陈国军、章多燕物业服务合同纠纷二审民事判决书

陈国军、章多燕物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院
【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院
【审结日期】2020.09.28
【案件字号】(2020)浙06民终2561号
【审理程序】二审
【审理法官】董伟张百元傅芝兰
【审理法官】董伟张百元傅芝兰
【文书类型】判决书
【当事人】陈国军;章多燕;诸暨市东旺物业管理有限公司
【当事人】陈国军章多燕诸暨市东旺物业管理有限公司
【当事人-个人】陈国军章多燕
【当事人-公司】诸暨市东旺物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】陈国军;章多燕
【被告】诸暨市东旺物业管理有限公司
【本院观点】上诉人提供的证据1中的视频资料和照片系反映本案小区物业场景，但不能达
到上诉人最终的证明目的。

双方在二审中的争议焦点为：一、案涉2幢302室物业费及车位物业费的计算标准问题；二、上诉人要求减半交纳物业费的理由是否成立。

上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在根本性违约的情形，上诉人提出减半支付物业费的主张缺乏相应依据，本院不予支持。

【权责关键词】撤销代理实际履行违约金合同约定证据不足质证诉讼请求缺席判决
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审审理查明的事实：2011年12月31日，上诉人陈国军与浙江东旺投资有限公司签订了《东旺时代广场合作开发协议》，协议第三条3.1约定“甲、乙双方确认，乙方承担的项目开发资金按3443元/㎡（建筑面积）标准计算待项目开发完成后可分得的房屋为：2栋302室，其中建筑面积（包括公摊）64.11㎡"，协议第四条4.4约定“双方确定，自交付之日起，乙方每月应按0.6元/平方米标准向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳物业管理费。

……"2015年6月2日，上诉人陈国军与被上诉人诸暨市东旺物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，协议约定上诉人所属的商品房8幢1单元801室建筑面积152.38平方米，车位编号为15、16，协议第四条第二款约定“收费标准（暂定）住宅每月每平方米1.00元，商铺每月平方米1.5元，车库（包括自行车库、地下车库）每月、地下车库.5元。

（以诸暨市发展和改革核定收费标准为准）"，第七款约定“车位收费标准：10元/月·个"，协议还对其他事项进行了约定。

2幢302室自2011年以来以0.6元/平方米·月的物业费标准交纳到2014年度，8幢1单元801室及车位的物业费分别以1元/平方米·月、10元/个·月的标准交纳到2016年度。

【本院认为】本院认为，双方在二审中的争议焦点为：一、案涉2幢302室物业费及车位物业费的计算标准问题；二、上诉人要求减半交纳物业费的理由是否成立。

一、关于第一个争议焦点，被上诉人为东旺小区提供前期物业服务系客观事实，上诉人亦曾就名下8幢1单元801室及两处车位物业服务事项与被上诉人签订了《前期物业管理协议》，双方均应依约
履行。

但根据查明的事实，双方并未就2幢302室物业服务事项作出约定，根据《物业管理条例》及司法解释的相关规定，上诉人与房地产开发商签订的《东旺时代广场合作开发协议》中对物业费收费标准的约定，对双方均有约束力，且双方在2015年前均据此履行，即每月按0.6元/平方米缴纳物业费。

被上诉人虽主张该房屋的物业费自2015年起按1元/平方米·月标准收取，但未提交已经与上诉人达成合意的证据，也未提供该标准已经业主委员会或业主大会表决同意或其他法定程序表决通过的证据，其上述主张，本院不予支持。

同理，被上诉人所称车位费自2020年从原有的10元/个·月提高到20元/个·月的主张，亦缺乏法律及合同依据，也不予支持。

经核算，案涉2幢302室自2015年1月1日起至2020年12月31日止的物业费为2769.55元（64.11平方米×0.6元/平方米·月×72个月）；案涉8幢1单元801室自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费为7314.24元（152.38平方米×1元/平方米·月×48个月）；两个车位自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为960元（10元/个·月×48个月×2）。

综上，上诉人应向被上诉人交纳的物业费合计为11043.79元。

关于欠交物业费的利息损失，本院酌情确定上诉人向被上诉人支付以11043.79元为基数自2020年4月26日起按年利率6％计算至付清之日止的利息损失。

二、关于第二个争议焦点，上诉人主张被上诉人存在虚设机构、物业管理成本低、物业管理和维护缺失、销控设施存在安全隐患等问题。

被上诉人对此予以否认。

本院认为，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在根本性违约的情形，上诉人提出减半支付物业费的主张缺乏相应依据，本院不予支持。

物业服务系动态的过程，业主可以就物业公司在服务中存在的不足和问题，及时提出合理可行的建议和意见，促使物业公司及时改进，完善管理服务，提高小区的整体素质和形象。

综上所述，上诉人陈国军、章多燕的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初6851号民事判决；
二、陈国军、章多燕应支付诸暨市东旺物业管理有限公司关于东旺时代广场小区8幢
1单元801室（从2017年1月1日起至2020年12月31日止）、2幢302室从（2015年1月1日起至2020年12月31日止）的物业服务费合计11043.79元并支付2020年4月26日起按年利率6％计算至付清之日止的利息损失，款限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回诸暨市东旺物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费132元，依法减半收取计66元，由诸暨市东旺物业管理有限公司负担11元，由被告陈国军、章多燕负担55元。

二审案件受理费50元，由诸暨市东旺物业管理有限公司负担17元由陈国军、章多燕负担33元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 05:58:14
【一审法院查明】一审法院认定事实：原告诸暨市东旺物业管理有限公司根据东旺时代广场前期物业管理服务协议对东旺时代广场进行物业管理。

被告陈国军、章多燕系东旺时代广场小区8幢1单元801室、2幢302室业主。

原告提供物业服务后，被告陈国军、章多燕至今尚欠原告2015年1月1日至2020年12月31日的物业费13299元，经原告催讨无果，致本案纠纷发生。

【一审法院认为】一审法院认为，原告为东旺小区提供前期物业管理，被告陈国军、章多燕作为该小区的业主，双方应按照前期物业管理协议履行各自的义务。

现原告已按约履行了自己的义务，有权向业主收取物业服务费。

被告作为小区业主，在享受原告提供的物业服务的同时应按约定支付相应的物业服务费。

现根据被告房产情况，被告尚欠原告关于东旺时代广场小区8幢1单元801室、2幢302室从2015年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费经计算为13297.52元。

对原告要求被告支付的利息损失，该院酌情予以支持。

被告陈国军提出的物业服务不足的地方，该院认为物业服务是一个动态的过程，存在不足并不能说明原告在物业服务中存在根本性的违约，据此亦不能扣减相应的物业服务费用。

被告章多燕经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法进行缺席判决。

据此，依照《中
华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈国军、章多燕应支付原告诸暨市东旺物业管理有限公司关于东旺时代广场小区8幢1单元801室（从2017年1月1日起至2020年12月31日止）、2幢302室从（2015年1月1日起至2020年12月31日止）的物业服务费13297.52元并支付2020年4月26日起按年利率6％计算至付清之日止的利息损失，款限判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告诸暨市东旺物业管理有限公司其余诉讼请求。

如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费132元，依法减半收取66元，由被告陈国军、章多燕负担。

【二审上诉人诉称】陈国军、章多燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人减半支付物业费即6648.76元。

事实与理由：1.一审法院认定事实不清，应依法予以改判。

一审法院没有查清被上诉人是否按约实际履行《前期物业管理服务协议》，而只认定上诉人尚欠被上诉人的物业服务费，这与事实不符。

在《前期物业管理服务协议》中，被上诉人虚设物业机构，上诉人所在小区8幢共计住房面积37337.94平方米，地下车位、储藏，地下车位、储藏室231284防车位59647.6平方米(商业用房除外)。

上述面积中负责维护环境工作的保洁员工只有两名，且均为60多岁的女性，2020年前的工资为1900元/人/月，合计工资支出45600元/年；2020年起工资为2300元/人/月，合计工资支出55200元/年，上述保洁员工工资为物业管理费用的主要支出成本。

案涉小区的消控设施一直处于瘫痪状态，名存实亡。

电梯在购房合同中明确终身保修，所产生的的一切费用均由开发商承担(原二户一梯，后开发商改为四户一梯)。

被上诉人目前所提供的服务只有检查灭火器使用时效，在消防器材卡上签字而已，其他服务均无，因此上诉人拒交物业费。

2.上诉人2幢302房屋面积是64.11平方米(含公摊面积)，不是66.44平方米，约定的物业费是0.6元/平方米·月，而不是1元/平方米·月；2020年应缴的车位物业费是10元/个·月，而不是20元/个·月。

被上诉人
的收费标准既无批准文件，也未征得业主同意。

一审诉讼中，上诉人曾向一审法院阐述自己的事实和理由，但一审法院置之不理。

综上所述，上诉人陈国军、章多燕的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
陈国军、章多燕物业服务合同纠纷二审民事判决书
浙江省绍兴市中级人民法院
民事判决书
(2020)浙06民终2561号当事人上诉人（原审被告）：陈国军。

上诉人（原审被告）：章多燕。

委托诉讼代理人：章均立。

委托诉讼代理人：胡祥金。

被上诉人（原审原告）：诸暨市东旺物业管理有限公司，住所地诸暨市陶朱街道三都路某某东旺时代广场某某某某某某。

法定代表人：刘国苗。

委托诉讼代理人：郭展滔。

审理经过上诉人陈国军、章多燕因与被上诉人诸暨市东旺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初6851号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。

上诉人陈国军，上诉人章多燕的委托诉讼代理人章均
立、胡祥金，被上诉人诸暨市东旺物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭展滔到庭应询。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称陈国军、章多燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人减半支付物业费即6648.76元。

事实与理由：1.一审法院认定事实不清，应依法予以改判。

一审法院没有查清被上诉人是否按约实际履行《前期物业管理服务协议》，而只认定上诉人尚欠被上诉人的物业服务费，这与事实不符。

在《前期物业管理服务协议》中，被上诉人虚设物业机构，上诉人所在小区8幢共计住房面积37337.94平方米，地下车位、储藏，地下车位、储藏室231284防车位59647.6平方米(商业用房除外)。

上述面积中负责维护环境工作的保洁员工只有两名，且均为60多岁的女性，2020年前的工资为1900元/人/月，合计工资支出45600元/年；2020年起工资为2300元/人/月，合计工资支出55200元/年，上述保洁员工工资为物业管理费用的主要支出成本。

案涉小区的消控设施一直处于瘫痪状态，名存实亡。

电梯在购房合同中明确终身保修，所产生的的一切费用均由开发商承担(原二户一梯，后开发商改为四户一梯)。

被上诉人目前所提供的服务只有检查灭火器使用时效，在消防器材卡上签字而已，其他服务均无，因此上诉人拒交物业费。

2.上诉人2幢302房屋面积是64.11平方米(含公摊面积)，不是66.44平方米，约定的物业费是0.6元/平方米·月，而不是1元/平方米·月；2020年应缴的车位物业费是10元/个·月，而不是20元/个·月。

被上诉人的收费标准既无批准文件，也未征得业主同意。

一审诉讼中，上诉人曾向一审法院阐述自己的事实和理由，但一审法院置之不理。

二审被上诉人辩称诸暨市东旺物业管理有限公司答辩称，房屋面积以购房合同为准。

2015年开始小区物业服务费以1元/平方米·月标准收取。

上诉人公司员工配备齐全，小区销控设施也已完善。

原告诉称诸暨市东旺物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求被告支付所欠
物业费13299元及起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的利息损失。

一审审理中，原告将违约金变更为所欠物业费从起诉之日起按年利率6％计算至付清之日止。

一审法院查明一审法院认定事实：原告诸暨市东旺物业管理有限公司根据东旺时代广场前期物业管理服务协议对东旺时代广场进行物业管理。

被告陈国军、章多燕系东旺时代广场小区8幢1单元801室、2幢302室业主。

原告提供物业服务后，被告陈国军、章多燕至今尚欠原告2015年1月1日至2020年12月31日的物业费13299元，经原告催讨无果，致本案纠纷发生。

一审法院认为一审法院认为，原告为东旺小区提供前期物业管理，被告陈国军、章多燕作为该小区的业主，双方应按照前期物业管理协议履行各自的义务。

现原告已按约履行了自己的义务，有权向业主收取物业服务费。

被告作为小区业主，在享受原告提供的物业服务的同时应按约定支付相应的物业服务费。

现根据被告房产情况，被告尚欠原告关于东旺时代广场小区8幢1单元801室、2幢302室从2015年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费经计算为13297.52元。

对原告要求被告支付的利息损失，该院酌情予以支持。

被告陈国军提出的物业服务不足的地方，该院认为物业服务是一个动态的过程，存在不足并不能说明原告在物业服务中存在根本性的违约，据此亦不能扣减相应的物业服务费用。

被告章多燕经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法进行缺席判决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈国军、章多燕应支付原告诸暨市东旺物业管理有限公司关于东旺时代广场小区8幢1单元801室（从2017年1月1日起至2020年12月31日止）、2幢302室从（2015年1月1日起至2020年12月31日止）的物业服务费13297.52元并支付2020年
4月26日起按年利率6％计算至付清之日止的利息损失，款限判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告诸暨市东旺物业管理有限公司其余诉讼请求。

如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费132元，依法减半收取66元，由被告陈国军、章多燕负担。

二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1.视频和照片共一组，拟证明案涉小区消防设备不具备功能，被上诉人在案涉小区中没有安排保安，被上诉人对案涉小区的环境卫生维护不到位，清洁工只有2个。

被上诉人经质证，对上诉人提供的视频和照片的三性均不予认可。

2.联名意见书48份，拟证明对小区开发商和物业公司虚设物业，只收物业费，不办事的情况，如屋顶渗漏物业公司没有反应，只能由业主自行维修，小区环境卫生由业主自己打扫，并没有给业主提供符合被上诉人物业合同约定应有的服务。

被上诉人经质证，对联名意见书的三性均有异议。

本院认证认为，上诉人提供的证据1中的视频资料和照片系反映本案小区物业场景，但不能达到上诉人最终的证明目的。

上诉人提供的联名意见书亦不能达到上诉人的最终证明目的，本院对此不予确认。

被上诉人未提交新的证据。

本院查明本院二审审理查明的事实：2011年12月31日，上诉人陈国军与浙江东旺投资有限公司签订了《东旺时代广场合作开发协议》，协议第三条3.1约定“甲、乙双方确认，乙方承担的项目开发资金按3443元/㎡（建筑面积）标准计算待项目开发完成后可分得的房屋为：2栋302室，其中建筑面积（包括公摊）64.11㎡"，协议第四条4.4约定“双方确定，自交付之日起，乙方每月应按0.6元/平方米标准向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳物业管理费。

……"2015年6月2日，上诉人陈国军与被上诉人诸暨市东旺物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，协议约定上诉人所属的商品房8幢1单元801室建筑面积152.38平方米，车位编号为15、16，协议第四条第二款约
定“收费标准（暂定）住宅每月每平方米1.00元，商铺每月平方米1.5元，车库（包括自行车库、地下车库）每月、地下车库.5元。

（以诸暨市发展和改革核定收费标准为准）"，第七款约定“车位收费标准：10元/月·个"，协议还对其他事项进行了约定。

2幢302室自2011年以来以0.6元/平方米·月的物业费标准交纳到2014年度，8幢1单元801室及车位的物业费分别以1元/平方米·月、10元/个·月的标准交纳到2016年度。

本院认为本院认为，双方在二审中的争议焦点为：一、案涉2幢302室物业费及车位物业费的计算标准问题；二、上诉人要求减半交纳物业费的理由是否成立。

一、关于第一个争议焦点，被上诉人为东旺小区提供前期物业服务系客观事实，上诉人亦曾就名下8幢1单元801室及两处车位物业服务事项与被上诉人签订了《前期物业管理协议》，双方均应依约履行。

但根据查明的事实，双方并未就2幢302室物业服务事项作出约定，根据《物业管理条例》及司法解释的相关规定，上诉人与房地产开发商签订的《东旺时代广场合作开发协议》中对物业费收费标准的约定，对双方均有约束力，且双方在2015年前均据此履行，即每月按0.6元/平方米缴纳物业费。

被上诉人虽主张该房屋的物业费自2015年起按1元/平方米·月标准收取，但未提交已经与上诉人达成合意的证据，也未提供该标准已经业主委员会或业主大会表决同意或其他法定程序表决通过的证据，其上述主张，本院不予支持。

同理，被上诉人所称车位费自2020年从原有的10元/个·月提高到20元/个·月的主张，亦缺乏法律及合同依据，也不予支持。

经核算，案涉2幢302室自2015年1月1日起至2020年12月31日止的物业费为2769.55元（64.11平方米×0.6元/平方米·月×72个月）；案涉8幢1单元801室自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业费为7314.24元（152.38平方米×1元/平方米·月×48个月）；两个车位自2017年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为960元（10元/个·月×48个月×2）。

综上，上诉人应向被上诉人交纳的物业
费合计为11043.79元。

关于欠交物业费的利息损失，本院酌情确定上诉人向被上诉人支付以11043.79元为基数自2020年4月26日起按年利率6％计算至付清之日止的利息损失。

二、关于第二个争议焦点，上诉人主张被上诉人存在虚设机构、物业管理成本低、物业管理和维护缺失、销控设施存在安全隐患等问题。

被上诉人对此予以否认。

本院认为，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在根本性违约的情形，上诉人提出减半支付物业费的主张缺乏相应依据，本院不予支持。

物业服务系动态的过程，业主可以就物业公司在服务中存在的不足和问题，及时提出合理可行的建议和意见，促使物业公司及时改进，完善管理服务，提高小区的整体素质和形象。

综上所述，上诉人陈国军、章多燕的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初6851号民事判决；
二、陈国军、章多燕应支付诸暨市东旺物业管理有限公司关于东旺时代广场小区8幢1单元801室（从2017年1月1日起至2020年12月31日止）、2幢302室从（2015年1月1日起至2020年12月31日止）的物业服务费合计11043.79元并支付2020年4月26日起按年利率6％计算至付清之日止的利息损失，款限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回诸暨市东旺物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费132元，依法减半收取计66元，由诸暨市东旺物业管理有限公
司负担11元，由被告陈国军、章多燕负担55元。

二审案件受理费50元，由诸暨市东旺物业管理有限公司负担17元,由陈国军、章多燕负担33元。

本判决为终审判决。

落款
审判长董伟
审判员张百元
审判员傅芝兰
二〇二〇年九月二十八日
法官助理陈国表
书记员张青炀
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