PPP模式下的公租房建设初探

PPP模式下的公租房建设初探作者：郭寒冰来源：《中国房地产业·上半月》2015年第12期【摘要】PPP模式成功运用到公租房建设中，通过运作反馈来的信息，不难发现，其扮演了重要的角色。

文章主要分析了PPP模式在公租房的运作及扮演的重要角色。

文章最后提到当前PPP模式运用在公租房建设中还需注意一些事项，毕竟这种模式在我国还不算成熟。

【关键词】PPP模式；融资；租赁；角色；运行从整体上看，PPP模式在我国的发展是顺利的。

私营企业参与公共项目为我国的运营减轻了压力，同时也提升了政府的工作效率，促进了我国民营经济的发展。

不得不承认，PPP模式在我国还处于发展阶段，融资环境尚未成熟。

政府和企业之间的合作并不多。

此种模式同时存在优势与风险，偶尔也会出现失败的案例。

从已有的研究发现，国外学者多重视PPP模式的管理职能，却忽视了其融资职能的介绍；针对PPP模式的研究趋于宏观宽泛，并没有重视到其在公租房建设的特殊性。

本文探究并分析了PPP模式吸纳私营资本并成功运用到我国公租房建设融资中，有效发挥了自身的角色。

一、PPP模式简介（一）PPP融资模式与运作流程PPP模式源于欧美国家，上个世纪经济危机导致了美国财政短缺，但是，一些特殊行动项目是无法由私营部门来完成的，政府与私营部门合营的方式就产生了。

随着改革开放我国经济的发展，各种领域如交通部门与水电部门等开始出现了混合融资的形式。

传统的我国融资模式多是BOT模式，使用该模式让政府与企业都承担了较大的风险，在随后的发展中，逐渐使用了PPP模式。

政府与社会资本合作的PPP模式也即是政府为了提高供给效率，加强公共产品与服务供应能力，通过多种方式，如股权合作、特许经营与购买服务等，和社会资本构建长期合作关系，共享利益，分担风险。

广义的PPP通常指的是通过“政府和社会资本合作”，完成各种模式，如基础设施投融资、建设与运营等，是一种总称，不只包含了TOT、BOO 与BOT等。

狭义的PPP通常情况下不涵盖较为确定的融资模式，如TOT、BOO 与BOT等合作条件，主要重视政府部分投资，具有灵活的政府与社会资本合作条件，所以，要想确切表达其内涵并不是一件简单的事情，要根据不同的案例进行确定。

PPP模式可以提升运行效率与服务质量，运用有效的管理理念与治理结构，通过适度竞争，使市场信息透明化，减轻政府的财政压力，确保资金具有较高的使用效率，使公私双方相互合作，共同获利，发挥各自优势，将公共项目融资风险有效转移并分担，转变政府职能，促进投融资体制改革的实现。

PPP融资模式运作流程涵盖了诸多环节，如项目确立、建设与移交等。

政府借助框架招标，授权投资建设合作人具有项目建设与资源开发构建合作的特别权利，并共同签订《投资建设合作协议》。

拓宽融资渠道，多样化融资模式就显得尤为重要[1]。

（二）PPP投融资模式实施实例项目投资建设使用的PPP模式为合作+施工总承包+固定回报，由中国交建与青岛地铁集团共同合资建设，双发出资比例为70： 30。

在总投资中，公司资本金比例为30%，余下的70%的投资由青岛地铁集团负通过贷款的形式进行筹资。

中国交建担负项目的实施，项目建设之后并投入运营后，由青岛地铁集团分期回购中国交建中所持有的70%的股权，在三年的时间内，分4次回购股权，回购比例为2∶3∶3∶2。

合同总价包含两个部分：施工总承包价款与股权转让金。

（三）PPP投融资模式实施实例之案例总结PPP投融资模式转换职能，缓解政府财政压力。

PPP投资模式有效转变了政府的职能，改变了政府原有的基础设施公共服务中的提供者角色，形成了监督管理者的角色，明确了政府职责，显得十分清晰。

PPP投融资模式存在获利空间，能较好地发挥社会资本的积极性。

PPP项目从开始到解决要经过六七个环节，所以，具有诸多的获利空间。

PPP融资模式使公司合营提升了服务质量。

PPP投资模式向后延伸了政府项目周期，使企业朝向项目的前期延伸，有效凸显了政府公共机构与民营机构的长处，在项目设计、施工与运营管理中相互补充，共同进步，实现了产品成本控制与产品供应质量提高等的最终目的。

PPP融资模式共担风险，实现风险的合理分配。

PPP投融资模式在项目公司刚开始时，依照政府与社会资本的投资比例，将两者要承担的风险划分的非常清楚，为政府与企业的单方风险的降低提供了便利。

此外，由政府分担一部分风险，也使项目融资不再那样困难，使项目融资提高了成功的可能性。

二、PPP模式下公租房建设探讨（一）PPP融资模式运用在租赁住房建设中的可行性来自国家统计局的数据显示，我国城乡居民收入呈现上升趋势，居民手中持有的证券、保险等也越来越多，这表明我国公民的的私人资产增长最快。

公司合营已经在我国一些地区公共租赁房屋中出现。

这种措施进一步缓解了财政压力，还为投资方带来了一定的收益，从中看出，PPP融资模式将成为我国以后公共房屋建设未来主要的发展方向。

（二）国内外PPP丰富的成功经验PPP模式受到了世界各个国家的重视，并且广泛应用于各种领域。

自从PPP模式被英国政府引进来之后，并成功运用到伦敦地铁项目的建设中。

这种模式也运用都我国公共基础项目的建设上，如深圳地区的棚户区、北京鸟巢体育馆等，都使用了这种融资模式，并且取得非常好的效果。

PPP模式在我国已经研究的非常全面，这些都为PPP模式运用到公共房屋租赁与建设中打下了坚实的基础。

（三）政府的大力支撑从我国的国情出发，将PPP模式运用到公共房屋的建设与开发上，分析我国公共租赁房屋的发展历程与现状不难发现，我国拥有足够的资金，同时具有了公共基础设施的先进经验，此外，政府也对公共租赁房屋的建设提供了大力的支撑。

政府大力推进保障性住房的建设，以使其成为解决我国中低收入群体住房困难的有效途径[2]。

所以，PPP模式运用到公共租赁房屋中具有可行性。

（四）公租房PPP融资项目的阶段划分公租房PPP融资项目依照时间顺序分成四个阶段：项目准备、建设、运营与移交，从刚开始的政府部门立项研究，到最终的特许期届满后PPP项目公司移交于政府部分，这是一个完整的周期。

在项目准备阶段，政府有关部门针对公租房建设工程开展立项论证，有“中介机构”担负专业性工作完成与评估，同时为构建PPP项目公司提供顾问服务。

在项目建设阶段，当PPP 项目公司建立后，针对公租房工程项目，进行招标，首先选择合格的施工单位；其次，选择合适的供应商等。

招标工作要严格依照国家法律法规，遵照招程序，如投标、开标与评标等开展。

此外，因为PPP项目的建设面临非常多的风险，这就需要保险公司的参与，确保风险建设具有风险保障。

运营管理阶段：当公共租赁房项目竣工后，利用有关部门的验收，步入运营管理阶段。

PPP项目公司依据特许经营权协议，担负公租房的运营与管理，然而，政府部门相关协议与有感法律法规监督和规范运营。

项目移交阶段：当特许期满后，PPP项目公司依照特许权协中的要求，把公租房项目移转交给当地政府。

三、PPP公租房建设需要注意的事项PPP融资模式在我国的发展还处于不成熟阶段，既存在机会，也存在风险。

我国政府与民营机构要通过以下几点措施来规避风险，实施风险管理：政府部门与民营机构要事先做好调查，有效预测市场。

民营机构不能一味地接受政府的承诺，重视实际市场需求，公司合营中也会产生政府的信誉风险。

政府部门要有效调查市场，不能只是单方面的接收民营机构做出的调查结果，否则将会影响到政府的决策性。

政府部门了解PPP模式要透彻，只有在此基础上，方能为PPP模式提供一个良好的环境，包括健全法律法规建设与决策机制等。

一旦政府没有PPP 模式专业研究人员，就需要及时地聘请专业顾问。

民营机构参与投标前，专业分析了PPP模式，但是，不代表政府部门能够做到这些，针对这种情况，部分民营机构可能通过专业优势，基于特许经营权协议，签订一些不合理的条约，如果在后续的建设与经营中产生了问题，有可能给政府带来信誉风险。

要注意的是，民营企业贿赂政府官员这种事不是不可能发生，此种行为不仅会扰乱官场风气，同时也为项目工程带来了较高风险，要杜绝。

合作双方的利益冲突一直受到关注，构建有效的风险分担制度能从根本上将问题解决掉。

民营机构主要职责是市场运营，在运营中，针对市场风险与金融风险等，要经过民营机构来应对；政府部门具有身份的特殊性，完全控制了项目，针对政治政策风险与法律风险等，要承担相应的责任。

不可否认，在项目建设与运营期间也会出现一些无法抗拒的风险，如自然灾害使得财产受到损害，这就要求政府与企业来共同分担这部分责任。

结束语：我国公租房建设在较大程度上出现了资金缺口，然而，因为公租房项目具有较低的资金回报率低，同时回收周期也非常长，固有的融资方法不能充分吸引私营资本。

创新融资模式，拓宽融资渠道，为保障性住房的建设提供稳定的可持续的资金来源，成为当前面临的重要现实问题[3]。

文章探讨了PPP模式在公租房建设中的角色与运营，依照公租房项目建设的特点，分析了 PPP模式在我国公租房建设项目中还要注意的事项。

参考文献：[1]王旭.基于PPP模式的我国保障性住房融资模式研究[D].南京林业大学，2013.[2]胡佳琦.基于PPP视角的保障性住房融资模式研究[D].上海交通大学，2014.[3]彭加枚.我国保障性住房融资模式研究[D].湖南师范大学，2013.[4]鞠顺利.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].中国房地产业.2015，（7）.作者简介：郭寒冰，1983年3月，女，山东省潍坊市，博士后研究员，研究方向：融资租赁。