能源管理与资源经营ppt课件

空调主机、水泵和末端设备,所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管束 内壁水垢进行通炮,并清洗各温度探测器,对冷冻水、冷却水系统进行水质处理,对 变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等,就显得十分重要。因为上述工作做好了,不 仅能够确保系统和设备的正常运行,更关键的是能够提高主机和末端设备的热交换 效率,从而能够最大限度地发挥设备的使用效能。
划和方案；
运行巡视检查“八要决”
看— 设备、设施外观有否异常； 听— 设备、设施运行声音； 闻— 设备、设施有否异味； 摸— 设备、设施运行温感、震感； 测— 设备、设施各种参数； 查— 设备、设施运行标准； 比— 设备、设施运行数据的差异； 记— 设备、设施巡检检查的情况。
设备故障的规律
二、 加强培训和巡检,消除浪费源头
日常管理中,可通过各种方式和途径,加强对员工节能意识的教育和培训,让节能管 理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用水设备的检查,消除系统设备运行 中的跑、冒、滴、漏等现象,杜绝无人灯、长流水和无人空调;在条件许可的情况下 ,还可以适度降低座便器水箱水位,适时调节延时水龙头,更换座便器橡皮旋塞等方 法来消除各类能源使用中的浪费源头。
1. 初期故障期； 2. 偶发故障期； 3. 磨损故障期。
初始故障期 故
障
率
Ⅰ
设备故障率曲线 偶发故障期
Ⅱ
磨损故障期
Ⅲ
使
用
年
数
设备故障规律
初期故障期。在设备开始运行的初期，由于设备设计制造和安装调试上存在缺陷问 题及操作不熟练等原因所造成，因此故障率较高，这个时期大概是1〜2年。经过 一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了解决，这样就进入正常运行 阶段，
物业的基本构成
房屋建筑 物业设备组成 停车场配套 其它配套设施
建筑物设备、设施分类
暖通、卫生设备、设施 电气设备、设施 辅助设备、设施
管理者应具备的素质
有超前意识和忧患意识； 有良好服务意识和技术素质； 有全面计划管理意识； 有全面质量管理意识。
设备运行管理的“八字”方针
安全——通过对设备(设施)的维修管理，使物业使用人感舒适安全； 可靠——设备的运行、维护保养应按相关的规程实施，其内容和质量质量应达到
的标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行。 经济——加强维修工程成本管理，维修资金和维修定额管理； 合理——合理安排人力、物力、财力，务求少花钱多保养，要制定详细的维修计
偶发故障期，这一时期的故障较少，大概是5〜8年的时期，大多是因设备零部件某 些不可预测的缺陷而引起的，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给 予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。
磨损故障期，由于设备经过初期的运转，大部分零件已经磨损严重，因此设备的故障 率又明显上升，这时需要进行设备的大修或更新。
三、 每天抄录水、电、油、气消耗量,及时制止非正常情况的发生
每天抄录水、电、油、气消耗读数,其优点就在于:第一,积累原始数据,为统计分
析提供第一手的分析资料;第二,能及时发现能源使用中的异常情况, 发现及时,避免 造成大的浪费。
四、 重视系统设备的维护保养,最大限度地发挥设备的使用效能
现今商业物业多采用中央空调系统,而中央空调系统能源消耗最大的设备主要是
180 160 140 120 100
80 60 40 20
0
综合楼
建筑物平均负荷参数 (KWH/M2)
写字楼
别墅
高层住宅 多层住宅
物业节能措施
运行节能制度 节能改造措施
一、注重节能计划的制定,并狠抓计划的落实
节能管理中首先应注重节能计划的制定,较为科学的方法是把各物业上年同期能源 消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数,通过每月能源报表的编制和月度 能源分析会对计划的执行情况进行量化统计和分析,其目的有两个:一是找出能源消 耗中的异常情况,并进行原因分析,制定整改措施予以消除;二是对节能管理做得较 好或值得推广和学习的地方,进行细化总结,并积极在其他的商业物业的管理中进行 推广,以达到用好能、节好能的效果。
五、 定期监控卖场温湿度状况,适时进行设定中的调节
对卖场温度状况每天多次进行监控抄录, 对每层按 多处固定测温点进行温湿度记录,并将所测温湿度及 时反馈给空调班,操作人员则根据反馈温湿度状况及 时进行空调出水、回水温度的修正设定,调整温度循 环水泵开启台数,并对末端设备及新风、回风的开启 进行调节,以达到既能保证卖场的舒适度,又能最大 限度地降低能源消耗。
故障 可预 见性
发现 故障 “先兆”
故障 及时 处理 处理 总结 故障
能源管理
运用现代化先进科技综合管理 统计设备、设施运行记录、分析数据； 合理编排设备、设施运行时段； 不断改良设备、设施技术状况； 提高设备、设施运 中央空调耗电报告 运输电梯耗电报告
公共能源消耗分析
六、 完善计量管理网络,定期校验、更换计量表计
理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对计划性、合理性管理使用能源有 着十分重要的作用。逻辑关系搞不清,不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成损 失和浪费,甚至还会出现“别人用能,你来买单”的状况。
日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻辑关系,还应该定期对水表 、电表、油表、蒸汽汽量计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用 几年后,计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更换,虽然会发生一些费用,但经 验告诉我们,这种投入是非常值得的。
七、 加强夜间用电的管理,杜绝楼面通亮状况的发生
每天夜间时段内,商场都处于停止营业的状态,所以这个时段各楼层(应急)照明亮度 应降至最低,即以满足卖场主通道＝＝和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。 通常情况下,商业物业会利用夜间时段进行专柜调整、系统设备维护和改造,以 确保其形象和功能的完善,所以夜间对施工用电的管理就显得十分重要,具体管理中 特别要避免一个施工点作业,整层楼面通亮的状况。夜间值班电工要加强巡视,及时 关闭多开的灯具,必要时可采用移动照明的方式来减少照明电量。
物业管理的经营之道
－－群雄逐鹿，智者为王
物业管理经营的概念
把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、 知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值 的综合运营，达到资本的最大限度增值。
物业管理经营的种类
设备、设施的管理
建筑物本体及场 地上的相关供配电、供排水、供气、供冷(暖)及运输系统 、弱电系统等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋建筑实体的有机组成 部份。