滨水商业地块开发策略研究方法初探——以珠海洪湾渔港商业二~五

滨水商业地块开发策略研究方法初探——以珠海洪湾渔港商业二~五区商业策划为例
发表时间：2020-12-24T11:47:11.183Z 来源：《城镇建设》2020年28期作者：朱泽敏[导读] 滨水商业地块开发策略的制定是一个动态平衡的过程，其受到消费观念、区域特征及产业特征等诸多方面的影响和制约。

朱泽敏
珠海市规划设计研究院 [摘要]：滨水商业地块开发策略的制定是一个动态平衡的过程，其受到消费观念、区域特征及产业特征等诸多方面的影响和制约。

这确定了滨水商业地块开发策略的研究需采用相对集成的方法，必须时刻关注该项目受到的多维度的影响，并对其进行权重分析，从而得出更加理性化的成果。

[关键字]：滨水商业地块；SWOT分析；滨水质量指标；枢纽集群1、项目概况
本项目位于珠海市洪湾中心渔港用地内，共计4块用地，总用地面积163554.91㎡，项目紧邻环港西路与洪湾大道。

地块与商业一区（洪湾中心渔港）围合出中心港池，项目水、陆交通发达，景观资源优渥。

本项目除商业五区地块属性为商业+文化用地外，其余均为商业用地，用地属性较为单一。

【图1：洪湾渔港商业二~五区地块信息图】
2、工作流程
第一步：商业开发案例信息收集整理及研究；第二步：商业策划头脑风暴，形成推荐的创意方案。

3、案例分析
采用“滨水质量指标”来进行描述和展示相关案例（也是关于滨水开发可持续发展更广泛理念的一部分）。

案例评估匹配这些标准的程度，可以揭示相关案例发展的优缺点。

这些也将用于SWOT分析。

3.1 选定质量指标
根据洪湾渔港的地理位置及功能特性，先期收集了与本项目具有一定匹配度的30个国内外案例，通过对其总体信息的评估及其成功要点的总结，针对洪湾的自身条件，提出以下9个质量指标：3.1.1 是否有船游和水上巴士系统：小型划船设施及水上巴士系统可以为滨水项目提供巨大的发展潜力，为消费者活动提供诸多附加值。

3.1.2 强大的本地身份和城市联系：滨水项目应有其独特性，立足于当地形成自己独特的身份。

同时滨水项目应与城市商业脉络形成互动。

3.1.3 融合自然的可能性：项目融合山、水及城市自然景观能大幅增加项目附加值，同时景观、建筑和滨水环境的结合可提升公共空间的品质。

融合自然亦能形成滨水项目强大的身份识别特征。

3.1.4 周边城市空间的质量：滨水地块属于其所处城市空间内更广泛环境的一部分，如何与周边区域融合对提升项目区域的品质极为重要。

同时项目应与周边区域的城市开发充分融合，共同成就。

3.1.5 无大众旅游的感觉：项目区域应全年开放，对商、旅人员及本地居民均有吸引力，开发规模、设施和项目等内容应因地制宜，形成特色，不随大流。

3.1.6 游览的便捷性：不仅强调外部交通的可达性，亦强调内部拥有便捷的交通网络。

3.1.7 合理的开发规模与建筑理念：具备以人为本的舒适性开发规模，同时建筑风格应强调滨水项目自身的文化内涵与区域特色。

3.1.8 切实可行的开发阶段划分和业态开发策略。

3.1.9 健康的环境：充分考虑滨水区域负面环境问题（噪音、光污染、夜间的工业活动等）的处理，创造良好的环境。

3.2案例研究方法框架
【图2：案例研究方法框架图】3.3案例评估
以下为质量指标与精选案例的对应关系，每个案例选取对其成功因素影响最大的关键几个质量指标，并对其内涵进行深度挖掘。

【图3：质量指标与精选案例的关系】3.4案例关键成功因素（与上述滨水质量指标一一对应）3.4.1为游客和当地居民提供小船/游船/水上巴士交通连接 (可运输自行车)；设置游船和水上的士设施、游客船只停泊设施；设置服务于其他码头（如横琴岛、机场）的建筑或设施。

3.4.2打造小规模渔业社区；建设海洋博物馆或具备展览功能的公园；打造滨水区独一无二的标志性港口建筑（群）；创造高品质绿色空间。

3.4.3鼓励结合自然设置滨水户外娱乐活动或设施，与周边环境（如周边山体）进行有机衔接（利用缆车）；打造生态绿色景观网络。

3.4.4从游客的角度出发设置渔港活动，与滨水商业区域有机融合的同时保证一定的独立性；强调渔民社区的重要性；合理设定发展规模；合理分配渔港功能和活动。

3.4.5创造综合性商业功能，打造具有针对性的商业设施；采用水运系统对两个港口网络和旅游网络进行功能划分；合理化开发规模、功能与活动的分布。

3.4.6拥有步行、骑自行车等多种交通路径；滨水区内人车分流；拥有多种交通方式，形成便捷交通网络。

3.4.7强调以人为本、低密度的滨水商业开发规模；创造与珠江三角洲渔村历史有关的高质量特色建筑及公共空间；拥有由内至外的多层次公共空间。

3.4.8吸引强大且具备成功经验的商家入驻；由一家统一管理的公司进行管控，对商户的类型组合和各种活动进行集中管控；与城市滨水开发应相辅相成。

3.4.9投资绿色滨水区域，减少灯光污染的影响，减小气味及噪音的影响。

尽量设置小规模的工业活动；拥有独立的物流网络；重视周边自然环境 (河流、小鱼塘等) 的清洁；营造吸引人的户外娱乐与体育运动（如鱼塘区域、三角洲公园等）。

4、定位研究
4.1宏观分析
东南亚、珠三角及大湾区：通过港珠澳大桥、新机场开发与快速轨道交通，珠海很好地融合到粤港澳大湾区，比邻东南亚。

本项目位于高速发展的珠三角与港珠澳区域的中心位置。

历史沿革：渔业在珠三角历史上也是经济的主要推动力。

珠海也曾是中国南方四大渔业枢纽之一，具有悠久的渔业历史。

珠海的城市定位：珠海与澳门的合作要进入“深水区”；在新时代下，珠海要争取成为大湾区制造业发展的新高地；珠海要成为大湾区新兴产业创新的策源地；珠海真正成为开放包容的魅力之城。

城市群的大都市开发：洪湾地处由珠海港口枢纽、珠澳机场枢纽、澳门与珠海旅游枢纽、深圳高科技枢纽及香港商业枢纽组成的大湾区东西主轴之间，具有绝佳的发展机会。

4.2微观分析
洪湾中心渔港是珠江三角洲最大的渔港和贸易枢纽、可停泊1000多艘船只、年卸货量超过8万吨、国际渔业物流中心港、国家远洋渔业基地、国家定点上岸港。

洪湾同时处于河流滨水开发带及海岸滨水开发带的交汇处，具有独特的滨水商业及活动的开发机会；
洪湾地处珠海港口城、珠海航空城、珠海沿海城、香港、深圳、广州的中心地带，位于交通与物流各区域紧密相连的重要节点上；
洪湾具有极佳的珠海-澳门-横琴滨水开发（游船）机会；
洪湾渔港是目前珠江口区域基础设施条件最好的中心渔港，利用港珠澳大桥、珠江西岸高速公路网、珠海机场等可与外部无缝对接。

洪湾渔港是中国南部提供最多、最独特渔业相关资源的唯一目的地；可为专业买家与游客提供高质量的鱼市和鱼品；拥有可看得到、感触到的渔业（也是洪湾本地独特身份的体现）；
洪湾渔港也是唯一具备结合鱼市、休闲与娱乐活动（海洋相关）和地道渔村文化的珠三角和东南亚最大的独特旅游渔港的能力。

4.3定位
综上所述，放眼珠三角及东南亚，将本项目定位为：国际渔业旅游枢纽。

4.4 SWOT分析
【图4：定位研究SWOT分析图】5、枢纽解析
结合本项目定位【国际渔业旅游枢纽】，将本项目枢纽概念拆分为渔业枢纽及旅游枢纽进行剖析及重新定义，同时考虑到渔业枢纽与旅游枢纽的最根基条件——交通，亦将本项目赋予交通枢纽的定义。

5.1枢纽定义及打造策略： 5.1.1 渔业枢纽：
定义：着眼于本项目独一无二的渔业资源，强调“鱼”与“渔”的概念及其衍生出来的内涵与机会。

其中“鱼”包含鱼市、海洋生态、健康食物、餐馆、结合泊位和林荫大道的漂浮鱼餐厅等内容；“渔”包含渔港、观赏水产养殖、鱼类贸易、捕鱼旅游等内容。

策略：凸显本项目是区域中最大及最新的渔港；利用本项目超出区域其他渔港的生产能力；突出渔获的品种及类别最多；关注本项目独特的地理位置：位于重要的中国南部贸易路线上（西江）；考虑渔港与旅游功能的融合与分离的平衡兼顾；认识到游客与港口渔业的联系属于港口身份的一部分；将项目区域中不太吸引人的方面与旅游区域分离。

5.1.2 交通枢纽：
定义：交通作为旅游及渔业枢纽的根基，本项目的一切活动均需依赖交通来组织，陆路交通、水路交通在满足基础的功能以外，还可赋予本项目旅游、渔业层面上更多功能及特色。

使本项目成为一个多维度的综合体。

策略：保证有足够合理的城市群体；打造活力的本地社区和群体消除大众旅游的感觉；强调渔民对本项目起着举足轻重的作用；用交通平衡好旅游、渔业及商业的发展：注重交通的综合功能；强调日间与夜间活动的设计；关注行人交通与公共交通、水路界面衔接；停车场、鼓励步行；公交或大巴连接。

5.1.3 旅游枢纽：
定义：本项目最基本目的依旧在于盈利，旅游作为本项目的基础性质，是本项目盈利的主要支撑点，打造吸引人流、聚集人气、引导活动、促进消费的旅游枢纽，是业主进行开发的主要动力。

策略：关注渔港独有的特点（淡水、海水捕捞活动）；打造独特、稀缺鱼品海鲜市场或夜市；建设高级餐馆；营造渔业节日；塑造合适的景点（与海洋与渔业相关），如博物馆、海钓之旅、渔具零售、与海洋相关的主题公园、特色渔业宾馆等；强调周边自然环境的整洁和独特性（人工绿化和自然绿化）；注重通往附近自然区域的可达性；融入可持续发展和环境保护的理念；注重游览的便捷性（珠三角旅客水上交通试点、水上巴士交通连接、其他多种交通方式可达）。

5.2 感官策略视觉：观赏渔船和拖网，体验三角洲的自然风光触觉：体验鱼市；
味觉：享受该地区最高级或独一无二的海鲜；
嗅觉：大海的气息、大自然的清香；
听觉：鱼市、拍卖热闹的氛围，享受音乐节。

5.3SWOT分析
【图6：枢纽解析SWOT分析图】
6、成果汇总6.1成果总结
【图7：成果总结流程】
6.2 商业机会与功能分区
渔业：漂浮鱼市、博物馆、传统渔业、捕钓鱼活动、鱼塘、鱼市、水产养殖、鱼类佳肴、港口；
旅游：小型船交通、渔业节目、鱼市、博物馆、渔民、渔业与城市功能综合、航海计划、水上
巴士、博物馆广场；
交通：小型船交通、水上巴士、公交、绿色基础设施、自行车、缆车连接。

【图8：渔港活动的功能划分及概念框架】
6.3枢纽集群开发方案及商业开发框架
方案一：打造标志性博物馆，制定具有参与性的航海计划，推进小型船交通组织；
方案二：打造标志性博物馆，强调渔业和城市功能综合，推进水上巴士交通组织；
方案三：打造渔业文化展览设施，打造漂浮鱼市，推进小型船交通组织。

【图9：枢纽集群与商业开发框架】
6.4概念性初步创意方案
7、结论感悟
滨水商业地块开发策略的制定是一个动态平衡的过程，其受到消费观念、区域特征及产业特征等诸多方面的影响和制约。

这确定了滨水商业地块开发策略的研究需采用相对集成的方法，必须时刻关注该项目受到的多维度的影响，并对其进行权重分析，从而得出更加理性化的成果。

本项目在研究过程中，相关前置条件受多方因素影响持续变动，但本案的研究方法始终能够与业主方多次变动的开发目标形成匹配，这验证了上述方法在研究滨水商业地块开发策略具备一定的适应性。

但该研究方法是否具有普适性，还待进一步研究探索。

【参考文献】
[1] 甘熠智. 浅谈建筑综合体设计——深圳卓越梅林中心广场南区建筑方案设计介绍[J]. 现代物业, 2013, 000(007):38-39.
[2] 桑敏. 城市大型综合性商业设施外部空间规划设计方法研究[D]. 2013.
[3] 郭凯, 孟繁茹. 浅谈城市商业街区的延续与多元化发展——以沈阳市中街商圈为例[J]. 城市建设理论研究, 2014(12).。