屯溪天都项目营销定位提案

第一篇市场研究一、屯溪经济人口发展概况1、屯溪概况屯溪区是黄山市政府驻地，位于安徽省南部，皖、浙、赣三省结合部，地处天目山、黄山之间的休屯盆地(即徽州盆地)，扼横江、率水与新安江汇合处，优越位置。

东北、东南分别与徽州区、歙县毗邻，其余均与休宁县接壤。

总面积249平方千米。

总人口17万人（2007年末）。

全区辖黎阳、阳湖、奕棋、屯光（含原歙县篁墩乡）、新潭（含原休宁县梅林乡）五个镇和昱东、昱中、昱西、老街四个街道办事处。

有皖赣铁路、京台高速、杭徽高速、205国道、103省道过境，黄山机场在辖区内。

2、宏观经济概况国民经济保持平稳较快增长。

2009年，全区生产总值（GDP）突破30亿元，达32.3亿元，增长13.1％，增幅比上年提高0.1个百分点。

第一产业增加值2.26亿元，增长4.3％，比上年提高0.3个百分点。

第二产业增加值11.14亿元，增长13.2％，比上年回落0.3个百分点。

其中，工业增加值7.31亿元，增长14.8%，比上年回落4个百分点。

第三产业增加值18.9亿元，增长14.2%，比上年提高0.1个百分点。

固定资产投资高位运行。

2009年，全区在建项目达到236个，其中新开工项目131个，比上年增加48个。

全年完成全社会固定资产投资55.8亿元，增长35.6%，高于全市平均水平7.6个百分点，总量列区县第2位，增幅列第3位。

房地产投资高位增长。

09年全年完成工业投资3.04亿元，同比下降33.2%。

房地产项目仍然是拉动投资增长的主要力量，纳入统计的房地产企业38家，开工建设项目197个，完成房地产投资26.3亿元，增长112.8%，高于全市平均水平70.9个百分点。

旅游经济强劲有力。

2009年，据区旅游部门统计，2009年全市接待外来旅游人数达到2200万人次，屯溪区全年接待海内外旅游者484万人次，同比增长25.1%，全年创旅游总收入21.2亿元，增长32.5%。

接待量和总收入均列全市第3位。

消费市场繁荣活跃。

2009年全年实现社会消费品零售总额34.9亿元，同比增长19.4%，总量和增幅继续保持全市首位。

乡居民收入稳步提高。

2009年，城镇居民人均可支配收入14068元，增长9.9%，农民人均纯收入6993元，增长8.6%。

3、城市规划屯溪的用地空间结构和功能分区以新安江、横水、率水为城市主轴，城市发展呈东西狭长、南北较短的特点，主要沿江两侧东西延伸的带状分布。

沿江被打造为集游览、休闲为一体的城市景观大道，成为城市的绿化景观和公共服务轴。

三江将城市分为北、西、南三个片区，北片区为城市中心所在地，分为中心城区、西北片区和东片区，集中了城市新政、商业、文化、医疗的多种功能；西片区主要为休闲娱乐和生活区；南片区主要为休闲娱乐和教育区。

城市规划对继承和弘扬徽派建筑艺术提出了很多具体要求，整个城市充满了文化的韵味。

作为皖南城市的代表，屯溪区的建设在本地区内相对是更加现代和繁华的。

屯溪城市内人口不多，交通压力不大，环境优美，市容市貌较好，是全国著名的空气清新、负氧离子含量高的城市。

据了解，2009年全市接待外来旅游人数达到2200万人次，是典型的旅游城市和养身度假城市。

4、徽州文化徽州文化是一个极具地方特色的区域文化，内容广博、深邃，其中有许多都对房地产行业有所借鉴和启发。

民居、祠堂和牌坊是徽派建筑的典型，为人们广为熟知。

黑白主色调、马头墙、小青瓦、雕镂这些建筑特色，在现代建筑中已经被广泛的借鉴。

徽派建筑的布局讲究依山就势，傍水成形，构思精巧，自然得体。

在平面布局上规模灵活，在空间结构和利用上造型丰富，建筑物错落有致，极富韵律美。

除此以外，徽州雕刻艺术融石雕、木雕、砖雕为一体，显得富丽堂皇。

徽派盆景寓意于形，与古典徽派建筑交相辉映。

这些建筑元素都可以在小区的园林设计上加以运用。

徽州文化产生于青山绿水之间，文化中充满了人与自然和谐共生的理念，二、黄山市三区四县房地产发展概括分析1、房地产开发投资额2010年黄山市房地产开发投资累计86.66亿元，城中心房地产开发投资累计45.22亿元，城中心的房地产开发占全市房地产开发投资的比重为52%，可见，黄山市城中心的房地产开发投资占据了整个黄山市的半壁江山。

全年，黄山市房地产开发投资额随黄山市房地产市场的升温呈现出逐渐增大的趋势。

2、黄山商品房销售面积2010年黄山市商品房累计销售面积高达174.54万㎡，城中心商品房累计销售面积77.1万㎡。

黄山市商品房销售面积呈现出逐步上扬的态势，1-5月份黄山楼市销售面积缓慢复苏，7-10月份是黄山楼市的销售旺季，11-12月份，黄山市楼市出现火爆的局面，呈现直线式的增长趋势。

3、楼市价格上涨2010年黄山市商品房成交均价2982元/㎡，城中心商品房成交均价3826元/㎡。

全年，全市商品房成交均价上涨499元，城中心商品房成交均价上涨360元，这种涨幅相对省会城市合肥和安徽其他三线城市来说，总体表现温和。

令人关注的是，城中心商品房在12月份出现环比大幅下滑，这是黄山市城中心楼市价格抗性的一种表现。

4、黄山楼市收入总体规模偏小2010年黄山商品房销售总金额累计高达52.04亿元，城中心商品房销售总金额累计高达29.5，城中心商品房销售总金额占全市比重为57%，可见，黄山市的房地产的重心依然集中在城中心区域。

另外一方面，据黄山市统计局公布，2010年1-11月份，黄山市旅游总收入达161.95亿元，两相比较之下，黄山市的房地产的发展比起其旅游市场来，规模还是非常小。

黄山市是典型的旅游资源型城市，借助旅游地产，是黄山房地产的一条选择之路。

5、2010年黄山商品房空置面积2010年黄山市商品房空置面积累计311.81万㎡，城中心商品房空置面积累计125.4万㎡，城中心商品房空置面积占全市商品房空置面积的40%。

全年，黄山楼市的空置面积呈现出不断下降的趋势，可分为两个阶段：第一阶段，1-6月份，上半年随着黄山楼市缓慢复苏，去年积压的商品房空置面积开始缓慢减少；第二阶段，7-12月份，下半年黄山楼市的销售业绩大幅度增加，空置情况出现明显好转，到12月月底，黄山楼市商品房空置面积达到全年最低水平。

三、屯溪区房地产发展调查目前，市场中房地产在建、在售项目近百个，不过正值旺销期的项目并不多。

在调查了解的项目中，多数项目都处于销售的尾期。

1、主要个案介绍鼎天家园:地理位置：本项目以东300米，屯光大道与湖边路交接口的东南部占地面积：11218.28平方米总建面积：32731平方米物业形态：一栋14层假日酒店和一栋13层单身公寓及一栋11+1层（其中一单元为10+1层）纯住宅建筑主力户型：96平米两室，119平米三室，43-56㎡一室开盘日期：2009年10月销售情况：现仅剩3套50-60平米小户型，3650元/平米，基本无优惠。

销售价格：开盘均价2880，至2010年9月均价上涨至3300项目特色：以建筑所处的环境和徽州古建筑文化为设计切入点，强调建筑的整体效果，在体现建筑时代气息的同时赋予建筑地方文化的内涵。

竹福佳苑：地理位置：本项目以东150米，屯光大道与新区路交叉口占地面积：13118平方米总建面积：34309平方米物业形态：二幢（16+1）、一幢（11+1）小高层及二幢三层、一幢四层商业门面主力户型： 94㎡、98㎡二室113㎡-127㎡三室开盘日期：2010年6月9日销售情况：住宅仅剩5套，销售价格：均价4100元元/平米，至2010年10月，均价上涨至4400元/平米。

现113平米的约4400元/平米， 127平米的4200元/平米。

商业一层约20000万元/平米。

项目特色：该项目地处占据城市东大门,打造城市中心区东向门户。

徽州公馆地理位置：本项目北侧、新园东路与社屋前路交汇处占地面积：18900㎡总建面积：60000㎡物业形态：由8幢高层建筑合围而成，集商业、居住、休闲为一体，建成后可以容纳700户主力户型：139—189平米复式，110—114平米三室38.48-76.11平米精装公寓。

开盘日期：一期2010年5月开盘，二期9月23日开盘销售情况：住宅所剩不多，在售主要为精装公寓销售价格：在售住宅均价5000元/平米，精装公寓目前均价5600元/平米项目特色：以欧式高层建筑，领引全新社区生活潮流。

二期取名“领寓”，为精装小户型，主要瞄准投资型客户颐和观邸地理位置：新安大道和佩琅路交汇处，屯溪区政府新区正南面占地面积：90664平方米总建面积：21万平方米物业形态：共有高层住宅14栋，另有一栋18层星级酒店和一栋14层的公寓及一个风情商业街，沿街2层商业主力户型：80-90平米两室；110-140平米四室开盘日期：2010年7月3日销售情况：开盘销售较差销售价格：开盘均价4500元/平米，至12月份上涨至4800元/平米。

目前住宅市场报价均价5200元/平米多，实际均价约5100元/平米。

一次性付款98折、按揭贷款99折，另有3000元按时签约奖。

项目特色：建有20000㎡中央景观大道，小区内景观较好。

赠送面积较多，以“使用面积大于建筑面积”为宣传口号，屯溪唯一外地户口可按揭贷款的项目江南一品地理位置：新安江南岸，徽州大道北侧，占地面积：占地面积：42.4亩总建面积：7.5万平方米物业形态：规划一线江景排屋、多层花园洋房、高层江景住房主力户型：多层面积119、134、180㎡，别墅户型213—240㎡高层户型85-125㎡。

开盘日期：2010年10月销售情况：在售多层和别墅，高层预计在2011年4月开盘销售价格：开盘时多层均价4500元/平米，现多层4600元/平米，沿江别墅11000-12000元/平米，其余约8000元/平米项目特色：与黄山市核心政务新区世纪广场隔江相望，从低到高，沿江而建，将江景作为其最大的卖点山田东园地理位置：紧邻徽州大道，位于玉屏府东南侧占地面积：1.43万平米总建面积：4.8万平米物业形态：两幢17层的点式高层、两幢17层的板式高层和5户联排别墅主力户型：未公开开盘日期：预计2011年5月份开盘销售情况：未公开销售销售价格：价格未公布，估计住宅价格在5000元/平方以内项目特色：项目背山面水，营造田园式的风光。

玉屏府地理位置：屯溪区徽州大道与船山路交叉口占地面积：132亩总建面积：17万平方米物业形态：双拼别墅、连排别墅、多层住宅、18层高层住宅主力户型：84、90㎡两房，101㎡三房开盘日期：10年3月销售情况：多层已售完，高层还有少部分销售价格：4700元/平方左右，所报优惠为统一99折。

联排别墅面积170、210㎡，均价9000元/平方.项目特色：规划强调景观的通透性与均好性，以线型水体作为小区景观的组织要素，沿着主环道和步行道路贯穿社区绿地住户伴水而行，小溪绕住宅而行，以此形成人居环境佳地。