华夏幸福基业office_park项目定位报告12[1].14课件

◆ 北京第二机场选址方案已经提交
国家发改委审批，初步定于天津的武
清、河北的廊坊，还有北京的大兴。
◆ 项目与拟选的几个地方，距离都
很近都将受到第二机场影响力的辐射。
北京第二机场的建设，将带动项目所在区域经济的发展，极大的提升项目的竞争力， 同时给项目带来发展机遇。
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周边规划与Office Park
大兴规划
◆ 依据北京总体规划，未来将建设 规划11个新城，大兴是北京重点发 展的新城之一。 ◆ 北京大兴2020年的总体规划，把
大兴规划为中部一体、东西两翼的
发展格局，东西两翼是以京开高速 和京津塘高速为发展走廊。 ◆ 项目位于京开高速连接北京和河 北的枢纽位置，属于大兴规划的西
可借鉴之处
京御OFFICE PARK
项目地块Office Park 开发适应性
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汇报框架
外 部 环 境 分 析
国 内 外
项 目 地 块 分 析
分 析
潜 在 客 户 调 查 分 析
项 目 定 位 及 开 发 建 议
项 目 经 济 测 算
Office Park
区域规划与Office Park
京津冀都市圈区域规划
《京津冀都市圈区域规划》 ◆ 打破行政区划的局限 ◆ 引导产业转移 ◆ 促进生产要素在区域间自由流动 ◆ 促进区域协调发展 ◆ 项目位于是京津冀三角经济区域的 核心，必将是最大的受益体。 《京津冀都市圈区域规划》的实施，将加速项目所在区域的经济发展，为项目开发提供动力。
公司名称
区域
公司名称
区域

西门子
摩托罗拉 爱立信 索爱 朗讯 北电网络 甲骨文
望京
望京 望京 望京 望京 望京 海淀
联想
浪潮 用友 诺基亚 敦豪 奔驰 GE
海淀
海淀 海淀 亦庄 亦庄 亦庄 亦庄
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
19
19
19
20
20
20
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20
20
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数据来源：中指调查
◆ 近几年北京的城市化发展较快，2007年，
能够实现工业用地开发效益的最大化；
能够快速提升区域价值。
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技术路线
外部环境分析 •经济环境 •产业环境 •城市化进程 •区域规划 •区域价值提升 国内外Office Park借鉴研究 •区位分析 •产品分析 •客户分析 •价格状况 •营销推广 •经营方式 •开发理念 项目地块分析 •区位分析 •交通分析 •配套情况 •产业基础 •土地成本 潜在客户分析 •需求意向 •企业特征 •需求状况 潜在客户对项目需求 项目开发可行性 项目开发必要性 市场定位 •总体定位 •客户定位 •产品定位 •档次定位 •配套建议 •价格建议 •开发策略 经济可行性 •投资估算 •成本利润率 •内部收益率 •投资回收期 •敏感性分析
项目
翼经济发展带的延长线上，未来将 受益于北京特别是大兴区的发展。
项目位于北京大兴规划发展带的延长线上，有望受到北京发展的强大经济辐射。
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大型设施建设与Office Park
北京第二机场
◆ 北京第二机场的建设时间表已经 确定，计划2010年前开建。
北京产业结构
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07
◆ 北京、河北两地产业梯度明显，北京以第三 产业为主，河北以第二产业为主。
◆北京的第二产业持续下降，第三产业逐渐增
加，而河北省的则刚好相反。 ◆ 依据《北京市“十一五”时期产业发展与空 间布局调整规划》，未来北京将继续向服务业 转变，疏解城区功能，引导产业转移和聚集。 ◆ 河北作为离北京最近的区域，将是承接北京 产业转移的最主要区域。
数据来源：美国房协 中指调查
展态势。
2007年中国人均GDP为2461美元， 北京、上海等大城市人均GDP均 超过了7000美元。
◆1965年-1978年，美国迁到郊区办公的大企业 数量随着在随着人均GDP增长而不断增加。 ◆ 当人均GDP在4958-10309美元时，迁到郊区 办公的大企业数量出现快速增加。
02 年
03 年
04 年
05 年
06 年
07 年 20
20
20
20
20
20
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人均GDP(美金)
累计项目个数
数据来源：中指调查、统计局
北京的Office Park正处于快速发展时期，项目的开发时机适宜。
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08 年
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产业发展与Office Park
第一产业 第二产业 第三产业
河北省产业结构
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07
客户 孔雀城 生活配套 固安工业园区
Office park、孔雀城、工业园区互 相支持、互为依托，最终提升整个区 域价值、提高每个产品形态的附加值。
Office park项目的开发建设，将会与固安工业园、孔雀城形成良性互动，共同提升 区域价值，实现整体效益的最大化。
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国外经验和研究表明，当人均GDP突破3000美元时， Office Park开始发展，当超 过5000美元时，会进入一个快速的增长期。
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GDP与Office Park
◆ 2001年北京人均GDP突破3000美元，
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 7677 8000 5631 4970 3262 3534 4219 19 14 8 1 2 4 0 6462 24 30 25 20 15 10 5
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GDP与Office Park
12000 170 128 180 160 10309 140 120 4958 3710 4000 56 2000 0 1965年 1969年 1974年 1978年 47 7014 100 80 60 40 20 0
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京御地产OFFICE PARK 项目定位报告
中国指数研究院 2008年12月
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前
言
OFFICE PARK，是指低密度、花园式办公的泛称，在国内一般称为商务花园、商 务别墅等。它起源于20世纪60年代的美国，目前在许多发达国家已经成为超越或 与CBD并驾齐驱的主流办公物业。 它远离喧嚣的城市中心区，具有交通便利、低密度、高绿化率、独栋办公等特点。
◆ 世界银行研究表明，当一个国 家或地区人均GDP在3000－ 10000美元之间时，经济会有一个 较长的高速增长时期；此时整体城 市功能进入扩张阶段，商务中心的 多元化发展成为可能， Office Park开始出现，并逐渐呈快速发
10000 8000 6000
人均GDP(美金)
迁到郊区办公的大企业数量
◆企业作为实现产业转移和聚集的主体，必然
会有一些企业由于商业成本、企业扩张、政策 优惠，以及集聚效应等原因主动或被动地从北 京中心区向外转移，从而带动北京周边区域 Office Park发展。 产业发展带动了Office Park的发展。 8
第一产业 第二产业 第三产业
数据来源：中指调查、统计局
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自足，可以提供内部交流空间，而且能够相对独立存在于城市之外的综合社区。
国内的Office Park开始于2002年，丰台科技园的总部基地项目。总体来讲起步较晚，发展迅速， 目前正处于第一代到第二代的过度阶段。
◆ 目前各主要国家Office Park的发展状况
在欧洲， Office Park已成为主流的办公物业形态；在美国， Office Park地位次于传统的CBD 办公物业；在亚洲和澳洲的部分地区， Office Park已经成为和CBD并驾齐驱的办公物业。国内 的Office Park项目主要集中在北京和上海，其中北京起步较早，但上海后来居上，无论是开发 数量或是开发规模都超过了北京。
汇报框架
外 部 环 境 分 析
国 内 外
项 目 地 块 分 析
分 析
潜 在 客 户 调 查 分 析
项 目 定 位 及 开 发 建 议
项 目 经 济 测 算
Office Park
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总体状况 ◆ Office Park发展历程
国外的Office Park始于上世纪60年代，其发展经历四个阶段，第一阶段是基于科学研发的工业 园区；第二阶段是商务与社区的综合体；第三阶段是商务与社区的综合体和邻里关系得到进一 步发展；第四阶段一个人性化的、自给自足的综合社区，即一个配套服务措施充足，可以自给
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前
言
一般认为，以总部基地的出现和成功，标志着中国Office Park的诞生和发展，
之后雨后春笋般在北京和上海迅速发展起来了，这主要是由于以下原因而得到
了政府的大力支持，并激起了开发商的无比热情： Office Park是社会经济发展的必然结果；
Park项目的出现创造了条件。
部分迁到郊区办公的大企业
在国外，伴随着城市化、交通发展和汽
78.6% 77.3% 车的普及，城市中心逐渐衰落，而郊区 79.1% 78.1%
77.5% 则开始活跃起来，人们为寻求更加良好 76.00% 76.9% 74.00% 的环境去工作、居住，由此，也就带来 72.00%
小结
从国际发展的经验来看，该项目的开发建设，符合社会经济发展规律；
从城市发展、产业发展角度来讲，符合城市发展方向和产业升级、转移的需求； 从区域大环境来说，正好依托京津冀一体化的有利时机； 从实现项目区域价值最大化的角度看，项目建设是十分必要的。
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区域价值提升与项目开发必要性
Office park可以为孔雀城提供潜在 客户以及商务配套，同时还可以为工 业园区提供商务配套及产业链。
Office Park
孔雀城可以为Office park和工业园 区提供生活配套和小镇生活氛围。
工业园区可以为孔雀城提供潜在客户
同时还可以为Office park提供生产配 套和产业基础。
北京城市化率为84.5％，达到了一个很高的
水平，几乎实现了城市与郊区的一体化。
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07
了商务花园的规模发展。
诺基亚
西门子 华为 东软
海淀
海淀 海淀 海淀
ABB
可口可乐 博世 SMC
亦庄
亦庄 亦庄 亦庄 9
北京的城市与郊区一体化为Office Park出现创造了条件。
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城市化与Office Park
北京历年的城市化水平
86.00% 84.00% 82.00% 80.00% 78.00% 76.5% 84.3% 84.5% 79.5% 83.6%
◆ 北京城市与郊区一体化的发展趋势，加 快了郊区基础设施的建设，改善了生态环
境，增强了郊区的区域竞争力，给Office
与CBD的摩天办公大楼相比，它是一种全新的物业类型，更是一种全新的工作方
式和生活态度，它代表着一种先进的生产力。 正像王石这样描述硅谷的Office Park：“这里的空气之中都飘满了创意。所到之
处，绿树成荫，鸟语花香，所接触到的人，精神饱满、热情洋溢。置身其中，怎
么能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！”
达到3262美元， 2002年北京的第一个 Office Park 项目——总部基地诞生；
◆ 2002年－2008年，北京的Office Park
项目个数随着北京人均GDP的增长而不断 增加。 ◆ 2005年，北京的人均GDP接近5000美 元时， Office Park项目数量出现了快速增 加。
01 年