午夜的福利：房地产开发复习

第一章导论1.1 房地产房地产是房产和地产的总称。

由于房屋及其相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产。

房地产是一切社会、经济和生活活动的载体。

在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。

讨论：房地产的本质是什么？1、社会的角度：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”2、居住者的角度：安身立命安居乐业归属感3、业界的角度：房地产本质是金融，核心在建多方位融资渠道4、企业开发房地产目的：社会效益、经济效益1.2 房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。

1.3 房地产业房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业。

产业结构.doc房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比较高的产业。

房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。

没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。

1.4 房地产开发的特点开发成本高,投资量大。

开发建设期长,投资周转慢。

市场具有地区性和分散性。

需求具有稳定性。

涉及面广,综合性强。

成交价格在某一范围内具有不确定性1.5 房地产开发分类根据开发项目所在的位臵,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。

根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。

根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。

(三通一平、七通一平)根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。

根据开发项目的使用功能，分居住房、工业房、商业房地产、办公用房地产等2、房地产开发的基本程序：可行性研究、前期工作、建设实施、营销与服务2.1 可行性研究（图1~1）机会研究和立项市场调查和分析（需求强度与竞争分析）规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐2.2 开发项目的前期工作（图1~1）立项、机构组建（*下页）土地取得(建设用地规划许可证)规划、设计规划、设计方案报批（城市规划管理部门、消防处、抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电部门）——三同时制度资金取得拆迁、清场2.2 开发项目的前期工作立项、机构组建*开发项目立项：项目建议书的主要内容：1）项目提出的必要性和依据2）项目的规模、建设地点和初步方案3）建设条件分析4）投资估算5）资金筹措初步方案6）项目进度7）综合效益2.3 建设实施：发包（招标）、办理开工手续、施工准备（三通一平等）、工程施工的管理与控制、竣工验收、决算2.4 营销和服务：、营销计划、广告与营销策划、预售、租售、产权登记等法律手续、售后服务、物业管理（？）3 房地产开发模式按开发核心业务过程的不同，分为：多元化开发模式专业化开发模式多元化开发模式混业开发：开发企业跨行业（金融投资行业、建材行业、施工及装饰装修行业）发展综合项目开发：开发项目综合化（融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区，集旅游、保健高尔夫为一体的综合渡假区，具备购物、早餐、综合服务、休闲娱乐等功能的集合式商业经营地产项目等一类开发项目）纵向一体化开发：开发与经营并重（开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式）专业化开发模式开发物业类型特定（某类物业或某一特定地域）开发业务领域特定（是开发企业的核心业务领域，可以采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协助型房屋、基础设施建设等开发方式）服务集成式开发定制与服务、品牌授权与输出管理目前，中国几种成功的市场化的房地产开发模式房地产十大开发模式.doc一、规模化品牌扩张开发模式谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。

碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。

与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

二、可持续性发展模式若论广楼市十年的长青树，恐怕非祈福新村莫属。

十年来，祈福新村不断发展，越战越勇，到现在已发展成为占地6500亩的楼盘，并已售出16000多套房子，堪称中国楼盘销量冠军。

而其亦被评为广州地区最大房地产项目公司第一名，成为名符其实的“中国第一村”。

祈福新村的成功在于开辟了一条可持续性发展的开发模式，而其革命性之处在于为广州楼市发展提供了三大参照系：1、大势把握。

2、要素整合。

3、创新。

三、复合房地产开发模式广州楼市风雨十年，整合房地产业之外行业来开发房地产的项目不少，但最为成功，最典型的要数广奥林匹克花园四、专业化连锁开发模式广州的发展商历经10年竞争，走向成熟、迈向未来的开发商，如富力地产（广州今年上半年销量冠军）、合生创展（旗下几大公司广州去年综合销量第一名）、保利房产（广州成长最快的国有房产企业）都不约而同的采用了专业化、连锁化开发模式，走的是一条精品路线，并形成各自的特色，仅用五六年时间便奠定了其在广州的“江湖地位”。

五、完善积累型开发模式人选房子，房子选人，一方水土养一方人。

这是人与人之间不言而喻的连接密码。

把房子建成何样，人们才乐意选择，这完全可以反映出选择者的品位、修养与性情。

基于对人性的关怀，对文化的独到见解，不少楼盘成功地将其演绎到自己房地产开发中，并形成了自己的独特开发模式——迎合社会主流，营造一种健康生活方式。

最为典型的要数丽江花园，其对房产业的革命性意义在于：率先营造一种生活方式，并且精雕细琢之。

六、城镇开发模式关注城镇化开发模式，是基于两点理由：(一)、是国外房地产开发商较为推崇的开发方式；(二)、中国正加快城市化进程，有人预测，广东再过10年，将建成300个布局合理、功能齐全；设施完善环境优美富有地方特色的中心镇，广东城市化程度将达50%以上。

七、集约化开发模式用较少的占地面积、开发精致楼盘，力争营造成最好的人居环境，最合理的产业，力争达到唯美效果，有专家将之称为集约化开发模式。

集约化开发模式，其革命之处在于：以人为本，占地面积虽小却能体现配套齐全的规模化生活小区概念。

八、唯景观开发模式九、营造开发模式这类开发商，当初找到是一块荒地，在那里从无到有，认真营造房地产成功的必需要素，精雕细琢，下定赌注，一步步创造市场。

十、创新型开发模式著名的地产巨子霍英东曾自豪地宣称“卖楼花”是他发明的。

这是他对中国房地产发展的最大贡献，因为，“卖楼花”有助于解决起步期房地产开发链条中最薄弱的一环——资本的瓶颈难题。

房地产开发模式共性规律：品牌化、规模化、专业化。

在这些共性规律之下，主要分化出以下几种成功的开发模式1、万科模式：专注带来专业专业化品牌扩张型市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者专业化、品牌化路线跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌江湖盟主策略局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成万科房地产开发模式.doc2、碧桂园模式：规模开发、纵向一体化规模化实力扩张型在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销纵向一体化的企业运作模式化、工业化的产品路线高门槛（现楼）营销策略连锁化经营，但较为局限于区域板块缺点：在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。

“碧桂园模式”走不远？“碧桂园模式”：优势即劣势？3、丽江花园模式积累完善型广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式。

从一个项目开始到一个项目结束，一切都以项目运作为中心企业运作是由项目公司到专业公司产品成熟，配套完善做细社区文化和生活方式文火煲汤，小步慢走，缺乏速度与空间跨度，局限于一个局域性阵地4、金地模式专业化精品型注重企业文化与企业制度建设精品路线品牌与企业成长性很强开始由区域市场向全国市场扩张金地的发展历程：1996年发起设立的金地集团前身不过是深圳一家区属国有企业，成立伊始，注册资本仅有1.1亿元。

到了2004年，公司已经成为了总资产58亿，主营业务收入31.75亿元，净利润2.46亿元的大鳄。

短短8年的时间，金地由一家偏安一隅的项目公司发展成为全国型的大地产商。

金地的商业盈利模式（04年以前）协议拿地（土地出让金欠缴或只缴一部分）→以土地抵押银行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）→建筑企业垫资开发→楼花销售回款→偿还欠款补缴土地出让金，这是在2004年以前房地产典型的商业模式。

2004年以后，这种情况发生了变化：一方面房地产企业通过“杠杆效应”获取利润的模式仍然占据着主流的地位，但是，随着土地招拍挂的施行和银行信贷的紧缩，对自有资金要求的比例逐渐增加，“杠杆”的实际效应逐步减弱。

目前：金地模式已不易复制！发展：精品化、专业化5、另类模式个性张扬炒作型，如现代城等，差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求（如智能化、网络生活、生态化）极端化，攻其一点不计其余，无限夸大针对精英阶层、前卫一族，局限于局域性市场6、奥林匹克花园模式中体奥林匹克花园商业模式.doc主题与专业开发型概念地产，复合地产，主题地产注重速度与创新注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销由项目公司到专业化公司与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化强调资源整合和战略联盟面向大众的根本性需求连锁化全国性品牌扩张，全国性网络万科模式、碧桂园模式、丽江花园模式、金地模式为传统房地产。

另类模式、奥林匹克花园模式为概念房地产，但二者不同的是，奥林匹克花园模式是根植于泛地产的土壤之上，且关注和贴近大众现实需求。

4 房地产开发企业及其制度房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。

4.1 房地产开发企业分类按产权划分:全民所有制企业集体所有制企业股份制企业股份合作制企业私营企业外资企业按经营内容和经营方式划分：房地产开发企业房地产中介服务企业物业管理企业按经营范围划分：房地产综合企业房地产专营企业房地产项目企业按企业资质等级划分：一级房地产开发企业二级房地产开发企业三级房地产开发企业四级房地产开发企业4.2 房地产企业制度三种企业制度：个人业主制企业合伙制企业公司制企业（有限责任公司、股份有限公司）以股份有限公司最为常见和最为符合现代企业制度4.3 现代企业制度的基本特征1、产权清晰产权清晰，就是实现了股东所有权和法人财产权的分离。