工程造价在房地产评估中的运用

工程造价在房地产评估中的运用
摘要：目前，我国城市化进程不断加快，在这样的背景下，建筑业也获得了迅
速的发展。

因为房地产行业和建筑业之间有着直接的关联性，所以将工程造价应
用到房地产的评估工作之中，将会对房地产评估准确性的提升起到至关重要的作用。

基于这一情况，本文对工程造价在房地产评估之中的应用进行分析，希望可
以对当今房地产评估准确性的提升有所帮助。

关键词：工程造价；房地产评估；应用
引言
房地产评估指的是评估工作人员通过模拟房地产市场价格进而形成一定的应用机制，然
后借助于不同种有效的评估方法，模拟房地产市场价格形成过程的工作。

房地产评估面临着
技术、政策、市场以及市场人员条件等多种来自不同方面因素的影响，很容易造成在房地产
评估工作中的结果不准确的情况。

1房地产评估存在的主要问题
1.1相关制度的制定方面还不够完善
我国目前也已经出台了一些对于房地产评估的法律规范，而且对于房地产评估工作有着
明确的要求，但是在具体施行的时候依旧避免不了的遇到一些问题，在细节方面还不足够完善，我们必须要建立健全这方面的制度和标准，使得房地产评估工作更有效的得到法律的保护。

1.2业内评估人员综合素质不高
从目前来看，由于大量的业内评估人员自身并没有对自身的业务能力和技术水平进行系
统化的学习，这样就导致很多评估人员综合素质达不到标准，整个评估行业内的从业门槛也
比较低，造成业内评估人员鱼龙混杂，综合素质普遍下降。

房地产行业评估人员的资格认证
仅通过等级考试制度，并不能够全面深刻地反映出评估师自身的综合素质和业务能力水平，
这样就导致许多的评估师只要考下证件就不去提高自己的业务，也没有能够及时地更新自身
的知识学习储备，无法激活评估人员深造和继续学习的效果。

2房地产评估的方法分析
2.1成本估价法
所谓成本估价法，其实就是我们经常提到的承包商法，就是在进行房地产的评估过程中，重新进行评估点价格的构建，并扣除折旧，然后再通过科学的估算方法对项目对象的价格或
者是价值进行评估。

这是一种应用起来十分简单的评估方法，可以将房价简单地看成是建设
成本、各项税收以及正常利润这三项费用的总和。

在房地产交易比较少的情况下，或者是无
法通过市场比较法来进行评估的情况下，这种评估方法却十分适用。

2.2市场比较法
市场比较法比较适用于房价稳定的环境下。

在实际的应用中，依据市场比较法作出的房
价估算会受到市场走向以及房地产商的影响。

当房地产市场比较稳定时，房地产商在确定房
价时会在原有的房价基础上再加一定的金额；当房地产市场比较动荡时，房价的浮动范围较大，市场比较法在周期的应用就会很难实施；当房地产行业出现泡沫时，市场比较法应用后
的结果通常会比原有房价高，进而还会加剧房地产泡沫的产生。

因而，市场比较法应该应用
于交易量大的房地产交易中，例如，写字楼、标准厂房、房地产开发用地等。

2.3收益还原法
收益还原法也叫做收益资本法或者是收益现值法。

这种估算方法在项目对象未来收益的
估算之中比较适用，利用资本转化率、收益乘数以及报酬率等的这些概念，可以让未来收益
实现到市场值的转化，进而计算出项目对象的价值。

在这种估算方法的应用过程中，主要是
将房地产价格形成的预期收益原理作为理论依据，通过收益还原法所估算出的价格就是收益
价格。

3房地产评估中工程造价的实际应用
3.1工程造价代替成本法
在房地产评估中应用成本法一般以社会化客观成本为依据，而工程造价则是以特定工程
在特定条件下为主体计算的施工费用。

两者在计算原则上也有很大不同，但是工程造价的应
用方式以社会化条件为基础，同时可以对估点时材料的价格进行调整，从而使得获得的最后
的工程造价可以作为成本法在房地产评估中的核心根据。

但是，在实际的评估工作中，不同
类型的工程在合同价中会由于受到特殊条件的约束，使得对于该工程不可以直接进行评估。

除此之外，国家也曾大力推广工程造价清单计价模式，在每个工程项目中税金、分部分项工
程项目以及措施费用、规费等，都需要在计价清单中明确项目的名称以及数量等单位，工程
量清单的计价定额由政府发放，在我国不同地区的定额有一定的差别，目的是适应不同地区
的市场条件。

当然，也存在一些企业也可以根据自身的发展水平而选择自由企业定额，各省
份的定额通常情况下是确定实物工作一般组成量，例如，人工投入的水平以及分项工程实体
材料消耗，应该符合社会一般劳动效率、一般技术，这是一种比较平均的、极具代表性的指标。

3.2清单计价项目费用用于房地产评估
房地产评估中使用工程造价，其中会涉及到工程费用和措施费用等相关项目费用，使用
综合单价表将项目的投入信息填写进去，无论是人工材料还是企业管理，涉及到的价格需要
写入清单。

措施项目对应工程实体项目，从施工准备开始，到施工过程和生活安全环保方面
都属于非实体工程项目，包括安全防护、文明施工、社会保障、危险作业保险以及住房公积
金等方面，都需要根据工程的相关规定列项实际情况进行评估。

在房地产评估中使用清单计
价项目费用，打破了传统由政府造价部门统一单价的做法，最大程度上给与承包单位自由发
挥的空间，使承包单位充分展现自己的技术优势和价格优势，提高企业的技术水平和管理能力，推动房地产行业的良性竞争，推进整个建设领域的纵深发展，这也是招投标制度和造价
管理与国际接轨过程中要经过的必然阶段。

房地产评估中使用工程清单计价方式，可以不编
预标和标底，只将工程的清单进行详细编写即可，从而节省大量的时间，用更多的精力进行
工程造价管理，加强对工程造价的过程控制，使工程造价控制可以一直处于被掌控的状态中。

3.3提高房地产评估数据准确性
实际市场施工合同价比评估工程预算价低，一般都是市场竞争导致。

普通民用建筑施工
技术易于掌握，施工技术难度不高，工期建设规律比较明显，施工强度一般，能够均匀的投
入各种施工资源，项目体量一般，不会造成材料价格波动，易于为建筑企业接受。

市场竞争
激烈，导致市场竞标价比预算控制价低，在房产评估中要充分考虑到市场竞争的影响，造价
利润水平、企业管理费用都要积极参考市场实际，但是不要完全依据市场价格。

一些工期和
进度计划相比缩短很多的项目会产生赶工措施费，用于评估不应考虑，高技术要求项目对企
业资质水平要求很高，施工中会产生额外技术措施费用，评估要考虑到这部分费用。

业主资
金费用到位迟缓，施工方需要垫付，工程费中可能存在垫付的费用以及财务费用，评估中不予考虑。

结语
总之，随着社会的发展和技术的革新，在房地产评估中，工程造价数据越来越完善，也更加接近于市场的实际情况，在进行实践操作的时候更加容易被社会接受，但是房地产预估本身就有着一定的模拟性，其中必然存在一定范围的误差，选择合适的工程造价方法，得到结果更加接近工程实体成本，评估方法更加接近实际，这对市场房地产评估来说有着一定的积极意义，有利于维护市场的秩序，为房地产企业提供更加便利的条件。

参考文献
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