霍尔果斯市场调研报告

霍尔果斯市场调研报告
一、霍尔果斯概况
霍尔果斯口岸是位于中国新疆伊犁哈萨克自治州霍城县一个陆路口岸，与哈萨克斯坦隔霍尔果斯河相望。

霍尔果斯口岸距伊宁市90公里，距乌鲁木齐市670公里。

据了解，霍尔果斯常住人口1.5万人，流动人口以游客及贸易客商居多。

国家批准建设的中哈中心合作区开始开工建设，占地面积约10平方公里，其中包括五星级宾馆、高档写字楼、会议会展中心、商务中心等设施。

霍尔果斯口岸城区功能分部明确。

城区主要分为行政商务区、仓储物流区、新城区。

城区行政商务中心区集中在亚欧路两侧。

分别有霍尔果斯海关、卫生检疫站、商检站等。

仓储物流区位于亚欧路以西，友谊路以北；随着近几年贸易交易地点的不断扩大，仓储区的功能正在逐渐减小，有大片的库区都在闲置。

新城区以新建住宅小区居多，基本都有配套的底商。

由于常驻人口有限口岸城区没有集中的大型综合购物场所。

随着近几年物流的不断发展，口岸城区内贸易量在逐年减少，国外客商大都选择去商业更加发达的大城市采购（伊宁、乌鲁木齐甚至更远的内地城市），贸易人口不断减少。

口岸旅游没有太多吸引游客的地方，口岸只不过是旅游行程中的一个自选景点而已，无法吸引大量的游客。

这就限制了口岸城区与旅游相关业态的发展。

目前口岸宾馆、酒店较少，但仍有一部分难以为继，甚至关门停业。

二、霍尔果斯口岸城区现有商业及住宅房产概况
（1）商业概况：由于口岸常驻居民很少，区域范围内没有一些常规城市所具备的购物场所，大型商超等，本地只有个别零星的小型服装店和口岸贸易区里的服装批发市场。

霍尔果斯互市贸易中心和霍尔果斯口岸国际商贸中心商铺租赁价格在每年1.5万元~~3万元之间。

每平方租金价格在0.7元/天/平方米~~1.5元/天/平方米之间。

这两个老市场将在年内搬至口岸合作区内。

新建的住宅小区底商售价在7000元/平方米~~19800元/平方米之间，在售住宅小区的底商出售率都在30%左右。

2011年7月（乌鲁木齐新蕾集团）荣润置业即将开发的亚欧新天地项目，整体建筑面积10万平方米，分商业综合体、酒店和酒店式公寓三个部分，其中商业综合体面积约为6万平方米。

该
商业综合体是国际贸易和商业服务中心。

主要为合作区提供一些配套服务项目。

（2）住宅房产概况
通过调研霍尔果斯新建住宅房产项目大约有6-7个，各住宅房产项目主要以多层为主，小高层和高层为辅，多层销售均价在每平方米2600-2800元之间，小高层和高层的销售价格在3200-4000元之间，住宅主力户型以面积为60㎡-80㎡的小户型居多。

购买人群以霍尔果斯当地和兵团团场为主，外地投资购房者占比例较少。

新开发楼盘销售率在30%-40%，销售周期普遍都在2-3年。

现对新开发具有代表性的楼盘进行介绍：
A、江苏大厦
江苏大厦临近口岸行政服务中心和市委市政府新办公大楼，是霍尔果斯口岸的地标性建筑，共十六层，一层为商铺，二层以上为商住两用的住宅楼，主力户型为三室两厅和复式楼，面对相对高端的客户群体，底商售价为19800元/平方米，租赁价格为2.74元/平方米/天，二楼售价为3600元/平方米，每高一层价格增加50元，最高层售价为4300元/平方米。

据售楼人员介绍该楼盘已经销售三分之二，但根据实地考察销售率并没有这么高。

二期计划开发的小高层和多层至今也没有动工的迹象。

B、金桥溪岸
金桥溪岸位于霍尔果斯口岸友谊路与东风路交汇处，小区总占地为60203.96平方米，建筑面积高达16.6万平方米，绿化率35%，是
至今为止霍尔果斯口岸最大规模的住宅小区项目，分三期开发，一期主要为临街多层及门面地下室，二期主要为部分小高层，三期主要为高层开发。

多层的主力户型为50-60平方米的紧凑小户型，高层为120平方米的大户型。

现一期开始售房，框架结构小高层销售均价为2750元/平方米，砖混结构多层销售均价为2650元/平方米，一楼门面出售实行买一送一，即购买一楼门面送相同面积地下室（带产权），面积计入容积率，一楼门面售价为9800元/平方米。

C、亚欧国际
亚欧国际位于霍尔果斯口岸友谊路与兰新路交汇处，分二期建设开发，一期为带底商的综合商住两用楼，二期为多层住宅，一期楼盘共十一层，一楼至二楼为商铺，售价一楼为8800元/平方米，二楼为5600元/平方米。

住宅均价为3500元/平方米。

据售房人员介绍该项目一期已经100%销售完毕，二期多层已经开始建设，均价在3000元/平方米左右。

三、项目可行性分析
霍尔果斯口岸周边常驻人口较少，不具备大商业开发潜力。

霍尔果斯口岸仅仅承担一个通道及物流货运的功能。

随着合作区的新建，主要贸易及配套设施都将移到合作区内。

合作区外的商业应考虑为合作区内的企业、个人提供办公和生活配套服务。

由于“亚欧新天地”项目的先入为主，加上其本身的地理位置优势，距离口岸仅有600米，如果我们的项目再定位为商业综合体将没有任何竞争优势。

我们的项目所处位置位于老城区边缘，从长远考虑，开发成口岸配套
的住宅小区将有一定的升值空间，但从本次调研口岸现有在建住宅小区来看，普遍投资回收周期较长，几个楼盘的销售周期都超过2年到3年，销售率也大多没有达到50%。

霍尔果斯城市发展的前景主要看合作区具体政策导向，目前没有一个具体定论。

我们的项目定位应以住宅为主，配套一部分小区商业，应以中小户型为主，口岸城区人口较少，周边团场买房多以投资保值为主，不宜面积过大的户型。

可以考虑一部分房子做简单装修，满足一些小公司办公的需要。

建议公司以保守投资为上策，尽量延长投资周期，如果可能找一家或两家合作单位合作开发降低投资风险。

如果没有合适的合作方，建议采取能拖就拖的方式缓慢开发，将项目分为几期，逐步开发静观口岸经济特区政策的进一步明朗。