房地产招标采购管理工作中的要点控制与案例分析

房地产招标采购管理工作中的要点控制
与案例分析
摘要：招标采购管理是房地产项目开发建设中不可缺少的环节，也是影响工程成本及现场管理的关键部分，做好招标采购工作中的风险预控，将大大降低开发项目的开发成本，同时提高项目的开发进度，保证交付质量。

关键词：招标采购管理；风险点预估；控制措施。

引言
招标采购与房地产项目的经济效益，工程建设进度和质量都密切相关，在房地产项目建设中必须进一步加强对招标采购管理工作的重视，有效掌控相关控制要点，并结合不同工程项目情况制定采取合理的招标采购管理计划和措施，确保房地产建设目标的达成。

1房地产招标采购工作的重要性
房地产招标采购管理工作的重要性体现在以下几个方面：
第一，避免暗箱操作，规范招标采购过程。

招标采购在提高采购物资质量的基础上，能最大限度地避免企业采购暗箱操作现象的发生。

它即使各供应商公平竞争，从而达到采购成本最大化的效果，又可以增大对采购过程的监督力度，杜绝影响采购质量的各种外界因素，有效地保护了采购人员[1]。

第二，提高采购物资质量。

招标采购能够使各供应商公平竞争，从而到达采购成本最大化的效果，同时也可以增大对采购过程的监督力度，杜绝影响采购质量的各种外界因素，有效地保护了采购人员。

第三，提高采购工作的公开透明性。

招标采购使采购的各个程序都走向了公开，监督、管理都有的放矢，同时也把以前的事后审计、检查，变为事前预防，
从被动管理，变为主动参与。

第四，降低采购成本：通过招标采购的方式，可以降低采购成本，从而提高
企业的经济效益。

因此，房地产招标采购管理工作对于企业的可持续发展具有重要意义，在现
阶段必须进一步加强对招标采购工作的重视，明确工作中的要点和关键。

2房地产招标采购工作的主要内容
2.1招采计划的确定
每一个房地产项目招采工作启动前，需根据单项目的分析及定位，确定详细
的招采计划节点，这一阶段的控制要点在于：
①、各专业的界面划分要清楚，不能漏项，亦不能工作内容出现交叉和重复。

②、时间衔接要紧密，不宜过早，也不宜过晚，过早定标恐出现市场波动时，价格发生变化，过晚则不能满足现场的工期要求，影响下一步的工序[2]。

③、各专业板块划分清晰，前期类与工程类、工程类与营销类、设计类不能
混为一谈，各专业的配合部门及需求要点要掌握清楚，以免影响最终定标的结果。

④、招采计划需提前结合合约规划做出成本预估，以免超成本。

⑤、项目启动后，要将项目的整体招采计划进行日常的分解，分解成月计划、周计划跟进制定细化的工作步骤及责任人，配合人、完成时间，以保证整体计划
的顺利推进。

2.2供应商考察及选择
供应商的选择共分为以下几个要点进行控制：
1、资格预审：审查企业营业执照、资质审查是否满足项目要求，查看已有
同类业绩合同，公司诉讼及违约情况。

2、考察：办公区域规模，已完成或在建的同类项目、查验资质及合同原件、拟派团队面谈、合作意向摸底、市场及合作状况、合作信息的反馈调研，这些信
息最能真实反映企业的经营及合作情况，以此来综合评判供应商综合实力及等级。

这几点缺一不可，相辅相成，自成一体。

3、确定入围单位：在大规模采购中，选择一家供应商往往是不明智的，这
会给供应商较大的发言权，容易导致合同履约时出现问题。

因此，需要根据考察
结果及与项目匹配度，选择合适的入围单位，在此过程中需要注意的细节管控在于：当满足要求的供应商数量过多时，应当多维度选择单位，以合作单位加新单
位多渠道来源的单位汇合，避免产生围标[3]。

同时，筛选同等档次，同等实力的
单位一起竞标，避免因实力悬殊过大造成报价跳档，不利于定标。

4、以上风险点在于每一个过程的风险点均需严格控制好。

资质不满足的企
业可能出现验收问题。

无同类业绩可能不具备施工能力，不能完成工作。

而团队
人员的面谈风控在于，即使在优秀的企业内部，管理团队也同样有369等，需要
优秀的领导者，也需要无懈可击的团队。

诉讼及违约情况是最直接反映一个公司
管理问题的缩影，一个公司的诉讼很多，违约很多的情况下，新项目的进入可能
导致进度受阻，资金受困，直接影响后续项目的开展。

3招采实操案例细节分析
采购方式的确定：单项目招采启动时，首先确定招采方案，根据项目的情况
选择合适的招采方式，是邀请招标、比价还是议价。

招标前要做好一系列的准备
工作，各专业要求均不一样，以土石方招标为例，列举如下：
土石方招标前，首先应进行区域市场摸底，内容简要为：①、是否有
地方垄断？
②、运营模式如何？
③、各单位土方车辆运营是否有区域限制？
④、当地规模最大，合作最多的供应商是哪几家？
⑤、每家土场的手续是否合规齐全？
⑥、土场与项目的距离是多少公里？
⑦、项目周边是否有正在施工的项目可以进行联动？
⑧、周边的同类项目价格水平是多少？
逐一梳理清楚后开展招标工作，便能找到有资金实力，价格又低的单位。

该
次招标各单位实力相当的情况下，有一家单位因据我项目五公里范围内有另一项
目可以联动一方出土，一方填土，一来一回，两个项目均获得收益。

同时，中标
价格比市场正常水平偏低，施工单位的利润也得到了保证，是真正因招标节约了
成本的真实案例。

燃气、自来水项目的招标，则是根据地域情况不同，控制要点及侧重点有细
微不同。

燃气一般是垄断性质，涉及基础供气管网的统筹，一个地区通常为一个
单位承接。

报价受两大因素影响比较大，一是根据项目的业态（高层/洋房/别墅)的形式。

二是市政接驳口到项目的距离。

报价形式常按****元/每户固定综合单
价进行包干结算。

或按项目进行准确的计算后以总价包干。

现目前根据各地方的
要求不同，部分地区需增加防泄漏报警器，费用一般为固定。

燃气企业的性质一
般为国企，所以项目价格约谈存在一定的困难，但是仍然有一定的下浮空间，可
以从以下几点入手：①项目自身要充分梳理项目的基本情况，包含业态的配置，
市政接驳口的点位，项目内部管线的设计，周边同类项目价格调研，对比分析等。

②成本部门综合考虑各种影响因素进行准确的工程量计算，给出测算价。

③寻找
其他的突破口，看是否有实力相当的企业想进入该片区，是否有相关政府部门想
引入新的企业形成竞争。

如果有这样的机会，我们可以进行侧面突破、虚张声势，给对方形成竞争的心理，借此压低价格，达到节省成本的目的。

自来水属于半垄断项目，除了涵盖燃气项目的基础工作外，重点工作在增加
参标单位的筛选：①辖区自来水厂的验收要求及标准能否满足。

②已在自来水厂
有项目的施工企业有哪些？③辖区内其他项目合作的施工企业有哪些？④辖区内
同类项目的价格水平进行调研。

其他审查按正常流程进行，以保证中标单位既能
中标价格低，还能保证保质保量完成施工和通过验收。

结语
综上所述不难看出，招采工作看似一成不变，实则千变万化，每一项招采都
能带来新的挑战，对一个优秀的招采人来说，他要求的综合素质，业务能力，随
机应变的能力，包括谈判的技巧和要求都很高。

每一个细节的把控，均能为企业
省下成千上万、几十万，甚至更多的银子，所以招采是项目开发建设中不可或缺
的一环，希望每一个招采人都能在不断的探索中不断成长，卓越优秀，实现超越。

参考文献
[1]廖洁.工程总承包模式下招标采购合规性管理研究[J].招标采购管
理,2023(04):39-42.
[2]杜垚.国有施工企业招标采购常见误区和管理建议[J].铁路采购与物
流,2022,17(12):41-43.
[3]庞旭恒.企业招标采购管理的改进与创新探索[J].中国物流与采
购,2022(17):87-89.。