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五、本钱费用的归集与分配
4301.402 前期工程费〔开发前期准备费〕
成本科目代码
4301.402.01 4301.402.01.01 4301.402.01.02 4301.402.02 4301.402.03 4301.402.03.01 4301.402.03.02
成本科目名称
勘察测量费 勘察 测量
17
五、本钱费用的归集与分配
2〕再将分配到各组团内的土地本钱，按组团内房 屋等本钱核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进展直接分配； 3〕然后将分配到组团内道路、广场等公用场所占 地面积的土地本钱，按房屋等本钱核算对象的占地 面积进展间接分配，计入房屋等本钱核算对象的开 发本钱； 4〕房屋等本钱核算对象的直接分配数加间接分配 数，即为该房屋等本钱核算对象应负担的土地成 本。
5
二、房地产工程开发管理的一般流程
5、工程施工工程管理程序
对工程工程的造价、进度、质量与平安实施有效的 管理和控制，确保商品房施工过程的工程管理符合规定 的要求。
主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供 方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项 验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。
6、市场推广与营销
工程的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。 主要工作内容：市场调研、全程筹划、各阶段筹划
书等。 4、规划设计和前期工作
对工程规划设计和前期工作实施有效控制，确保公 司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发工程的 施工、营销提供依据。
主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、 扩初设计、施工图设计、规划验收等。
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四、本钱核算的对象确实定
◆ 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工 图预算的配套设施，不管其支出是否摊入房屋等开发 产品本钱，均可单独作为本钱核算对象。
〔对于只为一个房屋等开发工程效劳的、应摊入房 屋等开发工程本钱且造价较低的配套设施，可以不单 独作为本钱核算对象，发生的开发费用直接计入房屋 的本钱科目。〕
支护工程
支护工程设计施工费 含支护设计费、施工费、监测费等
支护工程甲供材
注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制 桩、型材、型钢、其他材料等。
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五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费 〔续〕
成本科目代码 成本科目名称
备注
4301.403.04
土石方工程
包括排水费、轻型井点、沉井等降水费
对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售筹划、 商品房买卖活动的评审、交付过程的控制以及顾客投诉 实施有效的控制，确保市场推广和营销阶段工作符合规 定要求。
主要工作内容：营销筹划推广、销售许可、开盘销、房地产工程开发管理的一般流程
7、物业管理控制程序 对公司委托的物业管理进展有效控制，确保公司
4301.403.05
主体工程及粗装修
包括非集中建设的小区配套人防、车库 地下室
4301.403.05.01
一般土建工程
4301.403.05.01.01
工程施工费
包含在土建合同或土建定额的项目，一 般均为扣净甲供材、费后的价格
4301.402.05.01.02
甲/直供材料
建安工程合同及预算内、外的土建甲供 材料
专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调 通风采暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备24
五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费 〔续〕
成本科目代码
成本科目名称
4301.403.12
精装修工程
4301.403.12.01 4301.403.12.02 4301.403.12.03 4301.403.18 4301.403.18.01 4301.403.18.02 4301.403.18.05
成本科目代码
4301.403.01 4301.403.01.01 4301.403.01.02 4301.403.01.03 4301.403.02 4301.403.02.01 4301.403.02.02
成本科目名称
备注
桩基工程
工程桩施工费
含试桩施工费
工程桩甲供材
含试桩甲供材
桩基检测费
含试桩检测
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四、本钱核算的对象确实定
◆ 对于开发规模较大、工期较长的开发工程，可以 结合工程特点和本钱管理的需要，按开发工程的施工 标段/产品类型划分本钱核算对象。
同一施工标段工程有裙房、公寓、写字楼等不同 功能的，在按期(区)划分本钱核算对象的根底上，还 应按功能划分本钱核算对象。
同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构的， 还应按结构划分本钱核算对象。
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五、本钱费用的归集与分配
2、开发工程本钱核算科目划分与设置 开发本钱下设一级科目
成本科目代码 4301.401 4301.402 4301.403 4301.404 4301.405 4301.406 4301.407 4301.409
成本科目名称 土地费用 前期工程费 建安工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 公共配套设施费 开发间接费 财务费用（资本化利息费用）
房地产行业是重要支柱产业部门
是国民经济中兼有生产和效劳两种职能的独立的产 业部门。
房地产行业是龙头行业，就象汽车行业开展，会带 动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的开展一样， 它的开展会带动众多的相关行业一起开展，建筑材料、 建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业 的开展水平已经成为房地产业开展的重要影响因素。
〔1〕确定原如此 满足本钱计算的需要； 便于本钱费用的归集； 利于本钱的及时结算； 适应本钱监控的要求。
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四、本钱核算的对象确实定
〔2〕确定具体本钱核算对象 根据上述原如此，结合工程开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情
况，确定具体本钱核算对象。 ◆ 单体开发工程，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算对象。 ◆ 在同一开发地点、结构类型一样、开竣工时间相近、由同一施工单位施工单位承包的工程，为一个本钱核算对象。
对工程立项及可行性研究工作流程实施有效的控制， 提交各阶段的可行性研究报告，为工程开发的立项和深 入开展工程全程筹划与规划设计提供依据。
主要工作内容：开发方案、资金方案、各阶段可研 报告、竣工后评估等。
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二、房地产工程开发管理的一般流程
3、工程全程筹划 对工程全程筹划过程实施有效控制，为房地产开发
成本科目名称
备注
一般安装工程
工程施工费
一般均为扣净甲供材、费后的价格
甲/直供设备与主材 工程合同及预算内外的甲供设备主材
一般建安工程材差
注：工程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工 费通风和采暖工程费等。
甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通 风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。
商品房售后效劳的水平和质量，提高业主满意度。 主要工作内容：选择物管、物管方案、验收交接
等。
7
三、本钱核算的根本程序
〔1〕根据工程特点和本钱核算对象确实定原如此， 确定本钱核算对象。 〔2〕设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发 本钱费用。 〔3〕按受益原如此和配比原如此，确定应分摊本钱 费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。 〔4〕将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在 各本钱核算对象之间进展分配。 〔5〕职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面 积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积 应负担的本钱，正确计算分摊。
备注 出让地价或评估地价的4%
注：其他土地费用含交易效劳费1.5元/平方米 土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面 积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。
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五、本钱费用的归集与分配
土地费用的分配 ◆能分清本钱核算对象的，可直接将土地本钱计入 商品房的本钱核算对象中； ◆如果分不清本钱核算对象，可先进展归集，然后 再在有关本钱核算对象间按占地面积分配； ◆通过设定分摊方法分配计入有关本钱核算对象。 具体分配方法为： 1〕先按小区的占地面积将土地本钱分配到各组 团；
金融部门的信贷政策的影响极大； ④投资周期较长，市场风险较大。 ⑤售后效劳工作要求高。
3
二、房地产工程开发管理的一般流程
1、投资时机研究与土地竞投 对房地产投资时机研究与土地竞投活动实施有效控
制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范 土地投资风险。
主要工作内容：工程选择、工程建议书、概念设计、 可研报告、竞投等。 2、工程立项及可行性研究
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五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费 〔续〕
成本科目代码
成本科目名称
4301.403.08 4301.403.09 4301.403.09.01
专项土建工程 专项安装工程
工程施工费
4301.403.09.02
甲/直供设备与主材
备注
注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项 工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊 工程。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋 面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单 独发包的工程。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地 面、跃层楼梯等。
目录
一、房地产企业的经营特点 二、房地产工程开发管理的一般流程 三、本钱核算的根本程序 四、本钱核算的对象确实定 五、本钱费用的归集与分配 六、本钱费用的归集与分配存在的问题 七、营业收入核算 八、开发产品本钱的结转 九、预缴和汇算企业所得税存在问题 十、预缴土地增值税和土地增值税汇算
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一、房地产企业的经营特点
注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材 土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地 砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程22
五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费 〔续〕
成本科目代码
4301.403.05.02 4301.403.05.02.01 4301.402.05.02.02 4301.403.05.04
前期工程费〔续〕
成本科目名称
施工准备费 三通一平费 临时设施费
备注
注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用 电、市政管线迁移费、场地平整费等。
临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、 售楼处及临时样板房、临时场地占用费等。
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五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费〔主体建筑工程费〕
所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再 开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、 房地产金融和信贷、保险等；以及与此严密相关的中介 效劳如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经 济活动的行业。
2
一、房地产企业的特点
①资金密集。 ②智力密集。 ③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政 策和
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五、本钱费用的归集与分配
1、本钱费用的归集与分配的根本原如此和要求 会计核算的一般原如此有真实性、实质重于形式、
一致性、可比性、明晰性、权责发生制、配比、慎重 性、重要性、划分资本支出和收益支出等。在房地产 会计核算中要特强调的是真实性、一致性、可比性、 配比、慎重性、划分资本支出和收益支出等。
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五、本钱费用的归集与分配 4301.401 土地费用的归集
成本科目代码 4301.401.01 4301.401.02 4301.401.03 4301.401.04 4301.401.05 4301.401.06
成本科目名称 土地价款 土地出让契税 其他土地费用 征地补偿费 拆迁补偿费 征地规费
8
三、本钱核算的根本程序
〔6〕编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对 象的开发总本钱。 〔7〕正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间 的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱。正确结转 完工开发产品的销售本钱。 〔8〕编制本钱报表，根据本钱核算和管理要求，总 括反映各本钱核算对象的本钱情况。
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四、本钱核算的对象确实定
精装修设计费 精装修施工费 精装修甲/直供材 样板房 样板房设计费 样板房施工费 甲/直供材料设备
规划设计费 建设规费
领照规费 增容费
备注
包括普勘、详勘 包括地形图、管线；工程放线定位
自来水管网建设费、双电源供电贴费
注：规划设计费中包括工程筹划与方案招标、规划设 计、设计审查、模型、动画等。
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五、本钱费用的归集与分配
4301.402
成本科目代码
4301.402.04 4301.402.04.01 4301.402.04.02
五、本钱费用的归集与分配
4301.402 前期工程费〔开发前期准备费〕
成本科目代码
4301.402.01 4301.402.01.01 4301.402.01.02 4301.402.02 4301.402.03 4301.402.03.01 4301.402.03.02
成本科目名称
勘察测量费 勘察 测量
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五、本钱费用的归集与分配
2〕再将分配到各组团内的土地本钱，按组团内房 屋等本钱核算对象和道路、广场等公用场所的占地 面积进展直接分配； 3〕然后将分配到组团内道路、广场等公用场所占 地面积的土地本钱，按房屋等本钱核算对象的占地 面积进展间接分配，计入房屋等本钱核算对象的开 发本钱； 4〕房屋等本钱核算对象的直接分配数加间接分配 数，即为该房屋等本钱核算对象应负担的土地成 本。
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二、房地产工程开发管理的一般流程
5、工程施工工程管理程序
对工程工程的造价、进度、质量与平安实施有效的 管理和控制，确保商品房施工过程的工程管理符合规定 的要求。
主要工作内容：施工组织设计、三通一平、选择供 方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项 验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。
6、市场推广与营销
工程的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。 主要工作内容：市场调研、全程筹划、各阶段筹划
书等。 4、规划设计和前期工作
对工程规划设计和前期工作实施有效控制，确保公 司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发工程的 施工、营销提供依据。
主要工作内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、 扩初设计、施工图设计、规划验收等。
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四、本钱核算的对象确实定
◆ 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工 图预算的配套设施，不管其支出是否摊入房屋等开发 产品本钱，均可单独作为本钱核算对象。
〔对于只为一个房屋等开发工程效劳的、应摊入房 屋等开发工程本钱且造价较低的配套设施，可以不单 独作为本钱核算对象，发生的开发费用直接计入房屋 的本钱科目。〕
支护工程
支护工程设计施工费 含支护设计费、施工费、监测费等
支护工程甲供材
注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制 桩、型材、型钢、其他材料等。
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五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费 〔续〕
成本科目代码 成本科目名称
备注
4301.403.04
土石方工程
包括排水费、轻型井点、沉井等降水费
对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售筹划、 商品房买卖活动的评审、交付过程的控制以及顾客投诉 实施有效的控制，确保市场推广和营销阶段工作符合规 定要求。
主要工作内容：营销筹划推广、销售许可、开盘销、房地产工程开发管理的一般流程
7、物业管理控制程序 对公司委托的物业管理进展有效控制，确保公司
4301.403.05
主体工程及粗装修
包括非集中建设的小区配套人防、车库 地下室
4301.403.05.01
一般土建工程
4301.403.05.01.01
工程施工费
包含在土建合同或土建定额的项目，一 般均为扣净甲供材、费后的价格
4301.402.05.01.02
甲/直供材料
建安工程合同及预算内、外的土建甲供 材料
专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调 通风采暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备24
五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费 〔续〕
成本科目代码
成本科目名称
4301.403.12
精装修工程
4301.403.12.01 4301.403.12.02 4301.403.12.03 4301.403.18 4301.403.18.01 4301.403.18.02 4301.403.18.05
成本科目代码
4301.403.01 4301.403.01.01 4301.403.01.02 4301.403.01.03 4301.403.02 4301.403.02.01 4301.403.02.02
成本科目名称
备注
桩基工程
工程桩施工费
含试桩施工费
工程桩甲供材
含试桩甲供材
桩基检测费
含试桩检测
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四、本钱核算的对象确实定
◆ 对于开发规模较大、工期较长的开发工程，可以 结合工程特点和本钱管理的需要，按开发工程的施工 标段/产品类型划分本钱核算对象。
同一施工标段工程有裙房、公寓、写字楼等不同 功能的，在按期(区)划分本钱核算对象的根底上，还 应按功能划分本钱核算对象。
同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构的， 还应按结构划分本钱核算对象。
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五、本钱费用的归集与分配
2、开发工程本钱核算科目划分与设置 开发本钱下设一级科目
成本科目代码 4301.401 4301.402 4301.403 4301.404 4301.405 4301.406 4301.407 4301.409
成本科目名称 土地费用 前期工程费 建安工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 公共配套设施费 开发间接费 财务费用（资本化利息费用）
房地产行业是重要支柱产业部门
是国民经济中兼有生产和效劳两种职能的独立的产 业部门。
房地产行业是龙头行业，就象汽车行业开展，会带 动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的开展一样， 它的开展会带动众多的相关行业一起开展，建筑材料、 建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业 的开展水平已经成为房地产业开展的重要影响因素。
〔1〕确定原如此 满足本钱计算的需要； 便于本钱费用的归集； 利于本钱的及时结算； 适应本钱监控的要求。
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四、本钱核算的对象确实定
〔2〕确定具体本钱核算对象 根据上述原如此，结合工程开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情
况，确定具体本钱核算对象。 ◆ 单体开发工程，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算对象。 ◆ 在同一开发地点、结构类型一样、开竣工时间相近、由同一施工单位施工单位承包的工程，为一个本钱核算对象。
对工程立项及可行性研究工作流程实施有效的控制， 提交各阶段的可行性研究报告，为工程开发的立项和深 入开展工程全程筹划与规划设计提供依据。
主要工作内容：开发方案、资金方案、各阶段可研 报告、竣工后评估等。
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二、房地产工程开发管理的一般流程
3、工程全程筹划 对工程全程筹划过程实施有效控制，为房地产开发
成本科目名称
备注
一般安装工程
工程施工费
一般均为扣净甲供材、费后的价格
甲/直供设备与主材 工程合同及预算内外的甲供设备主材
一般建安工程材差
注：工程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工 费通风和采暖工程费等。
甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通 风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。
商品房售后效劳的水平和质量，提高业主满意度。 主要工作内容：选择物管、物管方案、验收交接
等。
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三、本钱核算的根本程序
〔1〕根据工程特点和本钱核算对象确实定原如此， 确定本钱核算对象。 〔2〕设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发 本钱费用。 〔3〕按受益原如此和配比原如此，确定应分摊本钱 费用在各本钱核算对象之间的分配方法、标准。 〔4〕将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在 各本钱核算对象之间进展分配。 〔5〕职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面 积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积 应负担的本钱，正确计算分摊。
备注 出让地价或评估地价的4%
注：其他土地费用含交易效劳费1.5元/平方米 土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面 积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。
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五、本钱费用的归集与分配
土地费用的分配 ◆能分清本钱核算对象的，可直接将土地本钱计入 商品房的本钱核算对象中； ◆如果分不清本钱核算对象，可先进展归集，然后 再在有关本钱核算对象间按占地面积分配； ◆通过设定分摊方法分配计入有关本钱核算对象。 具体分配方法为： 1〕先按小区的占地面积将土地本钱分配到各组 团；
金融部门的信贷政策的影响极大； ④投资周期较长，市场风险较大。 ⑤售后效劳工作要求高。
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二、房地产工程开发管理的一般流程
1、投资时机研究与土地竞投 对房地产投资时机研究与土地竞投活动实施有效控
制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防范 土地投资风险。
主要工作内容：工程选择、工程建议书、概念设计、 可研报告、竞投等。 2、工程立项及可行性研究
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五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费 〔续〕
成本科目代码
成本科目名称
4301.403.08 4301.403.09 4301.403.09.01
专项土建工程 专项安装工程
工程施工费
4301.403.09.02
甲/直供设备与主材
备注
注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项 工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊 工程。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋 面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单 独发包的工程。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地 面、跃层楼梯等。
目录
一、房地产企业的经营特点 二、房地产工程开发管理的一般流程 三、本钱核算的根本程序 四、本钱核算的对象确实定 五、本钱费用的归集与分配 六、本钱费用的归集与分配存在的问题 七、营业收入核算 八、开发产品本钱的结转 九、预缴和汇算企业所得税存在问题 十、预缴土地增值税和土地增值税汇算
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一、房地产企业的经营特点
注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材 土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地 砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程22
五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费 〔续〕
成本科目代码
4301.403.05.02 4301.403.05.02.01 4301.402.05.02.02 4301.403.05.04
前期工程费〔续〕
成本科目名称
施工准备费 三通一平费 临时设施费
备注
注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用 电、市政管线迁移费、场地平整费等。
临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、 售楼处及临时样板房、临时场地占用费等。
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五、本钱费用的归集与分配
4301.403 建安工程费〔主体建筑工程费〕
所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再 开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、 房地产金融和信贷、保险等；以及与此严密相关的中介 效劳如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经 济活动的行业。
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一、房地产企业的特点
①资金密集。 ②智力密集。 ③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政 策和
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五、本钱费用的归集与分配
1、本钱费用的归集与分配的根本原如此和要求 会计核算的一般原如此有真实性、实质重于形式、
一致性、可比性、明晰性、权责发生制、配比、慎重 性、重要性、划分资本支出和收益支出等。在房地产 会计核算中要特强调的是真实性、一致性、可比性、 配比、慎重性、划分资本支出和收益支出等。
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五、本钱费用的归集与分配 4301.401 土地费用的归集
成本科目代码 4301.401.01 4301.401.02 4301.401.03 4301.401.04 4301.401.05 4301.401.06
成本科目名称 土地价款 土地出让契税 其他土地费用 征地补偿费 拆迁补偿费 征地规费
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三、本钱核算的根本程序
〔6〕编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对 象的开发总本钱。 〔7〕正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间 的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱。正确结转 完工开发产品的销售本钱。 〔8〕编制本钱报表，根据本钱核算和管理要求，总 括反映各本钱核算对象的本钱情况。
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四、本钱核算的对象确实定
精装修设计费 精装修施工费 精装修甲/直供材 样板房 样板房设计费 样板房施工费 甲/直供材料设备
规划设计费 建设规费
领照规费 增容费
备注
包括普勘、详勘 包括地形图、管线；工程放线定位
自来水管网建设费、双电源供电贴费
注：规划设计费中包括工程筹划与方案招标、规划设 计、设计审查、模型、动画等。
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五、本钱费用的归集与分配
4301.402
成本科目代码
4301.402.04 4301.402.04.01 4301.402.04.02