房地产估价-市场比较法
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法引言房地产评估是指通过对房地产市场进行综合分析和研究，确定房地产的价值。
在房地产评估中，有多种方法可供选择，其中市场比较法是一种常用的方法。
本文将详细介绍房地产评估市场比较法的原理、应用以及优缺点。
原理市场比较法是基于市场上类似房产的交易数据进行评估的一种方法。
其基本原理是根据与被评估房产相类似的其他同类型物业的交易价格和条件来判断被评估房产的市场价值。
通过对比和分析大量的市场数据，评估师可以确定被评估房产的相对价值。
应用市场比较法常用于以下情况：1.二手房交易：市场比较法在二手房交易中应用广泛。
评估师会收集该地区同类型房产的交易数据，比较其面积、地理位置、装修程度等因素，来确定被评估房产的市场价值。
2.商业地产评估：市场比较法在商业地产评估中也很常见。
评估师会对比同类型的商业地产项目，比如购物中心、写字楼等，来确定被评估商业地产的市场价值。
3.土地评估：在土地评估中，市场比较法主要应用于对同类型土地的成交价格进行比较。
通过分析同类型土地的交易数据，评估师可以确定被评估土地的市场价值。
优缺点市场比较法作为房地产评估的一种常用方法，有其优点和缺点。
优点： - 相对简单：市场比较法的计算相对简单，只需要收集和分析市场交易数据即可。
- 直观可靠：通过对比真实市场的交易数据，市场比较法可以提供相对客观的房地产市场价值。
- 适用范围广：市场比较法适用于各种不同类型的房地产评估，包括住宅、商业地产和土地等。
缺点： - 数据局限性：市场比较法的有效性依赖于可用的市场交易数据的质量和数量。
如果某个地区特定类型的房产交易量较少，或者数据不完整，市场比较法的准确性可能会受到影响。
- 特殊情况处理困难：市场比较法在面对特殊情况时（如被评估房产具有特殊历史价值或独特性），可能无法提供准确的评估结果。
- 市场波动风险：市场比较法的结果受到房地产市场的波动影响。
如果市场状况发生变化，市场比较法的结果可能不再准确。
房地产估价第6章市场比较法
市场比较法估价立足于“比较”，拥有充裕的可供比 较的交易实例是前提
把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情， 保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围
选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根 据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更 加精准而不会出现较大误差
对于估价机构和估价师而言，收集交易实例是一个不 断积累的过程，平时就应留意搜集
§6-2 搜集交易实例
二、搜集交易实例的途径
1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.向房地产交易当事人了解其房地产成交价格及交易情况 3.访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师、银行有关人
员及房地产交易当事人的四邻等 4.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料 5.查阅报刊.网络资源上有关房地产出售.出租的广告.信息等
§6-1 市场法概述
不适用于市场法的有以下几种类型：
①在没有不动产交易地方或在较长一段时间没有发生不 动产交易,在农村等不动产交易较少发生的地区；
②对某些类型很少见的不动产或交易案例很少的不动产, 如古建筑等；
③对那些很难成为交易对象的不动产,如寺庙、教堂,学 校、古建筑、纪念馆等；
④风景名胜区土地和矿产资源用地； ⑤图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
房地产市场状况不同） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。
§6-1 市场法概述
四、市场法的操作步骤
① 搜集交易实例； ② 选取可比实例； ③ 建立价格可比基础； ④ 进行交易情况修正； ⑤ 进行交易日期调整； ⑥ 进行房地产状况调整； ⑦ 求取比准价格。
§6-2 搜集交易实例
§6-2 搜集交易实例
§6-1 市场法概述
房地产估价中的市场比较法
房地产估价中的市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法（见《房地产估价规范》（GB/T50291-1999））。
市场比较法又称市价法，它是一种最简单、有效的方法，是因为估价过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产进行估价。
因此，在《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第5.14条指出：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
可见，市场比较法在房地产估价方法中的重要性，同时，也是运用最多的估价方法之一。
当然，选用市场比较法，必须的前提条件是：1 、需要一个充分发育活跃的房地产市场。
房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2 、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。
运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。
与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
随着我国房地产业的发展，房地产市场日趋活跃，交易非常频繁，为市场比较法运用奠定了基础。
但是，由于市场信息的不对称而造成的相对阻塞，估价人员直接、及时获取最新成交案例的机会相对较难；交易情况、交易内幕的不透明，这二种情况制约了市场比较法估算估价对象的价格或价值的股价精度。
因此，如果估价人员的经验不足，选择的参照案例不能全面反映对价格或价值的影响、对房地产市场的发展趋势判断不准、对同类房地产市场的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对市场比较法的技术规范操作等，就会影响估价精度而造成股价结果的偏离。
为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，我认为应：一、提高估价人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）精神。
市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较
市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格.市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型.通俗来讲即:同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。
如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。
而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。
应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。
运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7 个步骤：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。
第二章房地产估价的理论基础格。
2、收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库（用于出租的）、农地等.它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
3、收益法的估价步骤运用收益法估价一般分为四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益;③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
4、收益法的实质和难点收益法的实质，是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产估价时点的价值。
房地产估价第六章 市场比较法
可比实例的成交价1格00
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
正常价 50 格 01000 52元 6/平 3 方米 95
C1000100875元 00 /平方米 144
第六章 市场比较法
房地产估价
§6-3 各项修正计算
一、交易情况修正
（一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有利害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易
例：Leabharlann A B 30万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元
8、受债权债务关系影响的交易
第六章 市场比较法
房地产估价
（三）交易情况修正的基本公式
正常价格 =可比实例价格×交易情况修正系数
第六章 市场比较法
房地产估价
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
B2 98.2 71.0 767 48元 2/平 3 方米 3300
第六章 市场比较法
房地产评估市场比较法
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
（一）修正的内容
1、区域因素 交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……
2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、 土地使用权年限……
第四章 市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
第四章 市场比较法
举例
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。
1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
第四章 市场比较法
例4-6：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。
价格
100
估价对象个别因素下的价格 可比实例个别因素下的价格
100
第四章 市场比较法
例题
4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域 的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设 施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因 素修正后的可比实例价格。
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
二、理论依据
替代原理
第四章 市场比较法
（一）基本条件
三、应用条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法引言房地产估价是指通过对房地产市场的分析和评估，确定房屋的价值。
其中，市场比较法是常用的房地产估价方法之一，它通过比较类似房产的市场交易价格，来确定目标房产的价值。
本文将详细介绍房地产估价中的市场比较法。
1. 市场比较法的基本原理市场比较法是一种根据类似房地产交易的市场数据进行估价的方法。
其基本原理是将目标房产与已成交的类似房产进行比较，通过分析这些类似房产的成交价格，得出目标房产的合理估价。
2. 市场比较法的步骤市场比较法的具体步骤如下： - 首先，确定目标房产的基本特征，包括面积、地理位置、建筑结构等。
- 然后，搜集类似房产的市场交易数据，包括成交价格、成交时间、基本特征等。
- 接下来，对比目标房产与类似房产的差异和相似性，确定适用于目标房产的比较因子。
- 然后，计算目标房产的相对价值指数，即根据比较因子对目标房产进行打分。
- 最后，根据相对价值指数，计算出目标房产的估价区间，确定其合理的市场价值。
3. 市场比较法的优点和局限性市场比较法有着以下优点： - 相对简单：市场比较法的数据来源相对容易获取，不需要进行复杂的模型计算。
- 适用性广泛：市场比较法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。
- 可靠性高：市场比较法的估价结果直接基于市场交易数据，具有较高的可信度。
然而，市场比较法也存在一些局限性： - 数据不准确：市场比较法要求比较的数据是真实的市场交易数据，但实际中存在数据不准确或缺失的情况。
- 相似性判断困难：确定适用于目标房产的比较因子和类似房产存在一定的主观性，不同估价人员可能得出不同的结果。
- 市场波动性：市场比较法的估价结果容易受到市场波动的影响，市场行情不稳定时，可能会导致估价的不准确性。
4. 如何提高市场比较法的准确性为了提高市场比较法的准确性，可以采取以下措施： - 加强数据搜集：确保比较数据的准确性和完整性，可以通过房地产市场报告、交易记录等渠道获取更多可靠的数据。
房地产估价市场比较法
房地产估价市场比较法1. 概述房地产估价是指对房地产进行估值和评估的过程，其目的是确定房地产的市场价值。
市场比较法是估价中的一种常用方法，它基于对类似房地产交易的市场数据进行比较，从而得出目标房地产的估值。
市场比较法适用于市场上存在大量类似房地产交易的情况，比较可靠的市场数据能够为估价提供有效的参考依据。
2. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理是「比较」。
通过对类似房地产交易的市场数据进行比较，找出与目标房地产具有相似特征的交易数据，并从中得出目标房地产的估值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括交易价格、交易日期、房地产的特征等。
2.选择可比较物件：根据目标房地产的特征，筛选出与之具有相似特征的类似房地产交易数据。
3.进行比较分析：对选择出的可比较物件进行比较分析，找出其相似之处和不同之处，评估这些差异对估值结果的影响。
4.进行调整：根据比较分析的结果，进行必要的调整，以确保可比较物件与目标房地产的特征尽可能一致。
5.得出估值结果：根据比较分析和调整结果，计算出目标房地产的估值，并进行合理的决策。
3. 市场比较法的优缺点3.1 优点•信息易得：市场比较法所依赖的市场数据较易获取，可以通过多种渠道获得，如房地产交易报告、房地产中介机构、公开信息等。
•可信度高：市场比较法基于真实的市场交易数据，相对客观可信。
•灵活性强：市场比较法适用于各种类型的房地产，包括住宅、商业、土地等。
3.2 缺点•数据依赖：市场比较法的可靠性与所依赖的市场数据质量直接相关。
如果市场数据不完整或不准确，估价结果可能存在偏差。
•特征匹配难度：寻找与目标房地产具有相似特征的可比较物件可能存在困难。
•市场波动：市场比较法使用的市场数据可能受到市场波动的影响，仅反映了特定时期的市场情况。
4. 市场比较法的应用场景市场比较法适用于以下情况：•市场活跃：市场上存在大量类似房地产交易的情况，市场数据丰富。
房地产估价的三种基本方法
房地产估价的三种基本方法房地产估价是指通过一系列的评估方法和技术手段，对房地产资产的价值进行估算的过程。
房地产估价的目的是为了确定一项房地产资产的市场价值，以便于买卖双方能够达成公平合理的价格。
下面将介绍房地产估价的三种基本方法。
1.市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一、该方法通过对市场上类似房地产物业的成交价进行比较，找到相似物业的交易价格，并以此为基础来确定所估价值。
市场比较法的关键是选择具有相似特征的物业，并考虑到这些特征对价格的影响因素，例如地理位置、建筑结构、用途等。
该方法适用于市场活跃、成交信息较为充分的区域。
2.收益法收益法是以房地产物业的预期收益为基础来进行估价的方法。
该方法适用于产生租金收益的商业、办公、零售等商业用途的房地产物业。
通过考虑未来的租金收入、支出和资本化率等因素，计算出资产的净现值，从而确定其估价值。
这个方法在评估投资回报、确定租金等方面非常有用。
3.成本法成本法是通过计算重建或修复房地产物业所需的成本来确定房地产物业的估价。
该方法适用于考虑到重建成本的特殊用途房地产物业，例如特定类型的工业建筑。
成本法需要考虑到土地的价值和修复或重建所需的成本，从而计算出估计值。
该方法的主要限制是忽略了市场需求和供应等因素对价格的影响。
除了以上的三种基本方法，房地产估价还可以使用其他补充方法，如现金流折现法、投资比较法等。
这些方法在不同的情况和需求下，可以提供不同的视角和评估结果，从而为买卖双方提供更全面的信息和决策依据。
总之，房地产估价的三种基本方法分别是市场比较法、收益法和成本法。
根据不同的需求和情况，选择合适的估价方法能够更准确地确定房地产资产的市场价值。
房地产估价在买卖、担保、税务等方面都起着重要的作用，对于保护市场利益和确保交易的公平性具有重要的意义。
房地产评估市场比较法
市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 ×100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
房地产评估__市场比较法
交易 实例
面积
成交 价格
付款方式
甲 建筑面积 80万 三期付款，首期16万人民
200平方米 人民币 币，第二期于半年后付32 万元人民币，余款32万元
第四章 市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的步骤 第三节案例分析
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 别称：市场法,交易实例比较法,比较法 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地
产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修 正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 求出的评估价格称为比准价格。
仓库：单位体积 码头： 泊位
停车场：车位
旅馆： 房间或床位
电影院：座位
医院： 床位
保龄球馆：球道 网球馆：网面
注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再
转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价 格修正更容易、更准确。
3、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的 换算，应采用该价格成交日期时的市场汇 价。
8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。
三、建立价格可比基础(五统一)
建立价格可比基础包括5个方面： 1、统一付款方式； 2、统一采用单价； 3、统一币种和货币单位； 4、统一面积内涵； 5、统一面积单位。
1、统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往
(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以 约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案 例资料。
房地产评估方法市场法
交易日期调整的方法：
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价 格。
可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝在估价时点时的价格
或者
可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝在估价时
点时的价格
修正系数=1+T%或(100+T)/100
（10）其他途径。
2、选择比较实例房地产
（1）类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权 利性质相同(出让方式)。
（2）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （3）交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、
信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。 （4）交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长
类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面 应相同或相近
地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一 供需圈）或土地利用类型相同或相似
权益相同：同为所有权或使用权
结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类 结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同 为砖木一等。
用途相同：同是住宅或写字楼或商场
理论依据
2、市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下3个条件： （1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。 市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例
不少于3个最终可以选定为比较实例。 （2） 比较实例与估价对象具有替代性。 （3） 资料要可靠。 不适应用于： （1） 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。 （2） 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，
修正比率=
100
× （100 + R2）
（100 + R1）
房地产评估(市场比较法)
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
A
50
50
1 0.5%6
1
60
0.5%12
200
7752元 / 平方米
第四章 市场比较法
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币
付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
B 298.27 10.764 7823元 / 平方米 3300
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位
平方米，公顷、亩、平方英尺、 坪……
第四章 市场比较法
举例
将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%
3、成交价格、成交日期、付款方式 列表
第四章 市场比较法
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第四章 市场比较法
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法房地产估价是一项重要的工作，它对于房产买卖、金融贷款、税收评估等方面都有着重要的作用。
房地产估价的基本方法包括市场比较法、收益法、成本法等几种方法。
下面将详细介绍这几种方法的相关内容。
一、市场比较法市场比较法是根据房地产市场的供求关系、同类房产的交易价格及经验、同一小区的交易价格及经验、地区房价的发展趋势等情况来衡量房地产价值的方法。
这种方法是房地产估价中被广泛应用的一种方法，其主要原理是实际交易的房产可以反映出市场价值。
市场比较法具体的步骤包括：1. 选择样本。
从同一小区或者同一片区内选择与该房产相似的房产，进行数据汇总和统计。
2. 比较房产特点。
将选定的样本与待估价的房产进行比较，如果有异同点，则需要加以调整。
3. 比较房价。
根据比较结果，将同类房产的交易价格进行比较，确定出市场价值，作为该房产的评估价格。
二、收益法收益法是根据房产所带来的收益能力来衡量其价值的方法。
该方法主要适用于商业地产的估价，其核心在于根据所能获取的收益来衡量房地产的价值。
收益法具体的步骤包括：1. 根据市场情况估算出该房产年收益。
包括租金、利息、股息等。
2. 确定贴现率。
根据国家经济情况、房产市场情况、利率变化情况等，来确定贴现率。
3. 计算净收益现值。
将年收益乘以贴现率，得出净收益现值。
4. 计算房地产价值。
将净收益现值与房地产本身的附加价值，如土壤稀缺、地理位置等加起来，得到房地产的总价值。
三、成本法成本法是根据修建一栋新的建筑所需的成本，以及折旧和耐用年限来衡量房地产的价值。
该方法主要适用于房产的新建估价方面。
成本法具体的步骤包括：1. 估算建筑成本。
包括所需的建筑材料、劳动力、机械设备等。
2. 确定折旧比率和耐用年限。
根据建筑物所使用的材料、结构、修建时间等因素，来确定折旧比率和耐用年限。
3. 计算折旧。
按照折旧比率和耐用年限进行折旧计算，得出该房产现在的价值。
四、综合法综合法是将市场比较法、收益法和成本法相结合，进行权衡、分析、比较和综合，得出最终的房地产估价。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理,掌握交易实例的收集与可比实例的选取,掌握估价对象房地产比较修正,掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点:估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主,辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容:第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法,现行市价法等，简称为市场法或者比较法,是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
-—类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况,也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：--没有房地产交易的地方—-在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产,如古建筑——难以成为交易对象的房地产,如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况,交易日期,区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例,是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
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一、概 念
所谓市场比较法，就是将估价对象 与近期内已经发生交易的类似房地产进 行比较，对这些类似房地产的成交价格 进行适当的修正，以此作为估价对象在 估价时点的客观合理价格的估价方法。 这里的“类似房地产”，是指在所 处地区、用途、建筑结构等方面，与估 价对象相似的房地产。
个别因素修正的方法
一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例在其个别状态下的价格×个别 × 因素修正系数=在估价对象个别状态下的 = 价格。 其中，该修正系数应是以估价对象的个 别状态为基准来确定的。
(八)、求取比准价格 1、进行综合修正 采用修正系数连乘形式 2、求取比准价格 （1）简单算术平均数法 （2）加权算术平均数法 （3）中位数法 （4）众数法 选择10个以上的可比实例
定基价格指数是选择某个固定时期 作为基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估 × 价时点时的价格指数/成交日期时的 价格指数=在估价时点时的价格
环比价格指数是以上一个时期作为 基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成 × 交日期的下一时期的价格指×再下 × 一时期的价格指数× … ×估价时点 × 时的价格指数=在估价时点时的价格
五、估价步骤
(一)、搜集交易实例 交易实例的搜集途径（怎么搜集） 交易实例的搜集途径（怎么搜集） 交易实例的搜集内容（搜集什么） 交易实例的搜集内容（搜集什么）
(二) 、选取可比实例 (不少于3个) 1、区位相同或类似 、 2、用途相同 、 3、建筑结构相同 、 4、权利性质相同 5、交易类型吻合 、 6、成交日期与估价时点相近 、 7、可比实例的成交价格为正常价 、 格
(三) 、建立价格可比基础（五个统一） 五个统一） 1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵（计算公式）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积 使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
(四)、进行交易情况修正 排除交易行为中的一些特殊因 素所造成的可比实例成交价格的偏 差，将其成交价格修正为正常价格。
(五)、进行交易日期修正 将可比实例在其成交日期时的 价格修正到估价时点时的价格。
交易日期修正的方法
一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例的成交价格×交易日期修正系 × 数=正常价格
在实际评估中，通过价格指数和价 格变动率来进行交易日期修正。 1、价格指数有定基价格指数 环比 定基价格指数、环比 定基价格指数 价格指数两种。 价格指数 2、价格变动率包括逐期递增或递减 的价格变动率和期内平均上升或下 降的价格变动率两种。
区域因素修正的方法
一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例在其区域条件下的Байду номын сангаас格×区域 × 因素修正系数=在估价对象区域条件下的 = 价格。 其中，该修正系数应是以估价对象的区 域因素为基准来确定的。
(七)、进行个别因素修正
个别因素是指能反映房地产本身的 个别因素 特征并对其价格产生影响的因素。 有关土地的包括：面积大小、形状、 临路状况、基础设施完备程度、土地平 整程度、地势、地质水文状况、土地使 用权年限等。 有关建筑物的包括：新旧程度、装 修、设施设备、平面布置、工程质量、 建筑结构、楼层、朝向等。
二、理论依据
• 替代原理 • 根据经济学理论，在同一市场上， 具有相同使用价值和质量的商品， 应具有相同的价格，即具备替代关 系；相同类型、具有替代关系的商 品之间，由于其价格相互牵制而趋 于一致。
三、基本公式
• 采用市场比较法评估房地产的价格需要 交易情况、 进行交易情况、交易日期、区域因素、 交易情况 交易日期、区域因素、 个别因素的修正。依据实际中比较条件 个别因素 的不同，可有直接比较修正和间接比较 修正。 • 估价对象价格 可比实例价格×交易情况 估价对象价格=可比实例价格 可比实例价格× 修正系数×交易日期修正系数× 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数× 素修正系数×个别因素修正系数
(六)、进行区域因素修正
所谓区域因素 区域因素，是指能反映房地产 区域因素 所在区域的特征并对房地产价格产生影 响的因素。主要包括：繁华程度、交通 便捷程度、环境、公共设施配套完备程 度、城市规划限制等。 区域因素修正是将可比实例房地产 在其区域条件下的价格调整为在估价对 象房地产区域条件下的价格。
四、适用范围及特点
(一)特点： 一 特点 特点： 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价 格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围： 适用范围： 二 适用范围 从地区来看，市场比较法主要用于房地产市 场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地 区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地 产。
本章思考题 比较法理论依据是什么？ 比较法理论依据是什么？ 比较法适用的对象是什么？ 比较法适用的对象是什么？ 比较法的操作步骤。 比较法的操作步骤。 的途径主要有哪些？ 搜集交易实例 的途径主要有哪些？ 搜集交易实例时应搜集哪些内容？ 搜集交易实例时应搜集哪些内容？ 选取的比准实例应符合哪些要求？ 选取的比准实例应符合哪些要求？ 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？ 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？ 房地产状况修正包括哪些方面？ 房地产状况修正包括哪些方面？ 区位状况修正包括哪些内容？ 区位状况修正包括哪些内容？ 权益状况修正包括哪些内容？ 权益状况修正包括哪些内容？ 实物状况修正包括哪些内容？ 实物状况修正包括哪些内容？ 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？ 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？ 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？ 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？ 市场比较法中的有关概念
非正常交易情况的类型：
1、有利害关系的人之间发生的交易 2、急于出售或急于购买情况下的交易 3、受债权债务关系影响的交易 4、对市场行情缺乏了解的交易 5、有特别动机或者偏好的交易 6、相邻房地产的合并交易 7、特殊交易方式下的交易
交易情况修正的方法
一般采用百分率法进行。 公式如下： 可比实例的成交价格×交易情况修正系 × 数=正常价格 其中，交易情况修正系数是以正常价格 为基准来确定的。