关于闲置土地成因及处置的探讨

关于闲置土地成因及处置的探讨
发布时间：2021-12-31T08:13:23.137Z 来源：《中国科技人才》2021年第24期作者：王涛[导读] 近年来，随着我国经济步稳态,房地产市场趋于饱和，土地出让交易量明显下降,闲置土地问题逐步显现。

大量土地长期被闲置，同时也产生出各种经济问题和社会问题,我们要全面正确的理解闲置土地处置的新规定，在处置中严格规范闲置土地的举措，保护国家及权利人的合法权益，在平稳推进中提升闲置土地的处置效能，积极探索闲置土地处置的有效途径，严格规范闲置土地的行政处罚行为，切实保
护国家及人民群众利益。

王涛
仪陇县自然资源和规划局 637600
摘要:近年来，随着我国经济步稳态,房地产市场趋于饱和，土地出让交易量明显下降,闲置土地问题逐步显现。

大量土地长期被闲置，同时也产生出各种经济问题和社会问题,我们要全面正确的理解闲置土地处置的新规定，在处置中严格规范闲置土地的举措，保护国家及权利人的合法权益，在平稳推进中提升闲置土地的处置效能，积极探索闲置土地处置的有效途径，严格规范闲置土地的行政处罚行为，切实保护国家及人民群众利益。

关键字：闲置土地；形成原因；处置建议
1. 闲置土地形成原因
闲置土地是多方面因素综合形成的，既有主观原因，也有客观原因。

如：政府实施规划调整、缺乏理性的招商引资等行为是造成大量城市土地闲置的主要成因”[1]。

目前，闲置土地可分为两类：政府原因导致的闲置土地约占54%，企业自身原因造成的闲置土地约占46%。

大量的土地闲置,不仅造成了土地资源的浪费,而且严重制约了国家土地宏观调控政策的效果[2],加剧了土地市场投机行为。

究其成因主要为以下三种情况。

1.1政府方面原因造成土地闲置
“十三五”期间我国经济飞速增长,GDP及招商引资等作为政府主要的考核指标,,导致其追求短期利益急于出政绩是根本原因,致使地方政府为促进地区发展建设项目盲目征地，甚至出让的一些土地，很多是“毛地”出让，征地拆迁未完成，矛盾纠纷众多及“重审批轻监管”的思想导致大量土地闲置。

与此同时,部分用地规划指标的频繁调整,地方政府迫切的进行土地招拍挂出让,从而获取大量土地出让金来补充地方财政,而相对于相关企业来说,后续的工程建设成本及群众的拆迁费用成为了他们投资建设的巨大阻力,从而导致了土地市场的烂摊子接踵而至[3]。

1.2用地企业方面造成土地闲置
用地企业造成的土地闲置,部分用地企业在竟得土地后,没有获得由经济社会发展所带来的土地增值效益,不上或暂缓上项目、不进行开发建设,等待土地价格上涨牟利的囤积土地；部分用地企业在申请土地使用权时,并没有做好土地建设开发的充足资金准备及工程项目的前期调研与发展预判，或是在办理建设所需繁琐的相关手续审批过程中,前期计划项目不能达到相关,企业放弃投资，或是由于资金链断裂,无法在合同期限内进行动工开发建设,从而导致土地闲置[4]。

1.3缺乏行之有效的闲置土地处理方式导致土地闲置
虽然1999年就已经出台《闲置土地处置方式》，但很多地方没有很好的执行。

国家政策规定并鼓励地方政府集约节约用地，但是并没有相应的各行业用地定额标准。

地方政府在闲置土地处置上，缴纳闲置费、限期开工、置换土地、无偿收回为主要方式，闲置土地的处罚相对偏轻，处罚手段不够强硬，没有起到应有的作用。

2.闲置土地处理建议
2.1 完善闲置土地处理制度
在《闲置土地处置办法》基础上,进一步完善土地处理管理制度。

在闲置土地处理过程中，首先要明确责任主体，分别追究过失。

加强调查，完善闲置土地处置管理制度，强化地方政府监管责任。

及时公布开工时间和竣工时间，接受社会监督。

2.2 土地使用权人主动介入
根据《闲置土地处置办法》中,对于闲置土地成因做了详细分类,土地使用权人在受到自然资源部门的提醒通知后,土地使用权人应主动参与闲置土地的调查与认定中,避免被认定为闲置土地，而是否为闲置土地,需要由市、县自然资源主管部门依照法律程序、法定条件予以调查、认定,土地使用权人须提前并主动介人，充分说明客观事实,避免被认定为闲置土地。

2.3自然资源主管部门与土地使用权人协商盘活土地
一旦被依法认定为闲置土地后，土地使用权人应该认真分析导致闲置的原因,并在满足特定条件下，积极主动与自然资源主管部门协商,争取对自己最有利的盘活方式。

根据《闲置土地处置办法》规定,只有在特定条件下土地使用权人才能协商：一是,造成土地闲置的原因是政府及其有关部门的行为；二是,造成土地闲置的原因是自然灾害等不可抗力。

2.4引导土地使用权人盘活因自身原因导致闲置的土地
根据《闲置土地处置办法》规定，由于土地使用权人自身资金不到位、管理不到位等,未动工开发满一年的,将被按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的,将被无偿收回国有建设用地使用权。

因此,在未被政府无偿收回之前,土地主管部门应积极引导开发者,盘活闲置土地,避免被政府无偿收回。

2.5加强土地利用监管力度
为了促进土地的集约、高效利用，必须加强土地利用监管力度，有效防止土地闲置。

一方面，要减少政府原因导致的土地闲置，如科学进行城市规划、限定规划条件、实施净地出让等。

另一方面，主管部门要加强批后供地监管，保障土地及时开发利用。

各个地方应将闲置土地问题纳人土地执法巡查工作中，完善闲置土地发现体制机制。

对于已经出让的建设用地，定期跟踪检查，及时督促企业开工建设。

通过建立土地动态监督机制，从根源上进行遏制，以最大可能避免出现闲置土地的现象。

2.6 解除合同收回闲置土地
国有建设用地使用权出让合同中的一些条款本身具有一定的约束力,政府与土地使用权人具有平等地位,由于政府原因造成的闲置土地应由政府有关部门承担违约责任；而如果合同当事人违反了相关条款,可以解除合同,收回土地。

2.7切断闲置土地利益链
闲置土地的产生，很大程度上是利益驱使导致。

一些房地产企业坐地生财、致富。

面对这种情况，应对方法是控制大面积出让房地产用地，避免企业变相囤地；要加大闲置土地处罚力度和手段,使故意囤地企业受到限制；建立闲置土地查处问责制度，打击一些有政府背景的闲置土地行为。

通过多种措施的配合，割断闲置土地利益链，必然会大幅度减少闲置土地的存在。

近年来，伴随着房价的不断上涨，促进房地产市场的健康有序发展显得尤为重要。

加大闲置土地处理力度，可以减少国有自然资源浪费，提升城市形象。

当地政府应以闲置土地处理为契机，实现自然资源的集约节约化利用，科学调节供给与需求的关系，促进国有土地市场的平稳发展。

3.结论
闲置土地的处置是为了更有效地利用有限的土地资源,发挥土地资源有效准确的经济价值。

闲置土地处理办法应以国土资源部《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)为基础,细化责任人及处理细则。

建议出让及划拨前,受让人应与自然资源部门签订《闲置土地违约责任书》,作为土地出让合同的补充协议,明确双方法律责权义务，这样不但可以更加有效的约束土地使用权人，也能够在出现闲置土地时有依据进行处置。

通过处理闲置土地，盘活土地资源，严格土地管理，提高土地利用效率，发挥土地最大价值，切实改善民生，促进社会公平。

特别是对于我国人多地少、住房供应紧张的国情，需要倍加珍惜和利用好每一寸土地。

充分借鉴国外先进经验，同时密切结合我国国情，走出一条具有中国特色的土地高效合理利用之路，不断加快中国城市化和现代化进程。

参考文献：
[1]屠帆.政府行为和城市土地资源配置[D].浙江大学，2008.
[2]程静.地方政府投资与地区经济增长研究[D].西南财经大学，2011.
[3]李鹏.土地出让收益，公共品供给及对城市增长研究[D].浙江大学，2013.
[4]邹爱华.土地征收中被征收人权利保护研究[D].浙江大学，2008.
作者简介：
王涛，1989.6，女，汉，硕士研究生，甘肃省天水市，国土工程助理工程师，存量土地及闲置土地研究。