商业区段路线价加价表
商业街价格调整方案
争优势和满足客户需求。
实施流程
制定方案
根据调研结果和数据分析,制 定具体的价格调整方案。
实施调整
按照审核批准后的方案进行价 格调整,确保执行到位。
调研分析
对市场、竞争对手、客户需求 等进行调研和分析,为价格调 整提供数据支持和参考。
审核批准
方案需要经过相关部门审核和 批准,以确保符合公司战略和 法规要求。
人流量
观察商业街人流量变化,了解顾客对价 格调整的接受程度和购买意愿。
顾客满意度
通过调查问卷了解顾客对商业街价格调 整后的满意度,以便及时调整策略。
利润率
分析价格调整后的利润率变化,判断盈 利水平是否提升。
评估方法与工具
数据收集
通过POS机、电子收银机等设备收集营业额、客流量 等数据,便于数据分析。
产品质量
在保证产品质量的前提下 ,通过价格策略吸引消费 者,提高销售额和市场份 额。
品牌形象
通过合理的价格策略,树 立和维护品牌形象,提高 品牌知名度和美誉度。
03
价格调整实施方案
实施时间
提前通知
在价格调整前,提前一段 时间通知客户,以便客户 有足够的时间做出调整和 适应。
逐步实施
避免一次性大幅度的价格 调整,逐步分阶段实施, 以减轻对客户的影响。
1
针对市场风险,商业街可采取市场调研的方式, 了解市场需求以及竞争对手的调价策略,制定合 理的价格调整方案。
2
为应对操作风险,商业街应谨慎制定调价方案, 综合考虑各方因素,并在实施过程中密切关注市 场反馈。
3
针对法律风险,商业街应熟悉相关法规政策,确 保调价行为合法合规,并及时与相关部门沟通, 获取必要的支持和指导。
南海区基准地价成果体系
第八章 南海区基准地价成果体系及整体地价状况分析按照既定的技术路线,通过上述具体工作,取得了基于地价监测的南海区网格点基准地价成果体系。
一、成果体系南海区网格点基准地价更新成果体系包括了三个层次:即宏观成果、中观成果以及微观成果三种。
各成果分别对应形式有:南海区各用途级别基准地价、区段基准地价以及网格点基准地价三种。
其中,网格点基准地价是成果体系中的基础,区段与级别基准地价基于网格点基准地价而生成。
二、南海区各用途用地级别基准地价南海区各用途用地级别基准地价如下表:2宏观成果南海区动态网格点基准地价中观成果 微观成果在基准地价体系的实际运用过程中,基准地价的应用以楼面地价为主,但为了便于比较分析,通过楼面地价与地面地价的换算关系列出以下地面基准地价表。
表8-2 南海区各土地用途级别地面基准地价表三、南海区商业区段路线价、路线价加价基准地价南海区商业区段路线价、路线价加价基准地价表见下表:上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段网格点基准地价加上路线价加价,超出标准深度部分的地价为所在地段网格点基准地价,计算公式为:宗地首层楼面地价=(路线价加价×标准深度内面积+网格点基准地价×总用地面积)/总用地面积。
四、南海区各用途用地网格点基准地价南海区各用途用地网格点基准地价见《佛山市南海区商业用地网格点地价图》、《佛山市南海区住宅用地网格点地价图》、《佛山市南海区工业用地网格点地价图》。
五、南海区整体地价状况分析网格点基准地价体系及其计算机信息系统建成后,可以方便地根据需求对地价状况进行分析比较。
分析结果显示:与2007年相比,2009年,南海区城市地价总体水平呈下跌趋势,少数开发热点或重点发展区域的地价水平则有所提高。
对城市地价分析的有关数据如下: (一)南海区整体地价水平考虑到数据统计的需要,地价分析是以南海区网格点基准地价为基础进行。
从对南海区全域土地价格的统计结果显示,2009年南海区城市各类用地地价的整体水平为(楼面地价):商业用地为614元/平方米(首层楼面价),居住用地539元/平方米,工业用地390元/平方米,其中各用途的整体地价水平为南海全域范围内,包括各乡镇非建成区在内的所有区域的地价水平均值。
广州市增城国有土地使用权基准地价(2011年版)
增国房字…2010‟10号关于公布增城市国有土地使用权基准地价的通告为健全本市地价体系,加强地价管理,保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》,结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况,市国土资源和房屋管理局和市物价局联合制定了《增城市国有土地使用权基准地价》。
经增城市人民政府批准,现予以公布。
一、本次公布的国有土地使用权基准地价(以下简称基准地价)覆盖我市全域,即包括荔城街、增江街、朱村街、新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、正果镇和小楼镇所辖范围。
二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示,并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。
三、本次基准地价的价格基准日为2008年1月1日。
四、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业等三类。
1. 商业类:包括批发零售业用地(含各类商场、销售和服务网点、批发零售市场、加油站等用地),旅游餐饮娱乐业用地(含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地),其他商业服务业用地(含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地)。
2. 住宅类:用于生活居住的各类房屋用地,包括普通住宅、公寓及别墅、低密度住宅用地。
3. 工业类:包括工业用地(含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地),仓储用地(含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地),交通运输用地(含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地),市政设施用地(供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地)。
路线价法资料
度的增加逐步降低。另一方面,由于商店大,铺面宽度宽,外观醒
目,同样会增加对顾客的吸引力,所以对大型商店单独采用铺面宽 度和深度修正不太实际,而且也难于操作,因此,应采用商店的宽
度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
(六)编制其他宗地条件修正系数表
3.容积率修正
一般情况下,路线价只是代表一定容积率水平下的地价,随着容
二、路线价法的估价步骤
(二)设定标准临街深度
标准临街深度通常简称标准深度,从理论上讲,是街道对地价影 响的转折点。标准深度的设定有两种方法: 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准, 如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m ,则该路线价区段的 标准深度为 25m ,若各幅临街土地的深度普遍为 10m ,则标准深度 为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。 例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m, 则其标准深度为 (30m+25m+15m+10m)/4 =20m
②土地形状为矩形;
③临街深度为标准临街深度; ④临街宽度为标准临街宽度; ⑤临街宽度与临街深度的比例适当; ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途; ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率; ⑧其他方面,如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
(四)调查评估路线价
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。一般在同一路线价区段 内选取一定数量的标准宗地,采用市场比较法、收益还原法等方法求其单位 地价,再算出标准宗地单位地价的中位数或众数、算术平均值、加权平均值 等,最终得到制定路线价区段的路线价。
(五)制定深度价格修正系数表
深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化,地价变化相对程 度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递 减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象, 或者说,距街道深度越深,可及性越差,价值也就越低。
第八章-路线价法PPT课件
其中逆三角形,三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度;底边中点深度为讫深度,比照袋地计算其单价。
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31
路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗(的J地元、土L/mK地的、2单土)M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69(2%010=+011×338%701)(%==元11/46m02250)((元元/m/m22))
第八章 路线价法
房地产评估
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1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
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2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度,并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价,将其附设于该街道上, 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之,路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度(英尺)
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率(%) 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率(%) 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率(%) 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
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29
3.街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
珠海市人民政府关于印发珠海市国有土地价格管理规定的通知-珠府[2011]100号
珠海市人民政府关于印发珠海市国有土地价格管理规定的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市国有土地价格管理规定的通知(珠府〔2011〕100号)横琴新区管委会,各区政府(管委会),市府直属各单位:现将《珠海市国有土地价格管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。
珠海市人民政府二○一一年八月二十七日珠海市国有土地价格管理规定第一条为规范我市国有土地有偿使用,完善国有土地有偿使用制度,根据有关法律法规规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条本规定所称国有土地价格,指国有土地使用权的出让价格和有偿划拨价格,其土地开发程度达到“三通一平”(宗地外通路、通电、通水和宗地内土地平整),本规定另有规定或土地使用合同另有约定的除外。
第三条在本市范围内(横琴新区另行单列)出让、划拨和临时租赁国有土地使用权的价格依据本规定确定。
第四条国有土地价格的计收以公布的基准地价为基础,珠海市香洲区、金湾区、斗门区和万山海洋开发试验区海岛范围的办公用地基准地价为住宅用地基准地价的30%。
各土地用途(类别)的计收标准见土地用途(类别)修正系数表(附件1)。
国有土地价格的计算标准以人民币为结算单位;用外币支付的,按支付当日结算银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。
第五条经批准采取无偿划拨方式提供土地使用权的,以现状供地,涉及的“三通一平”费用及征地补偿费用、拆迁补偿费用和新增建设用地使用费等费用由用地单位承担。
第六条下列项目用地按现状供地,涉及的“三通一平”费用及征地补偿费用、拆迁补偿费用和新增建设用地使用费等费用由用地单位承担。
(一)旅游用地。
路线价法
街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3:某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地(标准临街宗地), 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解: 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为: 20% 120×(40%+30%)=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为: 84万元÷(15×20)=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为: 2800×15×25=105万元
解: 标准临街宗地的单价为:1200000÷(30×20)=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为:2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为:2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
(一)计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地,分别求取其地 价,再加总。 b)将其近似地看作是矩形地,按其高度12m查深 度指数表,然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4:10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
路线价估价法举例(1)
深度指数表(图一) 深度指数表(图一)
临街8 米,未 满 12 米, 满 16 米至 未 满8米 满 12 米 满 16 米 18 米 125% 120% 110% 100%
根据上述公式: PV=1000×(1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2) =1000×(52+50+48+44+20) =1000×214 =214000(元)
待评宗地情况图(图二)
10m
18m
8m 4m
街道
根据正常宗地路线价估价法公式: 宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 推断被评估宗地总价的计算公式为:
PV= A
∑ (K • M )
i=1 i i
n
式中:
PV————待评宗地总价值; A———— 路线价; Ki ————待评宗地划分的地段数; Mi————第 i 段的面积。
南宁市城市网格点基准地价成果
南宁市城市网格点基准地价成果
一、基准地价价格内涵
(一)商业用地:以2008年1月1日为估价基准日,在“五通一平”土地开发程度(宗地红线外通上水、通下水、通电、通讯、通路,宗地红线内土地平整,以下同),商业用地法定最高土地使用年限40年首层标准铺面等条件下的土地使用权价格。
(二)住宅用地:以2008年1月1日为估价基准日,在“五通一平”土地开发程度,住宅用地在法定最高土地使用年限70年及平均容积率2.2等条件下的土地使用权价格。
(三)工业用地:以2008年1月1日为估价基准日,在“五通一平”土地开发程度,工业用地在法定最高土地使用年限50年及平均容积率1.0等条件下的土地使用权价格。
城市各用途土地地价内涵
二、网格点基准地价
详见各用途网格点基准地价图。
三、级别基准地价
市区各用途用地级别基准地价如下表:
市区级别楼面基准地价表Ⅰ单位:元/平方米(建筑面积)
市区级别楼面基准地价表Ⅱ单位:元/平方米(建筑面积)
在基准地价体系的实际运用过程中,基准地价的应用以楼面地价为主,但为了便于比较分析,通过楼面地价与地面地价的换算关系列出以下地面基准地价表。
市区级别地面基准地价表
四、商业路线价
商业路线价加价表
上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段网格点基准地价加上路线价加价,超出标准深度部分的地价为所在地段网格点基准地价,计算公式为:宗地首层楼面地价=(路线价加价×标准深度内面积+网格点基准地价×总面积)/总面积。
五、土地级别及范围描述
商业用地级别范围
21
南宁市居住用地级别范围
24
表-3-3南宁市工业用地级别范围
27。
北京市基准地价
目前北京市用的是2002年调整过的基准地价,见上表。
2002年商业街沿线明确加价幅度此次新版基准地价中,首次采用了区片基准地价的方式,“简单来说,以前只是分区域确定不同的基准地价,新办法是在每个区域里,又划分出很多个区片,全市约1100平方公里的建成区内,划出了500多个区片,平均每个区片2平方公里左右,每个区片确定一个基准地价。
这样就可以针对不同地区的实际情况,更精确地进行指导。
”此外,新版基准地价还首次对商业路线的地价,明确加价的幅度。
对于58条典型的商业街,沿线的基准地价,将比其所在区域的基准地价有所上浮。
其中,长安街、王府井商业街、西单北大街、前门商业街等商业街沿线,拟加价的幅度最高。
目前北京实行的基准地价是2002年调整的。
东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段,丰台、石景山为三到九类地段,其他郊区县则处于六到十类地段。
其中,商业、综合、居住用途的最高一级价格分别达到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米,而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。
北京市基准地价级别范围一、商业用途一级:王府井大街,建国门内大街,东、西长安街,复兴门内大街,西单北大街等街道两侧地区。
二级: 1.复兴路—柳林院路—玉渊潭南路—三里河东路—月坛北街—南礼士路—阜成门外大街—阜成门内大街—西四东大街—西安门大街—文津街—景山前街—五四大街—东四西大街—朝阳门内大街—朝阳门外大街—关东店北街—东三环中路—朝阳路—西大望路—通惠河—东便门—崇文门东大街—崇文门西大街—前门东大街—前门大街(至珠市口)—前门西大街—宣武门东大街—宣武门西大街—永定河引水渠—真武庙路—复兴门外大街—复兴路;所围地区除一级地价区以外的地区及繁华边界路段外侧地区。
2.三里屯路—新源南路—亮马桥路—麦子店街西侧—三里屯东六街及东延长线—三里屯路;所围地区及繁华边界路段外侧地区。
广州市国有土地使用权基准地价(2008)
附件2
商业区段路线价加价表
单位:米、元/平方米
1
2
3
4
5
6
说明:上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段网格点基准地价加上路线价加价,超出标准深度部分的地价为所在地段网格点基准地价。
公式为:宗地首层楼面地价=(路线价加价×标准深度内面积+网格点基准地价×总用地面积)/总用地面积
附件1
广州市土地级别范围及价格
广州市商业用地级别范围:
单位:元/平方米建筑面积
广州市住宅用地级别范围:
单位:元/平方米建筑面积
广州市工业用地级别范围:
单位:元/平方米地面面积。
广州市人民政府办公厅转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知
广州市人民政府办公厅转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2010.05.06•【字号】穗府办[2010]35号•【施行日期】2010.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文广州市人民政府办公厅转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知(穗府办〔2010〕35号)各区、县级市人民政府,市政府各部门、各直属机构:市国土房管局《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》已经市人民政府同意,现转发给你们,请遵照执行。
执行中遇到的问题,请径向市国土房管局反映。
广州市人民政府办公厅二〇一〇年五月六日关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知(市国土房管局)为加强国有土地资产管理,优化土地资源市场配置,进一步加强我市国有建设用地有偿使用工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)和《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)精神,现就调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准通知如下:一、计收土地出让金的具体情形(一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地,除依法可划拨供地外,须办理土地出让手续,计收土地出让金。
(二)权属清晰的原有历史用地,1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移,且不符合划拨条件的,须办理土地出让手续,计收土地出让金。
(三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营,且权属人为法人的,须办理土地出让手续,计收土地出让金。
二、计收土地出让金的标准(一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地,按实际成交价格计收土地出让金。
关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知(2004年)
关于公布广东省城市国有土地分等及基准地价标准的通知发布时间:2004-07-02粤ICP备05077877号各地级以上市物价局、(规划)国土(房产)局:为加强地价管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省地价管理规定》中关于“基准地价定期确定并公布”的规定,结合当前我省各地土地市场的现状,我们在各市分别制定的基准地价的基础上,调整并制定了2003年广东省城市国有土地分等及基准地价标准。
经省人民政府同意,现予公布,请各地贯彻执行。
广东省城市国有土地分等及基准地价说明一、广东省城市国有土地分等及基准地价是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省地价管理规定》,在各地制定的基准地价和1999年广东省物价局、广东省国土厅联合公布的《广东省城市国有土地分等及基准地价标准》(粤价(1999)57号)的基础上,根据全省目前土地市场的实际情况调整制定的。
二、本次调整制定的土地等级及基准地价涉及的范围是全省21个地级以上市区及规划区(市区不包括2002年以后撤市设区的市区)。
具体范围以各市的评估范围为准。
不同市同一级别的地价并不完全可比。
三、本次制定的基准地价是城市不同级别、“五通一平”土地开发程度下,平均容积率下,同一用途的完整土地使用权的平均价格。
用途按商业、住宅、工业区分,各用途土地使用年限为法定最高年限。
四、地价构成含土地取得费、土地开发费、利息、利润、政府规定的有关税费及土地所有权收益。
五、此次城市国有土地共分五等,一等为最高等,依次为较低,五等为最低等 , 反映各城市问综合地价水平的地域差异。
六、此次全省地级以上市的基准地价按各地实际情况分为不同级别,一级为最高级,依次为较低级:各用途不同的级别,反映各城市内各用途土地的区位条件和利用效益差异。
七、此基准地价可作为省、市政府制定地价政策的依据,各市进行宗地地价评估时,应按照国家制订的《城镇土地估价规程》,采用经省国土资源厅验收的基准地价进行。
汕头市城镇国有土地基准地价表
汕头市城镇国有土地基准地价表单位:元/平方米汕国土资公〔2011〕42号关于公布汕头市中心城区基准地价的公告为健全我市地价体系,加强地价管理,优化土地资源配置,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》的有关规定,结合我市土地和房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况,经市人民政府批准,现将更新调整后的汕头市中心城区基准地价予以公布。
一、本次公布的汕头市中心城区基准地价(以下简称基准地价)包括金平区、龙湖区(含汕头高新技术开发区)、濠江区(含汕头保税区)行政辖区内的所有范围。
二、本次基准地价表现形式为网格点基准地价、级别基准地价和商业路线价。
具体以网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。
三、基准地价的价格基准日为2010年12月31日。
四、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业等三类。
五、本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”(宗地外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地内土地平整)的土地开发程度和合理容积率下的国有土地使用权的出让价格。
土地使用年限商业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米,币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表所示:六、汕头市中心城区其他特殊的用途(用地)类型,将以本次更新的基准地价为基础,通过一定的修正,确定不同用途(用地)的使用价格。
七、汕头市国土资源和汕头市物价局将根据土地市场的变化情况原则上每年对基准地价进行一次全面更新修订,经市政府批准后,对外公布执行。
八、本次基准地价的图件在汕头市国土资源局网站()公布和查询。
九、本公告自2011年12月1日起施行,由市国土资源局负责解释。
附:1、汕头市中心城区各用途级别范围及级别价格表;2、汕头市中心城区商业路线价及加价表;3、汕头市中心城区用地类型修正系数表。
汕头市国土资源局汕头市物价局二〇一一年十一月二十八日附件1:汕头市中心城区各用途级别范围及级别价格表表1-1 汕头市中心城区商业用地级别范围(本表的范围描述供参考,具体以公布的级别图件为准)表1-2 汕头市中心城区住宅用地级别范围(本表的范围描述供参考,具体以公布的级别图件为准)表1-3 汕头市中心城区工业用地级别范围(本表的范围描述供参考,具体以公布的级别图件为准)表1-4 汕头市中心城区各用途级别价格表单位:元/m2汕国土资公〔2011〕42号关于公布汕头市中心城区基准地价的公告为健全我市地价体系,加强地价管理,优化土地资源配置,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》的有关规定,结合我市土地和房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况,经市人民政府批准,现将更新调整后的汕头市中心城区基准地价予以公布。
商铺评估中的路线价法
深度价格修正的各种方法
(2)霍夫曼法则 1866年纽约法官霍夫曼创造 ,后经尼尔修订 ,因此又称霍夫曼尼尔法则 。该法则认为深度为100英尺的标准宗地,将标准深度4等 分的情况下,随着离道路距离的增加,每一等分的价值占全部地价的 比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。 (3)苏马斯法则 美国兴起的改善估价方法,由苏马斯制定,最早应用于克里夫兰 市的土地估价,因此又称克里夫兰法则。该法则认为深度为100英尺 的土地价值,前半临街50英尺部分占全宗地总地价的72.5%,后半50 英尺部分占27.5%;若再深50英尺,则该宗地所增的价值仅为原宗地 总地价的15%。 (4)哈柏法则 最早应用于英国,实质上是一种算术法则。一宗土地的价值与其 深度的平方根成正比 。 所给深度
(四)调查评估路线价
路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同 一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地,运用收益法(通常
是其中的土地剩余技术)、市场法等,分别求其单位价格或楼面地价。
然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加 权算术平均数、中位数、众数,即得该路线价区段的路线价。
第十章
1
路线价法的基本原理
路线价法
路线价法的概念 路线价法的理论依据 路线价法适用的对象和条件 路线价法的操作步骤
划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作深度价格修正系数表 编制其他宗地条件修正系数表
2
路线价法操作步骤
3
路线价法总结和运用举例
房地产状况调整:主要包括临街深度、地块行状(如矩形、三角形、
平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(一面临街、前后临街、街角 地等)、临街宽度等房地产状况调整。 注意:路线价法与市场法的区别在于:一是不做交易情况修正和交 易日修正;二是先对多个可比实例价格进行综合,然后再进行房地产状 况调整;三是利用相同的可比实例价格。 路线价法不做交易情况修正和交易日调整的原因是:(1)求路线价时, 若干标准临街宗地的平均价格,已经是正常价格;(2)求得的路线价对 应的日期,与求取的临街土地价的日期一致,都时估价时点。
珠海市各用途级别范围及级别
附件1
珠海市各用途级别范围及级别价格表
表1-1 珠海市商业用地级别范围
(本表的范围描述供参考,具体以公布的级别图件为准)
- 1 -
- 2 -
- 3 -
表1-2 珠海市住宅用地级别范围
(本表的范围描述供参考,具体以公布的级别图件为准)
- 4 -
- 5 -
- 6 -
表1-3 珠海市工业用地级别范围
(本表的范围描述供参考,具体以公布的级别图件为准)
- 7 -
表1-4 珠海市各用途级别价格表
单位:元/m2
- 8 -
附件2
珠海市香洲区商业路线价加价表
(本表的范围描述供参考,具体以公布的级别图件为准)
- 9 -
- 10 -
- 11 -
深度,求取在该深度上商业用地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的商业路线价。
路线价加价是指商业路线价减去商业路线价区段内的网格点平均价格后的价格。
标准进深是指在城市中随着土地离道路距离的增加,道路对土地利用价值影响为零时的深度即为市街地的标准深度。
- 12 -。
福州市商业用地路线价楼层及其他用地修正系数表
商业用地路线价楼层修正系数
商业用地路线价楼层修正系数表
楼层一层二层三层修正系数 1.00 0.35 0.25
(1)一至三层商业用地路线价修正后楼面地价低于所在区域住宅用地基准楼面地价1.2倍的,按基准楼面地价标准的1.2倍执行。
(2)三层以上商业路线价按照所在区域住宅用地基准楼面地价标准的1,2倍执行。
其他用地类型基准地价系数修正表
用地类型基准地价参考修正系数(K) 备注
办公用地所处住宅级别0.8
营利性科、教、文卫用地,慈善用地所处住宅级别0.6
营利性墓葬用地所处住宅级别0.7
港口码头用地所处工业级别 1.2
营利性停车场用地所处住宅级别0.7
商贸性物流用地所处商业级别 1.0
仓储式物流用地所处工业级别 1.0。
6.路线价法流程
路线价法名词解释城镇街道两侧的商业用地,如图11-4(a)、(b)、(c)、(d)所示,即使它们的位置相邻、形状相同、面积相等,但由于临街状况不同,例如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街,梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街,三角形土地是一边临街还是一顶点临街,以及是一面临街还是前后两面临街、街角地等,价值会有所不同,而且差异可能很大。
凭直觉就可以作出以下判断:在图11-4(a)中,地块a的价值大于地块b的价值;在图11-4(b)中,地块c的价值大于地块d的价值;在图11-4(C)中,地块e的价值大于地块f的价值;在图114 (d)中,地块g的价值大于地块h的价值。
如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值,则可以采用路线价法。
路线价法是在特定街道上设定标准临街深度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格,将此平均价格称为路线价,然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。
路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法,是市场法的派生方法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理。
在路线价法中,“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”;“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格,可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整后的“可比实例价格”;该街道其他临街土地的价值,是以路线价为基准,考虑该土地的临街深度、形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况、临街宽度等,进行适当的调整求得。
这些调整,可视为“房地产状况调整”。
路线价法与一般的市场法主要有以下3点不同:①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”,只做“房地产状况调整”。
②先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”;而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整,然后再进行综合。
③利用相同的“可比实例价格”一一路线价,同时评估出许多“估价对象”一该街道其他临街土地的价值;而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。
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兴路—康政街—雄狮东路—花狮公路—广
清高速公路。
除上述级别外,广州市原八区管辖范围
内的区域。
番禺区:除上述级别外,番禺区管辖范
围内的区域。
七级
南沙区:除上述级别外,南沙区管辖范
286
围内的区域。
花都区:除上述级别外,由以下路线
围合而成的区域:花都区界—花山镇界—
狮岭镇界—新华镇界—花都区界。
除上述级别外,花都区管辖范围内的区
二级
除上述级别外,由以下线路围合而成 的区域:珠江—增河—同德涌—西湾路— 环市西路—广园西路—广园中路—机场路 —广花五路—黄石大道—黄石东路—广从 路—新广从快速—大金钟路—北环高速公 路—沙太路—兴华路—禺东西路—广深铁 路—车陂路—珠江—琶洲大桥—科韵路 (琶洲段)—黄埔涌—新港中路—广州大 道南—珠江—鹤洞大桥—鹤洞路—花地大 道中—花地大道北—浣花路—东漖北路— 花地河—珠江。
除上述级别外,由以下线路围合而成 的区域:珠江—增河—东风西路—流花路 —站前路—站南路—站西路—广园西路— 广园中路—广园东路—禺东西路—广园东 快速路—华兴路—口岗十三巷—中山大道 西—华南快速干线—珠江—琶洲大桥—科 韵路(琶洲段)—黄埔涌—新村桥—新港 中路—新港西路—昌岗东路—昌岗中路— 昌岗西路—珠江。
—花都区界—东秀路,广清高速公路—新
联路—心田路—培正大道—利和路—广清
高速公路—山前大道—南航大道—花狮公
路—广清高速公路,花山镇建成区,花东
镇建成区。
除上述级别外,花都区管辖范围内的区
七级
域。
307
番禺区:番禺区界—珠江—岭南大道 —兴业路—迎宾大道—南村镇界—钟村镇 界—105国道—岗西路—南埔滨江东路—沿 江中路—大石水道—番禺区界;西环路— 东环路—大北路—富华东路—富怡路—城 区大道—东环二路—傍雁路—市桥水道。
花都区:由以下线路围合而成的区 域:宝华路—花城路—秀全大道—新华街 —新华路—建设北路—三东大道;三东大 道—凤凰路—迎宾大道—新华路—云山大 道—茶园南路—茶园路—新都大道—建设 北路—三东大道。
级别价 19505 12758 10354
8904
江(含海心沙、不含二沙岛和沙面岛)。
除上述级别外,由以下线路围合而成
的区域:珠江—增河—同德涌—西槎路—
西湾路—站西路—广园西路—广花二路—
广花三路—广花四路—广花五路—黄石东
路—新广从路—大金钟路—北环高速公路
—沙太路—兴华路—禺东西路—广园东快
南沙区:由以下线路围合而成的区域: 黄阁镇界—番禺区界—珠江口—横沥镇 界。
花都区:除上述级别外,由以下线路围 合而成的区域:广清高速公路—永发大道 —三东大道西—凤凰路—迎宾大道—新华 路—新华镇与雅瑶镇的镇界—新华镇与白 云区的边界—广清高速公路;广清高速公 路—雄狮西路—利和路—狮旗路—振兴路 —康政街—雄狮东路—花狮公路—广清高 速公路。
速路—华南快速干线—黄埔大道中—黄埔
五级 大道东—东圃大桥—珠江(含黄沙围)—
5373
黄埔涌—新港中路—新港西路—东晓南路
—泰沙路—西畔里大街—泰沙路—工业大
道南—工业大道中—昌岗西路—珠江—信
义路—花蕾路—花地大道北—浣花路—浣
花西路—东漖北路—芳村大道中—花地河
—珠江。
除上述级别外,由以下线路围合而成
附件1
广州市土地级别范围及价格
广州市商业用地级别范围:
单位:元/平方米建筑面积
级别
级别范围
一级
由以下路线围合而成的区域:解放北路— 府前路—越华路—仓边路—大塘街—文明 路—大南路—起义路—惠福东路—解放中
路。
二级
由以下线路围合而成的区域:东风东 路—农林下路—三育路—农林东路—中山 一路—署前路—龟岗大马路—东华东路— 东川路—东风路;中山七路—人民中路— 人民南路—珠江—大同路—宝华路—华贵 路—中山七路。
4342 3633 2738
1793
五级
滘南路—广州大道南—南洲路—工业大道 南—石岗路—珠江—信义路—花蕾路—花 湾路—浣花路—浣花西路—东漖北路—芳 村大道中—花地大道北—珠江,金沙洲, 槎头小岛。
番禺区:洛溪岛。
除上述级别外,由以下线路围合而成 的区域:珠江(含大坦沙)—佛山市南海 区界—西华海—沙贝海—卫生河—石井河 —黄石西路—京广铁路—大朗西路—大朗 路—华南大道—尖彭路—新广从快速路— 龙和中路—105国道—沙太路—龙洞东路— 天源路—广汕公路—大观北路—大观中路 —广深高速公路—吉山岐山大街—茅岗路 —广九铁路—乌涌—珠江(含生物岛、丫 髻沙)—鹤洞路—花地大道南—花地河— 五眼桥涌—佛山市南海区界—珠江。
除上述级别外,由以下线路围合而成 的区域:珠江—增河—石井河—黄石西路 —黄石东路—新广从公路—白云山路—白 云山西、北麓—永泰路—沙太路—中成路 —中元路—车房大街—天源路—广汕公路 —北环高速公路—古窿商业街—广园东快 速路—广深铁路—茅岗路—茅岗东路—珠 吉公路—珠江(含北帝沙、沙仔)—黄埔 涌—新港中路—石榴岗路—江海大道—新
三级
由以下线路围合而成的区域:解放中 路—解放南路—珠江—文德南路—文德路 —文明路—大南路—起义路—惠福东路。
四级
除上述级别外,由以下线路围合而成 的区域:珠江—大同路—宝华路—华贵路 —中山七路—人民北路—流花路—站前横 路—站前路—站南路—环市西路—环市中 路—童心路—下塘西路—麓景西路—麓景 东路—恒福路—永福路—先烈中路—先烈 东路—沙河大街—广州大道北—天河北路 —林和西路—广园东快速路—五山路—石 牌东路—黄埔大道西—华南快速干线—珠
番禺区:除上述级别外,由以下线路围 合而成的区域:市桥水道—东环路—市南 路—市良路—景观大道—银平路—市广路 —钟村镇界—南村镇界—石基镇界—东环 路—市莲路—东环二路—市桥水道;洛溪 新城、钟村镇辖区、石基镇辖区(含下刀 沙)。
花都区:除上述级别外,由以下线路围 合而成的区域:京广铁路—金华路—站前 北路—建设北路—松园路—茶园南路—新 都大道—公益路—宝华路—茶园南路—云 山大道—天贵路—滨湖路—花城路—环湖 路—建设南路—华南路—京广铁路。
六级 珠江—鹤洞路—花地大道中—花地大道北
3484
—浣花路—浣花西路—东漖北路—芳村大
道中—花地河—佛山市南海区界—珠江。
番禺区:以下线路围合而成的区域:市
桥西环路—东环路—市莲路—东环二路—
市桥水道—市桥西环路;钟村镇界—南村
镇界—迎宾路—南大公路—三枝香水道—
珠江—番禺区界。
七级
花都区:以下线路围合而成的区域:站 前路—宝华大道—公园前路—秀全大道— 新花街—新华路—福宁路。
除上述级别外,由以下线路围合而成的 区域:鸦岗河—佛山市南海区界—永和路 —大朗路—广花公路—广花快速路—流溪 河—北二环高速公路—广花快速路—帽峰
1131
山南麓—增城市界—东莞市界—珠江(含
长洲岛)—佛山市南海区界—西华海—石
门河。
番禺区:除上述级别外,由以下线路围
合而成的区域:番禺区界—东涌镇界—沙
八级 域。
181
广州市工业用地级别范围:
级别
级别范围
பைடு நூலகம்
单位:元/平方米地面面积 级别价
一级
由以下线路围合而成的区域:人民南 路—人民中路—人民北路—环市西路—环 市中路—麓湖路—恒福路—太和岗路—先 烈中路—先烈东路—水荫路—水荫四横路 —广州大道北—禺东西路—广深铁路—华 景西路—华南快速干线—珠江(含海心 沙、二沙岛)。
1140
578 374
广州市住宅用地级别范围:
级别
级别范围
单位:元/平方米建筑面积 级别价
一级 二级 三级
四级
二沙岛、沙面岛
除上述级别外,由以下线路围合而成 的区域:解放北路—环市中路—麓湖路— 恒福路—永福路—先烈中路—环市东路— 天河路—广州大道北—天河北路—林和西 路—广园东快速路—天寿路—天河东路— 黄埔大道西—华南快速干线—珠江(含海 心沙)— 滨江东路—万寿路—南华东路— 南华中路—南华西路—洪德路—同福西路 —珠江—解放南路—解放中路—惠福西路 —米市路—朝天路—六榕路—百灵路。
的区域:珠江—增河—沙贝海—华海北路
—西槎路—棠溪新街—京广铁路—黄石西
路—黄石东路—新广从公路—永泰路—老
广从公路—同和路—中成路—中元路—车
房大街—广汕公路—北二环高速公路—大
观南路—中山大道东—黄埔东路—大沙地
西—大沙地东—广新路—石化路—石化南
路—珠江—官洲河—牌坊河—石榴岗河—
华南快速干线—新滘南路—广州大道南—
除上述级别外,番禺区管辖范围内的区 域。
南沙区管辖范围内的所有区域。
花都区:除上述级别外,由以下路线围
合而成的区域:东秀路—港口大道—巴江
河—新华镇界—114省道—114省道北侧公
六级 路—平步大道西—广清高速路—洪秀全水
357
库—芙蓉专用线—育才路—芙蓉镇界—花
山镇界—商业大道—迎宾大道—雅瑶镇界
六级 湾水道—榄灵路—广珠路—南二环高速公
598
路—榄九路—番禺区界。
南沙区:由以下线路围合而成的区域:
黄阁镇界—番禺区界—珠江口—横沥镇
界。
花都区:除上述级别外,由以下线路
围合而成的区域:平步大道西—平步大道
中—平步大道东—花山镇界—花东镇界—
花都区界—新华镇界平步大道西,广清高
速公路—雄狮西路—利和路—狮旗路—振
除上述级别外,由以下线路围合而成的 区域:珠江—佛山市南海区界—白沙河 (含大坦沙)—沙贝海—西华海—石门河 —雅岗河—雅岗路—大朗西路—大朗路— 广花公路—石科公路—106国道—下新村街 —上村南街—永太公路—新广从快速路— 兴龙路—105国道—沙太路—金盆岭—龙洞 东路—天源路—广汕公路—大观北路—大 观中路—大观南路—广园东快速路—乌涌 —广新路—石化路—石化南路—珠江(含 丫髻沙)—西河—东河—横涌—东江—珠 江—佛山市南海区界—珠江—官洲河—珠 江。