浅谈房地产开发企业工程管理

浅谈房地产开发企业工程管理
摘要：随着我国经济进程加快，房地产行业迅猛发展，而房地产工程周期长、
综合性强、房地产开发的过程中风险因素众多，所以房地产工程管理是否成功直
接影响着建筑的质量、安全。

本文主要谈谈对房地产工程管理的意义、问题及解
决措施的见解。

关键词：房地产工程管理
1房地产工程管理的意义
1.1工程管理是整个项目建设过程中主要的职能工作
房地产开发项目投资建设的整个过程，在前期研究决策阶段、施工建造阶段、后期交付使用和营运阶段中，所有工作，都可纳人项目工程管理的范围，包括了
项目在其正式实施过程中的全部职能活动。

因此，工程管理是项目开发建设过程
中主要的，也是工作量最多的职能工作。

1.2工程管理是疏通项目建设过程中一切社会关系的枢纽
在项目建设期间，必须要与社会各有关企业或部门发生联系，取得各方面的
配合与支持。

各个方面在项目建设过程中都要发不同的作用，不能缺任何一个环节，它们都是建设整体的一个组成部分。

而所有方方面面的关系，都要由项目工
程管理人员去疏通联络，以保持与各方面良好合作关系，保证项目建设的完整性。

1.3工程管理是整个项目建设过程中的综合性基础管理工作
项目工程管理是项目建设过程中第一线的现场管理，与项目工程施工建造的
每一道工序、每一个环节、每一件作业相联系。

第一线的管理工作具有极强的复
杂性、综合性，要求管理员监督、检查和掌握现场施工的每一个过程，以保证项
目工程管理的质量和效率。

2工程管理中的问题
我国目前房地产开发公司从业人员来源较复杂，高级管理层和决策层的专业
素养有待提高，决策的随意性较强，经常反复变化，举棋不定，经常为了抓住市
场先机草率定论，在项目实施阶段又不得不修改某些重要设计，花费巨额成本而
且造成连带影响。

2.1前期规划工作不到位
前期的规划工作是确保整个工程项目的关键，也是影响房屋销售量的第一步。

一个好的前期规划，既能保障工程的顺利进行，也能缩短施工时间，减少施工成本。

这样，开发商就能用更少的售价获得相同的利润，业主也能用更少的钱买到
相同的房屋。

从业主的角度来看，这就是一件一举两得的事。

但是，前期规划工
作不到位的话，业主的利益得不到保证，开发商也不能获得很好的效益。

2.2忽视质量控制工作，过度追求经济效益占了主导地位
质量控制包括事前、事中及事后控制，这三个阶段是相互衔接而且是互为前
提的，任何一个阶段质量控制的失灵都会导致本阶段乃至下阶段工作的问题和困难。

可以说全过程质量控制是一个有机整体，任何一个阶段和部分都不能忽视。

比如，春季随着气温的回升，在冬季施工期间受冻的外墙面层开始脱落，应业主
要求施工单位开始了大面积的维修和返修工作。

但受施工作业面的影响，维修工
作难度较大，而且很难根治，一直到项目保修期结束，物业公司仍继续着修复工作，几乎使这一问题变成终身问题。

当然，事后质量控制的成本就高得惊人了。

3加强工程管理的措施
3.1建立管理信息体系
目前，建设工程管理工作上基本上还只限于日常文档的归类，存放，预算及
项目计划等应用软件的单独使用等，没有形成一个全面、系统、相互关联的项目
管理信息体系。

在此，从建设工程管理全过程的角度，探讨建立一种工业化、模
块化的项目管理信息体系。

建设工程管理信息系统的建立程序如下图所示。

3.2加强在设计阶段的造价控制
工程设计是建设项目造价控制的源头，要有效控制工程造价，达到投资省、进度快、质
量好的效果，在设计阶段就对工程造价实施严格的控制是不可或缺的。

针对设计变更随心所
欲的问题，应做好初步概念设计，建设单位对方案任可后详细探讨下一步设计环节，以免设
计返工，更能避免将来工程返工，不仅能减少经济损失，更有效的控制工程造价增加的源头。

3.3重视组织有效的检查和评比
在工程管理中，除工地上正常的施工单位的自检、互检、专检，监理单位的抽检、巡检、分项验收外，作为建设单位，控制工程质量，定期根据进度情况，适机的安排质量专项检查、评比会显著促进质量水平的提高。

组织检在评比的关键除不流于形式，还必须做到公正公平，奖罚分明。

充分发挥监理作用的前提是督促其参与项目管理的人员素质高、到位率高，总监
代表常驻工地，现场旁站监理员业务熟练，品行端正，勇于负责。

充分发挥监理作用的关键
是监理工程师通过丰富的经验，采取灵活的工作方法：严格执行监理程序，把控质量。

最重
要的是能够在主要部位构件和复杂的工艺施工时，能够迅速提出解决方案，帮助和监督施工
单位顺利施工。

3.4充分做好现场准备
施工现场准备的重点主要是七通一平和场地划分。

七通一平是指施工场地在平整基础上
达到通道路、上水、雨污水、电力、天然气、通讯、热力的条件。

在一个项目施工现场地内，往往有多家施工单位施工，进行科学的划分显得尤为重要。

一方面场地划分不但对平面要进
行合理布登，还要注意空间的分界，垂直运输机械设置位置要合理，尽量减少交叉作业。

另
一方面是以环境保护的高度，要求施工单位做好场地上树木的保护：以重复利用的便利性原则，设置水准点、城市坐标并加强保护。

3.5完善制度
在一个房地产项目开工之前，建立和健全工程管理办法和实施细则是做好工程建造管理
的根本。

首先制定者须参与项目产品定位和设计工作，深度领会公司对工程项目的质量、进
度目标、销售计划和经济技术指标要求。

内容要符合项目实际，针对性强，目标明确，程序
严谨；制度严格，奖惩分明，鼓励创新。

比如在管理办法中一定要载明质量最高目标。

质量
目标是提高参建各方质量意识的基础
4结语
总之，我国经济的发展，房地产市场的竞争日趋激烈，然而房地产项目是一项施工周期长，技术含量高的综合性工程，在房地产项目的每一个阶段，都必须对其进行严格的工程管理。

房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项目经理并且
建立高效合理的管理模式来得以实现目标。

提高房地产开发商对房地产项月开发过程中风险
的识别，在开发实践中增强风险理念。

房地产开发的过程中风险因素众多。

所以，对房地产
工程的全程进行了有效的管理，才能保证工程的质量，才能保证房地产行业的健康发展。

参考文献
[1]蹇昊.建筑工程施工质量管理问题的分析与对策[J].江西建材，2017（16）：244+247.
[2]赵金雨，杜宏波.建筑工程施工管理存在的问题及对策分析[J].城市建设理论研究（电子版），2017（14）：51.
[3]贾庆竹.建筑工程施工管理优化研究[J].四川水泥，2017（01）：329.。