土地管理学：第五章 土地权属管理

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第二节 土地产权
第五章 土地权属管理
一、土地产权及其基本属性 土地产权——指有关土地财产的一切权利的总和，包
括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权 等多项权利，各权利可独立存在，而且在不丧失所有权的情 况下可以让与。
土地产权必须有法律的认可并得到法律保护，即土地 产权只有在法律认可下才能产生——产权登记。
土地使用制度
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第五章 土地权属管理
土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件 和程序的规定，表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地 使用权及其责、权、利。 土地使用制度的核心是解决土地资源的合理有效利用的问题 土地使用制的法律表现形式是土地使用权 土地使用制与土地所有制的关系： • 土地所有制是前提 • 土地使用制是所有制的反映和体现，而且是实现和巩固所有制的形式和 手段 • 土地使用制具有相对独立性
——土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权 利。
土地使用权和土地所有权既可结合，也可分离。即土地使 用权既可由土地所有人自己行使，也可由非所有人行使。
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第五章 土地权属管理
二、我国土地所有权的主体、客体和内容
3.土地收益权 ——依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。 土地收益权是一项独立的权能，是土地所有权的标志。土
中形成的权利和义务。国有土地所有权由国务院代表国 家行使，地方各级政府无权擅自处置国有土地，只能依 法根据国务院的授权处置国有土地。
第五章 土地权属管理
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（三）我国农村集体土地所有权的主体、客体、内容
主体——农民集体 客体——一切属于农民集体所有的土地
主要有：农村和城市郊区的土地、除由法律规定属于国家所有 的以外，原则上属于集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集 体所有。 内容——依照法律规定，农民集体在行使土地所有权的过程中形成 的权利和义务。集体土地所有权由乡（镇）、村、组或队代表农民行 使。
第五章 土地权属管理
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产权的以上属性决定了它能够在资源稀缺的情况下，明确界定产 权主体对产权客体的关系以及产权主体之间的关系。明确的产权能够 把受益或者受损规定到个人，从而产生出一种激励，使人们能够努力 享有经营决策权、资产处置权和收益享有权。
土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护 土地产权的相对性，要受到来自社会或国家政策法规的控制和制约
土地所有制度
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第五章 土地权属管理
土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、 条件和程序的规定，表明土地这一生产资料的分配问题，谁应享有土 地所有权及其责、权、利。 土地所有制是一个国家社会制度的重要组成部分 土地所有制是整个土地制度的核心，是土地关系的基础 土地所有制的法律表现形式是土地所有权，包含占有、使用、收益、 处分的权利
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第二节 土地产权
第五章 土地权属管理
一、土地产权及其基本属性 1、含义：
土地产权是土地制度的核心，土地归谁所有决定了这 个社会土地制度的性质。
产权——即财产权，它是一种权利束，拥有了一样事 物的产权就拥有了对它的占有权、使用权、出借权、转让权、 消费权、用尽权等一系列权利，这些权利统一呈现出一种结 构状态。它不是单一的权利，而是若干独立权利的集合体。
在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次： • 土地所有权法律制度 • 土地所有权
（1）土地所有权法律制度
•
这种意义上的土地所有权是指不同类型的国家根据统治阶级的意
志或者依照全体人民的意志规定的一定土地所有制关系的法律关系，
土地所有权是土地所有制在法律上的反映。
（2）土地所有权
※土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照 国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。
与一般财产权的区别：土地所有权制度直接构成社会制度的一个重 要组成部分。
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第五章 土地权属管理
二、我国土地所有权的主体、客体和内容
所有权与所有制之间关系
• 土地所有权属于上层建筑的范畴； • 土地所有制属于经济基础的范畴； • 根据经济基础决定上层建筑的原理，土地所有制决定土地所有
权。
• 土地所有权归根到底是土地所有制在法律上的表现： • 土地所有有制的“所有”是通过对土地的占有、使用、收益和
“一物不容二主” （正确）
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第五章 土地权属管理
二、我国土地所有权的主体、客体和内容
（一）土地所有权的含义
土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表 现形式，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其 土地的权利。或者说，土地所有权是土地所有者拥有的、受国 家法律保护和限制的排他性的专有权利。
将帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分子等占有的 城市土地转变为国有土地。 （2）赎买。
通过改造资本主义商业、私营房地产公司、房地产业主拥有的城 市地产，转为国有土地。 （3）土地征收。
将城乡非国有土地转变为城市国有土地，并给与适当补偿。 （4）立法。
通过立法，将城市中尚未国有化的土地转变为国家所有。
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第五章 土地权属管理
土地产权的基本属性： 排他性：即排除他人对土地资源的利用和对利用土地资源所产生的收
益的享有。一般而言，产权越专有，投入资源的刺激越大，产权的效 率就越高。因此，产权的排它性的意义就在于将收益和成本内部化， 并产生对经济活动的激励。 可分解性：即产权的概念是一个复数的概念，它包括了占有权、转让 权等，体现在产权在转让、出租、抵押等过程中权能的分割。 转让性：即财产在不同所有者之间的转移。财产的自由转让，有利于 财产从较低价值的用途转向较高价值的用途，从而使财产增值，提高 社会资产。而且，财产的自由转让还影响了规模经济的发挥，有利于 实现规模效益。 土地产权客体必须具备可占用性和价值性，即可以带来利益的土地
包括占有、使用、收益、处分四方面的权利内容，意味 着土地所有者在一定法律范围内可以自由使用和处分土地。
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第五章 土地权属管理
二、我国土地所有权的主体、客体和内容
1.土地占有权 ——对土地进行实际支配和控制的权利。 土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律，以
契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。 2.土地使用权
第五章 土地权属管理
土地管理学
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第五章 土地权属管理
第五章 土地权属管理
内容提要
土地制度 土地产权 土地权属管理的任务和内容
国有土地使用权的确认与流转管理
农村集体土地所有权、使用权的确认 与流转管理 土地征收 土地权属纠纷的调处
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第一节 土地制度
第五章 土地权属管理
一、土地制度概述
1、概念：是一定社会经济条件下的土地关系的总和； 是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、
手段和界限等的法律规范和制度化体系。 反映因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。
它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的 体现，是构成上层建筑的有机组成部份。
土地制度是所有权和使用权的体现，又是对权利的规范和限制。 2、主要内容：土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度
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第五章 土地权属管理
（一）我国现阶段土地所有制及其形成
我国现阶段的土地制度为社会主义土地公有制， 分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。 1.土地全民所有制及其形成
我国土地的全民所有制具体采取：社会主义 国家所有制形式。
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第五章 土地权属管理 11/19/2020
城市土地国有制是通过以下方式逐步建立的： （1）接管、没收。
第五章 土地权属管理 11/19/2020
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2.农村集体土地所有制及其形成 我国土地的劳动群众集体所有制，采取的是农民集体土
地所有制形式。 我国农村集体土地所有制是通过土地改革、农业合作化、
人民公社化等运动逐步形成的。
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（二）我国现阶段土地使用制度及其形成
土地管理制度
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第五章 土地权属管理
土地管理制度是国家对土地资源进行调控、监督、管理的各项制 度的总和。 以社会代表者而非所有者的身份进行管理 具有资源和资产管理的两大内涵 主要任务是调整土地关系，监督土地利用
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第五章 土地权属管理
二、土地制度变迁及其经济学分析（了解）
西方经济学关于制定变迁理论简述 我国土地制定变迁的经济学分析
土地使用权的发生要以所有权为前提，其行使、存续受到所有权的 制约。在我国，由于土地所有权人是国家或集体，所有权的制约很大程 度上表现为法律上的限制。土地使用权目前主要通过国有土地的行政划 拨、国有土地的有偿出让、集体土地的发包等方式产生，土地使用权人 在取得土地使用权的时候就被要求承担一定的义务，如合理使用土地， 不得任意改变土地用途、缴纳相关的出让金或税费、办理有关登记等义 务。
地所有者可以将土地的占有权、使用权，甚至部分处分权分离 出去，仅保留收益权。 4.土地处分权
——土地所有人依法处置土地的权利，包括对土地的出租、 出卖、赠送、抵押等。
土地处分权决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。
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第五章 土地权属管理
二、我国土地所有权的主体、客体和内容
（一）土地所有权的含义
第五章 土地权属管理 11/19/2020
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物权
权利主体在法律规定的范围内，直接支配一 定的物，并排除他人干涉的民事权利，如财产所 有权、财产使用权等。
问题：
如何理解“一物一权” ？ 是否可以存在“一物多权”？
分析：一物之上只能设立一个物权（错误）； 一物之上只能设定一个所有权，不得设立两个以上内容相冲突的物权——
处分等所有权权能来实观的。
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第五章 土地权属管理
二、我国土地所有权的主体、客体和内容
（二）我国国有土地所有权的主体、客体、内容
主体——我国国有土地所有权的唯一主体是国家 国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的
权利，除此之外的任何组织、单位、个人不能成为国有土地所有权的主 体。 客体——一切属于国家所有的土地
包括：（1）城市市区的土地 （2）依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地 （3）依照法律规定国家征收的土地 （4）依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、
滩涂及其他土地。
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第五章 土地权属管理
二、我国土地所有权的主体、客体和内容
（二）我国国有土地所有权的主体、客体、内容 内容——依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程
土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地 使用权。
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第五章 土地权属管理
三、我国土地使用权的主体、客体和内容
（二）土地使用权的特征
1.派生性 土地使用权包含有土地的占有、使用、收益权能，可以认为是土地所
有权的此三项权能与所有权相分离而形成的一种相对独立的土地产权， 而且在一定情况下它还包含有部分处分权能。 2.限定性
第五章 土地权属管理
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（三）我国农村集体土地所有权的主体、客体、内容
（1）集体土地所有权制度的演变 农村土地私有—集体公有—集体所有、家庭承包经营
（2）集体土地所有权的特征 主体多样性—三种 权能不完全性 权利单向流出性
第五章 土地权属管理
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ28
（三）我国农村集体土地所有权的主体、客体、内容
（3）集体土地所有权的行使与保护 ①乡（镇）农民群众集体所有的土地，其所有权由乡（镇）人民政府
权）结合到两权分离的转变。
农村集体土地使用制度 限定农村集体内部使用，即农地农用，流转有一定限制 使用权的表现形式：农村土地承包经营权，集体建设用地
使用权
第五章 土地权属管理 11/19/2020
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（三）土地管理制度
我国土地管理制度受社会制度和土地所有制的制约， 土地管理除了要最大限度地提高土地利用综合效益外，还 要维护土地公有制，为有计划、合理利用土地提供保证。 城乡土地统一管理 资源管理与资产管理并重 我国目前土地管理的重点：惩处非法批地、非法低价出让 国有土地
代表全乡（镇）成员行使； ②村农民群众集体所有的土地，由村民委员会代表行使； ③村内经济组织所有的，由该集体内的全体成员通过成员大会行使。
——发证保护
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第五章 土地权属管理
三、我国土地使用权的主体、客体和内容
（一）土地使用权的含义 ——是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内
对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、 使用、收益以及部分处分的权利。
• 由我国土地所有制度规定，土地使用制度包括城 镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度。
1.传统的城镇国有土地使用制度的基本特征是：无 偿、无限期、无流动。 城镇土地使用制度
实行有偿有限期使用制度 土地使用权可以依法流转 获取土地使用权的表现形式有划拨和出让
第五章 土地权属管理
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2.我国农村土地使用制度及其形成 我国农村土地使用制度经历了从两权（即土地所有权、土地使用