深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位报告94页
桩基础施工总结
深圳地铁前海车辆段上盖物业桩基工程2标3#地块桩基验收施工总结深圳泛华工程集团有限公司深圳地铁前海车辆段上盖物业桩基工程2标2010年7月18日施工总结一、工程简介深圳地铁前海湾车辆段上盖物业桩基工程2标3号地块场地位于深圳市南山区前海片区。
由深圳市地铁集团有限公司兴建，深圳市工勘岩土工程有限公司勘察，中建国际（深圳）设计顾问有限公司设计，深圳市首嘉工程顾问有限公司监理，深圳泛华工程集团有限公司负责桩基工程的总承包施工，深圳市工程质量监督总站负责桩基础工程施工质量检测。
二、工程概况3#地块设计桩类型分高强混凝土预应力管桩和冲孔灌注桩两种，预应力管桩设计桩数470根，桩径Φ500mm，桩端持力层为强风化花岗岩层，单桩竖向抗压承载力特征值2300KN。
冲孔灌注桩设计桩数649根，其中冲孔灌注直桩585根，冲孔扩底桩64根，设计桩径1000mm-1800mm，桩端持力层为中（微）风化花岗岩层，桩端进入微风化花岗岩层深度为0.5米、中风化花岗岩层深度为2.8米，单桩竖向抗压承载力特征值7050-22860KN，桩身混凝土设计强度C35。
该地块在施工过程中，由于遇软基础处理的水泥搅拌桩，在施工完成270根管桩之后，无法继续施工，在经过地铁技术委员会审核通过后采用引孔预应力管桩施工，此区域有67个承台共计桩数212根。
2009年3月由于扩底桩施工困难甚至无法施工，在经过各参建单位研究，同时结合相临标扩底桩施工试验不能满足设计要求为前提，为满足设计、工期的要求，经过地铁技术委员会通过，决定改64根扩底桩为冲孔直桩。
与此同时，由于扩底桩改为冲孔直桩的桩型修改，设计单位认为将会带来管桩区域与冲孔桩区域的不均匀沉降，为避免同一建筑物采用不同桩型所在不同持力层所带来的沉降差异，从而可能造成主体结构因不均匀沉降发生质量问题，为消除工程质量隐患，加快工程施工进度，经过多方研究通过，在扩底桩改为冲孔直桩的同时改引孔管桩为冲孔直桩。
“地铁+物业”开发模式研究
经验总结
开发模式
2、轨道交通站点邻近地区联合开发 此类联合开发是指轨道交通设施与其周边建筑 物进行一体化规划和建设，开发地块靠近轨道交通 设施，并且通常与之连接，而不仅仅只是位于轨道 设施空间位置或其上、下方。
经验总结
开发模式
3、轨道交通沿线区域联合开发 利用轨道交通对城市功能产生极大的集聚作用，将彻底改变城市原有的均质发展状态。 以站点为圆心由内向外形成高－低强度开发的同心圆。此种联合开发是由轨道交通沿线各 站点和其他设施组成，通常是多家机构联合建设，包含若干街区，不同区域内的中心建筑 与轨道站点相互联通结合成一个整体。
Step 3 凸现主题式商业开发特色，发挥站点最大商业价值；
Step 4 舒适、便捷、以人为本、多种交通无缝衔接的一体化设计为其项目的后续开发 和品牌的建立奠定了坚实基础。
国内案例
上海地铁 背景
项目概况：上海轨道交通7号线 耀华站综合开发项目，是上海 首次采用将轨道交通站点引入 地块的房地产综合开发模式， 在地铁站点建设和周边地上下 空间一体化开发的轨道交通综 合开发项目。 成功经验： 1、建设方式：轨道交通站点与 上部地面建筑一体化建设的模 式，即上盖大平台开发房地产 方式 2、组织方式：房地产公司与轨 道交通公司联合开发
综合组团 中心站
社区 中心站
一般站点
位于大型居住片区的站点
居住区集中地段
配置适度规模的商业服务等设施。 对站点周边土地进行中、高密度的以居 住和配套性服务设施为主的综合开发。
站点综合开发以完善相应的配套服务设 施为主。在轨道的交通功能基础上附加 适度的商业休闲设施如零售、餐饮、休 憩等。
位于普通区域的站点
国外案例
新加坡地铁 背景
地铁前海湾车辆上盖物业
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[ UED PERSON ] 十年/都市实践
URBANUS
地铁上盖物业已成为亚洲大型城市土地资源和交通发展矛盾中产生的特殊建设项目。
本项目属国内第一批车辆上盖物业， 在深圳市邻近前海城市中心区的边缘，
具备很高的土地价值， 同时也产生了该项目在城市层面上面临的主要挑战。
2008SHENZHEN METRO QIANHAI BAY ABOVE DEPOT PROPERTY DESIGN, SHENZHEN
地铁前海湾车辆上盖物业
项目名称：地铁前海湾车辆段上盖物业
建筑设计：URBANUS都市实践／刘晓都、孟岩、林海滨、席江、张新峰、张震合作方：北京中外建建筑设计有限公司项目地点：广东 深圳场地面积：55.9ha 建筑面积：334 220m 2
委托人：深圳市地铁有限公司设计时间：2007年3月—11月
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[ UED PERSON ] 十年/都市实践
URBANUS
本项目遇到的第二个挑战就是车辆的本身流线布局设计已经确认，上盖物业必须在现有的平面的基础上进行设计，这使得上盖的结构极为复杂，同时其承载力也有限。
另一方面由于边缘宅地的开发量，此地铁上盖承载的总建筑总量高达1 400 000m 2，其本身的交通组织也成为了一个重要的课题。
我们的设计策略是将上盖分两层，建筑选择，交通流动的几条带，一方面顺平结构格网的方向，另一方面对下部车辆段轨道系统有一个形象的表达。
A区
loft办公
loft办公
商铺及餐饮
展厅
电影院
幼儿园
餐厅
餐馆
俱乐部（售楼处）
餐厅
咖啡厅
咖啡厅。
深圳前海规划分析报告
社会车辆布置分析
设施布局的基本构思 ・考虑到开发所产生的开发交通量于车站街区内部 进行吸收最为理想，故规划应考虑确保由开发交通 量计算得出的停车场所需面积。为保证停车场所需 泊位数，确保5 个楼层的停车场面积。 ・至停车场的连接方式以地下机动车道内侧的环状 道路为主，在与地下机动车道相接的-11.0m 处， 设置通往普通车辆停车场的出入口，并通过在停车 场内部设置坡道，确保停车场内部的动线。 ・但考虑到普通车辆停车场的使用将不依赖地下机 动车道，故还应考虑设置通往地面道路的出入口。
自行车停放布置分析
■基本构思 防止车站周辺地区的自行车乱停乱放，确保
舒适的步行空间，同时要考虑乘客的自行车使用 便利性。自行车停放处应布置于港前路沿线，以 贴近中央大厅及地铁检票口。
社会车辆布置分析
规划方案各项要求 ・约84,000 ㎡的面积分散布置于5 个楼层。 ・停车场出入口由地下机动车道基准标高11.0m 层到达。 ・Ⅰ期建设阶段也将确保南北方向的集中与分散 动线。 ＜阶段性建设的构思＞ ・设想Ⅰ期所需规模的90%建设完工，可配合地 铁的营业投入使用。 ・Ⅱ期完成其余10%的建设。 Ⅰ期（深圳地铁1, 5, 11 号线竣工）：76,000 ㎡ （约2,200 泊位※）（+2.0m, -4.0m, -11.0m, 15.5m, -20.0m） Ⅱ期（城际线与西部快轨竣工）：8,000 ㎡（约 200 泊位※）（-11.0m）
以“中央换乘大厅”为中心各层交通流线布置分析
【出租车蓄车区1（面向乘坐机场线（港深西部过境轨道），城际 线的旅客等行李量较多的使用者）】 ＜需布置的设施及平面位置＞ ・于前海枢纽车站地区西侧的北部建设15,000 ㎡。 ＜建设时期＞ ・与机场线（港深西部过境轨道）同期建设，并同期投入使用。 【普通车辆停车场】 ＜需布置的设施及平面位置＞ ・于前海枢纽车站地区中央的北部建设5,000 ㎡。确保由-11.0m 处的停车场内部的坡道到达。 ＜建设时期＞ ・于Ⅰ期建设，并与地铁站的建设同期投入使用。 【出入境口岸设施】 ＜需布置的设施及平面位置＞ ・于前海枢纽车站地区西侧的中央部建设香港籍（来自国际机场以 外的乘客且为香港户籍）客流的入境检查设施6,800 ㎡。 ＜建设时期＞ ・与机场线（港深西部过境轨道）同期建设，并同期投入使用。
车辆段与上盖物业开发协同优化设计研究
—），男，工程师图1 车体检修区空间需求设计图（单位：mm ）上行通道部件运输通道辅助制动模块部件运输通道人员走行通道检修作业区检修作业区检修作业区7503 2003 1004 5001 5003 1003 200750跨度 18 600600100600100100600800800100 1 5001 6002 0002 200图2 喷漆库喷漆区设备布置图（单位：mm ）车体表面喷涂设备通道1 7101 50011 20018 6001 500图3 喷漆库预处理区设备布置图（单位：mm ）车体表面预处理设备通道18 600 1 5006 1506 1501 5002 30011 200图4 转向架维修区作业空间布置图（单位：mm ）转向架存放区部件运输通道轮对、构架喷涂区超声波擦伤机（轮对、构架擦伤）10003 00010003 0005 8005 000700人员通道人员通道19 50021 000为下一步提高物业开发规模强度奠定基础。
工程车库设置于大架修库常规工程则需要压缩柱网通过研究移动式架车机设备基础与柱网承台之以满足超高塔实心填充矩形图代表结中针对停车列跨设计，柱宽1.5 m，柱网跨度17.7 m，以上跨度设计均可较好的满足工艺及上盖物业开发需求。
6 上盖物业开发优化设计6.1 上盖物业开发功能区合理划分根据柱网布置形式，昂鹅车辆段按不同区域划分不同的物业开发类型，具体功能分区如表2所示根据各区域柱网跨度形式及车辆段不同功能区作业特点，设置不同类型的物业开发，使上盖物业开发与车辆段不同功能区融为一体，避免互相影响，如图表2 车辆段各功能区物业开发类型车辆段功能区上盖物业开发类型咽喉区展示+办公+商业6F+图5 工程车库柱网布置图特种车库调机库6.2 昂鹅车辆段上盖物业增加规模昂鹅车辆段上盖平台面积25.6万m 2，盖上规划用途为产业、居住及商业办公，盖上开发部分建筑量约76.4万m 2，包括产业用房及配套设施42.42万m 2、住宅用房及配套设施11.36万m 2、商业办公及配套设施8.03万m 2、夹层车库14.59万m 2。
地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析
地铁车辆段上盖综合性物业开发典型问题分析摘要：在当今土地资源日益紧缺的形势下，地铁车辆段上盖开发利用已成为一种趋势。
然而，在提高了城市土地综合利用效率的同时，地铁上盖项目与常规项目的开发间存在较大差别。
本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。
关键词：TOD开发，车辆段上盖，综合物业开发，典型问题分析引言上盖开发，也称“上盖物业开发”，是指在轨道交通途经地区的上方或邻近周边进行民用建筑开发建设的土地开发方式，根据轨道交通的类型可区分为铁路上盖开发和地铁上盖开发等（亦可按拥有权，分为实益拥有权出让，以及发展权出让），符合TOD开发模式的理念。
TOD（Transit-Oriented Development）是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单意义上的地铁上盖。
其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。
区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。
同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。
近年来，越来越多的规模房企参与TOD项目的投资开发，如万科、龙湖、绿地、绿城在广州、上海、杭州、珠海等城市都有TOD项目的布局。
对于政府而言，TOD可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，优化城市结构。
对于房企而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力。
进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设，构建城市发展良性循环。
但同时，TOD项目也具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。
本文主要针对方案设计、施工组织、成本管控、物业运营等诸多常见的典型问题进行了分析，为进行地铁上盖开发的从业者提供借鉴。
地铁车辆段上盖开发专题研究
地铁车辆段上盖开发专题研究作者：刘冰来源：《建筑工程技术与设计》2014年第24期摘要在城市土地日益紧张的今天，本文通过对地铁车辆段上盖进行物业开发的突出效益和开发模式和规划设计等内内容，就地铁上盖物业设计进行研究。
关键词地铁车辆段，地铁上盖物业，建筑设计接口1、概述随着我国经济的高速发展，城市规模不断扩大，很多城市均在发展地下轨道交通系统，其中地铁车辆段承是整个地铁系统的重要组成部分之一，是地铁车辆停放、运用、管理、清扫、洗刷、试车、调试验收、镟轮、列检、月修、定修、临修、架修及运用列车事故后救援的重要基地。
是地下轨道交通系统中必不可少的重要组成部分，但地铁车辆段一般占地面积较大，在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来以节约用地、促进经济、确保社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。
地铁车辆段上盖进行物业开发主要体现两个方面的突出效益：社会效益和经济效益。
随着我国轨道交通建设的发展，一线特大城市如北京、上海、广州等地轨交建设基本成熟，目前在二、三线城市正大规模兴起。
其在解决城市交通拥堵、提高出行便利、拉近城郊距离等方面的作用极为突出。
但伴随其建设运营而来的，尤其是它的附属设施地铁车辆段对城市区域性的负面影响也随之而来。
铁车辆段市轨道交通重要的组成部分。
通常一条轨道交通线路配备一座车辆段和一座停车场。
随着城市轨道交通网络的形成，一座车辆段也可以同时服务两条或多条轨道交通线路。
目前国内地铁车辆段多为地上建筑设施（个别的如北京7号线焦化厂车辆段等为地下车辆段）。
地面车辆段对城市的负面影响主要表现在以下几个方面：1、是生态环境方面，出入段线及咽喉区穿越城市区域将带来包括噪声环境影响、振动环境影响、电磁环境影响、水环境影响等在内的环境污染。
2、是土地价值和城市规划方面，由于地铁的车辆基地占地面积较大，基地长度都很长，有的长达一公里多，生硬的大面积的工业建筑就打断了城市交通的脉络，对于城市区域是硬性切割。
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前海车辆段上盖物业一期 ——项目分析及定位报告
深圳世联地产顾问股份有限公司
项目住宅分析及定位
Part 1
项目分析
项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角
前海湾车辆段所处的前海片区是深圳未 来重点发展的核心地区，属于深圳5大 城市战略分区之一的西部滨海区（宝安 滨海区和除华侨城以外的南山区）；定 位为以商务服务功能为主的高端服务区， 是深圳建设滨海城区、构建中心服务体 系的重要组成部分。
案例参考
洛克菲勒中心占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面 积74万平方米，容积率达18，集RCA大楼、时代生活 大厦、美联社大楼等商务办公楼，酒店、购物中心、 餐厅、剧场、电影院、美术馆、地下步行街零售系统 于一体，创造了富有生气，并集功能、艺术、休闲于 一体的代表性紧缩城市规划建筑典型案例。
案例借鉴—SOHO现代城
随着CBD的发展,服务于跨国企业的律师、会计、咨 询、顾问等国际性服务公司对SOHO生活的需求增大
2002 年 前 后 ， 北 京 CBD 进 入 迅 速 发展期，大批世界500强公司和金 融机构业已落户。与此同时，为这 些跨国企业提供高端服务的律师、 会计、咨询、顾问等国际性服务公 司也纷纷进驻。CBD商务氛围愈加 浓厚，高收入群体汇聚。
紧邻火车西站，噪音污染视线干扰，项目整体质素贬损 大体量政策性用房，可能拉低项目档次 紧邻火车轨道及多条市政道路，噪音污染严重 公共租赁住房套型建筑面积小于50平方米，对项目整体形象有一定影响 车辆段上盖物业，在16米板上搭建，建筑规划及高度受限，产品接受度需 经受市场验证
SWOT分析：优势
优势分析（S）： 区位优势明显，本项目位于城市双中心前海中心的前海核心区域； 项目开发时期相对周边项目靠后，在本案上市之际，市场竞争较小； 项目体量较大，大盘的规模优势明显； 综合类物业联动效应突出，同时提供一种全新的生活方式； 项目周边立体化交通体系，构建快捷的都市生活方式，同时为项目带来 区域外的客户； 项目位于滨海区，具备打造滨海社区的可能性。
浅谈前海湾站地铁车辆段上盖物业景观设计的设计思考——以深圳市前海时代广场景观设计为例
浅谈前海湾站地铁车辆段上盖物业景观设计的设计思考——以深圳市前海时代广场景观设计为例发布时间：2021-06-21T05:22:33.749Z 来源：《防护工程》2021年5期作者：黄煦原[导读] 前海湾车辆段上盖物业是全国在建规模最大的地铁上盖物业项目，其上盖空间的景观设计作为上盖物业规划、设计与实施中不可或缺的一部分。
本文根据此项目的建筑载体空间探讨地铁上盖物业的景观空间在有限的荷载空间上如何发挥其最大景观优势，为今后同类项目提供参考。
黄煦原深圳文科园林股份有限公司 518000摘要：前海湾车辆段上盖物业是全国在建规模最大的地铁上盖物业项目，其上盖空间的景观设计作为上盖物业规划、设计与实施中不可或缺的一部分。
本文根据此项目的建筑载体空间探讨地铁上盖物业的景观空间在有限的荷载空间上如何发挥其最大景观优势，为今后同类项目提供参考。
关键词：上盖物业；景观设计；立体绿化；前海时代广场；荷载限制引言：上盖物业是城市土地资源的二次利用与集约开发，是伴随轨道交通而形成的优质资产，更是“站城一体化”高级建设的功能实践。
上盖物业开发经营有利于城市轨道交通的可持续发展，实现了城市规划、地铁建设、地铁沿线综合发展以及地铁运营的有机良性循环。
而上盖空间的园林景观设计作为上盖物业规划、设计与实施中不可或缺的一部分，将有助于国际化特色、低密度、高绿化率城市综合体的生态建设，进而改善市民人居环境与都市生活质量。
一、前海湾车辆段上盖物业前海时代广场的定位前海湾车辆段上盖物业位于深圳前海金融和商务区，是全国在建规模最大的地铁上盖物业项目，其中前海时代广场作为上盖物业的其中一部分，是集保障性住房、顶级商务交流中心、高档居住中心、全氧商业休闲中心、文化艺术中心、生活资源中心等多元业态，形成前海最国际化特色的、低密度、高绿化率的城市综合体，前海时代占地面积为21.7万平米，景观面积为21.6万平米，绿地率≧30%，是前海地区规模最大的地标性项目。
地铁车辆段上盖物业开发的综合分析
２ 地铁 车 辆段 上盖 开发 物 业的特 殊性
在地铁车辆段上盖开发居住 区 ， 对 于普通土 地开发 中所遇 到
１ 地铁 车辆 段上 盖物 业 开发 的意 义
并且在开发过 程 中房屋不 落地 的建筑 专业 城 市轨道具有拉动 国民经济发展 的作用 ， 而通 过轨道交 通线 的问题都要进行解决 ， 车辆段 上盖物 业就是 在车辆 段 路 相关 节点的物业 开发 ， 可 以进一 步引起 规模 效应 ， 因此在地 铁 问题也需要加 以解决 。一般来说 ，
不断聚集 、 商业 和居住 等 区域性功 能迅 速形 成 的当前 ， 在地 铁 车 由。重点需要考虑地铁上盖 居住 区的入 口问题 ， 包括 人行 与车行 辆段上盖进行居住 区集 中开发 可以有效 的整 合地铁 沿线地块 ， 使 入 口两个部分 ， 需要 与路桥 专业 结合 考虑 之后再 设计 车行 路 口， 得城市 区域功能进 一步 形成 ， 对 于城市 的功 能结构 进行 调 节 ， 使 适宜 的起坡长度 以及 路线 的选择 是入 口设 计成 功 的关键 。在 地
动， 提高资源的流通性 ， 因此在 各个 大 中城市都 可 以看 到地铁 建 筹 资方 式 ， 对于地铁经 营者 财务 问题 可以有效地 解决 ； 最后 ， 地 铁 而 设正在高速蔓延 。作 为城 市的动脉 ， 地铁将城 市之 间的时空 大大 车辆段 上盖开发对于城市土地稀 缺性 问题 也是一个 解决方 案 ， 缩小 ， 使得城市格局 发生 重大改 变 ， 许 多居住 区会 因此 而受 到影 且 居住 区开发的商业价值与实用价值较 高。
车辆段上盖开发物业具有 一定 的经济意义 。首先 ， 城市交 通压力 厂房 的屋盖顶之上进行 物业 的修建 ， 车辆段 室外标高 即为城 市用 由于地铁的开发 而得到 进一 步的缓 解 ， 城市 土地不 断增 值 ， 人口 地的 自然标高 ， 因此上盖物业交通 的组织没有 普通 的地面 开发 自
深圳前海车辆段上盖物业开发设计方案
深圳前海车辆段上盖物业开发设计方案[摘要]随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,本文详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,如何有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防、噪音防控等三个主要问题。
为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。
[关键词]上盖物业建筑消防交通组织噪音防控随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,其中地铁车辆段承担着地铁列车的厂修、架修、运行指挥等重要功能。
是地下轨道交通系统中必不可少的重要组成部分,但地铁车辆段一般占地面积较大,在城市土地日益紧张的今天,如何利用车辆段上部空间,将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下,有机结合起来,以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。
本文以深圳前海湾车辆段为例,详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,充分考虑项目所在地区周边环境情况,有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防以及外部环境的噪音、震动对上盖物业的影响及防控措施三个主要问题。
为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。
1项目概况前海湾车辆段上盖物业建设项目位于深圳市南山区前海湾,未来前海湾CBD区东南角,平南铁路深圳西站西侧,南端为滨海大道,西侧空地规划为金融商务中心,北侧为规划一环快速通道(南坪快速通道)。
本项目总用地面积为50.9公顷,其中车辆段上盖面积35公顷。
规划总建筑面积为141.00万平方米,平均容积率为3.0。
其中保障性住房占总建筑面积的43%,计60.2万平方米。
上盖物业在总体规划布局上,以注重环境,合理布局,功能分区明确,配套设施完善,可弹性开发等各项为规划设计总原则,务实与创新同步发展,力求体现城市土地的利用与轨道交通相结合的高效率开发模式。
工程总平面布置见总平面图及鸟瞰图(图一)。
2建筑消防设计(1)首层生产界面:地铁车辆段使用用房,层高9.0m;9.0m板设计火灾安全界面。
地铁车辆段上盖物业开发的综合分析
2.4其他的问题
车辆段起着车辆检修和运营停放的作用，也对列车安全运营有着保障功能。其为地铁轨道交通的重要节点，物业的开发潜能是巨大的。虽然其占地面积较大，但完善相关检修功能布局之后，还可以用于开发物业的面积并不大，因此在开发时，需要对开发规模进行妥善考虑。自然通风与采光条件在平台下车辆段范围内较差，应当对其进行改善；生产厂房工艺路线受到上盖平台开发建筑物柱网的影响而进行了较大的调整，单位面积利用率较低。车辆段作业频繁，存在着诸多咽喉曲线，对于信号机以及司机判断都会产生影响，容易造成安全隐患。
在我国发展的过程中会面临着一个非常重要的问题，那就是城市化，而在这个过程中城市轨道交通便是重中之重，地铁的研发给我们带来了诸多的好处，但是也出现了一些问题，所以我针对这些问题，提出了相应的解决措施。
一、开发地铁车辆段上盖物业的意义
随着我国工业化、城市化的迅速发展，一方面城市建设用地紧缺情况加剧，另一方面城市人口不断增加。城市建设用地供需矛盾日益突出，也导致了我国耕地资源的紧缺，严重威胁到我国粮食安全。地铁车辆段上盖土地资源开发利用对解决城市建设用地紧缺情况，保证我国粮食安全，具有重要意义。同时，通过地铁相关站点的物业开发，可以进一步引起规模效应，缓解交通压力，因此在地铁车辆段上盖物业开发可以对城市环境、社会、经济等要素进行优化配置。
深圳地铁上盖物业开发房建施工监理方案标
正本深圳地铁前海湾车辆段上盖物业开发房建施工监理3标方案标目录第一章工程概述 (2)第二章监理工作范围及内容 (14)第三章监理组织机构及人员配置 (20)第四章自备监理仪器和设备 (26)第五章监理工作程序 (32)第六章工程特点、难点及监理重点 (55)第七章监理质量保证措施 (110)第八章合理化建议 (136)第一章工程概述第一节工程概况一、工程名称：深圳地铁前海湾车辆段上盖物业开发房建施工监理3标二、工程地点：本工程位于前海湾车辆段上盖物业项目6、8、9号地块。
6、8号地块位于车辆段架修库上盖、咽喉区上盖。
9号地块位于停车列检库上盖范围。
三、建设单位：深圳市地铁集团有限公司。
四、工程规模及特征1、上盖物业概况前海车辆段上盖物业开发总平面示意图深圳地铁前海湾车辆段上盖物业开发是深圳市地铁集团有限公司拟开发建设包含保障性住房和商品房、LOFT办公楼、商业三大块（含各自配套设施）等的大型综合性项目，总用地面积约为49公顷，按不同功能划分为1～11号地块，其中车辆段上盖面积约35公顷。
规划总建筑面积为141万平方米（不计车辆段建筑面积），平均容积率约为2.8。
6、8、9号地块区域示意图2、监理3标基本情况本监理招标的范围为前海车辆段上盖物业6、8、9号地块房建工程及相关配套工程施工监理工作，用地面积201696平方米，计容积率总建筑面积：188450平方米，不计容积率总建筑面积：132443平方米。
6、8号地块位于车辆段架修库上盖、咽喉区上盖，用地面积135865㎡，总建筑面积168518㎡。
9号地块位于停车列检库上盖范围，总用地面积64580.59㎡，建筑总面积152363.13㎡。
6号地块因架修库层高较高，标高为14米，所以该范围内物业平台只有一层。
平台以上为物业多功能会所、幼儿园及学校活动场地，多功能会所建筑面积2100㎡，幼儿园建筑面积4000㎡。
8号地块为二层物业平台，首层为咽喉区上盖平台，标高9米。
前海车辆段站场设计方案研究
前海车辆段站场设计方案研究张沛艳【摘要】根据用地条件情况对前海车辆段站场设计布局进行了多方案比较,主要介绍了洗车线与尽头式运用库线纵列式布置,运用库线与尽头式检修库线横列式布置方案;洗车线与尽头式运用库线及停车列检库线与尽头式检修库线均为纵列布置方案;洗车线与尽头式运用库线纵列布置,运用库线与尽头式检修库线倒装错列式布置方案;贯通式运用库线与尽头式检修库线纵列布置等4个方案及其优缺点和适用条件.【期刊名称】《铁道勘察》【年(卷),期】2008(034)004【总页数】4页(P71-73,77)【关键词】车辆段;站场设计;方案研究【作者】张沛艳【作者单位】铁道第三勘察设计院集团有限公司,天津,300251【正文语种】中文【中图分类】U21 概况前海车辆段是深圳地铁1号线续建工程的一座车辆段。
位于深圳市南山区前海片区的平南铁路深圳西站地段西侧，规划的振海路东侧，北端桃园路路北700 m处地块范围，南端为规划的滨海大道。
规划的桃园路延长段在车辆段咽喉区前端洗车线处以高架立交桥形式跨过。
车辆段总占地面积为39.55 hm2。
用地范围系填海造地，地质条件差，基底须做软基处理。
深圳地铁1号线东起罗湖站，西至深圳机场站，全长约41.040 km，共设车站30座，车辆段2座。
全线工程分为一期工程和续建工程。
一期工程为罗湖站至世界之窗站，线路长17.448 km，设车站15座和4号线皇岗至少年宫站共5站(长4.07 km)，车辆段1座(竹子林车辆段1、4号线初期共用)；续建工程为世界之窗站至深圳宝安国际机场站，线路长度为23.592 km，设车站15座，车辆段1座(前海车辆段)。
一期工程已于2004年12月28日建成通车，续建工程正在设计及施工中。
2 车辆段与综合基地的功能定位深圳地铁二期工程前海车辆段与综合基地建设规模和功能应能满足与竹子林车辆段共同承担深圳地铁1号线全线配属车辆的停放、运用、检修任务，前海车辆段应补充完善竹子林车辆段的运用检修功能设施。
前海时代9号地块充电桩新增
前海时代9号地块充电桩新增环网柜工程比选文件深圳市地铁集团有限公司2020年1月目录本比选文件是依据有关招标投标的法律、法规、规章和规范性文件的规定，根据本比选项目的特点和需要编制的。
比选文件的编制遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，比选文件的内容已清楚地反映了项目的规模、性质以及商务和技术要求等。
我们要求参选人必须完全响应本比选文件的实质性内容。
领取了本比选文件的正式参选人，如不递交参选文件，应于收到比选文件 3 个工作日内向比选人作出书面说明，如参选人不在规定时间内作出书面说明或者说明的理由不被比选人认可的，比选人将有权拒绝该参选人参加比选人其他项目的比选。
比选人(盖章)：深圳市地铁集团有限公司比选人地址：深圳市福田区福中一路1016号地铁大厦24楼邮政编码：518026联系人：冯柯巍、吴超联系电话： 5、4日期： 2020年1月第一节比选须知前附表第二节否决性条款摘要本章节是本项目比选文件(含比选文件的澄清、答疑、补充文件等)中涉及的所有否决性条款的摘要，否决性条款包括：参选文件不予受理、无效标、废标条款。
除出现以下情形外，比选文件的其他任何情形均不得作否决处理。
比选文件中有关否决性条款的阐述与本章节不一致的，以本章节内容为准。
一、参选文件不予受理的情形(由比选人的工作人员判定)1、在比选须知第二十二条规定的递交参选文件截止时间以后送达或未送达指定地点的；2、未按比选须知第十一条的规定密封、标识和骑缝加盖参选人公章的；二、无效标的情形(由评标委员会判定)参选文件有下列情形之一的，按无效处理：1、参选文件未按比选文件的规定加盖参选人公章的；或未经参选人法定代表人或其授权代表签字的；或由授权代表签字但未随参选文件一起提供“法人代表授权委托书”原件的；2、参选人以他人名义参选的；3、参选人资质不符合比选文件要求的；三、废标的情形(由评标委员会判定)1、参选文件中的报价超过比选文件要求的报价上限的；2、参选人拒不按照要求对参选文件进行澄清、说明、补正，或不接受对参选文件的计算错误进行修正后的参选报价；3、参选单位的参选函不符合比选文件要求的；4、参选文件未按规定的格式填写或前后内容不一致或关键字迹模糊、无法辨认的；5、违反国家有关法律、法规和有关要求的四、其他不予受理、无效标、废标情形/第三节分段限时投诉的规定为保证比选参选活动廉洁高效，打击比选参选活动中违反法规行为，维护比选参选活动中各当事人的合法权益，特提醒各参选人注意“分段限时投诉的规定”，本项目比选参选各阶段的投诉超过该规定要求投诉时效的，比选人或主管部门将不受理。
嘉进隆前海汽车城物业管理方案确定最新版
嘉进隆前海汽车城物业管理方案目录第一部分项目物业管理开发的理念 ----------------------- 3第一章嘉进隆前海汽车城简介第二章物业管理理念及思路第三章拟采取的物业服务措施第二部分项目物业管理方式 -------------------------- 6第一章物业管理模式及组织架构第二章物业公司整体工作流程第三章各类人员的素质要求第四章物业公司组建的资源配置第三部分促进招商的建议和配合招商的措施、承诺 --------------- 13第一章招商的定位第二章配合招商的流程及措施第三章招商所需物业资料第四部分项目物业管理费用 -------------------------- 15第一章财务管理第二章日常物业管理经费收支预测第五部分物业服务项目及收费标准 ----------------------- 17第一章服务思路第二章服务项目及收费标准第六部分物业接管计划 ----------------------------- 18第一章物业接管项目第二章物业接流程第三章物业接管时间及人员安排第七部分物业日常管理目标及承诺 ----------------------- 22第一部分项目物业管理开发的理念第一章汽配城简介和物业所需解决的主要问题1. 嘉进隆前海汽车城配城简介：第一节：嘉进隆前海汽车城简介和物业所需解决的主要问题（一）综合简介：嘉进隆前海汽车城是深圳市嘉进隆实业发展有限公司精心策划投资的重点项目，建成了一个集整车销售、售后服务、维修美容、汽车用品交易、一站式服务为一体的全新汽车交易园区，是目前南山区建筑现代、配套设施完善、服务功能齐全、经营规模最大的园林式汽车有形市场。
（二）地理位置：南山区宝安大道以北、双界河以东的空地及南坪快速路周边的空地，总占地面积约17 万平方米，总建筑面积约23万平方米，东接北环大道、西接湖滨中路、南接宝安大道、北接107 国道，交通便利，是连接宝安、南山、蛇口、深圳的重要地带。
1、5单元
前海车辆段上盖物业（开发单元-5）占地情况（总量50公顷，车站核心地块20公顷用作轨道交通融资地块）总开发量260万平米（办公、酒店、公寓、商业及文化）车站核心地块总开发量（130万平米）交通节点（5条轨道、口岸、公交场站、出租车场站、旅游大巴、商业步行街）商业轴（集中商业、地下商业、服务型商业）水绿交汇的生态海滨站城一体的CBD复合体是深圳走向世界级城市的标志站城一体的前海枢纽既是各条轨道交通的换乘大厅也是车站连接周边城区的纽带滨水区车站核心区楼群区○规划高品质的生活服务设施○利用滨水景观形成城市天际线○构筑丰富多样化的小街区［车站核心区］○具高度视觉识别性的交通节点○高度开发车站上盖的复合功能○极具生机的枢纽○具标志性的城市天际线［楼群区］○活用与车站邻近优势的复合型设施○港前路界面的景观形成○邻接居住区的缓冲带发挥街区特性，实现具均衡良好的复合功能开发效果最优化明快的城市格局有机性的城市格局具多样性的城市格局车站节点性最大化街道的多样性最大化车站车站车站形成具整体感的城市天际线变化的城市天际线深圳地铁公司／前海综合交通枢纽站项目前期研讨10车站的建设（＝公共交通枢纽）与车站周边开发相结合＜前海枢纽车站地区＞“作为“车站与街区开发一体化”的起点与象征，领导整个前海地区＜前海枢纽车站地区＞“作为“车站与街区开发一体化”的起点与象征，领导整个前海地区将开发容积率集中在车站覆盖范围（半径500ｍ）以内前海地区车站将逐个进行开发○“车站与街区开发一体化”连锁化○将前海地区建设成疏密有致的新城区车站与街区开发一体化至深圳机场至深圳机场至深圳机场至CBD （福田中心区）至香港机场＜前海枢纽车站地区＞＜地铁车辆段上部土地开发＞1号线11号线港深西部快轨（G S ）5号线1号线11号线5号线港深西部快轨（GS ）穗莞深城际线（S GS ）海滨～城市景观・娱乐的轴线～前海湾至CBD （福田中心区）・罗湖至广州市穗莞深城际线（SG S ）车站与街区开发一体化车站与街区开发一体化车站与街区开发一体化车站与街区开发一体化②公交⇒提高轨道交通的分担率・具高度便利性的车站空间・根据地下车道的网络，调理交通次序・地区内的流动性③回游・形成立体的步行网络空间・人性化尺度，邻里关系・与海滨的衔接④环境・与地势相结合的环境要素・环保建筑・环境都市的示范性・环境能源的信息视觉的发信⑤分期开发・重视开发速度・将各开发阶段的收益性最大化・活用Ⅰ期区域的未开发用地＜前海枢纽车站地区＞车站与街区开发一体化～国际化CBD 的形成～・将车站周围的开发集约化・与车站复合开发，高效利用・复合功能・以标志性建筑・目的地最初印象，门户功能・城市旅游・吸引游客网络连接将车站与街区合为一体○GLF ：歩車共存空間→地域公共交通施設○B1F :→地下车道网络，车站站厅/步行空间，广域公共交通设施，一般交通（停车场出入）○人工地盘：步行空间→与滨水空间的舒适衔接○B2F ～B3F :→站台根据一1F （地下车道网 络）与GLF 来缓解机动车交通流量圆滑衔接上下层的纵向流线及大尺度空间深圳地铁公司／前海综合交通枢纽站项目前期研讨鉄道駅施設直上を避けて高層棟を配置①可感知水、光、风的象征性的空间②易于辨认的车站空间③与周边街区的连续性①可感知水、光、风的象征性的空间・将各线路与中央大厅相接，形成中庭空间，表现象征性的城市轴线・设置与外部空间相接的纵向动线，创造出与地下・地面・屋顶・周边街区相连的连续性空间水族館空港線出発ロビー店舗店舗駐車場ショッピングモール空港線到着ロビー地下鉄コンコース高層タワーバス・タクシーターミナルアトリウムオフィスエントランス地下鉄コンコース都市間線コンコース地下車路駐車場地下一階文化传播型交通枢纽・通过车站与街区开发一体化功能，强调车站的核心地位・最大限度发挥国际性车站的特色、创造深圳新的魅力②易于辨认的车站空间・通过对中央大厅的集约型建设，构建易于辨认的车站空间，初次到访的旅客也可安心到达其目的地・对车站空间构成进行通用化设计，使其成为名副其实的国际性车站空港線都市間鉄道深圳地铁铁道的建设无论是多方参与，应通过集约化建设，使各设施易于辨认空港線都市間鉄道深セン地下鉄从中央大厅可俯视各地铁线路站台②易于辨认的车站空间地下一階B1FB2F1FB3FB4F●行人动线图（軌道配置平面案）自行车停放场地线路公交车・出租车公交车枢纽站・出租车CＡＴ站广场CＡＴ出租车社会车辆停车场C ＡＴ社会车辆停车场●歩行者動線図（軌道配置平面案）B1FB2F B3F B4F→出境動線CAT检票入境出境安检Information口岸海关出发大厅到达大厅③与周边街区的连续性・与周边街区相接 的上部露天平台 空间通过配置多 自然、具有活力的 设施，实现街区开放式车站③与周边街区的连续性③与周边街区的连续性・通过对人工地坪，车辆的地下网络化产生的地上空间，精心地进行景观设计，表达街区的特性深圳地铁公司／前海综合交通枢纽站项目前期研讨西部快速铁道城际铁道11号线5号线1号线轨道Ａ案：并列配置近期剖面意象西部快速铁道城际铁道11号线5号线1号线远期【开发设想】-近期：结合已经竣工的深圳地铁1、5号线，以及已获建设批准的11号线的建设对上部进行一体化的开发。
(物业管理)车辆段上盖物业施工组织设计
（物业管理）车辆段上盖物业施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计中铁二局股份有限公司松岗车辆段上盖物业BT项目第一标段施工组织设计。
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•定位前提
从市场的角度看项目整体属性的价值 本项目综合体形态的价值——紧缩城市，未来的活力之都
根据柯布西埃、简•雅各布斯和迈克•詹克斯等诸多学者的研究，通过将人类社会活动所需 的多种功能业态（如工作所需的办公功能、娱乐休闲所需的商业功能、生活所需的住宅和相 关配套功能）集中化，并通过建筑规划有效提高集中地的使用密度，将有助于提升人口居住 密度，伴生出丰富多彩的商业娱乐办公休闲业态，从而造就新的、丰富多彩的生活方式，并 将在提升城市土地利用效率、降低城市交通及配套投入压力、降低环境及城市污染等方面起 到巨大的作用。 而这种新型的社区或街区形态，理论界概括为“紧缩城市”。
•根据世联数据平台所知近年将兴建或入市的大型综合体项目有：
本项目总建筑面积达1409850平方米，其中含住宅959130平方米、办公224300平方米、商 业91100平方米、商务公寓48670平方米、酒店26250平方米，其他（含市政配套及项目配套 等）70400平方米。 通过项目基础指标及入市时间对比可知，本项目以近（计容积率）141万平方米的超大规模 将成为深圳首屈一指的综合体项目，规模溢价空间巨大。 深圳前海车辆段上盖物业一期项目分
•定位前提
从区域发展的角度看地块的价值 深港共建——全球化背景下深圳、香港发展的必然途径 前海湾片区——深港共建下的世界级物流、贸易中心 前海商务中心区——前海湾片区的核心组成部分，为物流和贸易中心服 务的生产性服务中心、交易中心和结算中心，世界级的CBD 本项目——世界级CBD前海商务中心区的组成部分
•SWOT分析：机会
机会（O）： 前海利好规划，提升前海城市地位，促使产业升级，极大的促进了区域 的发展和成熟； 关内土地供应稀缺，本项目作为关内少见的大规模综合物业价值彰显； 立体化捷运系统促进区域的成熟； 片区产业集群的发展，为片区成熟及项目客户提供有力支撑。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
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•案例借鉴—SOHO现代城
随着CBD的发展,服务于跨国企业的律师、会计、 咨询、顾问等国际性服务公司对SOHO生活的需求增 大
2002 年 前 后 ， 北 京 CBD 进 入 迅 速发展期，大批世界500强公司和 金融机构业已落户。与此同时，为 这些跨国企业提供高端服务的律师、 会计、咨询、顾问等国际性服务公 司也纷纷进驻。CBD商务氛围愈加 浓厚，高收入群体汇聚。
•发挥优势，转化威胁
•减小劣势，避免威胁
•充分挖掘项目的区域价值 和综合体的城市价值，奠定 区域内的市场地位，弱化政 策性用房对项目的负面影响。
•通过新型隔音减噪材 料的运用和绿化带设置， 降低噪音对本项目的影 响；
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
Part 2
•项目定位
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
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•SWOT分析：劣势
劣势分析（W）： 车辆段上盖、铁路噪音及高压走廊影响； 车辆段上盖物业属于市场首例，市场接受度有待验证； 前海区域成熟度不高，开发周期； 前海属于市场价值洼地，本案作为片区内形象奠基项目在价值突 破上阻力较大。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
•案例参考
•洛克菲勒中心占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面 积74万平方米，容积率达18，集RCA大楼、时代生活 大厦、美联社大楼等商务办公楼，酒店、购物中心、 餐厅、剧场、电影院、美术馆、地下步行街零售系统 于一体，创造了富有生气，并集功能、艺术、休闲于 一体的代表性紧缩城市规划建筑典型案例。
优势（S）：
•劣势（W）：
•发挥优势，抢占机会 •利用机会，克服劣势
•强化项目的区位价值，将片 区的规划利好贯穿于项目开 发和营销的始终；以区域的 崛起提升项目的价值，增强 客户对项目的价值感知。
•通过区域炒作，提升区 域价值，结合项目作为综 合体的优势，使得项目从 区域价值洼地中跳出，实 现项目的高价值。
•前海湾车辆段所处的前海片区是深圳 未来重点发展的核心地区，属于深圳5 大城市战略分区之一的西部滨海区（宝 安滨海区和除华侨城以外的南山区）； 定位为以商务服务功能为主的高端服务 区，是深圳建设滨海城区、构建中心服 务体系的重要组成部分。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
•项目属性：以住宅开发为主体的大型城市综合体项目
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
•案例借鉴—建外SOHO
面对CBD客户群体的变化，SOHO中国在CBD于2002年推出第二个综合 体项目“建外SOHO”。 建外SOHO前期借助SOHO中国业已形成的品牌优势推广公寓产品，回流 现金。而后期打造更先进和高档的办公物业以达到提升项目价值的目的。
•周边交通干道分析：处于城市立体交通网络交汇处， 城市交通及城际交通优势突出
•前海片区由9条不同交通干线（地铁1号线 延长段、地铁5号线、广深城际铁路、平南 湾铁路、南坪快速、沿江高速、滨海大道、 月亮湾大道以及深南大道）构了成立体化 的交通网络，通达性良好.
•沿江高速、西部通道：连接宝安中心区与前海、后海，东达深圳湾口岸； •滨海大道：西至宝安中心区，东接滨河大道，贯通东西部，与北环大道构建城市内环线； •月亮湾大道：北接北环大道，目前是重要货运枢纽，2011年规划不走货柜车，恢复城市 快速干线功能； •南坪快速:与水官高速接壤，连接东部龙岗、盐田区域。深圳前海车辆段上盖物业一期项目分
析及定位报告94页
•轨道交通分析：2011年轨道交通全面打通，直接拉 近城市距离，城市价值突显
•地铁1号线延长线：世界之窗——宝安 机场，预计2010年12月全线通车 •地铁2号线一期：世界之窗——蛇口， 预 计 2009 年 通 车 ， 二 期 、 三 期 将 于 2014年完工 •地铁5号线：前海湾站——大剧院，预 计2011年通车，其东西延长段规划中 •深港机场高速铁路：深圳宝安国际机 场——香港国际机场，将在前海湾设立 深港机场，目前线路已基本确定
析及定位报告94页
•定位启示
从区域发展的角度看，前海湾片区将成为全球化背景下深港共建的世界 级物流和贸易中心，而作为前海湾片区核心组成部分的前海湾商务中心将 成为世界级CBD。 从项目综合体物业属性价值来看，本项目以近141万平方米的建面将成 为深圳未来首屈一指的综合体项目，是集办公、商业、酒店、商务公寓、 住宅、保障性住宅、学校、幼儿园、市政配套等多种功能的新型的活力之 都、紧缩城市。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
•案例启示
配合CBD的发展周期，先行开发质素相对较差的地块，后期开发质素相 对较好的地块，以实现地块最大价值； 在CBD发展的初期，由于人群相对中端，且区域聚集效应较弱，因此建 议以开发中档物业为主，后期随着CBD人群的变化逐步开发高档物业； 利用先期开发物业建立开发商品（T）： 政策性用房体量巨大，且租赁群体不确定，对本案档次和纯粹性有一定 干扰和影响； 轨道交通增强了项目片区的辐射力，同时也使得轨道交通沿线的片区外 项目对项目客户竞争分流。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
•SWOT分 析下的策 略
机会（O）：
威胁（T）：
•项目四至：项目周边以市政设施、商业服务及仓储 物流用地为主
•市 政 公 用 设 施 用 地
•本 案
•商业服务性用地
•仓储用地物流园
•项目周边主要为规划用地，具体情况如下： •北侧：规划为绿地； •西侧：规划为市政公用设施用地； •南侧：规划为发展备用地； •东侧：距火车西站铁轨大约50米。
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
•SWOT分析：优势
优势分析（S）： 区位优势明显，本项目位于城市双中心前海中心的前海核心区域； 项目开发时期相对周边项目靠后，在本案上市之际，市场竞争较小； 项目体量较大，大盘的规模优势明显； 综合类物业联动效应突出，同时提供一种全新的生活方式； 项目周边立体化交通体系，构建快捷的都市生活方式，同时为项目带来 区域外的客户； 项目位于滨海区，具备打造滨海社区的可能性。
•不利因素：景观价值不均衡，优势不明显
紧邻火车西站，噪音污染视线干扰，项目整体质素贬损
大体量政策性用房，可能拉低项目档次
紧邻火车轨道及多条市政道路，噪音污染严重
公共租赁住房套型建筑面积小于50平方米，对项目整体形象有一定影响
车辆段上盖物业，在16米板上搭建，建筑规划及高度受限，产品接受度需
经受市场验证
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
•周边配套设施 ：具备成熟的生活配套
•教育配套：南山实验学校鼎太分部、阳光小学、南园小学（民 办）、 荔林中学、 南山实验学校荔林中学部（省级重点中学）、荔林中学、前海中学、深大附中（省 一级重点中学）；深圳大学； •生活配套：岁宝百货（鼎太社区店）、岁宝百货南山店、天虹商场、家乐福、沃 尔玛、人人乐、海雅百货、曼哈商业城； •医疗配套：南山区人民医院、南山妇幼保健院、南油医院、联合医院； •休闲娱乐配套青青世界、荔香公园、南山公园（规划中）、前海公园（规划中）、 月亮湾公园、南山图书馆、南山文体中心、南山书城。深圳前海析车及辆定段位上报盖告物9业4一页期项目分
深圳前海车辆段上盖物 业一期项目分析及定位
报告94页
2020/11/26
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
•项目住宅分析及定位
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页
Part 1
•项目分析
深圳前海车辆段上盖物业一期项目分 析及定位报告94页