其说清源·上林湖花园为业主提供的是一套环境优雅、配套齐全、生活舒适的建筑，不如说它为 业主所提供的是一种生活方式，一种生活意境，一种生活梦想。这种方式、意境和梦想正在逐渐远 离更多的中国人，随着时间的流逝，必然只有越少越少的人可以拥有。
清源·上林湖二期，16幢双拼别墅，168户通透排屋，“卧城”银湖稀有尊贵席位，岂容旁落？…… 涵珠山北，上林湖畔，私属领地 & 3000亩原生态植被 & 50000方天然湖泊 & 双会所配套 & 独 特“小木屋”旅游休闲体验 & 前庭后院，坎宅巽门，通透大宅
◆ 美联公司简介
美联简介
美联物业于1973年在香港创立，一直为大众提供住宅及工商铺之物业代理服务，并于1995年6月在香 港联合交易所挂牌上市，是全香港首间专业物业代理上市公司。集团于2000年4月收购香港置业，进一 步扩大市场占有率，截至2006年6月，集团旗下拥有分行超过500间，员工多达7,000人，稳占市场领 导地位。 1992年，集团成立美联(中国)有限公司为香港美联物业属下分公司，不仅将香港的房地产成功经验带 入内地，以开创国内地产的经营新局面，亦主力策划在港推销国内优质楼盘，促进中港的经济交流， 起到连接香港与内地地产行业发展与交流的桥梁作用。 我们也始终坚信，这是美联的真正财富。现在，我们把它带到了您的身边，期待与您一起分享它带给 我们的惊喜。