产业园区一代到五代的升级变迁

导语
伴随着世界经济格局大调整，纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等世界级湾区相继形成并崛起，分别以金融、科技创新、先进制造为主要特点。

而同为世界四大湾区的粤港澳大湾区以“世界工厂”闻名，产业规模庞大，产业园已是政府和企业之间的沟通纽带，园区为大湾区留住企业，为企业留住人才。

但目前产业园区发展仍面临着多种问题，大量“鬼城园区”、“空心园区”、“僵尸园区”等情况出现。

以此为镜，5.0时代产业园区发展迈入黄金成熟期。

如何在“市场厮杀战”中成为区域经济发展的“领头羊”，专业操盘手为你解读，新一代产业园区的蜕变之路及四种必然趋势。

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产业园从1.0到5.0的蜕变之路
自十九大报告作出“中国特色社会主义进入新时代”的重大判断以来，意味着我国经济发展也随之进入了新时代，踏上了新征程，中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。

改革开放以来，中国经济形势不断发展变化，在经济新常态下，国内产业结构也不断调整升级。

产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，也是国家为促进经济发展的重要形式。

其最早的“前身”来源于改革开放初期的“开发区”，也即是产业园区的1.0时代。

随后又涌现“工业区”“高新技术园区”“文化创意园区”等不同形式的产业浪潮，直到近年来大热的产业园区5.0时代——产业新城，都是产业园区在不同阶段的必然产物。

随着时代发展和经济局势的变化，产业园区亦会随之呈现不同时期的产业需求。

在如雨后春笋般“生长”的产业园区中，产业服务作为园区对外竞争必备的战略性软实力，同样需要与“产”俱进，跟上园区发展的脚步。

PART/01
产业园区1.0——传统工厂型园区
产业园区是在改革开放初期萌芽出现的，当时国内产业百废待兴、资本、技术、人才等要素基础均为薄弱，园区的建设和管理都处于摸索发展阶段，进程也较为缓慢。

此时的园区产业主要是以制造业、工业
为核心的劳动密集型企业为主，企业对发展环境的要求也比较简单，重点是在区位交通相对便利的地区为企业提供基本满足生产条件要求的物理空间。

因此园区的核心载要是传统工厂，功能业态方面比较单一，人在园区中从事机械化、重复化劳动。

PART/02
产业园区2..0——主题型产业园
到了20世纪90年代后, 形式各异的产业园区和开发区逐渐在全国兴起，一些资本密集型的产业在此期间也快速发展，国内园区经济逐步进入了投资驱动发展的阶段，此时的产业园区具有了比较明确的产业发展主题，试图通过同类企业的聚集来进一步提升企业的生产效率。

园区的基础配套也随着企业的需求逐步提升，以食堂、住宿楼、超市等为核心的生活商业配套同步丰富起来，但是层次依然较低。

园区成为了各类物流园、商贸园等为代表的发展载体。

产业园区3..0——创新型产业园
进入到21世纪之后，随着经济技术的快速发展，以汽车、生物制药、软件研发、高端制造等为代表的技术密集型产业成为了产业发展的核心力量，并延伸除了金融、商务等生产性服务业。

此时的产业园区除了考虑产业的明确主题外，更多关注在产业上下游产业链之间的衔接与配合，力争通过“强链补链延链”来提升整体效率。

此外，园区的配套设施品质也大幅提升，科研配套、商务配套、生活配套更加完善，逐步走向了功能复合创新发展之路。

PART/04
产业园区4..0——智慧生态型社区近些年来，随着产业的迭代更新，科技的快速发展，智慧园区已经普遍成为了发展的趋势，以5G、物联网、大数据、人工智能等技术赋能园区进行数据共享，降低成本，提升产业和政务服务，形成园区生态网络从而提升整体效益是当下园区发展的必备条件。

此外，为了迎合企业的发展去求，园区也提供了在研发、孵化、金融、人才等多方面的全方位服务平台助力企业快速发展。

配套设施高度完善，产业与城市的边界逐渐模糊，生产和生活空间高度融合，园区走向了涵盖生产、工作、生活、休闲、娱乐等一体的多元化、智能化、功能混合的生态社区。

产业园区5..0——虚拟型生态社区
在未来，随数字经济的进一步推进，产业集群向数字化转型成为必然，基于地理空间集中的传统型产业集群也会逐步转向基于虚拟平台集聚发展的虚拟空间集聚，从而实现线下实体线上虚拟共同发展的虚拟集合体。

产业的发展边界也将逐步从融入本地化分工体系拓展至融入全球一体化分工体系，实现在功能、效益的跨越发展。

从以上的发展时间轴中，不难发现产业园区以10年左右为周期，发生着质的变化，它的发展早已跳出粗放经营阶段，不断向着精细化、专业化、复合化方向迭代更新。

如今的产业园区已经找到了产业新城
的“正确打开方式”，即是现在的5.0时代。

全球新一轮科技革命和产业变革的关键时期，碰撞上产业园区的5.0时代，奠定了这个时期的非凡意义。

从国务院印发的《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划的通知》中可知，在以战略性新兴产业为主，对标“创新”的5.0时代，产业服务如何更好得助力于园区发展显得尤为重要。

在政策方面，前4个时期的产业园区核心驱动力大多来源于政策的扶持，在5.0时代也不例外。

由于中国经济新常态的特征愈发显著，国家及区域陆续颁布多项政策法规大力推动产业结构的转型升级。

因此，园区通过对国家及区域的深度政策研究与解读，争取更多国家、区域的差异化政策扶持，进而同步完善园区内部的产业机制，提升园区的政务体系水平，搭建政务生态体系，是5.0时代政策驱动产业园区发展的重要体现。

在系统服务方面，从前4个时代碎片化、不全面、繁杂的产业服务体系中“挣脱”了出来，园区运营者通过打造一站式、全方位的智慧化服务系统平台，将产业培育、孵化、扶持、采购、检测、咨询顾问、投融资、技术及人才等纵深服务资源整合到一个系统平台中，使进驻园区的各类型、各阶段的企业都能得到专业、快捷、全面的服务，提高企业的运转效率和价值产出，进一步促进园区产业集聚。

在生态闭环方面，由于前期的产业园区对入驻企业的需求并不清晰，因此，在营造全生命周期的产业生态环境上，并无具体举措。

实际上，园区应该对企业从研发生产、设计包装、展示销售的全过程，形成一个全生态型产业服务闭环。

通过对园区的生态化运营，构建一个对地方经济具有持续推动意义的联动体系，推动资金链引导创业创新链、
创业创新链支持产业链、产业链带动就业链，以生态为导向的产业服务5.0时代。

纵观园区的发展史，从传统的“搭框架“到近些年的”精装修“，产业园区的运营方式也在不断升级，从1.0的传统厂房开始不断颠覆着传统思维模式，进阶到了4.0 时代：涵盖生产、工作、生活、休闲、娱乐等一体的多元化、智慧化、生态化的产业社区。

未来5.0时代，园区将进入全联接、全融合、全智能阶段，突破物理空间限制，从实体园区到虚拟社区挺进。

新时代产业园区四大表现形式
PART/01
从一个点逐渐发展成一个圈
“十四五”规划出台后，今年各省把城市群和都市圈发展作为地区规划的重要内容。

产业集群已是发展趋势，长三角城市群占全国土地面积的2.3%，2020年GDP占全国的20%左右，美国东北部大西洋沿岸城市群以纽约为中心，面积占美国的1.5%，GDP占比为21%左右，由此看来产业聚集度越紧密，经济价值越可观。

除此之外还有一个重要原因，园区面临的土地受限、功能制约问题逐步凸显。

集群化能让园区内部具有完整产业链，管理半径小、物流成本较低，有利于产业链配套，降低企业运营成本，成果共享。

未来，园区之间的“点”竞争将逐步演变为都市圈“园区群”之间的“圈”竞争。

PART/02
打造要有归属感与安全感的园区
传统产业园区普遍创业氛围不足，缺少人居环境打造、商业服务配备、园区氛围营造，运营服务无法给园区内的人带来归属感与安全感，而新疫情时代下，”人文关怀”成为大环境下的关键词。

未来的园区会趋向微型的城市进化，新的业态带动、新的技术、新的产品不断诞生，园区里面研发设计、商务办公、生产性服务配套一应俱全；聚餐休闲、甚至是理发、美容健身这一类生活配套样样不缺。

园区以产业作为保障，驱动城市更新，实现产业、城市、人之间梦幻联动，最终呈现一个有活力、有生命力的园区。

PART/03
定位追求特色化、精细化
2021年全国收录的产业园有89808个，其中广东省已占了18089个，产业园区竞争已进入白热化阶段，如何从众多园区中脱颖而出，得到政府和各方投资者的目光是一个难题。

传统多而杂的园区已被越发挑剔的市场淘汰。

因此，园区从一开始的项目的选址、到产品落实、园区运营各方面应从顶层设计全面考虑。

仅仅是追求量化，或者照搬已有的成功案例，妄想以小博大缔造第二个神话，导致画虎不成反类犬，与当地经济条件不吻合，这样的园区只会稍瞬即逝。

内容做的出彩，主题做的精细，才是园区做强做大的密钥。

PART/04
拒绝做“快餐化产业园”
产业园区未来将摒弃“快周转”，越来越多园区转投“慢运营”模式。

过往的重招商轻运营的思维改变是一件好事，园区存在的本质就是为企业提供服务，帮助企业更好更快的发展，这两者都不是一朝一夕的产品，运营收益与运营成本在短期内实现收支平衡不难，但长期内达到超额运营收益不是易事，能否为产业园实现持续生态发展，是目前园区经营的核心逻辑。

我们认为，未来不只是让企业“物理集聚”在园区，更要让企业交流合作，在园区内实现“化学聚合”，多元联动多方共赢；例如，东莞
松山湖高新区抢抓发展机遇，厚植引领型发展新优势，打造具全球影响的先进制造科技创新中心、广深科技创新走廊核心平台。

在此背景下，元昇产城率先发力，联合专业产业运营商——，倾力打造高端品牌产业载体平台——元昇数谷。

扎根松山湖CBD核芯地段，聚焦工业互联网产业，打造粤港澳大湾区一流的工业互联网产业园和工业软件示范基地。

然而元昇数谷的工业互联网创新中心，集聚生态汇聚、数字化赋能、产教融合、项目化四大功能，意指汇聚产业生态，助力推进东莞制造业产业集群转型升级，以“共创、共享、共赢”为理念，联合如华为云、航天云网、盘古信息、平方和等行业解决方案专家，将园区建设成为大湾区工业互联网技术创新与产业发展的体验展示中心与成果交易中心，同时，创新中心还将帮助企业实现与客户高效率对接，由内向外形成产业集群，从而构建成为“工业互联网生态雨林”。

从发展阶段来看，产业园区在经历了快速成长、野蛮生长、分化洗牌之后，迎来了诸侯争霸精耕细作的新发展阶段；园区如何快速转变更新，以更优雅的姿态将产业发展融入到全球经济的格局之中，走好下半场更为关键。

园区想动，策划先行，解决园区疑难杂症，以超前视角颠覆你的落后观念。