海阳市新策房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

海阳市新策房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民
事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审理法院】山东省烟台市中级人民法院
【审结日期】2020.06.08
【案件字号】(2020)鲁06民终3118号
【审理程序】二审
【审理法官】王守远李安杨霞
【审理法官】王守远李安杨霞
【文书类型】判决书
【当事人】海阳市新策房地产开发有限公司;孙依依
【当事人】海阳市新策房地产开发有限公司孙依依
【当事人-个人】孙依依
【当事人-公司】海阳市新策房地产开发有限公司
【代理律师/律所】张德山山东息相通律师事务所;包凯式山东息相通律师事务所
【代理律师/律所】张德山山东息相通律师事务所包凯式山东息相通律师事务所
【代理律师】张德山包凯式
【代理律所】山东息相通律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】海阳市新策房地产开发有限公司
【被告】孙依依
【本院观点】本案的争议焦点在于：孙依依与新策公司签订的《商品房买卖合同》应否解除。

【权责关键词】违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点在于：孙依依与新策公司签订的《商品房买卖合同》应否解除。

孙依依与新策公司在《商品房买卖合同》中约定，新策公司应于2019年10月31日前将取得建设工程竣工验收备案表、房屋实测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书的房屋交付孙依依使用。

涉案房屋至今未取得竣工验收备案表，不具备合同约定的交付条件。

新策公司主张，因疫情等不可抗力原因导致其无法办理竣工验收手续，但新型冠状病毒引发的××疫情爆发于合同约定的交付时间后，新策公司未提供相关证据证明其受疫情原因影响无法办理竣工验收手续，也未提供证据证明其已按双方合同约定在不可抗力发生之日起30日内告知孙依依，故新策公司关于逾期交房非其自身原因所致的主张不能成立，本院不予支持。

因新策公司已逾期交房超过合同约定的60日，孙依依有权要求解除合同。

孙依依主张，其已于2020年1月13日向新策公司邮寄了《解除合同通知书》，但因新策公司拒收，邮件被退回，并提供顺丰速运快递单、《解除合同通知书》予以证明。

新策公司虽对该快递单上的收件地址不予认可，但双方合同中并未约定送达地址，孙依依购买的房屋所在项目为半岛?蓝月湾四期，其向半岛?蓝月湾售楼中心邮寄《解除合同通知书》并无不当，应视为孙依依已按合同约定履行了书面通知义务，故孙依依要求解除其与新策公司签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定
及双方合同约定，一审法院认定双方间合同解除，理据充分，本院予以确认。

综上所述，新策公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10268元，由海阳市新策房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 02:53:22
【一审法院查明】一审法院认定事实：孙依依与新策公司于2018年11月23日签订了编号为HY2018-010499的《商品房买卖合同》，合同约定，孙依依购买新策公司开发的半岛?蓝月湾四期A22幢1单元3层302室房屋，孙依依按照约定共计向新策公司支付了全部购房款644700元，新策公司应当于2019年10月31日前将该房屋交付孙依依，但是新策公司并未依照约定按时向孙依依交付房屋，该房屋截至起诉之日仍未达到交付条件。

一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务，否则应当承担法定或者约定的责任。

双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了2019年10月31日的商品房最后交付期限，同时约定了孙依依在新策公司逾期交房超过60日后的合同解除权，以及解除合同后返还购房款并支付已付款0.2%违约金的给付请求权，孙依依于2020年1月13日向新策公司寄送的《解除合同通知书》被退回孙依依处，因此，孙依依要求解除其与新策公司签订的编号为HY2018-010499的《商品房买卖合同》(预售商品房)，要求新策公司退还孙依依已经支付的购房款644700元并支付孙依依违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，但对于超出1289.40元的违约金部分，一审法院不予支持。

涉案房屋最后交付日期为2019年10月31日，该交付时间出现在新型冠状病毒引发的××疫情爆发的不可抗力发生之前，并且新策公司未提供证据证明其已经按照合同约定在不可抗力发生之日起30日内向买受人履行了告知义务，故一审法院对于新策公司的主张不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除孙依依与海阳市新策房地产开发有限公司于2018年11
月23日签订的编号为HY2018-010499的《商品房买卖合同》(预售商品房)；二、海阳市新策房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向孙依依返还购房款644700元，并支付违约金1289.40元；三、驳回孙依依的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5134元，由海阳市新策房地产开发有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

新策公司在二审庭审时自述，涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案表。

二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。

【二审上诉人诉称】新策公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回孙依依的诉讼请求；2.本案诉讼费用由孙依依负担。

事实和理由：一审判决认定事实错误。

双方在《商品房买卖合同》中明确约定，孙依依在解除合同前需向新策公司送达书面解除合同通知书，新策公司从未收到孙依依寄送的书面解除合同通知书。

另外，合同中虽然约定了2019年10月31日是商品房交付最后期限，但受疫情原因等不可抗力影响，新策公司无法办理竣工验收手续，故孙依依无权解除双方签订的《商品房买卖合同》。

综上所述，新策公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
海阳市新策房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
山东省烟台市中级人民法院
民事判决书
(2020)鲁06民终3118号当事人上诉人（原审被告）：海阳市新策房地产开发有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海鑫中路北、阳和路东。

法定代表人：刘国良，总经理。

委托诉讼代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：包凯式，山东息相通律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：孙依依。

审理经过上诉人海阳市新策房地产开发有限公司（以下简称新策公司）因与被上诉人孙依依商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初1223号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议
庭，不开庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称新策公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回孙依依的诉讼请求；2.本案诉讼费用由孙依依负担。

事实和理由：一审判决认定事实错误。

双方在《商品房买卖合同》中明确约定，孙依依在解除合同前需向新策公司送达书
面解除合同通知书，新策公司从未收到孙依依寄送的书面解除合同通知书。

另外，合同
中虽然约定了2019年10月31日是商品房交付最后期限，但受疫情原因等不可抗力影响，新策公司无法办理竣工验收手续，故孙依依无权解除双方签订的《商品房买卖合同》。

二审被上诉人辩称孙依依辩称，其已将解除合同通知书邮寄给了新策公司，但新策公司拒收了，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

原告诉称孙依依向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除孙依依与新策公司签订的编号为HY2018-010499的《商品房买卖合同》(预售商品房)；2.请求法院依法
判令新策公司退还孙依依已经支付的购房款644700元，并支付孙依依违约金2002元；3.诉讼费用由新策公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：孙依依与新策公司于2018年11月23日签订
了编号为HY2018-010499的《商品房买卖合同》，合同约定，孙依依购买新策公司开发
的半岛?蓝月湾四期A22幢1单元3层302室房屋，孙依依按照约定共计向新策公司支付了全部购房款644700元，新策公司应当于2019年10月31日前将该房屋交付孙依依，但是新策公司并未依照约定按时向孙依依交付房屋，该房屋截至起诉之日仍未达到交付条件。

一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务，否则应当承担法定或者约定的责任。

双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了2019年10月31日的商品房最后交付期限，同时约定了孙依依在新策公司逾期交房超过60日后的合同解除权，以及解除合同后返还购房款并支付已付款0.2%违约金的给付请求权，孙依依于2020年1月13日向新策公司寄送的《解除合同通知书》被退回孙依依处，因此，孙依依要求解除其与新策公司签订的编号为HY2018-010499的《商品房买卖合同》(预售商品房)，要求新策公司退还孙依依已经支付的购房款644700元并支付孙依依违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，但对于超出1289.40元的违约金部分，一审法院不予支持。

涉案房屋最后交付日期为2019年10月31日，该交付时间出现在新型冠状病毒引发的××疫情爆发的不可抗力发生之前，并且新策公司未提供证据证明其已经按照合同约定在不可抗力发生之日起30日内向买受人履行了告知义务，故一审法院对于新策公司的主张不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除孙依依与海阳市新策房地产开发有限公司于2018年11月23日签订的编号为HY2018-010499的《商品房买卖合同》(预售商品房)；二、海阳市新策房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向孙依依返还购房款644700元，并支付违约金1289.40元；三、驳回孙依依的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5134元，由海阳市新策房地产开发有限公司负
担。

二审中，当事人没有提交新证据。

新策公司在二审庭审时自述，涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案表。

二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。

本院认为本院认为，本案的争议焦点在于：孙依依与新策公司签订的《商品房买卖合同》应否解除。

孙依依与新策公司在《商品房买卖合同》中约定，新策公司应于2019年10月31日前将取得建设工程竣工验收备案表、房屋实测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书的房屋交付孙依依使用。

涉案房屋至今未取得竣工验收备案表，不具备合同约定的交付条件。

新策公司主张，因疫情等不可抗力原因导致其无法办理竣工验收手续，但新型冠状病毒引发的××疫情爆发于合同约定的交付时间后，新策公司未提供相关证据证明其受疫情原因影响无法办理竣工验收手续，也未提供证据证明其已按双方合同约定在不可抗力发生之日起30日内告知孙依依，故新策公司关于逾期交房非其自身原因所致的主张不能成立，本院不予支持。

因新策公司已逾期交房超过合同约定的60日，孙依依有权要求解除合同。

孙依依主张，其已于2020年1月13日向新策公司邮寄了《解除合同通知书》，但因新策公司拒收，邮件被退回，并提供顺丰速运快递单、《解除合同通知书》予以证明。

新策公司虽对该快递单上的收件地址不予认可，但双方合同中并未约定送达地址，孙依依购买的房屋所在项目为半岛?蓝月湾四期，其向半岛?蓝月湾售楼中心邮寄《解除合同通知书》并无不当，应视为孙依依已按合同约定履行了书面通知义务，故孙依依要求解除其与新策公司签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定及双方合同约定，一审法院认定双方间合同解除，理据充分，本院予以确认。

综上所述，新策公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，
适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10268元，由海阳市新策房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长王守远
审判员李安
审判员杨霞
二〇二〇年六月八日
书记员孙晓雯
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