住宅工程质量通病防治导则

住宅项目工程质量通病
防治导则
河南民安置地集团
编制：赵志永
实施日期：2006年7月18日住宅项目工程质量通病防治导则
1 总则
1.1 为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，制定本导则。

1.2 本导则适用于公司新开发的住宅工程项目。

1.3 本导则是结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4 在公司新开发住宅工程的施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2 基本规定
2.1 通病防治由公司项目工程部主持组织实施，参建各方质量责任主体应按各自职责履行《导则》的规定。

2.2 住宅工程竣工验收除执行现有法律、法规和工程技术标准所规定的以外，还应提供下列相关资料：
2.2.1 施工单位报批的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

2.2.2 施工单位《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

2.2.3 监理单位《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。

3 参建各方责任主体的管理措施
3.1 建设单位（公司项目工程部）
3.1.1 在开工前下达《住宅工程质量通病防治要求通知书》。

3.1.2 批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。

3.1.3 定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。

3.1.4 不得随意压缩已签订的工程建设合同工期。

3.1.5 应将通病防治列入工程检查验收内容。

3.1.6 应明确通病防治的奖罚措施。

3.2 监理单位
3.2.1 审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。

3.2.2 认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序不合格时，不允许进入下一道工序施工。

3.2.3 配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。

3.2.4 工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。

3.3 施工单位
3.3.1 依据国家相关法律、法规和工程规范、技术标准和本导则要求，认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，或在施工组织设计中编写，施工单位编写的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》必须包含但不限于本导则规定的内容，报送监理单位审查、建设单位批准后实施。

3.3.2 做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。

在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。

3.3.3 记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。

3.3.4 根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。

3.3.5 专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位项目部核准、监理单位审查、建设单位批准后实施。

3.3.6 工程完工后，总包单位项目部应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

4 墙体裂缝防治的技术措施
4.1技术方案
4.1.1 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台反过梁（即受力钢筋在上部），高度不宜小于10Omm，且应于砖的模数一致，纵筋不少于3φ8，箍筋φ6@200；混凝土强度等级不应小于C20。

在顶层山墙与纵墙连接部位的砌体中，拉接筋间距应按常规尺寸减小一倍设置，其长度应伸入墙体内不得少于1000mm。

4.1.2 混凝土小型空心砌块、加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高超过3m的中部增设厚度为12Omm与墙体同宽的混凝土腰梁，纵筋不少于3φ8，箍筋φ6@200，深入两边墙内构造柱中或与砼结构锚固在一起；砌体无约束的端部必须增设构造柱。

4.1.3 顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。

4.1.4 主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋或结构植筋。

4.1.5 在两种不同基体交接处的内墙面，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。

4.1.6配电箱后面、墙体后砌的施工洞口周边应采用钢丝网抹灰。

4.2 施工
4.2.1 砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂、机制砂、机制石粉和混合砂（即河砂内掺入机制砂）。

4.2.2 加气混凝土砌块的出窑停放期宜为45d（不应小于28d），上墙含水率宜为5％～8％。

4.2.3 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔7d以后，方可将其补砌挤紧；补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。

4.2.4 砌体结构砌筑完成后宜45d后再抹灰，并不得少于3Od。

4.2.5 通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

4.2.6 框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

4.2.7 采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。

4.2.8阳台栏板在主墙施工期间除应留置阳槎外，预留拉结筋不少于2-3道，当基础直接埋置地下时，地基应认真处理，分层回填夯实，分层办理隐蔽验收，以防地基下沉造成阳台裂缝。

5 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施
5.1 现浇板的混凝土应采用中粗砂。

5.2 大体积混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8％。

5.3 拌制混凝土的含砂率应控制在40％以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，水灰比严格控制在0.65以内。

5.4 混凝土应按检验批检查入模坍落度，人工入模的混凝土应控制在30～50mm之间。

5.5 严格控制浇注的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。

阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。

5.6 现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，严禁水管水平埋设在现浇板中。

5.7 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次平板振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

5.8 现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。

5.9 现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。

当混凝土强度小于1OMPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。

吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

5.10 现浇板的板底必需采用免粉刷措施，模板拼接平整、严密，现浇砼板顶要求四周水平、阴阳角平直，质量必须达到中级抹灰标准，局部需要找补的必须采用加胶白水泥腻子进行找补。

5.11 支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。

根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

5.12 施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。

后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700～1000mm且有配筋加密措施。

后浇带的混凝土浇筑应在主体结构封顶后进行，浇筑时应采用微膨胀混凝土。

6.预空板顺板裂缝防治的技术措施
6.1楼板安装后，要求采取隔层灌缝，其板缝底部宽度不得小于30mm，并进行支模处理。

6.2板缝宽度超过40㎜时，应按设计要求配筋。

6.3当管线预埋管埋置于板缝时，其板缝宽度应是预埋管外径尺寸加20～30mm，
当管线预埋管外径尺寸大于40mm时，应按现浇板带处理。

板缝内预埋管位置必须在板缝的上半部板厚1/3处。

6.4板缝灌缝前应清理板缝内杂物，浇水湿润后涂刷水泥浆作结合层，用掺入5%抗裂微膨胀剂细石混凝土分层浇筑、振捣密实，待混凝土凝固后进行24小时浇水养护，且在初凝期小于1.2N/㎜²禁止受荷载扰动。

6.5板缝浇灌应进行隐蔽验收，并由各方责任人签字。

7. 卫生间楼地面渗漏防治的技术措施
7.1 上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。

7.2 管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

7.3 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。

洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。

管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

7.4 防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。

防水层的泛水高度不得小于300mm。

7.5 地面找平层向地漏放坡1～1.5％，地漏口按照地板砖铺贴厚度预留，要比地板砖面面层低3～5mm。

7.6 防水地面施工完毕后，应进行不少于48h蓄水试验，蓄水深度最浅处不低于20mm。

7.7 排气道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

7.8 卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙
8. 外墙渗漏防治的技术措施
8.1 外墙外保温严格按照设计和标准图集、相关工艺质量要求组织施工，施工前必须编写专项施工方案报监理和建设单位审批。

8.2应根据市场实际使用情况和效果，同设计单位共同选择符合本地区规定的外保温构造做法，以满足节能效果和相关规定。

8.3当选用保温层外贴面砖时，应对保温粘结材料的折压比、粘结强度、耐候稳定性、外保温抗震和抗风力进行试验检测，在各体系保温面层允许荷载等因素满足有关标准规定的前提下施工。

8.4外墙外保温材料供货时，应由供货商提供成套产品，同时提供检测部门出具的检测报告和出厂合格证。

施工单位和厂商对材料质量负责，并保证所有材料之间的相容性。

材料进场后，施工单位应按施工程序规定抽样复检、监督确认，严禁使用不合格产品。

8.5基层采用抹灰找平的，抹灰应使用含泥量低于2％、细度模数不小于2.5以上的中粗砂。

严禁使用石粉、混合砂。

8.6饰面层采用涂料的建议采用水溶性弹性涂料。

外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。

涂料施工前应保证基层平整，先涂刷高分子乳液弹性底涂层，再刮抗裂柔性耐水腻子，然后进行涂料面层施工。

8.7面层采用面砖饰面的：面砖饰面应确保与墙体的粘贴牢固性，粘贴面砖应采用抗裂砂浆，且不宜过厚，一般3～5厚为宜。

面砖饰面每层宜设水平分格缝，垂直分格缝的位置按缝间面积30㎡左右确定。

外墙面砖粘贴时四角打灰必须到边，粘贴时被挤出的舌头灰必须及时剔刮掉，外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条挤压出浆至密实，面砖应采用柔性粘结砂浆勾缝，勾缝前应湿润墙面，缝宽8mm，勾好的缝要求凹进面砖外表面3mm，不
允许出现空缝、空角和瞎缝。

8.8当墙体外侧设金属网时，应采用防雷接地措施。

8.9采用聚苯板面加钢丝网片的，在楼层分层处均应断开，不得相连。

洞口四角部位应铺设附加钢丝网。

8.10抗裂砂浆抹面前，应清除聚苯板或挤塑板酥松、空鼓部分和油渍、污物、灰尘等，界面剂如有缺损也应补喷。

8.11粘贴面砖前需做水泥砂浆与钢丝网片的握裹力试验和抗拉拔试验。

8.12墙面伸缩缝严格按标准要求设置。

8.13窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于3％，窗台、压顶排水坡向两边的高差不得小于15mm，窗台抹灰必须内高外低形成错台，预留安装窗框的外侧比内侧窗台低10mm，错台处必须平直。

滴水线粉刷应密实、平直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

8.14外墙淋水试验：在外墙面砖粘贴和外粉刷完成后，必须进行外墙淋水试验，每个冲淋面持续时间不少于3小时，到房间逐一检查有无渗水现象，其结果亦须经监理及甲方代表验收认可。

下雨时，雨后及时到房间逐一检查有无渗水现象，其结果亦须经监理及甲方代表验收认可。

8.15工程项目施工前、施工中、竣工后均应按行业标准进行相关质量检测，归档保存检测资料。

9 门窗渗漏防治的技术措施
9.1 门窗安装前应进行抗风压、气密性和水密性三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。

9.2 门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，尺寸偏差超标的应进行返修处理，然后实施外框安装、固定。

固定后的外框与墙体应预留5mm间隙施打聚氨脂发泡剂或用发泡条填充，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

9.3 门窗框外侧应留5mm宽、10mm深的打胶槽口，打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶，密封胶要求均匀密实、平直。

严禁在涂料面层上打密封胶。

10. 屋面渗漏防治的技术措施
10.1 屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。

10.2 屋面找平层水泥砂浆或细石砼分格缝间距不宜大于6m，缝宽不应大于30mm，且不小于15mm，防水施工前应用防水油膏嵌填密实。

10.3 上人孔、伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。

10.4 卷材防水层收头必须在女儿墙凹槽内固定，并用密封油膏将上口封严。

10.5 在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于360mm（管道泛水不小于360mm）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

10.6 刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：
10.6.1 钢筋网片应采用焊接型网片。

10.6.2 混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。

10.6.3 分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。

在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。

10.6.4 保水养护不小于14d。

10.7 屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水48小时试验。

管洞处用1：2水泥砂浆围成φ250蓄水圈，高100宽60，不得有裂缝。

隔天放满水，盛水24小时，观察洞底平顶和立管四周是否有渗漏水现象，如有，找出原因、修补好，重新盛水24小时，直至不渗漏为止。

10.8施工过程中每道工序做法须有专人操作及专人负责，须经现场监理人员认可之后，方可进行下道工序施工。

11 室内标高和几何尺寸控制措施
11.1 由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。

11.2 主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面0.5m线、地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。

11.3严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每1.5～2m平方米范围内宜设置一处。

11.4 装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。

11.5 按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。

测量后，认真填写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》。

11.6 室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10％的房间数且不少于5间进行抽查。

11.7 楼板厚度的检测数量，每检验批按10％的楼板数且不少于5块板进行抽查。

11.8 监理单位应及时抽验施工单位测量记录，并应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验，发现问题及时处理。

12、配电工程质量问题
12.1电表箱内的表位编号与实际用户不一致，出现串号现象。

预防措施为：每户电线从户箱穿到电表箱后，应及时编号进行标识，在电表箱内写清每户的电表箱接口位置编号，在电线上同时粘贴编号标示，并应进行通电检测，办理每户的验收确认手续。

12.2厨房内插座同天然气阀表位置的间距尺寸不符合燃气安装间距要求，一般设计只明确了高度位置，没有明确水平方向的具体位置。

造成天然气验收前的插座大量改造。

预防措施为：在插座线路未敷设前进行会审，确定间距尺寸位置合理，满足≧1.5m的要求，并同时满足厨房其它电器的使用功能要求进行敷设。

12.3厨房、卫生间开关、插座出毛墙面的高度：安装卫生间毛墙面的开关插座时一定要考虑瓷片粘贴以后的墙面尺寸厚度，在安装前应预留，一般控制在出毛墙面12-15mm较为合适。

13、暖卫管道工程质量问题
13.1暖气管道漏水，接口不严密：管材、管件必须符合图标规定质量标准，压力试验必须符合设计要求和规范规定，丝扣连接应紧固，管端应清理不乱丝，外露2-3扣，麻头应干净。

阀门安装应操作灵便，方便。

管道穿过墙或楼板处应按规范规定设置套管。

13.2 PP-R给水管道：必须采用配套的接头，管材和专用的热熔连接器，施工前应
进行操作技能培训。

13.2.1PP-R管材施工的关键是热熔连接操作工艺，造成管节渗漏的原因有：
熔化不够产生的结合缺陷
闭合不够产生的结合缺陷
管子不完全插入产生的结合缺陷
存在夹杂物产生的结合缺陷
管子末端变形产生的结合缺陷
造成管节不通的原因有：过度热熔造成管材完全软化而熔死。

13.2.2预防措施
a、管材、管件必须配套，熔接前清理管子和管件，保证清洁，检查熔接器是否匹配和正常，操作中严格遵守各种规格不同的管道加热时间。

b、正确定位，确认管子安装到位。

c、注意和遵守管子的插入深度，直角切割管子末端，确保管子的末端彼此靠紧。

d、熔接前保证管材和管件干燥、干净，操作中避免熔接区受到潮湿和脏物影响。

e、按规定保存管材，避免管材因压力而使末端产生变形，切管工具符合要求。

f、管道安装敷设完成后（24h以上）应进行压力试验，试验压力应为管道工作压力的1.5倍以上，经检测各连接部位无渗漏方可办理隐蔽验收手续。

14．本导则未明确的按照河南省工程建设标准《住宅工程质量通病防治技术规程》（DBJ41/070-2005）执行，内容同省标相抵触的部分以河南省工程建设标准《住宅工程质量通病防治技术规程》（DBJ41/070-2005）为准。