策划知识讲义大纲教案资料

策划知识讲义大纲策划含义策划的三个阶段1、点子2、创意3、策划策划历史的发展商务策划的种类（1）战略策划（2）生态策划（3）管理策划（4）融资策划（5）营销策划一、战略策划公司战略是资本家意思的一种表现形式，所以，公司战略必须服从资本家的兴趣和素质。

公司战略的基础四个部分；（1）资本家的价值观、基本素质、资本基础。

（2）社会大背景的发展趋势、得出产品生命周期的结论（3）资本的生长方向与方式（4）资本生长过程中应配套的公司生态环境。

战略策划的影响战略策划，以资本发展为核心和主线，决定公司未来行为、增长模式、项目内容、融投资方案、管理结构、营销策略等的选择，这应是公司战略的价值观。

战略策划方向（1）专业化（2）多元化（综合化）（3）地区化（4）全球化（5）公司战略转型（a）软硬度（b）冷热度（6）公司多元关联度（一业为主多种经营）二、生态策划公司的界有三种；1、公司管理界2、公司决策界3、公司参与界分别对应着1、核心层企业2、紧密层企业3、松散层企业公司界之内的商务形态称为公司内生态；公司界之外的商务形态称为公司外生态。

一、公司的界与接点外接点；（1）供（2）销A、硬体公司，是指决策界与管理界完全重叠的公司。

B、软体公司，是指决策界决策界大于管理界，即资本控股投资范围大于管理权涉及范围。

A、热体公司，是指那些公司内接点与外接点经常处于联系状态的公司，可以经常体现出管理决策的效果。

B、冷体公司，是指那些内接点与外接点不经常处于联系状态的公司。

三、融资策划1、融资种类1、股权融资2、招商融资3、贷借款融资4、BOT融资（政府融资）5、债券发行6商品赊销四、管理策划（1）制度原则1、权力是中心2、利益是核心3、划小核算单位4、制度也有辈分之分5、粗与细6、会议制度7、制约与程序（2）组织机构1、董事会2、经理办公室3、行政办公室4、财务部5、下属企业（3）工资与职工待遇1、工资刚性2、分钱还是分物3、工资含量4、办公费（4）其他计划1、短期计划2、中长期计划3、美味不可多用4、管理出效益策划人的知识结构一、哲学知识（1）思维体操（2）联想器（3）多面镜二、商务概念（1）商务理论概念（2）宏观经济最新解释概念（3）微观经济最新解释概念三、社会结构知识（1）政府与政治（2）教育与学校（3）宗教与民政等等四、行业结构知识1、基础型行业2、主干型行业3、新兴行业五、法律与政策知识1、基础类2、专业类3、本业类六、项目分析技术七、经营管理技术1、加盟连锁制2、矩阵管理式3、股份合作制度OK策划模式X策划人具备的十种素质1、学以致用2、入木三分3、因势利导4、举一反三5、一触即发6、全心投入7、百折不挠8、经验老道9、博闻强记10引人入胜策划十种方法1、移植法2、重点法3、逆向法4、铺垫法5功能组合法6、分解招商法7、瞬间补缺法8、王牌创造法9、顺势取利法10以利换为法项目策划知识房地产市场调查与研究一、市场调查的重要性二、市场调查的主要类型A、服务于房地产投资方向决策的市场调研（1）、宏观环境调查研究1、政策法规2、房产经济指数3、城市规划4、区域人口特征（2）房产产品调查研究1、在售楼盘资料统计2、区域市场分析3、新盘汇总分析（3）置业消费者需求趋势调查研究（4）品牌调查研究B、服务于房地产项目于运作的市场调研（1）项目定位调查研究1、置业消费需求研究2、竞争楼盘研究（2）产品测试调查研究1、社区配套设施与功能需求测试2、建筑类型与容积率之间的匹配关系3、房屋格局、面积与各功能区的分割4、对精装修的意见与个性化实施5、朝向、采光与居室功能之间的关系6、特定需求的价格定位研究C、服务于市场推广与销售的市场调研1、楼盘媒体宣传分析（1在售项目进行统计2主要媒体投放量进行统计）2、销售现场调查3、业主满意度调查三、房地产市场调查的主要形式A、访问法1、答卷法2、谈话法3、电话法B、观察法1、直接观察法2、实际痕迹测量法3、行为记录法C、实验法1、主要是了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎2、了解物业价格能否被市场所接受。

四、房地产市场调查的步骤和程序（1）初步调查1、情况分析2、预备调查3、决定研究范围（2）决定收集资料的方法1、次级资料的来源a政府机关、金融机构所统计公布的资料。

如各级政府公报、银行结汇统计；b同业工会、商会等职业团体，如房地产协会所公布的资料；c市场研究机构所公布的资料；d广告代理商几各种广告媒体所发布的资料；e国内外大学的出版物；f公司本身拥有的各种资料。

2、资料的收集方法访问法观察法实验法3、设计调查表4、选样消费者地域的确定消费者人数的确定（随机抽样法、计划抽样法、分层抽样法）5、现场调查6、资料整理与分析7、撰写和提交调查报告客观、真实、准确反映调查成果报告内容简明、重点突出文字精练、用语中肯结论和建议应表达清晰，可归纳为要点报告后应附必要的表格、附件和附图，以便阅读和使用。

五、调查问卷设计1、开头、正文和结尾1、开头有问候语、填表说明和问卷编号3、问卷的正文一般包括资料收集、被调查者的基本情况两个部分问卷的结尾可以设置开放题、征询被调查者的意见、感受、或是记录调查情况，也可以是感谢语！房地产项目的市场细分与市场定位1.房地产项目定位的准则A、受众导向原则1、如何将定位信息有效的传达到消费者脑中2、定位信息是否与消费者需要向吻合B、差别原则1、楼宇质量2、建筑风格3、交通4、价格水平5、物业管理C、贯穿全局的准则1.房地产项目的市场细分a)市场细分的涵义及作用1、有利于选择目标和制定市场营销策略2、有利于发掘市场机会、开拓新市场3、有利于集中人力物力投入目标市场4、有利于企业提高经济效益b)人口细分的基本变量1、人口细分2、家庭细分3、地区细分4、心理细分5、行为细分2.目标市场的选择a)总量分析1、需求量2、供求量3、房屋空置率b)需求特征分析1、住房楼盘2、有保障楼盘3、完善的楼盘4、人居概念楼盘5、主题楼盘c)竞争状况分析（1）识别主要的竞争对手i.商圈辐射范围内的（2-3公里范围内）房地产项目ii.价格相差（10%-15%）之间的其他现卖或潜在项目iii.本城区最好卖的排名前20位项目iv.知名发展商在售或即售的项目（2）了解自己的对手盘d)企业自身资源匹配研究i.企业经营目标ii.土地条件iii.公司的实力以及擅长开发的类型资源优势规模优势产品优势品牌优势3.塑造产品差别化的途径a)质量优势b)价格优势c) 服务优势d) 复合功能优势4.房地产市场定位策略a)填补定位b)逼强定位c)迎头定位d)重新定位房地产产品规划产品规划概述一、产品规划的构成i.“体”是指单一空间的房型设计和室内功能规划，以及有其延伸至整个大楼或小区的面积配套、外观造型和总体功能归划。

ii.“用”是指整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置二、房产品产品规划的策略1、产品规划应该和目标客群定位相吻合2、产品规划还应该顺应和引导消费时尚3、产品规划应该兼顾实际销售的需要，注意恰当应对。

住宅小区的规划与设计一、住区空间应合理化、科学化二、住区的建筑设计应内涵丰富、突出特色三、努力建设住区的生态环境系统四、美化住区景观系统，建设“山水住区”五、交通道路应合理分流、减少对居住的影响。

建筑风格的设计一、建筑风格的重要性1、美观2、识别二、建筑风格的类型1、欧陆风格2、岭南风格3、地中海式风格4、澳洲风格5、新加坡风格6、美国风格三、建筑风格的发展趋势有景借景，无景造景四、风格设计存在的问题抄袭、跟风现象较严重房地产项目景观设计一、住区园林应力求创新各居特色二、住区山水园林景观和植物花草有层次、丰富多样三、住区园林应与方便人际交往想结合四、利用改造自然景观与人造山水景观相结合五、发展立体绿化营造空中景观六、住区绿化与体育活动场地相结合七、住区应力求美、静、洁、净八、住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担九、居住环境的优化，必须有丰富社区文化抵掌户型的设计一、户型设计的基本流程1、进行市场调查，了解市场需求2、确定户型大小3、配置户型类别4、户型类别分布5、进行功能分区6、进行户型布局（客户年轻化、社区设置会所）7、确定户型构成（户型不宜过杂、战线不宜拉长，主力户型差异不过大，具体的户型构成比例，应以客户群细分来确定）二、户型设计的要素1、客厅2、主卧3、厨房4、餐厅5、洗手间6、阳台7、家居风水小区会所的设计一、会所的内涵会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施二、会所的功能1、彰显楼盘个性风格与特色2、为业主提供了许多服务和方便三、如何利用好会所经济、实用，注重功能的设置四、会所的种类1、花园式会所2、儿童会所3、健身休闲会所4、文化会所5、健康保健会所6、女子会所7、共享式会所8、所连锁会所小区智能化的设计一、住宅小区智能化的概念二、住宅小区智能系统的基本功能要求1、安全防卫2、物业管理与服务3、信息网络与布线4、家庭智能化三、住宅小区智能系统分级发展1、基本型（低）2、普及型（中）3、发展型（高）四、智能系统基本技术要求1、先进性2、成熟可靠性3、开放和兼容性4、开放性生态住宅的设计一、生态住宅的核心思想1、舒适性：生态住宅的基础2、健康：生态住宅的理想3、高效；生态住宅的核心内容4、美观：生态住宅的完美境界二、生态住宅的设计原则1、生态化2、以人为本3、因地制宜4、整体设计三、生态住宅的技术策略1、建筑主体节能2、常规能源的优化利用3、可再生能源的开发与利用4、水的循环和利用与中水处理5、材料与资源的有效利用6、室外环境设计复合房地产产品规划一、教育房地产开发模式二、房地产开发中搞好教育规划1、教育定位2、名校的选择3、学校资源的综合利用三、旅游房地产的类型1、开发商利用旅游开发区、旅游景区等优越的自然条件开发的项目。

（景区住宅、海景住宅、风景名胜渡假村、民俗渡假村）2、高尔夫、等山、滑雪运动度假村。

3、旅游（休闲）培训基地，国际休闲度假中心4、时权酒店5、时值度假型酒店6、分时度假系统7、产权酒店四、体育房产五、音乐房产房地产价格策略定价的程序和步骤1、选择定价目标2、选择定价策略3、选择定价方法4、决定楼盘的平均单价5、决定楼层垂直差价6、决定楼盘水平差价7、选择楼盘付款方式8、选择楼盘调价策略地产定价目标一、利润最大化二、市场占有率最大化三、树立良好的企业形象四、加速资金周转定价策略一、房地产静态定价策略1、银子卖出金子价2、金子只卖出银子价3、金是金银是银一定要卖个实价4、看上去是金子却卖银子价二、房地产动态定价策略1、低开高走2、高开低走（撇脂策略）3、稳定价格策略定价方法1、成本导向定价法按开发成本和人为定的利润比率确定价格。