房地产项目盈亏平衡分析

（一） 销售收入 1 2 3 4 5 6 7 8 9 GIFT MITEL 合院 联排 双拼 独栋 商业 会所 政府接待中心
覆盖率
——
（二） 开发成本 地价 10 土地 土地契税 成本 拆迁补偿安置费 小计 11 12 前期 勘察、设计费 建安工程费 大配套 小配套 电力配套 13
配套 采暖配套 92元 /㎡ *设计建筑面积 费用 人防异地建设费 40 元 /㎡*建筑面积 自来水配套 燃气配套 小计 25元 /㎡ *设计建筑面积 60 元 /㎡ *设计建筑面积
正常情况 单价（元/㎡）
3,929.48 3,200.00 3,100.00 4,500.00 4,200.00 5,500.00 7,000.00
经济技术指标： 用地面积
容积率 236000 平方米 0.44
总额（元）
377,112,000.00 76,160,000.00 13,950,000.00 49,680,000.00 80,262,000.00 130,460,000.00 26,600,000.00
（四） 税费 10 11 12 营业税 城市建设维护税 印花税
4000 元 / 平方米 6000 元 / 平方米 982 元 / 平方米
（五） 公用设施专用基金 （六） 税前利润 （七） 所得税 （八） 税后利润 （九） 成本利润率
注：一、表中的单位价格与总额之间的 换算关系是： 1 、销售收入、税前利润、所得税、税 后利润使用可售面积 2 、其余项目使用计容积率面积 二、按照经验，用计容积率面积除以 0.8 推算项目的总建筑面积 三、车位个数 = 不计容积率建筑面积 /35 四、为了便于计算，综合建安成本不包 含已建成物业已经发生的建筑成本 五、地价中包含中介费 80 万
天津某项目成本利润测算表
序号 项目 计算公式
1+2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7＋ 8＋ 9 23800*单价 4500*单价 11040*单价 19110*单价 23720*单价 3800*单价 10000*单价 4000平方 5000*单价 10＋ 11＋ 12＋ 13＋ 14 2,549.54 200.00 地价 *3% 6.00 0.00 206.00 80元 /㎡ *设计建筑面积 建安成本单价 *总建筑面积 165元 /㎡ *设计建筑面积 70元 /㎡ *设计建筑面积 83 元 /㎡ *设计建筑面积 80.00 1,500.00 96.00 70.00 83.00 85.00 40.00 25.00 60.00 459.00 （ 11+12） *3% 15+16+17 （一） *4% （一） *2% （ 10＋ 13） *5.76%*2+ （ 11+12+14+15+16） *5.58%*1 18+19+20 （一） *5% （一） *0.05% （一） *0.05% 12*2% (一 )-(二 )-(三 )-(四 )-(五 ) (六 )*33% (六 )-(七 ) (八 )/(二 )+(三 )*100% 61.17 424.62 143.70 71.85 209.07 183.22 179.63 1.80 1.80 30.00 443.18 66.48 296.93 267,625,408.00 47,200,000.00 1,416,000.00 0.00 48,616,000.00 8,397,600.00 157,455,000.00 10,077,120.00 7,347,900.00 8,712,510.00 8,922,450.00 4,198,800.00 2,624,250.00 6,298,200.00 48,181,230.00 4,975,578.00 44,572,544.20 15,084,480.00 7,542,240.00 21,945,824.20 19,232,712.00 18,855,600.00 188,556.00 188,556.00 3,149,100.00 42,532,235.80 14,035,637.81 28,496,597.98 9.13% 注：一、表中的单位价格与总额之间的 换算关系是： 1 、销售收入、税前利润、所得税、税 后利润使用可售面积 2 、其余项目使用计容积率面积 二、地价中未包含配套费用 综合建安成本 住宅销售均价 商业销售均价 地价 2974.16 元 /平方米 3592.5693 元 / 平方米 5000 元 /平方米 200 元 /平方米 市场价销售面积 成本价销售面积 地下车位 95970 平方米 0 平方米 0 个 总建筑面积 可销售面积 商业面积 住宅面积 104970 平方米 95970 平方米 10000 平方米 85970 平方米 计容积率面积 住宅面积 会所面积 商业面积 政府接待中心 104970 平方米 85970 平方米 4000 平方米 10000 平方米 5000 平方米
70.00 1,406.06 44.28 363.04 92.60 61.73 208.71 157.41 154.33 1.54 1.54 28.12 31.31 4.70 26.61
（三） 开发费用 7 8 9 营销费用 管理费用 利息
综合建安成本 住宅销售均价 商业销售均价 地价
1406
元 / 平方米
经济技术指标： 用地面积
容积率 覆盖率 计容积率面积 商业面积 住宅面积 会所面积 总建筑面积 13000 平方米 2.28 —— 29700 平方米 2000 平方米 25700 平方米 2000 平方米 37125 平方米
（一） 销售收入 1 2 3 住宅 商业 地下室
车位单价 *车位个数 3+4+5+6+7+8
2 ＋总销售费用＋总管理费用＋利息＋总税费 3 4 亏平衡点
坂田项目成本利润测算表（2.0）
序号 项目
1+2
计算公式

盈亏平衡点 单价（元/㎡）
3,309.39 3,100.00 6,000.00
正常情况 单价（元/㎡）
4,144.40 4,000.00 6,000.00 40,000.00 2,508.76 982.49 29.47 0.00 1,011.97 70.00 1,406.06 44.28 404.15 115.96 77.31 210.88 197.13 193.27 1.93 1.93 28.12 779.66 116.95 662.71
40,000.00 2,508.76 982.49
（二） 开发成本 地价 3 土地 土地契税 成本 拆迁补偿安置费 小计 4 5 6 前期 勘察、设计费 建安工程费 不可预见费
地价 *3%
29.47 0.00 1,011.97
可销售面积 商业面积 住宅面积 市场价销售面积 成本价销售面积 地下车位
27700 平方米 2000 平方米 25700 平方米 25700 平方米 0 平方米 212 个
70元 /㎡ *设计建筑面积 建安成本单价 *总建筑面积 （ 4+5） *3% 7+8+9 （一） *3% （一） *2% 3*5.76%*2+（ 4+5+6+7+8） *5.58%*1 10+11+12 （一） *5% （一） *0.05% （一） *0.05% 5*2% (一 )-(二 )-(三 )-(四 )-(五 ) (六 )*15% (六 )-(七 ) (八 )/(二 )+(三 )*100%
总额（元）
114,800,000.00 102,800,000.00 12,000,000.00 8,485,714.29 74,510,200.00 29,180,000.00 875,400.00 0.00 30,055,400.00 1,400,000.00 41,760,000.00 1,294,800.00 12,003,251.92 3,444,000.00 2,296,000.00 6,263,251.92 5,854,800.00 5,740,000.00 57,400.00 57,400.00 835,200.00 21,596,548.08 3,239,482.21 18,357,065.87 21.22%
14
不可预见费
（三） 开发费用 15 16 17 营销费用 管理费用 利息
（四） 税费 18 19 20 营业税 城市建设维护税 印花税
（五） 公用设施专用基金 （六） 税前利润 （七） 所得税 （八） 税后利润 （九） 成本利润率
财务分析 1 房屋卖出价等于成本价） 334,579,764.20 总销售价 单位面积盈亏平衡点 334,579,764.20 3187.384626
乐观情况 总额（元）
4,659.93 4,400.00 8,000.00 40,000.00 2,508.76 982.49 29.47 0.00 1,011.97 70.00 1,406.06 44.28 429.53 130.38 86.92 212.23 221.65 217.31 2.17 2.17 28.12 1,241.68 186.25 1,055.42 129,080,000.00 113,080,000.00 16,000,000.00 8,485,714.29 74,510,200.00 29,180,000.00 875,400.00 0.00 30,055,400.00 1,400,000.00 41,760,000.00 1,294,800.00 12,757,093.12 3,872,400.00 2,581,600.00 6,303,093.12 6,583,080.00 6,454,000.00 64,540.00 64,540.00 835,200.00 34,394,426.88 5,159,164.03 29,235,262.85 33.50%
总额（元）
91,670,000.00 79,670,000.00 12,000,000.00 8,485,714.29 74,510,200.00 29,180,000.00 875,400.00 0.00 30,055,400.00 1,400,000.00 41,760,000.00 1,294,800.00 10,782,219.22 2,750,100.00 1,833,400.00 6,198,719.22 4,675,170.00 4,583,500.00 45,835.00 45,835.00 835,200.00 867,210.78 130,081.62 737,129.16 0.86%