房地产项目的全过程管理

房地产项目的全过程管理
摘要：随着经济的发展和人民生活水平的提高，房屋的市场需求量大大增加，在这种情形下，房地产行业蓬勃发展起来，为国民经济的增长做出了巨大贡献，并且已经成为国民经济的支柱产业之一。

随着房地产市场的竞争日益激烈，房地产企业逐渐把目光放在项目管理上，项目管理水平的提高对房地产企业的发展有很大帮助，本文从施工前准备阶段、施工阶段和竣工阶段出发，总结了房地产项目进行全过程管理的措施，希望给房地产项目管理提供有效建议。

关键字：房地产项目，全过程管理，施工前，施工中，竣工后
Abst ract: with the development of economy and the improvement of people’s living standard, the market demand of houses greatly increased, and in this case, the real estate industry flourished, as the growth of the national economy made great contribution, and has become one of pillar industries of national economy. Along with the real estate market increasingly fierce competition, the enterprise gradually focus on project management, project management to increase the level of real estate development of enterprise helps a lot, this paper before construction preparation stage, construction stage and stages of completion, and sums up the whole process of management of real estate project, the measures of hope to provide effective real estate project management advice.
Key word: real estate project, process management, before construction, construction, after completion
房地产项目是一个复杂系统的大工程，要想保证项目工程的顺利进行，就要加强对项目的管理，房地产项目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有对项目进行全过程的管理，才能促进房地产行业的长远发展。

一、房地产项目在施工前准备阶段的管理
（一）对项目进行预测评估
在项目确定以前，先要对这个项目是否有投资价值进行预测评估，评估的依据主要是以往的经验数据，通过对市场的调研确定投资的方向、投资的产品和投资的区域，以往的经验数据也为项目做好了经济数据上的基本工作。

（二）土地竞拍
在实行土地竞拍之前，先要对该地的位置、建筑高度限制、容积率等进行一
定的考察和分析，把此类产品的一些数据收集整理后作为依据来测算市场价格。

公司管理层确定了项目建议书以后，编制土地竞拍报告，争取土地使用权。

（三）项目立项审批
对该项目进行市场调研、消费群体分析、项目策划、产品分类分析等等，获取立项批复，在进行项目立项审批的过程中，很多工作可以同时进行，比如进行全程的策划工作。

（四）项目设计
项目设计对未来的项目施工具有重要的指导作用，高质量的项目设计是高质量完成项目的基础，项目设计包括方案设计、扩初设计、施工图设计，在设计单位的选择上一定要谨慎，同时在项目设计过程中应该做好项目评审，及时调整项目中出现的问题。

（五）项目投标和招标
施工单位的质量对项目质量有直接影响，因此，要根据项目的特点对施工单位进行严格的招标审核。

对参与投标的单位进行资格预审，预审通过后对施工单位发送招标文件，对施工单位进行技术、信誉、素质的整体考核，对高层房地产建筑，应该严格技术指标。

二、房地产项目在施工阶段的管理
（一）安全管理
安全问题是一切生产活动最重要的问题，随着建筑施工项目的增多，安全事故也呈上升趋势，国家对建筑施工的安全问题比较重视，但是由于经济利益的驱使，施工单位往往忽视了安全问题，没有足够的重视安全问题。

现场施工人员普遍存在安全意识缺乏、自我保护能力较低的特征，在施工前又缺乏对施工人员的安全教育与培训，导致安全事故的发生。

必须把安全管理贯彻于施工过程的始终，按照安全保证体系对施工现场进行安全管理，加强对施工现场的管理与检查，及时发现安全隐患，预防事故的发生，在事故发生后以最快的速度进行处理，把危害降到最低。

（二）进度管理
施工活动都是按照施工合同进行的，施工合同中明确规定了项目竣工的时间，对施工活动有了一定的时间要求，为了尽快的完成项目，施工单位追赶进度的情况普遍存在，或者在施工前不紧不慢，工期快到了才开始追赶进度，工程质量没有保证。

企业应该在总的进度目标的带领下，把总的目标分解成具体的阶段性目标，在保证质量和安全的前提下，灵活的调整工程进度，使进度控制更加规范化、科学化。

（三）成本管理
盈利是房地产企业进行生产经营活动的目的，降低生产成本能够有效提高经济效益，成为企业普遍关注的问题。

但有些企业对成本管理的认识不准确，常常把成本管理和质量管理对立起来，没有认识到两者和谐统一的关系。

企业应该加强对成本管理与控制的宣传，使人们提高对成本管理的认识，积极引进低消费、高产出的新工艺和新设备，解决成本管理和质量管理的矛盾，使工程项目不但拥有较好的质量，还节约了成本。

（四）质量管理
工程质量和施工安全有着密不可分的关系，工程质量不达标，不仅会威胁到施工人员的安全，也会威胁到房屋使用者的安全，影响着建筑企业的形象。

因此，应该严把施工材料准入关，杜绝以次充好的现象；建立完善的质量管理体系，落实质量管理责任制，加强质量技术管理，完善奖惩激励制度，促进工作人员提高对工作的责任感；在施工过程中要对工程质量进行巡回检查和走动管理，一旦发现质量问题就找相关部门或者负责人进行补救，情节严重的可以对相关负责人给予一定的惩罚，并跟踪整改的落实情况。

三、房地产项目在竣工阶段的管理
（一）市场推广
在项目竣工后，要对产品进行市场推广，回收项目投资，获取经济利润。

要对市场推广制定明确的方案，制定总体的营销计划；建立售楼部，对楼盘的销售面积、销售地点、销售期限等进行合理的配置；在销售的过程中把总体的营销计划分成具体的营销计划。

（二）物业管理
物业管理状况关系到小区居民的日常生活，也关系到企业的形象，因此应该制定物业管理的方案，制定物业管理的指标。

物业管理工作应该和工程做好衔接，使物业管理保持良好的运行状态。

总结：
房地产项目作为一个复杂的大工程，不但对项目质量、项目安全、项目技术有较高的要求，要想保证项目的顺利进行，还要承担一定的经济风险、法律风险和市场风险，对房地产项目进行全过程管理能够有效规避这些风险，保证项目的高效运行，提高房地产企业的市场竞争力。

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注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。