土地估价理论与方法-4_真题-无答案

土地估价理论与方法-4
(总分100,考试时间90分钟)
一、判断题
1. 按照因素与土地的关系及影响范围划分，影响土地价格的因素有四种。

( )
A. 正确
B. 错误
2. 土地所有权价格是一种权利的不完全转移(或买断)的市场代价。

( )
A. 正确
B. 错误
3. 容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积的地价也就高。

( )
A. 正确
B. 错误
4. 土地和商品的折旧现象相同。

( )
A. 正确
B. 错误
5. 级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。

( )
A. 正确
B. 错误
6. 市场比较法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

( )
A. 正确
B. 错误
7. 使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。

( )
A. 正确
B. 错误
8. 来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租，而相对于土地所有者而言，称之为收益。

( )
A. 正确
B. 错误
9. 路线价估价法适用于街地。

( )
A. 正确
B. 错误
10. 在正常市场条件下，具有相同的使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样的价格。

( )
A. 正确
B. 错误
二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。

)
11. 关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在：120元以下者只缴纳( )。

A. 5%的营业税
B. 12%的房产税
C. 0.05%的教育税
D. 0.35%的城建税
12. 在土地估价中，( )是决定城市土地利用价值的重要因素。

A. 经济状况
B. 自然条件
C. 交通状况
D. 区位
13. 用市场比较法确定土地价格时，国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少选择( )个可比较的交易案例。

A. 3
B. 5
C. 8
D. 10
14. 有一宗土地，土地使用年期无限，土地还原率为10%，地价为4000元/m2，纯收益逐年递增的比率为1%，那么该宗土地第一年的纯收益为( )元/m2。

A. 300
B. 350
C. 360
D. 400
15. 新旧程度折旧法适用于需要( )进行估价的场合。

A. 对单个建筑物
B. 同时对少量建筑物
C. 同时对大量建筑物
D. 同时对大量土地
16. 在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的( )
A. 效用和供求关系
B. 成本
C. 市场价值
D. 属性
17. 某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。

A. 90.3
B. 94.6
C. 98.3
D. 100
18. 在市场比较法中，能够与待估宗地形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域称为( )。

A. 同一供需圈
B. 相邻区域
C. 类似区域
D. 区域因素
19. 计算土地开发费用，对于( )应以“七通一平”为标准计算。

A. 基础设施配套费
B. 公共事业建设配套费
C. 小区开发配套费
D. 城市规划费用
20. 剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的( )。

A. 1%～2%
B. 2%～3%
C. 2%～4%
D. 2%～5%
21. 在估价中，土地的开发程度一般根据待估宗地条件、( )和实现已开发程度确定。

A. 估价原则
B. 估计目的
C. 估价方法
D. 估价程序
22. 从开始评估到评估当时所发生的所有折旧，包括起因于物理、功能与经济的退化等统称为( )。

A. 建筑物折旧
B. 应计折旧
C. 建筑物折旧率
D. 建筑物还原费
23. 根据成本逼近法的公式，土地价格一般不包括( )。

A. 土地取得费
B. 土地开发费
C. 土地折旧费
D. 土地增值收益
24. 收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可以得到一定的利息，这个利息可相当于土地的( )。

A. 地租
B. 租金
C. 纯收益
D. 还原率
25. 根据剩余法计算得到的剩余值为2000万元，取得土地使用权的法律估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估土地地价为( )万元。

A. 980.4
B. 1960.8
C. 1000
D. 1200
26. 根据当前房地产市场的租金水平，与所开发不动产类似的不动产月租金水平为200元/建筑m2，其中维修费、管理费等出租费用为30%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为40000m2，可出租率为85%，则所开发不动产的总价为( )万元。

A. 70000
B. 71000
C. 71400
D. 80000
27. 韦伯认为，( )是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。

A. 原料指数
B. 集聚因素
C. 分散因素
D. 劳工成本
28. 由于成为交易对象的土地具有( )，各个地块都有独特的价格，因此其替代性有限。

A. 固定性
B. 个别性
C. 不增性
D. 永续性
29. 下列选项中，( )也影响着房地产投资者的投资兴趣。

A. 地价管理政策
B. 税收政策
C. 城市规划
D. 行政隶属变更
30. 某比较案例宗地地价为2000元/m2，容积率修正系数为2.0，待估宗地规定容积率为1.6，修正系数为1.4，则待估宗地容积率修正后的地价为( )元/m2。

A. 1400
B. 1600
C. 1800
D. 2000
31. 下列选项中，( )因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染拥挤带来的损失。

A. 政策
B. 城市规划
C. 城市化进程
D. 环境
32. 某临街深度100ft的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格为( )万元。

A. 50.5
B. 67.5
C. 70.5
D. 72.5
33. 下列费用中不属于土地取得费的是( )费。

A. 拆迁
B. 土地平整
C. 征地
D. 劳动力安置
34. 人口素质一般对( )用地价格的影响较大。

A. 商业
B. 学校
C. 公园
D. 住宅
35. 在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把( )估算的价格当作建设用地价格的最低界限。

A. 收益还原法
B. 成本逼近法
C. 市场比较法
D. 剩余法
36. 土地交易中契约约定的土地使用权年限是指( )。

A. 土地租赁期
B. 土地抵押期
C. 土地使用权年期
D. 土地使用期
37. 利用比较法评估土地价格的基础和前提条件是( )。

A. 确定比较交易案例
B. 收集大量的房地产市场交易的“初级资料”
C. 进行市场交易情况修正
D. 进行期日修正
38. 有一栋楼房，楼房的还原率为5%，该处地价为1000元/m2，土地还原率为10%，该栋楼房的价格为50000元，则综合还原率约为( )。

A. 10%
B. 5%
C. 3%
D. 2.5%
39. 由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价称为( )。

A. 土地总价格
B. 公告地价
C. 交易底价
D. 申报地价
40. 某地块1997年11月25日的地价为2000元/m2，1997年11月25日至2000年11月25日该地区的地价上涨了15%(其他情况不变)，则该地块2000年11月25日的土地价格为( )元/m2。

A. 2600
B. 3042
C. 2900
D. 2300
41. 在我国，市场中能够流动的仅是有限年期的土地( )。

A. 使用权
B. 所有权
C. 抵押权
D. 租赁权
42. 有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第( )块土地地价较高。

A. 一
B. 二
C. 三
D. 四
43. 房屋建筑成本不包括( )。

A. 勘察设计费
B. 装修费用
C. 管理费
D. 建筑红线以外的土地上的投资
44. 路线价是设定在街道上的( )的单位地价。

A. 标准宗地
B. 比较宗地
C. 类似土地
D. 相邻区域
45. 就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总，即得建筑物的重置价的方法称为( )。

A. 计日工法
B. 机会成本法
C. 量价分离法
D. 净计法
46. 根据马克思级差地租理论分析，农产品的生产价格是由( )农产品的个别生产价格来决定的。

A. 优等地
B. 劣等地
C. 中等地
D. 较优土地
47. 限地性原料的失重程度愈大，原料指数( )。

A. 愈大
B. 愈小
C. 不变
D. 基本不变
48. 商业服务设施的集聚程度，可以用来表示( )。

A. 人口密度
B. 交通状况
C. 繁华程度
D. 通达程度
49. 依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地( )的商业服务
活动。

A. 全部
B. 1/2
C. 1/3
D. 1/6
50. 开发建筑成本费用不包括( )。

A. 直接工程费
B. 间接工程费
C. 建筑承包商利润
D. 专业费用
51. 土地价格按( )分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。

A. 土地权利
B. 土地的存在形态
C. 土地价格形成方式
D. 土地价格使用目的
52. 有一宗土地，土地使用年期有限且为3年，土地每年的纯收益为2000元/m2，土地还原率为20%，那么该宗土地的地价为( )元/m2。

A. 2000
B. 4213
C. 6213
D. 2213
53. 开发后土地的真正地租要高于原土地的真正地租，这个增加的地租额是由于( )而带来的。

A. 土地增值
B. 土地折旧
C. 土地投资
D. 土地性能改变
54. 采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是( )。

A. 待估宗地价格
B. 管理费用
C. 销售税费
D. 购地税费
55. 在估价中，为估算建筑费用提供依据的是( )。

A. 调查土地利用要求
B. 调查此地块的权利状况
C. 查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况
D. 调查土地位置
三、多项选择题(每小题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意。

)
56. 从收入水平和消费水平变化中看不动产市场时，可得出的结论是( )。

A. 低收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高
B. 高收入的家庭使用新建房屋的比率较高
C. 高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者的收入水平略低
D. 家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比
E. 家庭人均住宅建筑面积与其人均消费水平成反比
57. 集聚因素主要通过( )对工业企业的经济效益产生影响。

A. 人口集聚
B. 环境集聚
C. 生产或技术集聚
D. 社会集聚
E. 自然集聚
58. 土地估价原则中的需求与供给原则是以( )原则为基础的。

A. 最有效使用
B. 预期收益
C. 变动
D. 竞争
E. 贡献
59. 公告地价一般是( )的依据。

A. 征收土地税
B. 征收土地增值税
C. 征用土地补偿
D. 房屋拆迁费
E. 确定出租价格
60. 土地估价中的贡献原则可用于( )等。

A. 土地的追加投资
B. 不动产的估价
C. 建筑物的追加投资
D. 不动产的部分改良、改造
E. 不动产的建造
61. 建筑安装工程预算定额包括( )定额。

A. 建筑工程预算
B. 设备安装工程预算
C. 机械台班
D. 间接费用
E. 折旧费用
62. 市场比较法估价程序中，收集交易案例的途径有( )。

A. 查阅政府有关部门的房地产交易资料
B. 查阅各种报刊有关房地产交易的消息
C. 征询土地估价师的经验
D. 通过市场调查，直接调查交易双方
E. 查阅当地评估机构所掌握的交易资料
63. 同一区域内产生地价差异的重要原因有( )。

A. 宗地面积的不同
B. 宗地基础设施条件不同
C. 土地使用年限的不同
D. 宗地的形状差异
E. 宗地的人口素质不同
64. 影响地价的环境质量主要包括( )。

A. 繁华程度
B. 居民素质
C. 社会环境
D. 人文环境
E. 自然环境
65. 评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范围的原因在于( )。

A. 地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大
B. 土地和地上附着物不可分离
C. 地上附着物不能单独评估
D. 土地的价值由土地及地上附着物共同作用形成
E. 地上附着物没有市场交易和收益资料
66. 下列选项中，( )是影响地价的经济因素。

A. 物价的变动
B. 财政收支状况
C. 居民收入和消费水平
D. 房地产投资
E. 储蓄和投资水平
67. 大卫·李嘉图认为级差地租产生的条件是( )。

A. 土地的需求量不断增加
B. 土地的肥沃程度差别
C. 土地位置的差别
D. 土地数量有限
E. 土地的耕作制度
68. 对于计算建筑物重置价格的方法，表述正确的是( )。

A. 净计法的优点是详实，缺点是费时费力
B. 平方法简便迅速但较粗略
C. 立方法需要委托专家参与办理
D. 现实计算时，以平方法最为常用
E. 在估价上，通常将净计法与立方法相互结合使用
69. 土地的收益可以分为( )。

A. 有形收益
B. 无形收益
C. 纯收益
D. 总收益
E. 毛收益
70. 建筑物折旧的影响因素可归纳为( )因素。

A. 环境
B. 物理
C. 功能
D. 经济
E. 政策
四、情景分析题
(每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意。

)
某开发区土地总面积为6km2，已完成“五通一平”。

现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。

据调查，该开发区可供出让的土地面积约为4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。

请就上述内容，回答71～76小题的问题：
71. 土地取得费及相关税费、土地开发费分别为( )元/m2。

A. 150、200
B. 200、266.67
C. 112.5、150
D. 100、200
72. 土地投资利息为( )万元。

A. 2.1
B. 2.8
C. 3.05
D. 4.07
73. 土地开发总投资包括( )。

A. 征地费
B. 土地开发费
C. 各项税费
D. 投资利息
74. 土地开发利润为( )元/m2。

A. 52.5
B. 49.58
C. 70.0
D. 76.11
75. 土地增值为( )元/m2。

A. 115.48
B. 86.61
C. 64.96
D. 108.85
76. 50年期工业用地出让土地使用权价格为( )元/m2。

A. 692.86
B. 519.65
C. 389.74
D. 669.34
某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万m2的住宅楼，预计总售价可达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5.85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。

(利息按复利计算)
请就上述内容，回答77～81小题的问题：
77. 建筑物的开发建造成本应控制在( )元/m2建筑面积以下。

A. 3360
B. 3282
C. 1120
D. 1094
78. 该项目的总利息支出为( )万元。

A. 165
B. 167
C. 354
D. 360
79. 建筑物折旧是指( )。

A. 建筑物因时间经过所造成的损耗
B. 建筑物的新旧程度
C. 建筑物重置成本与残值率的乘积
D. 对建筑物的人为破坏
80. 确定建筑物折旧的方法中，( )属于加速折旧方法。

A. 定率法
B. 新旧程度折旧法
C. 偿还基金法
D. 年数合计法
81. 下列费用中可计入土地取得费的有( )。

A. 土地补偿费
B. 造地费
C. 劳动力安置补偿费
D. 新增建设用地有偿使用费
某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。

根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/m2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/m2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。

贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。

开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。

请就上述内容，回答82～85小题的问题：
82. 该土地的最低建筑容积率为( )。

A. 2.0
B. 3.0
C. 3.5
D. 4.0
83. 影响建筑物价格的环境因素不包括( )。

A. 建筑物楼层
B. 建筑物周边环境
C. 建筑物用途
D. 建筑物的设计
84. 不动产开发建设周期包括( )。

A. 土地取得期
B. 租售期
C. 工程建设期
D. 规划设计和工程预算期
85. 对土地的开发建设并不仅仅表现为在被使用土地上进行投资和建设，它还表现在( )。

A. 对城市环境的改善和建设
B. 对公用事业的发展
C. 对基础设施的建设
D. 相关政策的补偿。