精品文档可编辑商业广场建设项目可行性研究报告

商业广场建设项目可行性研究报告
目录
第1 章总论 (1)
1.1项目概述 (4)
1.2编制依据 (6)
1.3研究范围 (6)
1.4开发企业概况 (6)
1.5项目综合评价 (7)
第2 章项目选址及建设条件 (9)
2.2建设条件 (9)
第3 章市场分析及营销策略 (11)
3.1市场分析 (11)
3.2项目特点分析 (19)
3.3市场营销策略 (20)
第4 章方案设计 (22)
4.1项目概况 (22)
4.2建筑设计 (22)
4.3结构设计 (32)
4.4电气设计 (34)
4.5给排水设计 (37)
第5 章环境保护与节能 (41)
5.1环境保护 (41)
5.2节能方案 (48)
第6 章项目组织管理 (50)
6.1项目组织管理 (50)
6.2建设工期安排 (55)
第7 章投资估算与资金筹措 (56)
7.1投资估算 (56)
7.2资金筹措 (60)
第8 章财务评价 (62)
8.2收入估算 (63)
8.3盈利能力分析 (63)
8.4清偿能力分析 (64)
8.5资金平衡分析 (64)
8.6敏感性分析 (64)
8.7临界点分析 (65)
8.8主要技术经济指标 (66)
第9 章经济影响与社会影响分析 (67)
9.1经济影响分析 (67)
9.2社会影响分析 (68)
9.3适应性分析 (69)
9.4社会风险及对策分析 (69)
第10 章结论与建议 (70)
10.1 结论 (70)
10.2建议 (71)
第1章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称：某某商业广场建设项目
1.1.2建设单位：安徽省某某市某某置业有限公司
1.1.3建设地点：该建项目建设用地位于某某市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。

其地理位置位于某某市中心区域。

1.1.4主要建设规模与内容：该建项目占地面积39087平方米，总
筑面积181076平方米，主要建筑物情况见表1-1。

表1-1 主要建筑物一览表
1.1.5投资估算与资金筹措：项目总投资估算为84679万元，其中含建设期利息1350万元。

资金筹措计划为：企业自筹25404万元，楼盘预售款49275万元，申请银行贷款10000万元。

1.1.6进度计划：本项目拟在3年内建设完毕，5年内销售资金全部
回笼（含建设期）
1.1.7主要技术经济指标
表1-2 项目主要经济技术指标汇总表
1.2编制依据
（1）《某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（2）《某某市城市总体规划》（调整）
（3）《某某市城市商业网点规划》（2006-2020 年）
（4）《某某市商品房销售管理办法》
（5）《城市房地产开发经营管理条例》
（6）《某某商业广场规划方项目设计》
（7）项目单位提供的其他资料
（8）有关统计调查资料
（9）有关政策和技术标准
1.3研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。

1.4开发企业概况
企业名称：安徽省某某市某某置业有限公司公司成立日期：2009年11月企业住所：某某市长江中路30 号法定代表人：王建华注册资本：5000 万元公司类型：其他有限责任公司经营范围：房地产开发、销售
1.5项目综合评价
1、本项目属房地产开发项目，符合国家产业政策。

2、某某商业广场建设项目在某某市主城区以打造某某市一流商业体为目标，引领某某时尚文化为宗旨，建设某某第一个城市综合体，为人们购物、餐饮、休闲、逛
街和朋友聚会等提供一站式服务，具有全客层特点。

城市综合体是商业发展的必然产物，是国内商业发展的趋势，目前某某市大型百货、超市仅有时代、商之都两家，而城市综合体尚属空白，市场呼唤能够满足复合型、一站式消费需求的新型商业业态出现。

某某置业有限公司洞察商业先机，选择高水平设计，将理所当然的受到市场青睐和回报。

3、项目建设地点位于位于某某市贵池中学周边，工程场界南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学，是宜商宜居的优良地段，建设开发条件优越。

在某某市总体规划和城市商业网点规划中，秋浦路、翠柏路、池阳路均是某某市市级商业中心和商业街的发展目标，建设本项目是实施某某城市发展规划的需要。

4、项目规划建设商业建筑和居住建筑，为城市发展和就业提供综合性商业平台，为城市居住提供优越的居所，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标明确，规划设计定位准确。

5、2009年以来，某某市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升。

最近的某某市主城区房地产市场情况分析报告显示，2010 年我市主城区房地产市场交易继续稳步增长，需求旺盛。

项目市场前景良好。

6、国务院已正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》该规划是国家层面的战略规划，某某是“皖江城市带承接产业转移示范区”的重要组成部分。

随着某某市承接产业转移示范区的建设，我市房
地产市场正迎来一个黄金时代。

7、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方项目是可行的。

8、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。

9、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润19088.09 万元，资本金利
润率100.18%，投资利润率30.06%，内部收益率26.86%，上缴税收17088.88 万元。

敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。

清偿能力分析表明，项目有足够的还款能力。

该项目在经济上是可行性。

第 2 章项目选址及建设条件
2.1 选址分析
某某商业广场建设项目用地位于某某市城区核心区域，南至秋浦路，西至翠柏路，北至池阳路，紧邻贵池中学。

秋浦路为某某市城区最早和最热闹的商业街道，翠柏路和池阳路是某某市城市商业网点规划规划精心打造的特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。

本项目基地紧邻贵池中学，向北一里有百荷公园，向东一里有清溪河，西北一里为某某古城墙遗址，东北不到一里有农贸市场，是宜商宜居的优良地段。

2.2 建设条件
2.2.1 配套条件
项目建设地点位于某某市主城区，交通便利、市政基础设施完善，给排水、供电、通讯、有线电视、网络、燃气配套条件等均能满足项目建设和营运要求。

2.2.2 自然条件
1、地质：某某大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，某某市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。

2、水文条件：某某市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。

长江在某某市境内全长160 公里，每年四月份江水上涨，5-8 月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。

境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8 月份，枯水在冬季。

3、气候：某某市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降
雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm,平均温度16.1，平均无霜期240 天。

年平均日照1 968.5小时，主导风向为东北风。

对项目建设无不利影响,建设过程中要注意冬雨季施工质量。

基本风压：0.40kpa
基本雪压：0.70kpa
4、地震：某某市所在区域,地震活动频繁,但震级较低,查《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001),地震动峰值加速度为0.05g,相应区域地震基本烈度为6 度。

第 3 章市场分析及营销策略
3.1 市场分析
3.1.1 某某市社会经济发展概况
某某市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖” （黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。

现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口158 万。

全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。

某某是国家生态经济示范区、实施《中国21 世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。

某某是长江经济开发带的重要组成部分，某某港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。

某某自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。

野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300 多种。

已探明有工业开采价值的矿藏40 余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。

几年来，某某市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力某某、活力某某、魅力某某、和谐某某” ，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2 位，达到16%。

几年来，某某集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础
性工程。

沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场、宁宜城际铁路某某
段正在加快建设，国内风景区首条轻轨一九华山旅游轨道交
通项目、望东长江公路大桥、江口港区铁路专用线开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五区”型态基
本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间；发展平台基本形成，园区建设已达到40平方公里，远期规划达到100 平方公里。

基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。

到2008年底，某某市主城区城市人口由2001年的11.6万人发展到22.91万人，建成区面积由2001年的12.3平方公里扩大到26.33平方公里，均大大超过《某某市城市总体规划》的预期。

近五年来全市人民收入变化情况表
2009年，全市经济社会呈现“回升平稳、后劲增强、结构优化、民
生改善”的良好态势。

据政府工作报告，预计，全市生产总值225亿元，与2000年相比增长274%，与2008年相比增长17%;财政收入33.18亿元，与2000年相比增长621%，与2008年相比增长27%;全社会固定资产投资总额260亿元，与2000年相比增长1412%,与2008年相比增长45%;社会消费品零售总额79亿元，与2000年相比增长216%，与2008 年相比增长19%;城镇居民人均可支配收入14200元，与2000年相比增长194%，与2008年相比增长10.5%;农民人均纯收入5280元，与2000 年相比增长155%，与2008年相比增长11%。

可以看出，虽然某某市目前城市规模和经济总量不大，但发展条件优越，发展基础不断加强，发展优势不断提高，发展速度不断加快。

城市的快速发展，为房地
产开发提供了巨大的市场需求。

3.1.2 发展规划分析
某某市总体规划将某某市设计为“一城五区、临江环湖”的城市格局，以老城区为主的中心城区部分主要以居住、办公和商业服务为主要职能。

市级商业金融中心布置在秋浦路、长江路汇合处的中心地段。

商业街以秋浦路为轴线发展为主，西向联系杏花村、三台山公园，东面连接孝肃街历史街区和滨湖广场及文化中心。

商业金融中心区具备商业、金融、办公、信息、管理的综合功能，其他主要服务设施也依托其发展。

建设少量规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进的大中型商场或购物中心。

运用城市土地配置的市场经济机制，促进形成市中心区的商业金融核心地块。

某某市城市商业网点规划提出积极推进改造传统商业中心，增强个性化、特色化、品牌化和网络化商业功能。

未来的市级商业中心应以现状十字街与杏村商业街为基础，向东向北拓展商业中心用地，通过对主要商业街道进行业态整合，控制新增非商业建筑，增设上档次、有一定规模的商业服务设施。

规划精心打造翠柏路、池阳路旅游特色商业街，与主要商业街道共同构筑主城区商业中心街区。

加大旧城改造力度，完善城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布局，积极改造现有商业街，完善综合和特色商业街的建设，合理布局大中型商业网点，全力打造市级商业中心。

优化杏村西街和百荷公园步行街的环境建设，同时建设池阳路步行旅游特色商业街，打造步行者购物天堂。

改造并完善长江路综合商业街、翠柏路旅游特色商业街和东湖路观光休闲商业街的建设；建设杏村东路风味小吃特色街和南湖水街。

本项目完全符合上述规划内容，具有良好的支持背景。

3.1.3 未来发展分析
2010年1月12日，国务院正式批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》。

这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战略规划，也是今年国务院第一个颁布实施的区域规划，对于崛起中的安徽具有重要的里程碑
意义。

某某被列入“皖江城市带承接产业转移示范区” ，某某市承接产业转移示范区建设总体构想提出，到2015 年，全市生产总值跨入全省第二方阵，人均生产总值跻身全省第一方阵，实现“总量居中、人均居前、速度居先、环境居优”的目标，五大组团成为现代化大工业和物流业的重要集聚区，初步形成中等规模的新兴产业化城市、生态宜居城市、国际旅游目的地城市和长江经济带重要滨江港口城市。

随着某某市承接产业转移示范区的建设，将有利于房地产开发，意味着我市房地产市场正迎来一个黄金时代。

3.1.4 全国房地产市场运行情况
国家统计局发布的“ 2009 年全国房地产市场运行情况”报告显示：
2009年，全国完成房地产开发投资36232 亿元，比上年增长16.1%。

其中，商品住宅完成投资25619 亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96 亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54 亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02 亿平方米，增长5.5%。

其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

2009 年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。

其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。

2009 年，商品房销售额43995 亿元，比上年增长75.5%。

其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

从09 年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了2007 年，销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。

全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%，远高于07年3885 元/平方米的水平。

3.1.4 某某市主城区房地产市场情况分析
2009 年份某某市房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过08 年同期水平：
一、房地产市场基本情况
房地产投资增幅明显。

1-12 月份我市主城区房地产开发投资35.89 亿元，同比增长100.05%。

其中住宅14.15 亿元，商业房15.17 亿元，办公房6.57 亿元。

商品房新开工面积增幅较大。

1-12 月份我市主城区商品房新开工面积154.08万平方米，同比增长45.36%。

其中住宅69.26 万平方米，商业房57.23万平方米，办公房27.58 万平方米。

商品房竣工面积保持增长。

1-12 月份我市主城区商品房竣工面积110.46万平方米，同比增长78.16%。

其中住宅81.91 万平方米，商业房23.41 万平方米，办公房3.35万平方米。

以上数据均为我局根据各开发公司上报所统计的数据。

截止2009年12月底，我市主城区商品房累计可售量为120.79万平方米，其中商品住房88.4万平方米，其中1 年以上待销售商品房的面积为40.2 万平方米（含住宅18.32 万平方米）。

二、房地产市场供给和销售情况
2009年1-12 月我市主城区共批准商品房预售面积129.91万平方米，同比上升2.22%，其中住宅84.74 万平方米，同比下降1.95%。

2009年1-12 月份我市主城区各类商品房销售（签约）面积共139.34 万平方米（预售房销售面积108.2 万平方米，现房销售面积31.14 万平方米），同比08 年全年增长144.69%，其中商品住宅销售（签约）面积共102.95万平方米，同比08 年全年增长114.69%。

三、房地产供销结构情况
（一）价格阶段供销结构情况
2009年1-12 月份我市主城区销售的商品住房中，价格在800元/平方米以下的为0.27 万平方米，占总成交量的0.26%；价格在800-1000 元/ 平方米的销售面
积为0.74 万平方米，占总成交量的0.72%；价格在1000-1500元/平方米的销售面积为1.7 万平方米，占总成交面积的1.65%；价格在1500-2000元/平方米的销售面积为7.74 万平方米，占总成交面积的7.26%；价格在2000-2500元/平方米的销售面积为33.77 万平方米，占总成交面积的32.8%，价格在2500-3000元/平方米的成交面积为35.93 万平方米，占总成交面积的34.9%；价格在3000-4000 元/平方米的成交面积为20.44 万平方米，占总成交面积的19.85%；价格在4000-5000 元/平方米的成交面积为1.15 万平方米，占总成交面积的1.12%；价格在5000 元以上的成交面积为1.48 万平方米，占总成交面积的1.44%。

从以上数据来看2000-3000 元/平方米的占总成交面积的68.73%，是目前市场的主导消费价格，但3000-4000 元/平方米的房价比例有所提高，我市总体房价处于缓慢但稳定的上升中。

（二）面积阶段供销结构情况
2009年1-12月份我市主城区销售的商品住房中，90 平方米以下的成交面积为15.2 万平方米，占总成交面积的14.78%；90-100平方米的成交面积为11.74万平方米，占总成交面积的11.4%；100-120 平方米的成交面积为31.13万平方米，占总成交面积的30.24%；120-144平方米的成交面积为22.34万平方米，占总成交面积的21.7%；144-180 平方米的成交面积为11.57万平方米，占总成交面积的11.24%；180平方米以上的成交面积为10.96 万平方米，占成交面积的10.65%。

从以上分析数据看，我市商品房的热销户型集中在90-144 平方米之间，占总交易量的72.5%，中小户型增多体现住房供应结构趋向于合理化。

（三）购房对象结构分析
从商品房住房购买对象分类来看，1-12 月本市区居民购房比例约占总成交的63.7%；其市其它地区约占11.9%；本省其它地区约占17.6%；外省市约占7%。

从以上数据来看，本市区以外人口占总成交比例的36.3%。

这说明我市对周边地区人口吸引力不断增强，中心城市地位稳步提高。

四、房地产市场价格分析
2009年1-12月份我市主城区商品房平均销售价格为3033.18元/平方米，同比上升7.09%；商品住房平均销售价格为2485.14 元/平方米，同比上升2.95%。

我市由于市场总量较小，一些大项目进入市场后其价格对市场价格影响较大，如09年4、9月有“秀山美地”、“华邦阳光城”、“某某徽商城”、“希望财富广场” 、“金汇广场”等一批商业办公用房为主的预售项目造成了5 月、10月份商业用房成交均价骤升的情况，12月以来无大型商业楼盘开盘。

排除此类偶然因素，我市房地产市场总体处于稳定态势。

五、市场总结从以上分析情况看今年全年度我市房地产市场交易稳步增长，特
别。