太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知

太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题
的通知
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各县（市、区）人民政府，市直各委、局、办，各有关单位：
现就我市城中村改造工作有关问题通知如下：
一、首批进行改造的城中村
经市政府研究决定，首批改造的城中村共21个，分别为：万柏林区神堂沟、移村、闫家沟、前北屯、后北屯、南寒村；小店区亲贤、杨家堡村；杏花岭区中涧河、道场沟、享堂村；尖草坪区新城、赵道峪、东张村；晋源区晋祠、金胜村；迎泽区郝庄村；高新区殷家堡、小马村；经济区南黑窑、南畔村。

二、城中村改造的相关政策
（一）城中村改造依据城市总体规划，按照“城乡统筹、一村一策”的原则进行。

（二）城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每133 平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地。

（三）城中村改照造易地置换的，应整村迁移。

由城中村所在区政府按照城市总体规划和土地利用总体规划负责选址，报市政府审定。

城中村易地改造需占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续；需占用其他村集体土地的，依法办理征用土地审批手续。

以上报市政府批准后，市国土部门以划拨或出让方式供地（包括居住用地、生产用地及经济发展用地）。

易地置换腾出的集体土地，依法转为国有土地进行储备。

城中村就地改造的，集体土地经批准依法转为国有土地；除村民住宅用地外，其余土地可以进行招商引资、有偿开发。

城中村改造过程中所获土地收益，主要用于城中村改造和缴纳有关社保费用。

（四）属于安置村民的新建住宅，所有规划费一律免收。

发展经济的建设项目，城市基础设施配套费减半征收；除劳保统筹费外，其他规划费一律免收。

（五）、城中村改造资金由城中村集体经济组织或改制后的集体经济组织自筹、原村民共同集资、筹措银行贷款和引进投资等多种渠道筹集。

区政府财政拿出部分专项资金用于城中村改造。

对城中村改造所涉及的城市基础设施建设项目，优先安排建设资金，建成后纳入城市管理；对城中村改造规划、建设好、进展快的，要进行奖励。

城中村，即城市规划区范围内的村庄。

目前，我市主城区范围内有75个城中村，土地面积88平方公里，人口近12万，其中万柏林区的城中村最多，占全市的近三分之一。

城中村绝大多数没有耕地，存在大量剩余劳动力，目前主要从事非农产业，已远离了传统意义上的农耕生活。

但用地布局不合理、环境卫生差、基础设施薄弱、社会治安差等问题却日渐突出。

改造城中村，成为太原发展亟待解决的难题。

《太原市城中村改造研究》为我市城中村的改造规划了蓝图。

一个目标，城中村全部改造
在《太原市城市总体规划（2006―2020）》实施期内，我市将通过近期、中期与远期三个阶段的努力，全部完成主城区内城中村村民和农村集体组织转制以及集体经济转型，最终实现五个转变，达到两个标准。

五个转变：城中村村民转为市民；集体所有制土地性质转变为全民所有制；管理体制由村委会变为居委会；农村集体经济组织变为城市股份制经济实体；社会形态由农村性质的城市村转变为城市社区。

两项标准：使城中村融入城市，彻底完成农村聚落的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，提高城市建设总体水平，改善人居环境；使村民的经济收入和居住生活得到进一步提高和改善，焕发出新的精神风貌。

三步走，排定改造时序
2006至2010年，我市全面启动城中村改造。

结合东山高速出入口改造工程完成剪子湾村改造；结合千峰北路贯通工程进行前北屯和后北屯村改造；结合提升下元商贸文化中心区完成小井峪村、下元村、移村改造；结合长风大街建设工程和东延工程完成东太堡村、坞城村、黄家峰村、许西村、许东村、西峰村、许坦村、龙堡村、南坪头村、北营村、大马村、北张村、耙儿沟村、伞儿树村的改造；结合京太高速铁路建设整治朝阳街市场，对郝庄村进行改造；打通亲贤街完成亲贤村改造；结合完善长治路与体育路的社区功能，完成王村和寇庄改造；结合晋阳湖休闲娱乐与旅游度假区开发建设完成金胜乡8个村的改造；结合高新技术开发区和经济技术开发区建设进行大马村、小马村、殷家堡村改造等等。

2011至2015年，我市将结合长风大街两侧用地调整和市政中心规划建设，重点进行城南地区城中村改造。

同时，对近期规划期间已进行或完成的城中村改造后的社区，做好拾遗补缺工作，完善社区各种管理机制。

2016至2020年，依照城中村改造的整体规划和专项规划，对主城区内其余所有城中村实施改造。

在新一轮总体规划期内，基本解决太原市的城中村问题。

多种模式，划定改造方法
市规划部门根据城中村的现状，确定了城中村改造的5种模式。

1.就地安置。

对城市主城区内环范围以内，经济、地理区位优越，村民人均耕地面积很小，甚至没有，普遍偏重第三产业发展，村民收入相对较高的城中村，如亲贤村、大王村、寇庄村、王村、前北屯村、后北屯村、彭村等21个村庄，采用就地安置的方式。

就地安置实行“自筹资金、自主经营、自我改造、自我安置”的方针，市、区两级财政在规划设计方案及公共设施、基础设施上给予适当的支持。

城中村根据自身实际情况制订拆迁方案，利用城中村自有的土地资源优势开发房地产项目、筹集改造资金，滚动发展。

由于村庄周围的道路、广场、绿化、学校等公共设施和市政基础设施配套已较完善，所以其改造后的人均建设用地指标可酌情在太原市城中村改造人均建设用地指标所对应的范围内采用较低值。

对安置村民后所剩集体土地，由市政府依法转为国有土地，纳入城市规划管理范畴。

产业配置上，注重原有产业用地的整合。

在城市主干道或其他交通便利的地方规划大型商业、办公建筑，用于村民就业。

同时，完善村庄内部路网循环道路规划应与管线铺设相结合。

2.就地安置为主、异地安置为辅。

位于城市边缘，分布在城市内环以外、中环以内及靠近大型企业的城中村，地处城市未来的发展区域，集体用地已被城市或企业部分征用，村民以第二产业为主，辅以第三产业，如柏杨树村、新城村、下兰村、七府坟村、赵
庄村等共26个村庄。

它们的改造和城市对外出口改造，经济园以及社区规划建设结合，采取就地安置为主、异地安置为辅的方式。

改造规划包括完善路网、整合用地功能等内容。

3.异地安置为主，就地安置为辅。

分布在中环以外、外环以内或非近期城市发展区域的城中村，它们偏离城市建成区，交通不太便利，市政配套设施和市政基础设施相当落后，村民主要从事第一产业和第二产业。

位于我市东、西、北三个方向的村庄，拥有丰富的矿产资源，主要从事开采、运输、工业加工、农业耕作等职业。

位于南部的村庄地势平坦，耕地质量好，农民以餐饮、服务、商贸、耕种等为主要职业。

改造中，政府将在政策和资金方面给予相应的扶持，新建村址将按照城市总体规划的要求总体布局，对土地利用进行严格控制，重新合理布置村庄各功能区，使其更有利于与未来城市社会经济发展的衔接。

对于就地安置的村庄所进行的土地和房地产开发，在税收方面相应减免。

对于其经济产业的发展，根据当地具体情况合理引导，有污染的企业进行搬迁。

此外，根据此类村庄市政配套设施匮乏、道路系统不完善、绿化奇缺等现状，改造将采取“市政、道路先行”的开发时序，重点规划好公共设施、对外交通、道路广场、市政公用设施等用地，村民居住用地比例比较宽松。

4.整体搬迁、异地安置。

晋阳湖周边8个村庄的改造为政府主导型模式，从改善村民整体居住环境和晋阳湖旅游休闲度假区发展的远景着眼，结合南部新区和发展，晋阳湖景区规划采取整体搬迁、异地安置的方式。

利用现有建设用地和市政配套设施及公用设施，在对周围8个村庄异地安置后，旧村作为晋阳湖发展用地，以加快晋阳湖景区建设。

同样，分布在高新区、经济区及其他工业园区内的城中村改造，采用代建模式。

对这里的城中村整体搬迁、异地安置。

新村选址位于开发区附近，采取“先配套，后建设，再搬迁”的开发时序。

解决难题，让村民得实惠
城中村怎么改城中村改造后，是否会带来就业难、生活水平下降、生活没有保障等一系列问题村民们的忧虑成为改造过程中最大的阻力。

《研究》着眼未来，把握未来，提出了解决办法。

1.村民生活出路问题。

在城中村改造过程中，预留10％至15％发展用地，作为村民在新的股份制企业从事经商和发展产业的土地资本，主要解决农民转制后就业发展和继续增加收入的问题。

村民改变为居民后，充分享受城市居民拥有的一切社会保障制度。

如医疗保险、养老保险、最低保障等。

城中村村民长期以来走着一种“以地生财”的发展模式，缺少接受适应市场经济条件下社会生存的技术与技能。

政府可以通过社会服务，对需要转制的村民全面开展技术、技能培训，提高他们的社会生存能力和自主择业能力。

2.城中村人口融入城市问题。

城中村村民全部转为市民，对于在城中村拥有固定住所（购买或租住），绝大部分拥有固定职业和收入的本市常住居民，改造过程中，在拆迁补偿和生活安置等方面原则上与村民有着同等待遇，和城中村村民享有同等的改造政策，并将这部分人口纳入城市总人口。

对于外来暂住人口，改造中将着重考虑他们的居住问题，通过建设一定数量的廉租房，为他们创造良好的居住环境。

3.城中村土地经济关系转制问题。

通过市场引导和政策规范，使农村用地和建设从粗放式经营转向集约式扩大再生产经营。

在有条件的情况下，变联产承包为规模农场（庄）经营。

将零星分布的村办小企业，通过优胜劣汰重新组合集聚发展。

二是将集约发展
的农场（庄）和集体经济，改制为具有现代企业特征的股份公司。

三是政府通过参股、控股的方式，根据城市经济和社会发展的需要，逐步取得对农村集体土地经济经营的决策权，直至将集体土地经济关系全部转为国有。

村民宅基地自建房确认产权时，将制定一定的人均住房面积指标，以确定完整产权的住房面积，超出面积标准外的房屋面积，根据当时成本价与市场价的比例确定其产权比例。

对于在农村集体土地上联建、参建开发房地产项目的，不得办理商品房预售许可证、房地产证书，同时，根据实际情况收取土地使用权出让（转让）金。

保证转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。

4.城中村改造后的土地利用问题。

建设用地，与城市建设用地分类一致，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地9类。

发展用地，政府将按统一标准，核定各村具体预留用地指标。

存量用地，在就地、就近保证城中村改造中被拆迁村庄的建设用地和发展用地外，其余土地由土地储备中心储备，或按经营性土地公开招、拍、挂的规定予以出让，出让金所得全部用于城市基础设施、绿化、道路、学校等公益事业建设、村民社会保障及廉租房、经济适用房建设。

5.城中村改造的用地标准问题。

理论上，城中村经改造后将成为城市的一部分，人均建设用地标准将参照《太原市城市总体规划》中规定的每人平方米来确定。

结合实际情况，处于城市中心区的城中村，人均建设用地严格按照太原市总体规划确定的人均建设用地标准来对待；处于城乡结合部的村庄或靠近大型企业的城中村，可在人均平方米的基础上适当增加；偏远的城中村，在一段时间内不属于城市重点建设区域，若异地安置，则参照城市规划有关技术标准确定。

6.城中村改造拆迁补偿安置问题。

改造过程中，首先要进行摸底与确权工作，在此基础上指定合理的补偿与安置办法。

7.城中村改造的资金问题。

改造在总体上走资金多元化的道路，在政府――村集体――开发商协同的格局下，形成多元化的资金筹措格局。

如村集体、村民自行筹资，市、区政府适当支持或引入开发商等多种方式。

“城中村”即城市规划区内的村庄。

后北屯、亲贤村、郝庄……据统计，我市有大大小小的“城中村”共83个，人口万，面积约100平方公里。

农民变市民、村委会改为居委会、集体土地变为国有土地……今年以来，政府对“城中村”改造频出重拳，亲贤村、闫家沟、彭村等“城中村”改造顺利推进。

事实上，早在
2003年和2004年，市政府就两次出台关于“城中村”改造的文件。

近日，市政府转发了市建管委等部门《关于“城中村”改造的有关通知》。

就村民关心的一些问题，政府也予以明确。

“一村一策”并不是一村一个政策
依据城市总体规划，我市“城中村”改造按照“城乡统筹，一村一策”的原则进行。

对于“城中村”改造，政府更多的是政策引导，改造建设更多由村民委员会、或改造后的居民委员会在原地拆迁改造，村（居）民委员会也可以利用土地等资源与投资商联合改造建设、委托开发商独立改造建设。

然而，“一村一策”并不是一个村一个政策。

“‘一村一策’更准确地说，应该是‘一村一（方）案’。

”市建管委村镇处处长郭志宏介绍说。

据了解，“城中村” 改造的土地政策、房屋政策、集体经济改制等基本政策，我市是统一的。

然而，受地理位置、村庄建筑布局等的影响，改造过程中的具体实施办法可能会有所差异。

“比如，在房屋补偿上，在多大范围内予以补偿，政策是统一的，而补偿数额，则要看当地的地价。

亲贤村等市中心区内村庄就要比偏远地方的村庄补偿标准要高一些。

”郭志宏解释说
房子不是盖得越高就补偿得越多
依照市政府2004年第29号文件，“城中村”原宅基地已建成房屋，市房地部门将对二层以下予以确权，并按评估价补偿。

对于非住宅及原集体经济所有的房屋，市房地部门将按规划部门批准层数办理房屋登记确权。

可见，房子不是盖得越高，补偿就会越多。

政府明确：自2004年10月13日起，在我市西北外环以东、东山过境高速公路以西、南外环以北、新兰路以南以及高新区、经济区、风景旅游区等范围内不得进行与“城中村”改造方案无关的建设项目。

凡未经审批、擅自开工建设的其他项目，一律视为违法建设，拆迁改造时不予补偿安置。

“城中村”改造资金由“城中村”集体经济组织、或改制后的集体经济组织自筹、原村民共同集资、筹措银行贷款和引进投资等多种渠道筹集。

土地等收益，将主要作为拆迁补偿、居民社保等的费用。

改造用地并不是想咋用就咋用
依有关规划，在有剩余土地的前提下，“城中村”人均建设用地标准按每人133平方米控制，其中包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地。

人均133平方米的改造用地，优先用于村民的居住。

如果改造的“城中村”现有的住宅、工业、商业、服务业、市场等集体建设用地（包括擅自违法转让的集体建设用地，至今未作处理完善有关手续的和建设商品房向本村以外的市民或外单位出售的建设用地在内）较少，而按每个村民平均不足133平米，而且又有较多农用地（不包括林地、已建成的绿化用地）和未利用地的，在符合上述标准和城市总体规划的前提下，政府将再留给转制后的经济组织一部分发展用地，用于村民的生活、生产与就业安置。

改造后，村里的集体土地将转化为国有土地。

除村民住宅用地外，其余土地可以由改制后的集体经济组织进行招商引资和有偿开发。

集体经济改制后村民依旧是所有者
对于“城中村”目前存在的且数额庞大的集体经济，我市将积极推进集体经济的改制。

通过组建股份有限公司和有限责任公司等形式，在确保村集体资产不流失的前提下，将模糊的村集体资产清晰化，根据一定的原则量化成村民的股份，实现村民的按股分红。

用以折股量化的资产应是村集体经营性净资产（包括村集体企业资产）、资源性资产（包括土地资产）以及其他资产，公益性资产暂不列入折股量化的范围。

村集体净资产折股量化的方法，原则上按撤村建居批准之日的在册村民人口和在经济组织内的“农龄”为计算依据，设立“人口股”和“农龄股”两种。

人口股和农龄股其享受对象为撤销原行政村建制批准之日截止的在册人员。

对股份制改革前已“农转非”招工等离村人员，可按在本村的实际年限享受一定的股份。

对在校大中专学生、入伍战士、正在接受劳教劳改的人员以及归正人员等到也应作相应考虑。

折股量化的“人口股”和“农龄股”在总股权中的配置比例，我市推行因村制宜的办法。

改造后统一纳入城市管理体系
长期以来，“城中村”一直是城市管理的盲区。

村民变市民后，各区劳动部门除对原村民进行培训外，还将优先为就业困难的“农转非”居民提供就业服务。

符合有关规定条件的，政府即可为其办理社会保障手续，享受与城市居民同等的养老保险、医疗保险和最低生活保障。

在子女入学问题上，原村民子女也将享受与城市居民子女同等的待遇，打破了原先存在的在择校上行政区域的限制。

改造后，市政、园林、供热、供电、环卫等部门的执法力量也将进入原“城中村”，将“城中村”纳入城市公用设施维护和管理范围，而原村民的人居环境将得到改善，环境优美、设施齐全、功能完善的社区将展现在村民面前！届时，“城中村”将退出我市的历史舞台，村民将感受的是这个城市的现代、文明和关怀！。