2023年资产评估实务一练习及答案

资产评估实务一练习
(考试时间90分钟,总分100分)
准考证号:_________________________姓名:__________________________
一、主观题（共10题，每题10分，共计100分）
1、某国有林业公司拟转让近期收购的50公顷桦木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为30年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为15厘米，平均材高为20米，平均蓄积为180立方米/公顷，请评估该林分价值。

1.选择评估方法
2.据调查，搜集到的相关技术经济指标
3.根据上述指标，评估过程及结论
【答案】
1.选择评估方法
本题可考虑采用木材市场价倒算法评估。

木材市场价倒算法又叫剩余价值法，它是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余价值部分作为林木资产评估值的一种方法。

2.据调查，搜集到的相关技术经济指标
(1)木材价格。

木材价格以委托评估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。

经调查分析，桦原木售价为800元/立方米，桦综合材售价600元/立方米。

(2)木材经营成本。

木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/立方米。

(3)木材销售税费。

木材销售税费主要包含:增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18%征收。

(4)经营利润率:按木材经营成本的16%计算。

(5)出材率。

按委估资产地方标准<××市县林区商品林主要树种出材率表》。

胸径为15厘米的桦木出材率为60%(其中原木25%;综合材35%)。

3.根据上述指标，评估过程及结论
(1)主伐收入。

W=50×180×25%×800+50×180×35%×600=3690000(元)
(2)主伐成本=经营成本+销售税费
C=(50×180×25%+50.×180×35%)×170+3690000×18%=1582200(元)
(3)木材经营利润。

F=1582200×16%=253152(元)
(4)该林分评估值为=3690000-1582200-253152=1854648(元)
2、某资产评估公司受托对甲企业拥有的乙公司的股权投资进行评估。

采用整体评估再测算股权投资价值的方法。

甲企业两年前曾与乙公司进行联营，协议约定联营期10年，按投资比例分配利润。

甲企业投入资本60万元，其中现金资产20万元、厂房作价30万元，占联营企业总资本的30%，合同约定，合营期满，以厂房返还投资。

该厂房年折旧率为5%，净残值率为5%，评估前两年的利润分配方案是:第一年实现净利润30万元，甲企业分得9万元，第二年实现净利润20万元，甲企业分得6万元。

目前，联营企业生产已经稳定，今后每年收益率(按照投入资本计算的收益率)12%是能保证的，期满后厂房折余价值10.5万元。

经调查分析，折现率为15%。

要求:
(1)缺乏控股权的股权投资评估的特点是什么?
(2)缺乏控股权的股权投资评估时，应如何选择评估方法?
(3)甲企业拥有的乙公司的股权投资的评估值多少?
【答案】
(1)缺乏控股权的股权投资评估的特点。

①评估程序及评估方法选择可能受到限制。

对于缺乏控制权股权的评估，实务中，被评估单位配合实施评估程序会受到限制，不利于评估工作的开展。

因此，评估程序的实施及评估方法选择均具有局限性。

②应关注流动性影响。

流动性是指在市场上快速买卖一项物品，而不导致价格大幅波动的能力。

如何评估不具有活跃市场或流动性受限制的股权价值，如处于IPO限售期内的股权以及产业投资基金投入到拟土市公司中的股权价值，是评估实践中的难点之一。

随着期权估值模型的应
用推广，结合影响期权价值的因素分析及对不同模型的计算结果比较，近年来在评估实践中有了较快发展。

(2)缺乏控股权的股权投资评估时，应恰当选择评估方法。

①单独评估时，首先对其会计信息做了解分析，考虑评估程序实施是否受限等，根据评估日的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法兰种资产评估基本方法的适用性，综合判断恰当选择评估方法。

②非单独评估时，主要根据被投资企业所处细分行业市场及竞争态势、业绩表现、股利分配、近期规划，判断市场法及收益法的适用性，合理选择评估方法。

(3)甲企业拥有的乙公司的股权投资的评估值计算。

P=600000×12%×(P/A，15%，8)+105000×(P/F，15%，8)=72000×4.4873+105000×O.3269=323 085.6+34324.5=357410.1(元)
3、被评估对象为一台3年前自制的大型模具，该模具净重2吨，评估基准日该模具的材料价格为15元/千克，材料利用率为75％，模具的冷加工费为30000元，热加工费按模具净重每千克15元，其他费用10000元，行业平均成本利润率为10%，不考虑其他因素，计算该模具的重置成本。

若预计该模具还能再用5年，试评估该模具的价值。

【答案】
该模具的材料费=2000÷75％×15=40000(元)，冷加工费为30000元，热加工费
=2000×15=30000(元)，其他费为10000元，总成本=40000+30000+30000+10000=110000(元)，利润=110000×10%=11000(元)，该模具的重置成本=110000+11000=121000(元)。

(2)该模具的成新率=5÷(3+5)=62.5%，该模具的评估值=121000×62.5%=75625(元)。

4、某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。

该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。

房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。

该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。

根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
表一：
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求：
（1）简述采用基准地价系数修正法的前提条件。

（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留4位小数。

（3）若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率（%）。

（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。

【答案】
（1）釆用基准地价修正法的前提条件是：
①当地政府已公布基准地价；
②可以取得基准地价修正体系；
③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。

（2）【土地】
本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。

评估对象容积率 ＝4650/2500＝1.86
根据内插法计算，容积率修正系数
＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018
＝1.0276
详细计算思路补充
土地使用权评估单价
＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
＝650×1×（2.46/1.3）×1.0276×1.0500
＝1327.1454（元/平方米）
（3）【建筑物】
年限法成新率
＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝（40－6）/40＝85%
综合成新率
＝85%×0.4＋78%×0.6
＝80.8%
（4）【土地＋建筑物】
建筑物评估
＝3500×4650×80.8%
＝13150200（元）
资产评估值
＝13150200＋1327.1454×2500
＝16468063.5（元）
5、评估某企业一台机床时，生产厂家的产品目录和价格表标示的价格为75000元，当地经销商的报价为74800元。

评估人员调查了解到该机床如果直接从生产厂家购买可以打98折，但运费需要500元;如果从当地经销商处购买没有折扣，但可以赠送一套价值500元的备件。

试问该被评估机床(含备件)的自身重置价值为多少?
【答案】
从厂家处直接脚买需花费=75000×O.98+500=74000(元)，从经销商处直接购买需支付74800元，因为74000元<74800元所以该被评估机床的自身重置价值为74000元。

6、某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。

开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。

【答案】
该土地的各项投入成本均已知，可用戚本法评估。

(1)计算土地取得费。

土地取得费=15万元/亩=225元/平方米
[提示]1亩=667平方米
(2)计算土地开发费。

土地开发费=2.2亿元/平方千米=220元/平方米
[提示]1平方干:米=100万平方米
(3)计算管理费用。

管理费用=220×10%=22元/平方米)
(4)计算投资利息。

土地取得费的计息期为两年，士地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则:
土地取得费利息=225×[(1+6%)^2-1]=27.81(元/平方米)
土地开发费及管理费用利息=(220+22)
×45%×[(1+6%)^2-1]+(220+22)×55%×[(1+6%)-1]=13.46+7.99=21.45(元/平方米)
投资利息合计=27.81+21.45=49.26(元/平方米)
(5)计算开发利润。

开发利润=[(1)+(2)+(3)J×10%=(225+220+22)×10%=46.7(元/平方米)
(6)计算销售税费。

销售税费=300000÷20000=15(万平方米)
(7)计算土地价值。

土地单价=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×(1+15%)=
(225+220+22+49.26+46.7+15)×(1+15%)=664.65(方平方米)
土地总价=面4.65×20000=1329.3(万元)
评估结果:该宗地单价为664.65万平方米，总价为1329.3万元。

7、某资产管理公司拟处置金融不良资产4400万元，其中抵押贷款1700万元，其余均为信用贷款。

资产管理公司与债务企业协商后决定采用债务重组方式处置该资产。

为了确定债权价值，特委托评估公司对债务企业进行偿债能力分析评估。

评估公司经过调查发现：
（1）债务企业已处于关停状态，生产难以恢复；能够取得齐全的财务会计资料。

（2）截至评估基准日，债务企业有效资产为3925万元，有效负债为6250万元；需要优先偿还的一般债务包括应付工资、应付福利费、应交税费等合计共93万元；清算及中介费按照有效资产的2%进行扣除。

（3）债务企业以自有的机器设备抵押给其他金融机构获得贷款300万元，本次机器设备评估值为285万元，全部用于优先偿还其他债务，不足偿还的部分作为一般债务。

（4）在拟处置的债权中，有1700万元的抵押贷款，对应的抵押物是厂房的土地使用权，本次土地使用权的评估价值为2200万元，应作为委托人优先受偿债务，土地评估价值超出贷款金额部分用于偿还一般债务。

要求：
（1）评估机构应该采用什么方法分析债权价值并简述理由。

（2）不考虑或有收益等其他因素对受偿比例的影响，请计算该不良债权的受偿比例。

（计算结果保留两位小数）
【答案】
（1）评估机构应该采用假设清算法分析债权价值。

因为债务企业已处于非持续经营状态，存在有效资产且能取得较齐全的财务会计资料，属于假设清算法的适用范围。

资产项优先扣除项目
=优先偿还抵押债务+优先偿还一般债务+优先扣除的费用项目
=1985+93+78.5
=2156.5（万元）
负债项优先扣除项目
=优先偿还抵押债务+优先偿还一般债务
=1985+93
=2078（万元）
那么，根据一般债权受偿比例求得不良债权中的一般债权受偿金额为：
不良债权的一般债权受偿金额
=（不良债权总额-优先债权受偿金额）×一般债权受偿比例
=（4400-1700）×0.42
=1134（万元）
不良债权总受偿金额
=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额
=1700+1134
=2834（万元）
不良债权受偿比例
　故该资产管理公司拟处置金融不良资产4400万元（其中抵押贷款1700万元，担保贷款450万元）。

可变现价值不低于64%。

8、某企业的进口设备于2014年购进，当时的购置价格(离岸价)为8.5万欧元，2017年进行评估。

根据调查得知，2017年与2014年相比，该类设备国际市场价格上升了10%;现行的海运费率和保险费率分别为5%和0.3%;该类设备进口关税税率为15%，增值税税率为17%;银行财务费率为0.8%，外贸手续费率为1.2%;国内运杂费率为1%，安装费费率为0.5%，基础费费率为1.5%;假设评估基准日欧元同人民币的比价为1:8。

要求:根据上述条件，估测该进口设备的重置成本。

【答案】
设备的离岸价=8.5×(1+10%)=9.35(万欧元)，国外运费=9.35×5%=0.4675(万欧元)，国外保险费=(9.35+0.4675)×0.3%=0.0295(万欧元)，到岸价(外汇计价)=9.35+O.4675+O.0295=9.847(万欧元)，到岸价(人民币计价)=9.847×8=78.776(万元)，应交关税=78.776×15％=1l.8164(万元)，增值税=(78.776+11.8164)×17%=15.40(万元)，银行财务费=9.35×8×0.8%=0.5984(万元)，外贸手续费=78.776×l.2%=O.9453(万元)，国内运杂费=78.776×1%=0.78776(万元)，安装费=78.776×O.5%=0.39388(万元)基础费=78.776×l.5%=l.18164(万元)，进口设备重置成本=78.776+1l.8164+15.40+O.5984+O.9453+O.78776+O.39388+l.18164=109.90(万元)。

9、某台车式电阻炉，尚可使用5年，政府规定的可比单耗指标为650千瓦小时/吨， 该炉的实际可比单耗为730千瓦小时/吨，该电阻炉年产量为 1500吨，电单价为1.2元/千瓦小时，但是政府规定超限额10-20%（含20%）的加价2倍。

试计算因政府对超限额耗能加价收费而增加的经济性 贬值额。

【答案】
超限额的百分比＝（实测单耗-限额单耗）/限额单耗 ＝（730-650）/650＝12% 每年因政府对超限额耗能加价收费而增加运营成本为：
Y＝1.2×（730-650）×1 500×2＝288 000（元）
按折现率10%考虑资金的时间价值，288000×（P/A,10%,5）＝109万元由此计算该电阻炉未来 5年的使用寿命期内，要多支出的运营成本为109万元即为电阻炉因超限额加价收费引起的经济性贬值。

10、某企业的一台数控机械，重置成本为180万元，已使用3年，其经济使用寿命约为20年。

现该机器数控系统损坏，估计修复费用约20万元，其他部分工作正常。

＜1> 、计算该机械的实体性贬值及贬值率。

【答案】
机械重置成本：180万元
可修复性损耗引起的贬值：20万元
不可修复性损耗引起的贬值：（180-20）×3/20=24（万元）
实体性贬值=20+24=44万元
贬值率=44÷180≈24.4%。