写字楼市场一季度分析 (修改0429)PPT课件

2015年第一季度深圳写 字楼市场调研分析报告
调研部门：园区及写字楼事业部 2015年4月2日
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整体 概述
一 请在这里输入您的主要叙述内容
二
请在这里输入您的主要 叙述内容
三 请在这里输入您的主要叙述内容
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汇报提纲
一、2014年中国写字楼市场情况 二、深圳写字楼市场情况 三、重点项目对标 四、一季度团队重点对标项目分享 五、总结分析
元/㎡/月
深圳市二手甲级、准甲级写字楼售价走势（2011—2015）
数据来源：深圳中原研究中心 10
2、 各核心片区写字楼租金售价涨幅情况
要点：一季度深圳各区域写字楼租金售价中，福田中心区居全
市之首，甲级写字楼达 275元/平米/月，准甲级达261元/平米/
月。
深圳各核心片区甲级、准甲级写字楼租金
➢2014年全年各城市写字楼租金涨幅前三位分别为：深圳（20.7%）、长沙（5.9%） 、武汉（5.5%），其他一线城市北京、上海、广州租金略有下降，上海、及广州的四 季度写字楼租金同比分别下降了0.7%、1.8%。
➢成都由于14年大量新项目入市，导致市场竞争加剧，租金下行压力大，租金水平同比 2013年下降了6.1%，是全国租金降幅最大的城市，未来成都市场仍难以在短期内消化 巨大的写字楼体量，将面临租金下行及空置率高的问题。
➢2014年深圳写字楼市场强劲，部分得益于前海协作区的规划，由于众多企业为提前 入驻深圳前海协作区，率先在福田中心区等区域布置办公场所，市场需求旺盛带动空置 率持续下降，市场租金水平预期不断上涨。6来自4、各城市未来供应情况
要点：深圳、上海、北京、重庆四城未来5年写字楼供应超300 万平米，其中众多准一线城市供应量将是现有存量翻番。
➢深圳未来写字楼供应量集中在2016、2017、2018年，预计每年入市项目均达100万平 米以上，该期间将为市场带来租金下行压力；
➢深圳各区域写字楼供应中，后海和南山区的写字楼占比较大，因此这两个区的新项目租 赁将面临挑战；
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总结：
➢中国一线城市写字楼空置率维持在10%以下的合理水平，租金水平及租金增幅均较高，办公物 业价值得到充分体现； ➢2014年深圳甲级写字楼物业在租金增幅、空置率指数方面居全国之首，净吸纳量及租金水平同 样位列前茅，市场表现强劲； ➢未来5年内深圳写字楼供应将迅猛增长，将对市场带来租金下行压力，南山片区写字楼供应量较 大，新租赁项目将面临竞争压力。
➢2014年全国写字楼存量大、净吸 纳量大、同时空置率低的城市为上 海、北京、广州、深圳，反映出中 国一线城市的商务市场供需情况良 好。
➢2014年从空置率、存量及净吸纳 量数据来看，深圳写字楼市场表现 活跃。
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3、各城市写字楼租金涨幅情况
要点：2014年写字楼租金以深圳涨幅最大，部分得益于前 海自贸区政策，而其它一线城市租金水平稳中有降，北京 、上海租金水平仍处于全国高位。
租赁市场： ➢2015年1季度深圳市甲级写字楼的平均租金为253元/平米/月，环比14年4 季度248元/平米/月，上涨2 %，同比上涨15%; ➢品质次之的准甲级写字楼平均租金为203元/平米/月，环比14年4季度188 元/平米/月，上涨8%，同比上涨19%。 ➢一季度租金上涨是因年后企业新租、扩租及换租需求普遍，并且深圳前海蛇 口纳入自贸区，部分金融企业提前进驻深圳布局，市场需求旺盛，带动租金 上涨。
销售市场： ➢2015年1季度的甲级写字楼平均售价为49607元/平米，环比增长2%，同比 增长5%； ➢准甲级写字楼平均售价为442005元/平米，环比增长1%，同比增长2%。 ➢在租金上涨的推动下，写字楼售价在经过一年左右的平稳期后有所抬头，写 字楼销售市场开始回暖。
深圳市二手甲级、准甲级写字楼租金走势（2011—2015）
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汇报提纲
一、2014年中国写字楼市场情况 二、深圳写字楼市场情况 三、重点项目对标 4四、、片一区季对度比团队重点对标项目分享 五、总结分析
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二、深圳写字楼市场情况
1、 深圳写字楼租金及售价走势
要点：一季度深圳写字楼租金售价表现平稳，其中甲级写字楼 租金达253元/平米/月，销售均价为49607元/平米。
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一、2014年中国写字楼市场情况
1、 各城市写字楼租金及空置率水平
要点：中国一线城市写字楼保持较高租金水平及净吸纳 量，使得写字楼空置率维持在10%以下，办公物业价值 得到充分体现；
根据DTZ研究数据： ➢2014年第四季度，北京、上海、深圳、广州核心区域写字楼价值较高，租金水平 在160—400元/平米/月之间，北京的租金水平全国最高，约为380元/平米/月；其 次为上海约为260元/平米/月；深圳为235.6元/平米/月，排全国第三；
➢预计2015到2019年间，写字楼供应量最大的分别是深圳（530万平米），上海（518 万平米），北京（405万平米），重庆（328万平米）四个城市；其中未来供应量占比现 有存量最高的城市分别是重庆、厦门、长沙、西安，其中重庆、厦门的供应量均超过百万 级，巨量项目入市对市场将产生一定的竞争压力。
➢深圳的供应量将迅猛增长，2019年将达530万平方米，供应量相当于现有存量222万平 米的213%；
➢写字楼空置率北京、上海、深圳、广州、南京在3%—10%之间，市场供求平衡， 其中深圳写字楼平均空置率全国最低仅为4.4%，其次是北京4.7%，广州7.8%、上 海9%。
➢2014年全年写字楼净吸纳量，成都以30.8万平米的净吸纳量居全国之首，但市场 表现直接反映出的是成都写字楼空置率的飙升及对写字楼租金预期的降低；
➢全国其余城市净吸纳量排名依次为：上海30.6万平米，广州21.6万平米，北京 18.2万平米，深圳净吸纳量为16万平方米，排全国第五。
备注：净吸纳量=新出租面积+新出售面积-退租面积 4
2、各城市写字楼存量及净吸纳量情况
要点：一线城市商务市场供需情况良好，数据表明深圳写字楼 市场活跃度高。
➢2014年写字楼存量排名，依次为 上海667万平米，北京587万平米， 广州约360万平米，深圳222万平米 ，写字楼存量排名全国第四；