张惠、孙会成等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

张惠、孙会成等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审理法院】广东省中山市中级人民法院
【审结日期】2021.10.22
【案件字号】(2021)粤20民终2949号
【审理程序】二审
【审理法官】牛庆利钟劲松赖晓筠
【文书类型】判决书
【当事人】张惠;孙会成;中山市鸿泰房地产咨询服务有限公司
【当事人】张惠孙会成中山市鸿泰房地产咨询服务有限公司
【当事人-个人】张惠孙会成
【当事人-公司】中山市鸿泰房地产咨询服务有限公司
【代理律师/律所】唐嘉皓广东会鸣谷律师事务所;王留涛北京市百瑞(深圳)律师事务所【代理律师/律所】唐嘉皓广东会鸣谷律师事务所王留涛北京市百瑞(深圳)律师事务所【代理律师】唐嘉皓王留涛
【代理律所】广东会鸣谷律师事务所北京市百瑞(深圳)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审改判
【原告】张惠;中山市鸿泰房地产咨询服务有限公司
【被告】孙会成
【本院观点】第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

【权责关键词】社会公共利益催告撤销委托代理实际履行违约金过错恢复原状支付违约金合同约定第三人证明财产保全诉讼请求查封
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【更新时间】2021-12-20 01:11:07
张惠、孙会成等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
广东省中山市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤20民终2949号当事人上诉人(原审原告)：张惠。

委托诉讼代理人:唐嘉皓，广东会鸣谷律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：孙会成。

委托诉讼代理人:王留涛,北京市百瑞(深圳)律师事务所律师。

原审第三人：中山市鸿泰房地产咨询服务有限公司，住所地中山市南朗镇长平路1号御海园75卡A区，统一社会信用代码91xxx2B。

法定代表人：胡定桥。

审理经过上诉人张惠因与被上诉人孙会成、原审第三人中山市鸿泰房地产咨询服务有限公司(以下简称鸿泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法
院(2020)粤2071民初29424号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

二审上诉人诉称张惠上诉请求：撤销一审判决，改判为：1．确认双方于2019年4月20日签订的《房地产买卖合同》已解除。

2．被上诉人向上诉人返还购房款人民币150000元。

3.判令被上诉人向上诉人支付租房损失人民币11200元。

4.被上诉人向上诉人支付违约金人民币145000元。

5.被上诉人向上诉人支付律师费人民币10000元。

二审庭审中，上诉人明确其一审诉讼请求及上诉请求的第一项主张为：确认双方签订的房地产买卖合同已于2020年9月21日解除。

事实和理由：被上诉人在一审法院审理案件的过程中作了虚假的陈述，致使一审法院认定事实错误，严重损害了上诉人的合法权益。

本案在一审过程中，上诉人坚持认为被上诉人根本没有按照房屋买卖合同的约定履行义务，也没有履行义务的意愿，并且一审法院也查明了相关事实，认定被上诉人未在合同约定履行期限内偿还贷款注销抵押，导致案涉房屋迟迟无法实现过户，严重逾期，其行为已构成根本违约，上诉人享有解除权。

在一审庭审时，案涉房产虽符合履行过户的条件，但上诉人以被上诉人严重违约为由坚持解除合同，当法院再三询问被上诉人是否愿意继续履行合同，被上诉人表示愿意继续履行，一审法院遂作出判决，驳回上诉人解除合同的请求。

但实际上，被上诉人根本没有继续履行合同的意愿，见一审法院作出对被上诉人有利的判决后，2021年2月6日，在一审判决还没有生效的情况下，被上诉人突然给上诉人发函，要解除案涉合同，并称要没收上诉人已支付的定金人民币150000元。

既然被上诉人在一审庭审时称愿意继续履行合同，那为何在一审判决下发后又突然不愿意履行合同呢？由此可见，被上诉人显然是不愿意履行合同，并且其行为也足以证明其根本不愿意履行合同，只是面对一审法院的追问下才假装称愿意履行合同，上诉人认为，被上诉人的行为已经欺骗一审法院，并意图利用一审法院的判决吞并上诉人的定金，让上诉人利益严重受损。

并且，虽然一审法院认为上诉人在案涉房产注销抵押前没
有实施法定解除权，但上诉人认为，被上诉人的违约行为确实存在，违约责任并不以合同解除为前提，上诉人也确实因为被上诉人的违约行为受到损失，因此，按照合同约定上诉人要求被上诉人承担违约责任合法有据，理应得到支持，一审法院不应当忽略对被上诉人如此明显的违约行为进行评判，以及忽略其违约行为所造成的后果。

综上所述，结合本案的证据和庭审的情况，被上诉人对待案涉合同的态度由始至终都是消极、怠慢的，即便案涉房产已经符合过户条件，其态度和行为依然说明其根本不愿意继续履行合同，但是，一审法院却被被上诉人所蒙骗。

在被上诉人作虚假陈述的情况错误地认定本案事实，致使本案无法得到真实、公平的裁决，严重损害了上诉人的合法权益，有鉴于此，上诉人恳请二审法院依法予以纠正，依法支持上诉人的上诉请求，依法维护上诉人的合法权益。

二审被上诉人辩称孙会成辩称：张惠上诉的依据和事实与理由没有事实和法律依据，孙会成在与张惠与鸿泰公司签订合同当日即将案涉房屋的钥匙交给张惠，并告知张惠可以提前装修入住，案涉房产的钥匙目前还是在张惠处保管可以证明，孙会成是真心真意将涉案房屋出售给张惠的。

张惠于2020年9月单方要求解除合同构成根本违约，依据双方合同约定应当承担违约责任，双方在被上诉人取得案涉房产证前后均是积极履行合同义务，上诉人从未要求解除合同，被上诉人于2020年5月25日取得房产证后与家人办理信用贷款方式积极筹备资金，于6月初向贷款银行申请提前还款并进行预约办理，并于8月28日办完了解除抵押手续，与此同时，上诉人于2020年5月25日在鸿泰公司处看到了房产证，遂向银行申请贷款，并于2020年7月21日从广发银行获得贷款额度，上诉人于2020年9月突然表示不同意继续履行合同，2020年9月14日、15日，上诉人拒绝与被上诉人共同向房产登记机关办理房产转移登记手续，构成根本违约，经2020年10月14日催告后仍拒绝履行构成根本违约，上诉人于2020年10月19日向中山市第一人民法院提起诉讼并要求解除案涉合同构成根本违约，上诉人在一审中明确表示
不同意继续履行合同构成根本违约，在上诉人构成根本违约的情况下，致使合同目的无
法实现，被上诉人有权解除案涉合同，被上诉人于2021年2月6日通过微信分别向上诉人和鸿泰公司发送解除房地产买卖合同通知书并要求上诉人承担违约责任，但上诉人不
仅不主动承担违约责任反而进行上诉，被上诉人被迫委托律师继续应诉，并准备向中山
市第一人民法院起诉要求上诉人承担违约责任，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

鸿泰公司述称：其没有意见发表，鸿泰公司不清楚他们之间的情况，认为买卖双方均没有违约行为。

原告诉称张惠于2020年10月19日向一审法院起诉请求：1.确认解除双方于2019年4月20日签订的《房地产买卖合同》；2.判令孙会成向张惠返还购房款150000元；3.判令孙会成向张惠支付违约金145000元；4.判令孙会成向张惠支付租房损失11200元；5.判令孙会成向张惠支付律师费10000元。

一审法院查明一审认定事实如下：2019年4月20日，张惠(买方)与孙会成(卖方)及鸿泰公司(经纪方)签订《房地产买卖合同》约定，买方向卖方购买位于中山市，转让
总价款145万元，定金15万元由买方合同签订当天向卖方支付，第二部分楼款130万元以银行按揭方式支付；该物业是抵押状态，卖方应于签署合同240天内办完解除抵押手续，并将房地产原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用；买卖双方须在签署本合同250日内，共同向房地产登记机关申请办理产权转移登记手续；因卖方过错或违约，致买卖双方未能成功办理产权过户手续的，卖方必须即时全额支付经纪方本合同约定的全部
佣金作为违约金；卖方须返还双倍定金予买方之损失，并可要求卖方支付该房地产成交
总价款百分之十的违约金，卖方并应承担买方与经纪方追索其过错或者违约责任所支出
的律师费等费用；备注栏手注：因上述物业还没办出产权证，若此合同到期后卖方还未
成功取得产权证，三方协商同意继续履行合同。

合同签订当日，张惠向孙会成支付定金15万元。

2020年4月15日，涉案房产证办出，孙会成于5月25日领取了房产证，并于当日交至鸿泰公司。

2020年7月22日，广发银行股份有限公司中山分行向张惠出具贷款告知书：审批通过就涉案房产申请的贷款100万元。

2020年8月3日，孙会成还清涉案房屋的抵押按揭贷款，8月28日注销抵押。

2019年12月23日，张惠问鸿泰公司：那房子业主已经确定不给退了吗？鸿泰公司：业主不愿意合同作废。

张惠：期限到了，我不想再等了，三方协商，有一方不同意，合同都是可以终止的。

鸿泰公司：明白，合同本来也写的继续履行，当时是三方都签好的，现在如果单方面要解除合同的话要做业主思想工作。

2020年5月21日，张惠：主合同到期，现在证都还没有，房子跌价我都忍着，关键过不了户，还一直忍受高价无限期等。

鸿泰公司：房产证已经出了，现在问题是业主没有钱赎楼，我一直在跟进这个事情。

张惠：啥意思，抵押过吗？鸿泰公司：昨晚还跟业主通了电话，我让业主想办法，要不然帮业主找赎楼公司赎楼。

原：那要多久，当初他没有这方面的准备吗？鸿泰公司：业主说就在这几天，这个你们不说我也会催他，基本上天天打电话沟通，业主缴税还得十几万，他没有这个钱，说这两天找亲戚借钱周转下。

张惠：再不配合过户就违约了。

6月3日，张惠问鸿泰公司：业主怎么说？鸿泰公司：业主在凑钱，说凑的差不多了，晚点我再给他去个电话。

张惠：要他快点了，不行就合同终止好了。

鸿泰公司：房价又开始涨了，都等这么久了，终止了就买不回来了。

张惠：涨就涨好了，把钱退给我就好了，让他卖给别人去吧。

7月22日，鸿泰公司告知张惠，其的贷款申请已审批通过。

2020年9月7日，张惠、孙会成通过微信加为好友。

张惠问孙会成房子处理的怎么样了？孙会成称正在搞解押。

9月8日，张惠向孙会成发送电子版通知函，主要内容为：根据合同约定，双方在签署合同250天内申请办理产权转移登记手续，你在已取得产权
登记证的情况下，并未在合同约定期限内(即2019年12月26日前)申请办理产权过户登记给本人，本人经过中介公司多次催促你申请办理产权转移登记，你仍未办理申请，截至发函日逾期已256天。

现郑重通知你，请于2020年9月15日前，共同前往房地产登记机关申请办理产权转移登记至本人名下，否则视为你根本违约，届时，本人将依据合同法第94条在上述期限届满之日(即2020年9月15日)解除合同，同时要求你双倍返还购房定金、支付房屋总价10%的违约金，并承担律师费等。

孙会成收函后问：你的意思是怎么搞？我借了钱凑上把银行贷款还了，你现在没有房贷要还，等于说你还占便宜，你现在说要过户，你有那么急要还银行贷款吗？9月13日，孙会成回函：因相关企业和行管部门诸多因素，本人于2020年5月份方取得房产证，按照合同备注约定，仍在合同约定250日买卖产权过户期限内，不存在恶意逾期违约现象；应您通知，本人将在2020年9月14日上午9时前到达相关部门，本人将全力配合您和各方前去办理产权转移登记手续。

孙会成并微信通知张惠：我明天在鸿泰公司处等你，去办理房产过户手续，2020年9月14日中午见。

张惠：你明天到了中介那里，要中介给我电话过户，我以中介通知为准，若你15号不能正常过户我名下，那只能走司法程序。

被：等一下让中介通知你，明天先到中介公司。

9月14日10时30分，孙会成向张惠发送其在中介公司门口的照片。

9月15日，张惠：网签了吗？过户也是交易中心，你网签都没有弄，怎么过户？你交税了吗？你啥流程都没有走，就说过户，你用嘴跟我过户吗？孙会成：你确定要中介公司才网签，首付搞好你可以过来。

张惠：我要15号，之后算你违约，你今天能网签吗？1年半时间，你以前干嘛不走流程去，你耽误我多少事情？孙会成：网签不是我来办的，中介公司去办的。

张惠：你没网签，就不能交税，就不能过户；你现在等我过去过户，能过得了吗？你跑到服务中心，别人凭什么办给你？为了少交税，就拖着我，你这个满五，不是害我吗？孙会成：没有拖你，不是让你来吗？
孙会成分别于2020年9月14日、15日到鸿泰公司门店及产权交易中心等待张
惠。

但因张惠向鸿泰公司了解到涉案交易尚未办理网签缴税，无法在9月14日、15日办理过户，遂未与孙会成会合。

庭审中，鸿泰公司称，网签缴税后才能过户，办理网签需要张惠、孙会成双方配合发验证码给鸿泰公司，再去国土局网上办理即可，但缴税需要抢号，以前鸿泰公司可以抢，但现在需要买卖双方抢，一般10-15天可以抢到，由于鸿泰公司是在9月初才知道注销抵押达到网签条件，当时可以预约到的缴税时间最早都在9月22日以后了，而张惠明确表示必须要在9月15日过户，因此，鸿泰公司认为既然无法在9月15日前完成过户，也就没有必要办理网签了，否则网签后再解除合同手续更麻烦。

一审法院询问张惠：涉案房屋已经查封，继续履行不存在障碍，但过户可能需要等待一至两个月，是否同意继续履行合同。

张惠表示不同意。

孙会成表示愿意继续履行。

一审法院认为一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。

张惠、孙会成签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。

根据合同约定，孙会成应于签署合同240天内办完解除抵押手续，但在实际履行中，孙会成未在该期限内偿还贷款注销抵押，而是直到2020年8月3日才偿还贷款，严重逾期。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定，张惠享有解除权。

但是张惠在孙会成逾期后只向鸿泰公司表达过对交易流程太长的不满，流露过终止合同的意思，而并未行使法定解除权，且从微信记录来看，张惠在2020年5-7月多次向中介催促加快流程，也在此期间申请了按揭贷款为下一步履行作准备，说明张惠此时仍愿意继续履行合同，同意给予孙会成履约宽限期，故张惠前述合同解除权因其给予孙会成履约宽限期而归于消灭。

2020年8月3日，孙会成还清贷款，8月28日办妥注销抵押。

此时涉案房产的交易过户已无障碍，只需双方按交易流程办理相关手续即可。

张惠于9月8日向孙会成发出通知，要求在9月15日前完成过户。

孙会成表示同意，并于9月14日及9月15日前去了鸿泰公司处及行政服务中心等候张惠共同办理过户。

张惠因鸿泰公司告知其过户前仍有网签缴税的流程要进行，无法在9月15日办理过户，故而未
与孙会成会合。

根据鸿泰公司的陈述，网签缴税需张惠、孙会成双方配合，但因张惠指定的过户时间不合理，为免日后麻烦，故而未办理。

在此过程中，被告并无不配合、不履行的过错，不存在违约行为，张惠诉请解除合同，理据不足，一审法院不予支持。

对于张惠基于合同解除向被告提出的其他诉请，一审法院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(三)项之规定，一审法院判决：驳回张惠的全部诉讼请求。

一审案件受理费10348元，诉讼保全费2120元，由张惠负担(张惠已预交)。

二审期间，张惠提交了下列证据：1.解除房地产买卖合同通知书、微信聊天记录，证明2021年2月6日，被上诉人向上诉人发函称要解除案涉合同，与一审庭审时表示愿意继续履行合同的态度截然不同，足以证明被上诉人由始至终根本不愿意履行合同义务；2.立案信息，拟证明2020年10月12日，上诉人就已经向中山市第一人民法院申请立案，要求法院确认双方合同解除并判令被上诉人承担违约责任等。

孙会成对证据1、2的三性均认可，证明张惠已经收到通知。

孙会成提交下列证据：1.微信聊天记录、解除房地产买卖合同通知书，证明孙会成已于2021年2月6日向张惠、鸿泰公司分别发送通知书告知解除案涉合同，并要求张惠承担违约责任并向鸿泰公司支付全部佣金。

但是，张惠在收到孙会成通知后未主动承担违约责任。

2.委托代理合同、律师费发票，拟证明孙会成委托律师应诉张惠提起一审、二审诉讼，先后支付律师费合计12000元。

张惠起诉要求解除合同的行为已构成根本违约，给孙会成造成了经济损失。

张惠对证据1的三性均认可，不认可证明内容，恰恰可以证明被上诉人与一审庭审时表明继续履行合同的态度不同，足以证明被上诉人不愿意履行合同以及一审中作虚假陈述。

对证据2的三性均不认可。

本院查明本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查：1.双方签订的商品房买卖合同约定“因买方过错或违约，致买卖双方
未能成功办理产权过户手续的，买方必须即时全额支付经纪方本合同约定的全部佣金作为违约金，买方已付之定金将由卖方没收，并可要求买方支付该房地产成交总价款百分之十的违约金。

买方并应承担卖方与经纪方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用”。

2.一审庭审中，张惠称孙会成的违约体现在两个方面：第一，在合同规定的期限内并没有完成产权转移登记手续。

其称“之所以合同约定的产权转移期限为250日内，是因为考虑到该房产证未出，该期限已经将房产证下发时间预算进去，在这么长时间内按一般的交易习惯和办理程序，是不可能出现无法办理产权转移登记的情况，到目前已经远远超过合同规定办理的时间，张惠权利迟迟得不到满足，此为违约行为之一；第二，孙会成未按约定的240日内解除抵押。

3.张惠一审提交的2020年10月15日打印的中山市不动产登记资料查询结果显示：涉案房产于2020年4月15日登记在孙会成名下，2020年8月28日注销抵押。

4.2020年9月21日，张惠通过微信向孙会成及鸿泰公司发出《通知函》，通知：1.即日起解除三方于2019年4月20日签订的《房地产买卖合同》；2.请孙会成按照合同约定向其本人双倍返还定金共计30万元。

孙会成于2020年10月14日发函给张惠，通知其三个工作日内，前往办理产权转移登记手续，完全履行本合同。

5.一审判决作出后，孙会成向张惠微信发出《解除房地产买卖合同通知书》，内容为：鉴于张惠向一审法院提起诉讼要求解除合同，在庭审中又明确表示不同意继续履行房地产买卖合同，致使合同目的无法实现，遂通知张惠“1.解除与张惠、鸿泰公司于2019年4月20日签订的《房地产买卖合同》；2.张惠即时全额向经纪方鸿泰公司支付合同约定的全部佣金；3.张惠已付之定金由孙会成没收，并要求张惠顾于三个工作日内向孙会成支付该房地产成交总价款10%的违约金14.5万元以及该案的律师费8000元”。

6.二审庭审中，本院组织双方尽快交接钥匙，双方同意自行组织交接。

本院认为本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。

综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.上诉人张惠请求解除合同的诉求能否支持；2.解除合同是否可归责为一方违约。

对此，本院分析如下：
一、关于张惠一审请求解除合同的诉求能否支持。

从双方履行的过程来看，买卖双方都在极力促成合同履行，买方发函并起诉解除合同，一审判决后卖方发函要求解除合同，二审期间双方对解除合同均无异议并同意办理钥匙交还的交接，继续履行合同显然已不具有可能性，双方之间的合同应当解除。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要履行。

”本案中，根据双方合同的性质、买卖双方履约状况、继续履行的成本以及一审诉讼期间合同履行已陷入僵局的形势等，双方合同如继续履行可能会造成巨大履约成本，合同已不适宜强制履行。

一审法院以孙会成不存在违约行为为由不支持张惠诉请解除合同，该处理不当，本院予以纠正。

虽然上诉人二审称其一审诉讼请求及上诉请求的第一项主张为：确认双方签订的房地产买卖合同已于2020年9月21日解除，鉴于其在一审中的诉求并未作此明确表述，故本院判决自本判决生效时合同解除。

二、关于不能履行合同的事由是否归责于一方。

合同约定“卖方应于签署合同240天内办完解除抵押手续、买卖双方须在签署本合同250日内共同向房地产登记机关申请办理产权转移登记手续”，显然是在能预见250日内卖方能出证的前提下。

本案房屋买卖合同的标的物是尚未出证的房产，买卖双方过户的期间除了买卖双方因素外，很大一部分取决于卖方出证的时间，买卖尚未取得房产。