《2014中国房地产创新发展报告》之房地产金融投资-绿维创景

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绿维创景院长林峰：新模式创新领头羊时代将来临

绿维创景院长林峰：新模式创新领头羊时代将来临北京绿维创景规划设计院摘要： 4月18日，在中国日报网举办的2013中国房地产创新论坛暨地产华表奖颁奖盛典上，北京绿维创景规划设计院院长林峰在房地产创新论坛上表示,未来，房地产行业细分市场上不断出现，新模式创新领头羊的时代将到来。

林峰表示：十八大以后，对于地产行业来说不仅仅是做产品，最重要的是在整个的区域发展建设，我们来看地产行业，从开发产品的企业到城镇化建设企业，到区域经济的推动企业，实际上这是在升级，从开发商到运营商逐渐一个升级的过程。

旅游运营网面对城镇化发展的情况下，一些开发商都谈到建筑本身的升级，从林峰等做设计规划者的角度看，从原来做一个盘，到现在开发企业都在组团开发。

现在做一个小城镇，再可能到开发一个新城，再宽广的来看，开发商或许要做一个区域开发加工。

一些在大地产商的追求非常快，这里面运用的手法越来越多样化，这里面特别是区域经济一体化的发展方向，对于现在的地产业来说，影响越来越大。

林峰认为，产业地产完全不局限于科技，工业，而且人们说教育的产，文化的产，旅游的产，休闲的产，度假的产，养生养老的产，体育的产都是产，产。

在地产行业发展中，地产商在第一个阶段说靠土地靠房子挣钱的阶段，逐渐他们的社会责任，转化成推动区域经济发展的角色，和推动社区和谐的角色，和推动社会和谐发展的角色上转变，回头再看来看中国整个地产领域，这可能是两会以后，整个中国对地产业发展的实质要求。

林峰：北京绿维创景规划设计院有限公司院长1965年10月出生于四川广元，经济学博士，投资银行家，旅游策划与旅游运营专家。

绿维创景：从机会与困境中,探索旅游房地产创新开发模式

旅游运营网绿维创景：从机会与困境中，探索旅游房地产创新开发模式北京绿维创景规划设计院传统的旅游房地产销售旺季“金九银十”即将落下大幕，盘点全国各地的旅游房地产项目，几家欢喜几家愁，面对越来越精明的投资者，开发商表示，如今旅游房地产项目，面临着前所未有的机会与困境。

日前，北京绿维创景规划设计院林峰院长在出席活动时接受了记者采访，解读了旅游房地产的现状及创新、行业在房地产创新大趋势下的变化等问题，并介绍了绿维创景在旅游房地产创新领域的探索及经验。

1、中国房地产存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。

林峰院长认为，存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。

五大结构良性机会：第一、城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会;第二、土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供稳定的空间与机会;第三、城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会;第四、产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。

同时，新的产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式;第五、刚需、改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。

四大结构恶性困境：第一、基于房地产商低价土地与高房价开发追求以及政府政绩需求的新城造城模式，大多数是脱离产业的城市化恶性开发，造成了空城与鬼城;第二、既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游房地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费;第三、大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间较大的矛盾，也因此越来越难卖;第四、产业房地产热中，虚产业，实房地产的运作手法，骗政府又骗业主，害人又害己，在社会大背景之下，已经越来越难。

绿维创景：养老住区的创新样板——全经联创新教学基地

养老住区的创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联养老住区委员会协助提供。

2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。

人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。

养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。

当前国内养老住区的类型可分为：传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老；以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式；混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。

1、亲和源·老年公寓上海亲和源养老住区占地125亩，包括11栋老年公寓，1栋老年度假酒店，以及会所、老年护理医院、配餐中心、商业街、管理及活动中心等配套设施。

是中国第一个成功运营老年人会员制的养老社区，也是上海首个高端养老社区。

亲和源•老年公寓是中国养老产业探索与发展历程中一个具有典型性的代表项目。

2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会

2014中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十二届中国房地产投融资大会我们一年一度的房地产上市公司研究，发布会今天召开，研究上市公司实际上就是研究中国房地产业，因为我们国内的上市公司是代表了我们中国房地产业最核心的一部分，特别是在我们研究十二年的历程当中我一会会稍微回顾一下，确实我们房地产上市公司这个板块，不仅自己从我们的两位数发展到三位数，从几十家发展到一百多家，而且它的份额增长也是越来越好，代表中国房地产业最先进的一个板块。

为了追踪最先进的板块，我们在12年之前，由我们三家主办单位共同组建中国房地产TOP10研究组，TOP10研究组第一个研究项目就是我们房地产上市公司，因为有一点很简单的道理就是上市公司它的数据相对来说是最全面的，也是最公正的，也是最公开的，不能说一切都是对的，但是相对于其他公司来说是最容易获取，最可信的，因为TOP10研究的宗旨或者它的目的是对我们这些企业本着客观公正准确全面的基本原则以客观数据为依据来做的研究，所以上市公司是我们12年以前展开中国房地产TOP10研究的时候首选的项目。

经过我们研究组是几十号人，我们研究组有12年，研究组还是我自己作为发起人之一，还是相当自豪，因为以数据作为基本的元素对中国房地产领军企业研究得出结果12年以来是非常站得住脚，得到方方面面的认同，感谢研究组，12年以来我们研究组发布了12年的上市公司报告，还有十一年房地产开发百强企业报告及房地产品牌研究，TOP10扎扎实实为中国房地产业发展用数据说话做了相当有益的事情，今天我们发布上市公司12年的研究成果，我简单回顾一下，我们12年以来我们上市公司的变迁。

我们看2014年，我们中国房地产上市公司的研究对象180家，2003年我们第一次研究只有78家，增长了一倍多，所以在过去12年当中，我们上市公司在不断的增加，沪深上市公司135家，比较2003年增加了66家，在香港上市的以内地为主要业务的上市公司45家，比2003年增加了36家，这个数量增长也是非常快，在12年当中，我们看综合实力，TOP10企业就是我们综合实力最强的公司，12年以前在，现在还在，还有万科等等我们还有三家，刚才聊美国道琼斯剩下两家，我们TOP10是有70%已经不在这个TOP10里面，有三家还在，海外上市是TOP10企业还有两家。

林峰院长受邀参加“第二届中国房地产创新模式大会”-绿维创景

林峰院长受邀参加“第二届中国房地产创新模式大会”北京绿维创景规划设计院【回顾】2013年10月26日-10月27日，全经联“首届中国房地产创新模式大会”在北京四季酒店隆重召开。

我院林峰院长受邀出席大会，并担任全经联商学院实战讲师，同时发表题为《新型城镇化架构下的房地产创新》的演讲，受到与会人员的广泛关注。

另外，林峰院长还以其在推动房地产创新方面的突出贡献，荣获“中国房地产创新人物”大奖。

点击查看详情：林峰院长受邀参加“首届中国房地产创新模式大会”2014年9月12-13日,由全经联主办的第二届中国房地产创新模式大会将在北京召开，全经联特邀全经联研究院常务副院长、全经联城镇化发展委员会常务副主任兼秘书长、全经联商学院实战讲师、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士分享《度假时代的分权销售模式》。

在整个地产行业都处于下行通道的现实状况下，旅游地产也处于分化阶段，地产开发商的大举进入与去化率低、库存高、消化周期长、鬼城鬼楼屡见不鲜等现象并存。

这一方面是宏观经济和政策形势所决定，另一方面也跟旅游与地产的分离、地产与城镇化的分离、地产功能的缺乏等无序开发相关。

同时，随着度假经济时代的来临，居住需求已经成为休闲度假的核心。

度假地产无论从产品、开发模式还是销售，都必须升级换代。

如何把握这一市场趋势，实现度假地产的升级？如何创新开发运作模式，提高度假地产去化率？林峰院长认为，度假地产出现问题，最核心的原因是，使用权和产权存在矛盾。

因此，分时分权一体化模式将成为度假产品销售的核心模式之一。

绿维创景：文化和旅游地产创新样板——全经联创新教学基地

文化和旅游地产创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

1、黄山德懋堂黄山德懋堂位于安徽省黄山市徽州区丰乐湖景区内，是“德懋堂”品牌的首个项目，探索了自然、建筑与文化的有机融合；探索了旅游地产开发的全新探索，引导黄山旅游由传统观光模式向休闲度假模式转变；在建筑上探索了针对传统民居动态保护的“徽居再生”模式和针对新建建筑的“徽派创新”的方法。

黄山德懋堂总建设用地202亩，总建筑规模67000平方米，分三期建设：一期十八学士包括百年会所、鸣琴Bar以及18套独立式徽派别墅，建设用地面积1.3公顷。

德懋堂码头德懋堂百年会所，主要为业主提供餐饮、住宿、娱乐等服务。

百年会所是将散落在徽州的民居以原拆原建的方式进行异地的复原保护，并重新组合成为聚落群体。

在保留原有建筑形式的基础上，对德懋堂内部进行适度装修和现代化改造，以符合现代生活的要求。

装修的风格、选材、颜色等注重与古民居整体的格调相协调，使其成为可居、可赏、可游的休闲度假精品，即所谓的“徽居再生”。

18套独立式徽派别墅建筑面积6000平方米，于2008年6月竣工，如今业主已全部入住。

2014年中国房地产业十大事件

事件一：政府首提分类调控?各地纷纷放松限购事件二：新型城镇化规划出台?利于房地产发展事件三：央四条力度超预期?个贷放松刺激需求事件四：春节后杭州首降价?全国市场进入调整事件五：国开行获万亿PSL?棚改融资压力缓解事件六：融绿并购风波再起?企业并购渐成趋势事件七：房价下行压力较大?创近十年最大跌幅事件八：万科启动合伙人制?掀房企股权激励潮事件九：邯郸房企融资危机?民间借贷乱象堪忧事件十：互联网渗透房地产?商业模式不断创新事件一：政府首提分类调控?各地纷纷放松限购事件 2014年3月5日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

”未提房价，仅提“分类调控”，这是近十年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。

与此同时，政府工作报告中用大篇幅阐述了住房保障机制的完善。

截止2014年11月底，在全国的限购城市中，除一线及三亚外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。

评析回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。

2009年之所以出现例外，主要是受国际金融危机影响，经济增幅猛降，政府面临着刺激经济的压力。

这就意味着过去十多年，作为全国“一刀切”、以抑制需求为主，以增加供应为辅的政策正在改变。

实行分类调控的原因：一是针对市场分化的现实，调控也要分类对待，有的城市需要降温，有的城市没必要遏制；二是引导市场调结构和发挥政府保障作用，形成多层次的住房供应体系；三是遏制投资投机等不合理需求，体现供需双向调节。

自分类调控提出后，多个城市开始松绑限购，主要原因是地方政府对土地财政的依赖情况依旧严重，受房地产交易量下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，已经影响了地方土地财政收入，地方政府松绑了“限购令”，就是为了刺激购房者积极入市。

2014年文化和旅游地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年文化和旅游地产发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

1、新型城镇化战略的提出，必将为2014年旅游和文化地产发展带来很大的机会文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营；新型城镇化是未来城市化发展最重要的动力机制，对中国整个经济保持持续较高速的扩张非常重要；人的城镇化是新型城镇化的前提，实现人的城镇化需要依靠产业支撑，所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式；以文化旅游引导特色旅游小城镇建设是区域文化旅游产业发展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键；对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。

（1）新型城镇化发展需要文化支持改革开放30多年来，我国快速的城市化进程在推动经济增长的同时，出现了各种各样的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。

在城镇化建设过程中，人们越来越认识到，一座城市留给人印象最深的不仅有城市的容貌，更为重要的是城市的文化，因此新型城镇化的发展需要文化的支持。

绿维创景协办的“2014中国商业与旅游地产设计年会”圆满结束

绿维创景协办的“2014中国商业与旅游地产设计年会”圆满结束北京绿维创景规划设计院2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。

来自新保利地产、时代地产、华侨城地产、中国建筑设计集团、广东省建筑设计研究院、深圳建筑设计研究院、堡龙国际酒店集团、豪派特国际酒店管理公司、深圳合纵国际酒店管理公司、香港柏美国际酒店管理公司等300多家地产、建筑规划、设计、酒店投资与管理等领域的机构代表出席了本次年会。

绿维创景作为协办单位出席本次年会，院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起相关人士的高度关注。

在同期发布的“中国商业地产年度百强榜”颁奖中，绿维创景凭借本年度在商业地产领域的创新贡献，荣获“2014中国商业地产年度贡献大奖”。

林峰院长的演讲受到现场关注绿维创景获得“2014中国商业地产年度贡献大奖”会后，林峰院长就“房地产转型与互联网思维”、“旅游地产为何出现分权度假模式”等话题接受了相关媒体的采访。

演讲摘要详见：《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》采访实录详见：《林峰：旅游地产为何出现分权度假模式》《林峰院长谈地产转型与互联网思维》“2014广州国际设计周·中国商业与旅游地产设计年会”简介本次年会围绕“主题及星级酒店、城市综合体、写字楼标准、创意文化地产、2015趋势展望”等五个议题，就当下政策与经济环境下的地产业发展趋势和应对策略进行了剖析，并结合诸多标杆性成功项目，解读了以设计驱动地产产品升级的突围之道。

总结过去,展望未来-绿维创景2013年总结表彰暨2014新春联欢会隆重召开

旅游运营网
总结过去，展望未来-2013年总结表彰暨2014新春联欢会隆
重召开
北京绿维创景规划设计院
日前，我院林峰院长受邀做客第一财经频道《首席评论》节目，就2014年房地产行业趋势等问题接受采访。

节目中，林峰院长与首创集团董事长刘晓光、高策集团首席策略官李国平共同就大家最为关注的房地产行业话题发表了具有前瞻性的观点，包括2014年的房价走势、目前房地产行业所面临的风险、一二三线城市楼市将如何分化、十年调控迎来新转折，长效机制何时形成以及如何评价城镇化对房地产的影响等等。

林峰院长认为，2014年是中国房地产行业发展的“分化年”，这并不是整个房地产行业趋势上的转变，而是在市场、区域等细分结构上的转换。

对于2014年的房价走势，林峰院长认为仍然呈上涨趋势，但总体上涨趋缓，更大的可能性是降温、保温甚至局部升温的同步呈现。

谈及房地产的风险，林峰院长认为我国的房地产已经形成一个偏向良性的有机生态链，2014年，不会出现行业性风险，但个别企业会存在风险。

2014年一、二、三线楼市将呈现分化发展。

林峰院长认为，一线城市将降温，涨幅趋缓；二线城市房价涨幅或出现较大变化；三四线城市会出现较大分化，整体上呈下跌趋势，但一些特色城镇会出现上涨趋势。

新型城镇化为房地产发展带来莫大的机遇。

林峰院长认为主要体现在四个方面，一是交通引导的聚集模式变化，二是产业变迁引导的聚集模式变化，三是社会体制改革领先引导，四是突破城镇建制的新型模式。

当期节目于2014年1月27日“第一财经频道”、1月28日“东方财经频道”播出。

（有关旅游策划、新型城镇化、旅游地产的更多研究，详见）旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问。

2014年商业地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年商业地产发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

1、零售企业纷纷“触电”，线上线下结合成热点熟谙互联网应用工具的80、90后已经成长为社会消费的中坚阶层，淘宝、京东、苏宁等电商巨头在线上屡创的消费奇迹，已经深刻触动了传统商业领域每一个人的神经，同时智能手机、平板电脑、WIFI热点、4G网络等硬件技术和设备的快速发展和普及，这些都为商业地产的电子商务应用奠定了坚实的基础。

为此中国商业地产开发商和零售商，在2013年积极转型，并推出线上线下相结合的经营模式。

实体零售商触网，开始与阿里巴巴等网络巨头合作。

西单商场、王府井百货、百联集团、银泰百货、新世界百货等传统零售企业通过线上、线下的有效互动，增加传统零售的销量，从而使企业进入良性发展，真正做到两条腿走路。

而一些传统企业亦纷纷在电商平台上开设旗舰店，或自己运营电商网站，例如：万达已经建立了自己的电商品牌，确定2014年用10个左右的店做试点，2015年1月在100个万达广场全面推出线上、线下相结合的模式。

2、零售企业加速三四线城市的突围步伐一、二线城市竞争激烈，市场饱和，单店销售增长难度加大，而且租金和人工成本显著增加，导致零售企业在这些城市扩张速度放慢。

与此同时，三四线城市需求潜力较大，租金和人工成本相对较低，加上一些地区出台优惠政策，一些大型连锁企业纷纷向中小城市及农村地区延伸渠道，在县镇及乡村设立零售网点。

绿维创景：市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑

旅游运营网市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑北京绿维创景规划设计院编者按：2013年12月4日，林峰院长受邀出席由全联房地产商会和中国旅游度假地产联盟主办的“2013-2014年中国旅游度假地产年度趋势论坛”，在“逆城市化与旅游地产发展趋势”一演讲中，提到“市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑，也是新型城镇化未来发展的重要趋势”。

我们将林峰院长的相关观点进行了整理，以飨读者。

新型城镇化的核心——人口聚集模式我国人口的聚集呈现出两种趋势：第一个趋势，也是最主流的一个模式，即大规模人口向一、二线城市聚集，形成大型、超大型城市群，我们称之为“中心化聚集模式”。

目前我国一线大型城市群的房价都保持着良性的增长，而三、四线城市则遇到了很大障碍，出现了大量的住房剩余，正是这一聚集模式的反映。

未来，城镇化还有近二十年的持续发展过程，而大型城市群将成为城市发展的主要风向标。

人口聚集推高房价，因此，“地王”的产生是必然的。

但类似北京的“圈城”发展结构已经很难维持，需要更合理的城市结构。

另一个趋势是以旅游为方式，以人的空间位移为主导，由大量的养生、养老、商务、会议、体育运动等出游形成的，由城区向城郊、乡村等自然环境良好的区域聚集的模式，我们称之为“逆城市化聚集模式”。

与第一种“以生活、工作为主体的永久性的居住化”正好相反，这种趋势是以短期流动为特征的，人口聚集的规模也非常大，据统计中国人均出游次数达到了2.3次，2012年的出游量达到了30亿人次。

2014年园区地产的发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年园区地产的发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

2014年，从产业地产的行业角度来看，由于政策所催生的土地红利大大降低，土地红利难以消化产业地产企业的资金成本。

而产业地产企业需要真正靠产品优势和服务能力等获得利润，产业地产行业也将进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的新周期。

在这一背景下，我们认为园区地产在2014年将呈现以下几大趋势：1、园区地产将呈现日益趋热的上升态势十八届三中全会以后，市场形成了对我国中长期发展更加稳定更加乐观的预期。

会议通过的《决定》在产业方面提出“产业和城镇融合发展”、“形成有利于推动内陆产业集群发展的体制机制”、“提高文化产业规模化、集约化、专业化水平”；在金融方面提出“鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”；以及“在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”等等，这些都表明新一轮的改革发展将为我国的园区地产发展带来新的契机。

房地产业发展的历程也表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。

当前，中国经济体规模已经跃居世界第二，北京、上海等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。

同时，受房地产调控政策的制约，住宅地产开发瓶颈日益凸显，而商业地产也并没有成为新的理想领域。

在此背景下，加上国家对中国新型城镇化发展的重视，在资源整合、服务运营以及金融支持等方面起着重要平台作用的园区地产必将呈现日益趋热的上升态势。

绿维创景：2014年房地产金融发展展望

2014年房地产金融发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联金融投资委员会协助提供。

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。

过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。

其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。

另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。

于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。

从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

1、大资管时代到来，资金将更大规模流向金融业务经过长期的高速发展，一些龙头房地产企业的规模已经很大，要想持续发展，单靠房地产市场显然不可持续，“跨界”成为了摆在企业面前的难题。

房地产具有投资性，属于资金密集型行业，出于寻求企业内部资金平衡的考虑，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。

另外，一系列金融政策的出台，打破了证券、保险、基金、信托、银行之间的壁垒，标志着资产管理进入全面竞争时代，为房地产企业拓宽融资渠道、创新融资方式创造了条件。

2014年房地产行业分析报告

2014年房地产行业分析报告2014年6月目录3一、行业管理 ............................................................................................1、行业主管部门及管理体制 (3)32、行业法律、法规...............................................................................................3、产业政策及宏观调控 (4)二、我国房地产行业状况及市场容量 (5)1、房地产业已成为国民经济的重要支柱产业 (5)2、房地产市场经历长时期的繁荣 (6)3、房地产市场基本维持供略小于求的局面 (7)4、土地出让价格呈上升态势 (8)5、房地产市场集中度进一步提升 (9)三、房地产行业的性质和特点 (9)1、行业发展与人口城镇化的进程联系紧密 (9)2、房地产业开发周期性长，资本密集程度高 (10)3、房地产开发的地域性 (11)4、房地产开发的专业性 (11)5、土地供应刚性是房地产行业显著特性之一 (11)6、房地产行业具有较强的政策敏感性 (12)12四、行业上下游关系 ..............................................................................五、行业竞争状况及发展趋势 (13)1、行业竞争的关键要素由土地转化为资本 (13)2、品牌效应愈加成为房地产企业取得竞争优势的重要因素 (13)13六、进入本行业的主要障碍 ..................................................................一、行业管理1、行业主管部门及管理体制房地产业是指从事房地产开发建设、销售、租赁以及相关中介服务的行业，是国民经济的基础性传统行业之一，主管部门是国家住房和城乡建设部以及各地房屋土地管理局。

2014年可续建筑发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年可续建筑发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联可续建筑委员会协助提供。

可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。

建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。

因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。

绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。

2014年，可续建筑的发展将继续持续2013年的状况，但希望有如下的情况发生：（一）从政策角度在2013年及之前的市场上，存在着一线城市房地产发展良好，次级市场疲软的现象，这个现象带来的结果是，一线市场的房地产企业，由于项目经营状态好，没有产品技术升级的愿望，而次级城市又因为市场疲软，不愿意投入更多精力和财力进行技术进步的工作。

所以，在政策层面上，政府应该予以重视，针对一线市场，给予政策上的调节。

在提出绿色技术指标的前提下，实行规范压力和经济激励双重政策。

（二）从市场角度期望会有一个正式的统计出现，即对全国的绿色建筑和可续范畴内的开发，进行精确的统计和跟踪，过程中虽然会掺杂一些虚假的内容，但是假以时日，终归会准确。

另外，从国家能源战略角度和环境保护角度（如雾霾）考虑，应加强绿色建筑在市场上的宣传推广力度。

绿维创景【林峰视点】2014年房地产的四大创新突破趋势

2014年房地产的四大创新突破趋势北京绿维创景规划设计院2014年度，房地产进入转型升级的第三年，全经联研究院副院长、北京绿维创景规划设计院院长林峰先生认为2014年将是房地产的一个突破之年。

具体体现在以下四点：一、思维方式突破：突破传统房地产思维模式，创新融合六大思维方式关于产业发展的思维方式，林峰院长将其总结为六大方面：第一，房地产思维方式，即土地开发、土地升值、房产升值，这也是最基本的产品功能、土地开发功能、升值投资功能和住宅商业功能。

房地产的思维方式代表了常规工作的传统结构。

第二，工业产业思维方式，即生产产品、营销产品、运输产品。

这构成了传统产业的另一思维方式。

第三，互联网思维方式，作为最新的、最现代的、最具创意的一种思维方式，今天在挑动着各种产业和各行各业的神经。

第四，服务业思维方式，以旅游思维方式为例，即做旅游要打造旅游吸引核，要进行人流搬运，最后形成休闲消费聚集，形成旅游产业的发展结构。

对于以人为本的消费服务业，其思维模式和以产品生产为主的产业完全不一样；生产型服务业的思维方式也属于服务业思维，和生产工业、房地产有很大差别。

第五，创意产业思维方式，即跳动性、创意性、跨越性和寻求亮点的模式，是以创意产业为特色的。

创意产业的思维方式在文化创意产业领域是非常畅行的。

第六，科技产业思维方式，从科技服务业到科技产品转化，从小范围实验到扩大推广，这样一种科技发展的模式，又是一种思维方式。

对于今天的房地产行业来说，以上每一种产业的思维方式都有借鉴意义，不仅仅是互联网思维方式在搅动着房地产业，其他四种方式中先进的理念，都在搅动着我们的房地产产业发展。

绿维创景：2014年写字楼与综合体发展展望

2014年写字楼与综合体发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联写字楼委员会协助提供。

受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。

这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。

从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。

一、“综合体”模式成为写字楼重要发展模式随着经济快速发展，市场对商务写字楼的功能要求也提高了，与之前办公楼的概念相比，已经有了本质性的改变。

写字楼很少以单体建筑的形式出现，而往往与商业、住宅等优化组合，即以城市综合体形态，共同存在于一个有机系统之中。

所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体作为一种新兴的物业业态，集酒店、写字楼、住宅等多种形式于一体，具有强有力的聚合及聚集作用，加之地段优越、交通便利，使其具有较高的附加值，高附加值带来的高回报率，对投资力度和GDP增长都有明显的拉动效应。

就目前发展来看，一线城市基本进入城市综合体的必然发展阶段，以北京和上海最为典型；二、三线城市陷入“城市综合体狂潮”，仅贵州就计划打造100个综合体。

林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之二：中国房地产行业的第一风险来自政策

林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之二：中国房地产行业的第一风险来自政策旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之二：中国房地产行业的第一风险来自政策北京绿维创景规划设计院编者按：日前，我院林峰院长在接受媒体采访时，针对2014年的房价走势、目前房地产行业所面临的风险、一二三线城市楼市将如何分化、十年调控迎来新转折，长效机制何时形成以及如何评价城镇化对房地产的影响等，形成了一系列前瞻性的观点。

编者对此进行了整理，并分系列发布。

本文为系列之二。

近几年房地产企业整体呈现负现金流，且缺口越来越大。

目前，很多业内人士进行了有关房地产行业泡沫的讨论，认为房地产泡沫的破裂近在咫尺，整个行业的风险正在逐渐增大。

林峰院长认为，2014年中国房地产泡沫不会大规模破灭，最大的风险不是来自于资金，而是政策。

2014年房地产泡沫不会大规模破灭毋庸置疑，中国房地产行业的泡沫风险是客观存在的，但是没有必要过分夸大。

原因在于，中国的房地产是一个有机利益链，在这一利益链中农民、政府、地产商、不动产持有人和购房者都在受益，整体上良性大于恶性。

在这种现状下，如果大规模的刺破泡沫，对经济结构会产生巨大的不利影响。

除此之外，从政策层面来看，在政府的房地产核心机制还没有调整之前，房地产泡沫大规模破灭的可能性并不大。

中国房地产行业的第一风险来自政策客观来说，目前中国房地产行业的资金链已经市场化、国际化，对银行的依赖程度在逐渐降低，所以资金链给房地产行业带来的风险并不大。

总体来看，整个产业面临的风险，主要来源于政策层面。