南京别墅市场分析2012-2013年度

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2012年南京别墅市场，全年供应1901套别墅，上半年供应量为415套，和去年同期669套相比，下滑38%，而下半年供应量则大幅增加，共有1500余套房源入市，占全年上市总量的79%。

（2012-12-20）
2012年南京市别墅供应量为1532套，较“冷风阵阵”的2011年还下降了11.71%。

在成交量上同样数字有些单薄，全年南京共成交别墅968套，同比降低26.5%，不足1000套的成绩创7年来最低。

（2013-2-20）
1、2012年南京别墅上市量区域分析
纵观今年各大别墅板块的表现，都市圈、江宁、江北仍为别墅供应大户，分别以617套、461套、303套位列上市体量前三位。

其中，江宁、都市圈均靠下半年的集中发力，后来居上，跻身三甲。

2、2012年年末别墅市场终发力，复苏时点远滞后于商品住宅市场
从2012年全年的月度供销走势图看，整个前三季度，别墅上市量除了个别月份有“昙花一现”的小增长以外，其他时段基本都在低位徘徊，而别墅销售量则表现为一条“匍匐”在谷底略微有点上行的近似直线。

直到四季度，伴随着供应量的一波爆发式增长，销售量也出现明显回升，别墅市场终于迎来久违的一段活跃行情。

而对比商品住宅市场自3月份开始就持续回升并逐步趋稳的供销走势，我们可以感觉到别墅市场的供需反馈机制明显要滞后许多，这与别墅产品自身以及营销方面的特殊性密切关联。

3、高性价比房源仍是需求核心，主力客群遭遇大平层豪宅分流
全年成交的别墅中，超过95%（套数占比）的房源单套面积都在600平米以内，其中200-300平米、300-400平米区间产品占比分别位居第一和第二，合计占比接近七成。

表明在限购背景下，中小户型的实用型别墅能够取得相对不错的去化效果。

分总价段来看，总价在1000万以内的别墅销售套数占比达到九成以上，其中，400-600万、200-300万区间成交房源占比分列前两位。

表明中等价位的高性价比房源是当前政策环境下，市场中别墅需求群体的选择对象。

综合全年去化别墅的套型面积、总价区间两个因素，可以看出经济比较宽裕的改善型购房者是2012年别墅市场中的主力客群。

而这部分人群却正在被区位更加优越、配套更加完善、设计更加人性化的大平层豪宅所分流。

2012年商品住宅市场回暖之后，这类大平层产品去化形势良好，对同等价位的别墅形成强大的替代效应，比较典型的如中海凤凰熙岸、华润悦府、仁恒江湾城二期、招商紫金山1号以及今年上市量并不多的万达江宁广场等。

4、2012年四季度及2013年1月南京别墅供销情况
2012年9月、10月、11月及12月的上市量分别是是59套、385套、278套以及182套，月成交平均值也升至124套。

2013年1月，整体延续2012年四季度以来上扬趋势，供应271套，成交188套。

就成交区位来看，江宁依然占据着主力地位。

1月江宁区共成交别墅67套，五矿九玺台为主要去化项目，25套的销售成绩不仅拉高了区域销量，也拿下了月度销售冠军。

另外复地朗香别墅及叶泊蓝山也跻身1月销售前10名。

另一个倍受购房者青睐的别墅区域是链接城东的仙林区域，高科荣境、英郡华府、栖园以及万山庭院在1月都取得了不错的销售成绩。

据悉，与万山庭院同日公开的仙林的另一别墅项目中豪天禄也自2月开始认筹，目前有2套独栋及5套双拼在售，价格均在千万以上。

作为千万级别墅聚集的江北板块销量位居全市第四，但销售总金额为第三名溧水的两倍之多。

溧水别墅一直以山水及价格优势俘获不少南京购房者的心，曾经创造过秒杀记录的溧都桂苑就5500元/㎡的低价入市，单月去化14套，位居销量榜季军。

5、2013年南京45家别墅推出新房源，供应量达104万平方米
2013年南京共有45个别墅项目将推新房源，总供应量达104万平方米。

其中江宁、江北两大板块仍为上市主力，供应量分别为29.465万平方米及24.497万平方米，占总上市体量的51.7%。

同时，江宁江北除供应大体量别墅房源外，多个别墅新盘的面市也引发全面关注，江宁牛首山及江北佛手湖将成2013年别墅市场焦点。

6、2013年南京别墅上市量分布图
具体楼盘详情：
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7、当前浦口老山区域在售别墅具体情况
（1）绿城玫瑰园
地址：浦口珍珠泉旅游度假区绿园路88号（紧邻珍珠泉公园）
绿城玫瑰园预计近期推出G组团流云苑定制化别墅，共21套，面积700-1700平方米。

近期已推出841平方米别墅的样板间。

在售山地独栋，面积670-930平方米，总价1800-3500万/套。

目前有售出的情况看，均价18000-38000元/平方米。

（2）美达九月森林
地址：浦口江浦街道象山路29号（黄山岭路和沿山大道交汇处）
美达九月森林预计2013年5月将加推二期别墅，30套左右房源，预计600万/套起，目前售楼处已搬至二期，面积438-460平方米的紫藤湾苑合院别墅总价600万元/套，全款可享98折，面积500-570平方米的茉莉湾苑类独栋别墅均价650万元/套，全款可享96折，按揭享98折。

（3）国信自然天城
地址：浦口区沿山东路188号（南京工业大学北门）
国信自然天城在售二期A区8、9套独栋，面积475、615、672平，均价15000元/平，总价700万起售。

目前已经推出二期溪山组团，目前该批房源已封顶，有两种户型，面积为432平和505平，总价900万至1500万。

（4）东方熙龙山院
地址：珠江镇海院路（西至海院路，东至花卉大道，北至沿山大道）
东方熙龙山院目前主要在售面积180、190、216、280平方米的叠加别墅折前均价12500元/平方米，总价220-420万元，3月加推的面积在180-290平方米叠加别墅10080元/平，总共四幢20套房源。

目前全款98折按揭99折，买房赠送产权车位。

（5）其他别墅项目
苏宁环球集团开发的佛手湖森林庄园【浦口浦口区珍七路1号（七珍线旁）】、明发集团开发的明发珍珠泉九号【浦口珍珠街178-1号（珍珠泉风景区内）】等项目在待售阶段。