浅析玉溪城市综合体建设

浅析玉溪城市综合体的建设
张艳
（玉溪师范学院商学院10旅游管理2010071119 云南玉溪653100）
一、引言
随着中国城市化进程的深入和环境保护意识的提高，粗放的城乡发展模式面临转型，紧凑型、生态型城市建设的相关课题得到了越来越多的关注。

在集约紧凑的城市形态下，“拥挤”所带来的一系列问题成为了阻碍城市中各个子系统正常运行、制约城市健康发展的最大障碍。

“城市综合体”作为城市高度集约化的典型组织形式成为了面对城市拥挤问题时的重要对策，在多学科、多领域中都引起了讨论，并在城市设计和城市开发中得到了更多的运用。

为了避免以往城市开发功能单一、建筑分散无序的问题，很多城市在旧城改造或新城建设过程中，为了达到中心区功能完整、建筑统一的目标，将城市综合体作为了一种新的区域地产开发模式。

在当下规模空前的商业地产开发、交通节点和枢纽地区的建设项目中，“城市综合体”也成为了常常出现在媒体中的热点，引起了广大群众的注意。

在世界范围内，无论是旧城更新还是新城建设，通过“城市综合体”的手段实现城市综合效益的最大化已经成为集约化城市发展的趋势。

这表明，高密度城市环境下城市综合体在实现城市的“生态化”、“人性化”和“活力化”发展目标方面的具有很大价值。

二、城市综合体简述
（一）概念及其类型
城市综合体(HOPSCA)是指将城市活动中不同的功能空间如酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施、公寓等进行组合，通过一栋或一组建筑来完成，并与城市交通协调,不同功能间相互依存、价值互补，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体可划分为以下一些类型：按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件产业园区的综合体；按内部物业配比分为商业核心、商务核心、商业商务双核心、住宅核心的综合体；按配套的主打优势点分为地铁概念综合体、CBD 概念综合体、产业概念综合体等。

不同类型的城市综合体在其开发和运营过程中有不同的侧重，但都体现出“综合”这一核心概念。

（二）城市综合体的特征
在国外，城市综合体已经发展成为一种成熟的商业地产模式；在国内，城市综合体作为一种新兴的区域地产开发模式正在不断发展和完善。

纵观国内外成功的城市综合体开发案例，不论何种类型的城市综合体都具备自身构成和社会影响两方面的特征：
首先，自身构成特征主要有：1、超大的空间尺度。

从平面上来讲，城市综合体一般为占地规模庞大的建筑群落；从空间上来讲,城市综合体的开发是为了最大限度利用土地资源，尽可能使建筑向高空、地面、地下三向发展，空间尺度大。

2、协调的建筑风格。

从较大范围来看，城市综合体建筑群与外部整体城市环境协调统一；从较小范围来看，城市综合体建筑设计以城市设计为基础，其中各单体建筑相互配合、衬托、影响和联系，形成统一风格。

3、立体的交通体系。

城市综合体交通包括外部交通及内部交通，由地面交通、地下交通、人行天桥等多种方式构成立体交通体系。

车辆和行人对道路的使用保持平衡，一般鼓励步行系统和街面活动，鼓励公共交通，各种交通方式协调共存。

4、现代的景观设计。

城市综合体建筑群内部及外部环境景观设计协调优美，多具人性化考虑，尊重城市传统文化，顺应城市发展趋势，城市综合体景观和城市景观相融，体现了现代设计思路。

5、复合的功能配置。

建筑群落内部实现完整的工作生活服务供应，不同功能间相互依存、价值互补。

其次，社会影响特征主要有：1、城市名片和文化象征。

城市综合体通常会被规划定位为城市地标性建筑，承担城市文化象征的使命，建成后作为城市名片被广为人知，并融入城市对外宣传，吸引各地旅游者。

2、区域和城市经济增长极。

城市综合体作为一种可实现投资回报的商业地产开发模式，其刺激经济、带动就业的功用明显，使之成为区域和城市经济发展中新的增长极。

3、政府参与度高。

城市综合体建筑空间尺度的巨大和功能的综合要求政府必须参与其中，以便高效配置社会各项资源。

世界各地政府对城市综合体的开发均大量投入和参与。

（三）影响城市综合体开发成功的要素
城市综合体要开发成功，需要具备特定要素，从外部看，主要具备的条件有：城市综合经济实力强；区域经济聚集效应突出；项目选址合理；开发商实力雄厚、经验丰富等。

从内部看，主要具备的条件有：交通有保障；业态有关联；动线设计合理；满足商业优先原则等。

三、玉溪城市综合体建设概况
近年来，玉溪成功创园、创卫，改善了城市生态环境。

但这并没有让玉溪的老百姓真正感受到“现代”“宜居”的城市生活。

作为本该与工业文明同步发展的城市化，在玉溪却遭遇了城市规划理念滞后、城市建设资金不足、社会公共服务不能满足市民需求等“瓶颈”，滋生出了城市布局不合理、交通拥堵、教育卫生资源不足、环境脏乱差等一系列“病症”，这些，不仅让玉溪老百姓无缘于时尚、便捷的城市生活，也让玉溪面临“城市形象落后”的尴尬，影响了城市功能的有效发挥，降低了玉溪的城市竞争力，这就成为了横亘在玉溪力图跨越发展面前的一道坎儿。

如何破解发展“瓶颈”，适应城市化发展需要，给市民开拓出更大、更开阔的公共空间，带来生活的便利，建立一种新型、现代的生活方式？在年初的招商引资大会上，建设城市综合体作为重
点推介项目之一，受到了很多投资商的关注。

同时，市委、市政府对于城市建设的思路也进一步明晰。

因而玉溪市委、市政府着手推进的城市综合体建设，便为玉溪城市的升级提供载体。

自玉水金岸和极·中心之后，玉溪中心城区又新添两大城市综合体，据了解，两个项目总投资不少于115亿元。

近期，玉溪市红塔区人民政府分别与南京三胞集团有限公司、浙江樱菲化妆品有限公司签订协议，就泷水塘老工业片区改造开发、玉溪新天地城市综合体项目建设达成共识。

其中，玉溪正着手建设的三大城市综合体项目为：1、新天地城市综合体。

第一个启动的项目，投资方并在今年5月份成立云南新天地实业发展有限公司。

该城市综合体总占地约280亩，覆盖市、区两级党委、政府办公区和部分老城区。

项目分两期实施，一期工程以商业、商务办公、酒店、文化娱乐、居住功能为主，占地约100亩。

一期投资额度不少于30亿元，二期投资额度不少于25亿元，将建设一个高端、优质的商业、生活、文化区。

据了解各市、区政府机关已经进行搬迁工作，搬迁地址位于高新区高新科技大厦内。

2、泷水塘城市综合体。

该项目采取“三步走”实施：第一步，2013年8月以前完成前期工作；第二步，2013年8月至2013年9月完成拆迁；第三步，2013年10月至2016年6月完成全部建设并开始运营。

3、玉溪星海生活广场城市综合体——红星美凯龙入驻。

项目位于中心城区北片区，东至新康井路，南接玉溪大河二期，西至白龙路，北至片区规划十二路（暂定名）。

在为期3年的建设周期里，红星美凯龙家居集团股份有限公司将投资100亿元，建设包含红星美凯龙大型家居购物中心、百货购物中心、法式风情街、五星级酒店以及其他配套商业和住宅，建成集商贸、办公、休闲、居住等为一体的大型城市综合体。

随着城市综合体的落地，玉溪作为滇中经济圈的核心城市，对完善中心城区城市功能、提升城市景观和商业业态、促进服务业发展将起到巨大的推动作用。

城市综合体的出现，将给玉溪带来前所未有的城市感，巨大的商机和资源将在这里出现，也将逐步改变玉溪市民的生活方式。

四、对玉溪城市综合体建设的简析与思考
“具有现代都市气息的宜居生态城市”凸显着一个城市的时代感，是一个城市的核心竞争力，意味着巨大的机会和资源。

当代衡量一个城市的竞争力，已不再仅仅局限于城市的硬件范畴，城市的软件资源往往更具有重大意义。

人才、资本，甚至城市精神的竞争日渐激烈，而城市综合体就是体现城市顶尖商务价值、传达城市精神的最佳载体。

因为城市综合体在各功能上的互补性和实际操作中的互动性，使得各个子项目的价值体系互相配套、互相支持，最大限度地形成资源共享。

而各个子项目在城市综合体的平台上共同作用，产生集聚效应和叠加作用，对自身的价值进行全面超越，构建出全新的价值系统，并最终产生新的经济模式。

有专业人士认为，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到某种程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业，因此，城市综合体的出现是城市形态发展到一定程
度的必然产物和创新模式，是核心资源、核心技术、核心人才、核心全球商业网络的综合体。

它还是城市综合竞争优势的重要标志，因为它与一般的房地产不同，对城市的GDP、财政、就业、消费等拉动整个城市经济社会发展的要素是有贡献的。

同时，它也是城市功能价值、经济价值、文化价值、环境价值的集中体现，是现代城市建设的标志性品牌。

城市综合体既能满足城市土地价值最大化的要求，又能满足人们对社会成本降低的要求；既可以让城市居民享受商务、居住、休闲、购物、餐饮、文化、旅游等全方位的物质要求，又能实现人们自豪感与生活品质提升的精神满足，成为拉动城市空间价值延续最大化的引擎，而它所肩负的“运营城市”和“实现综合性”的双重使命也成为城市发展的必经阶段。

而玉溪城市综合体项目屈指可数，因此城市综合体的建设是很有必要的。

但在城市综合体项目的开发建设过程中，肯定会存在很多的制约因素。

如土地的问题，就目前玉溪市的城市发展情况来说，玉溪市南部已经到山脚下，可开发空间已经阻断，而向北已经有体量在120万平方米左右的玉水金岸，其集写字楼、住宅、商业、酒店等为一体，并且目前有云锡地产、仲量联行等强势加入。

有人认为，制约玉溪城市综合体发展的最大问题在于土地，尤其是玉溪城市核心区域基本无地可开发。

昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧分析，城市综合体要发挥最大价值，就需要在城市核心区域，因为城市核心区域，其配套、区位、消费人群等优势明显。

另外，在建设过程中也应很好的处理和开展好项目范围内房屋征收、补偿、拆迁等工作，使之得到更多百姓的支持和配合。

同时，在开发中要注意借鉴国外和国内城市综合体开发建设比较成功的先进经验，再结合玉溪本地的实际情况合理规划开发具有当地特色的产品和项目，精心布局，加大中心城区现代宜居生态城市建设力度，统筹新区开发建设和老城改造提升，加快建设城市综合体，打造集餐饮、休闲、娱乐为一体的城市新名片及各种便民公共设施，购物、旅游、娱乐、休闲等为一体，并与着重开发能够满足人们自我实现需求的体验型旅游产品能够相结合，真正满足社会经济的发展和人民需求的不断增长。

五、总结与展望
玉溪城市综合体的建设能够有效的提升城市价值和城市品质和形象，也有利于提高人民的生活和消费品质；同时城市综合体也是重要的旅游景点，有利于增强玉溪这一城市的吸引力。

城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用：具有提高和完善区域、城市价值，带动周边发展、产业发展的效能。

也能够成为玉溪城市和社域的一笔无形资产，并对周边经济发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。

希望城市综合体的建设是个成功的尝试，能够解决现有发展中存在的一些问题，促进社会经济的可持续发展。