(市场调查)2020年莱西时代广场项目市场调查以及定位规划建议

上篇
项目市场调研报告
目录
一、宏观经济分析 (4)
1.宏观市场研究 (4)
1.1莱西市概况 (4)
1.2经济发展现状 (6)
1.3莱西经济的特点 (7)
1.4莱西市城市发展规划特点 (9)
2.莱西市房地产市场分析 (12)
2.1莱西房地产整体概况 (12)
2.2莱西市房地产发展现状分析 (12)
2.3莱西市房地产供求状况 (13)
2.4莱西市房地产特点 (14)
2.5观点： (15)
二、中观市场调研分析 (17)
1.莱西市商业市场分析 (17)
1.1莱西市商业市场发展现状 (17)
1.2莱西市三大百货超市个案分析： (18)
1.3莱西市商业街分析 (23)
1.4莱西市专业市场分析 (24)
1.5莱西市商业市场存在的主要问题 (28)
三、微观市场调研分析 (29)
1.莱西市微观市场调研分析 (30)
1.1微观市场调研涉及的行业 (30)
1.2莱西市休闲娱乐行业分析： (30)
1.3莱西市餐饮业分析 (31)
1.4.经营者调查问卷分析：（有效人数问卷：131份） (31)
1.5对莱西韩国投资企业协会（莱西韩人商工会）的访问记录：36
四、周边城市市场调研分析 (45)
1．莱西周边城市商业分析: (45)
1.1莱阳市商业分析： (46)
1.2平度市商业分析： (46)
1.3即墨市商业分析： (47)
1.4招远市商业分析： (47)
2．威海市商业分析： (48)
3．青岛市商业分析： (49)
五、观点 (51)
一、宏观经济分析
1.宏观市场研究
1.1莱西市概况
莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛
市，是青岛市的"后花园"，是国务院确定的沿海
地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强
县市之一。

全市总面积1522平方公里，耕地70674公顷，
人口72.8万，辖12个镇、4个街道办事处和1
个经济技术开发区，862个村庄。

莱西市属北温
带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜人。

年平均气温11.4℃，莱西市历史悠久，文化底蕴
浑厚,人类文明史达5500多年。

1.1.1人口构成
2004年全市户籍人口72.8万，市区人口22万，外县市在莱西城区常住人口3～5万，韩国驻莱西的人口约500人。

1.1.2地理位置及区位优势
莱西市位于青岛、潍坊、烟台、威
海四大城市之间，地理位置优越，交通
四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，在
青岛市"一小时经济圈"内，交通运输条
件便利。

境内有兰烟铁路1条，国家级
公路3条、省级公路7条、县市级公路
19条，全市公路通车里程达1008公里，
公路密度每百平方公里达到66.2公里。

同三高速和潍莱高速公路从境内穿过，并设有出入口，济烟铁路在莱西市设有望城火车站。

A.铁路：
济（南）烟（台）铁路从莱西市境内经过，并设有客货站，客货运输方便。

B.公路：
同三高速公路在莱西境内经过，设有1个出入口。

潍（坊）莱（阳）高速公路在莱西境内经过，设有3个出入口。

有7条国家级公路经过。

C.海运码头：
距青岛港头70公里。

该港年货运吞吐量1.2亿吨。

青岛港在世界集装箱大港排名第15位，年吞吐量为340万标准箱。

D.空运：
距青岛国际机场40公里。

有204国道连通。

1.1.3城市定位
素有“青岛后花园”之称的莱西市，近年大手笔规划建设“生态示范市”，使这片土地迸发出无穷的发展活力。

“生态莱西”——“一个最适合人居和创业的现代化生态型滨河城市”的城市定位既增强了对外的吸引力，又增强了对内的凝聚力，使莱西成为观光和投资兴业的热土。

1.2经济发展现状
1.2.1经济总量
2004年，莱西全市完成GDP（国内生产总值）145.83亿元，比2003年增长18.4%；地方财政收入4.1358亿元，增长33.4%；全社会固定资产投资78.2亿元，增长49.8%；实际利用外资4.56亿美元，增长42.6%。

1.2.2产业特征
山东省莱西市是一个农业大市，近年来，莱西市始终把加快结构调整、构筑可持续发展的经济体系，作为经济工作的重点来抓。

在经济结构上，突出新型工业化，坚持以工业化带动产业化、推进城市化、实现现代化。

在农业结构上，不断壮大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主导产业，加快膨胀六大农业产业链条。

在工业结构上，大力培育食品加工、矿产建材、电子信息、机械制造、纺织服装和化工六大产业，突出发展食品工业集群，具备了承接国内外产业转移的良好基础。

1.2.3.固定资产投资特征
2004年，莱西市固定资产投资达到78.2亿元，同比增长51％。

投资12.8亿元，组织实施了52项基础设施建设重点工程。

完成了梅花山生态园二期、月湖广场二期、月湖清淤改造、潴河治理及烟台路、青岛路、文化路、上海路等城区主要道路改造工程，硬化翻修城区道路47.2万平方米；铺设雨污管网2.1万米；铺装人行道板38.9万平方米；绿化面积47万平方米；安装路灯507基，城区亮化率保持在97％以上，城市功能更加完善。

城市化水平达到45.1％，比上年提高了1.9个百分点。

1.2.4对外开放
近年来，随着对外开放步伐的逐步加快，截至2004年第一季度以来，该市共批准外资项目34个，合同利用外资9822万美元，同比增长15%；实际利用外资4200万美元，同比增长21.5%；完成外贸出口1.06亿美元，同比增长25.2%。

续建、引进内资项目105个，投资总额31.8亿元，实际到位3.81亿元，同比增长18.6%。

莱西市与日韩具有密切的经济协作关系，日韩是制造业强国，依托良好的区位优势、稳固的招商基础和优越的投资环境，莱西市有望建成承接日韩产业转移的制造业基地。

1.2.5城市消费市场特征
截止2004年，全市完成社会消费品零售总额达42.6亿元，增长18.1%。

其中，娱乐、餐饮业完成4.8亿元，增长 16.2 %。

各类市场经营活跃，商品市场年成交额 36.8亿元。

人民生活水平不断提高。

2004年全市城镇在岗职工平均工资为10732元，农民人均收入4850元。

居民人均住房建筑面积19.5 平方米，农村居民人均住房面积24.9平方米。

1.2.6全市居民存贷款状况
1.3莱西经济的特点
1.3.1莱西整体经济逐年平稳增长
莱西市近年通过创建国家生态环境保护模范城市，促进了全市经济、社会和环境的协调发展，使城市的综合素质和核心竞争力明显提高，同时也带动了国民经济飞跃发展，更荣获“全国第四届县域经济基本竞争力百强县（市）”称号。

90.5102.1120.98145.83050
100
150
2001年2002年2003年2004年
莱西市近年国内生产总值（亿）
1999～2003年，全市国内生产总值从70.05亿元增长到120.98亿元，增长了76%，地方财政收入从2亿元增长到4.74亿元，翻了一番，农民人均纯收入从3231元增加到4258元，增长了24%，2004年莱西全市完成GDP （国内生产总值）145.83亿元，比2003年增长18.4%；
1.3.2经济特征
莱西市经济以外向型经济和农业产业化为突出特色，形成了以食品加工、化工、纺织、机械、矿产建材、电子信息业等为主体的工业结构体系，同时，第三产业对经济增长的贡献率进一步提高，全市综合经济实力显著增强。

1.3.3生态建设带动城乡经济
近年来，莱西市通过建设生态示范区、创建国家环境保护模范城市，城市面貌发生了显著变化，经济、社会和环境协调发展，城市的综合素质和核心竞争力明显提高。

优美的城市生态环境和良好的城市形象成为莱西市最富有特色的品牌和亮丽的招商广告，城市知名度进一步提高，吸引了大批中外客商纷纷到莱西投资办项目，为城市的发展注入了强大的活力。

1.3.4.园区成为外资投入的高度聚集区
近年来莱西市调整经济发展空间，加速
推进园区建设，以工厂进园区、生态在城区
为目标，2004年，莱西市批准利用外资项目
263个，实际利用外资8.39亿美元，全市外
向型经济在全市GDP 中所占比重达到63%。

世界500强之一的雀巢公司及韩国泰光制鞋有限公司等一批大型企业纷纷落户莱西，增资发展。

1.3.5城市经济外向度高
2004年全市共引进外资项目968个，合同利用外资28.09亿美元，实际利用外资15.5亿美元，其中韩资项目分别占60.9％、65.5％、68.8％。

2004年出口创汇6.5亿美元。

1.4莱西市城市发展规划特点
1.4.1以经营城市的方式规划城市
并实施了“积极拓展城市发展空间，调整产业布局，大力发展小城镇建设，带动农村经济和社会大发展”的战略。

形成了“以市区为中心，以重点镇为翼，辐射带动一般镇”三个层面梯次推进的局面，为该市扩大开放，加快经济发展创造了条件。

1.4.2城市中心北移，城区规划面积的不断扩展
莱西市城区进行新一轮规划，制定城市中
心北移的发展方向，拓展了城市发展空间，将
城区控制规划面积由原来的152平方公里扩展
到383平方公里，规划用地面积扩展到130平
方公里，中心城区面积扩展到50平方公里。

莱西市通过以城市规划调控城市资源，促进了产业集聚和人口集聚，壮大了城市规模，加快了城市化进程，进一步提升了区域核心竞争力，同时也有力地拉动了经济发展，为新一轮城市建设和房地产市场发展绘就出了蓝图。

北部新区基础设施建设
总投资19150万元新建二纵七横九条道路，通车总里程35公里，硬化面积79万平方米，新建大型桥涵3座，铺设雨水管道55公里，污水管道27公里；
●总投资3488万元对上海路、长春路等道路和13个道路接点进行高标准绿化，
绿化总面积达50.78万平方米；
●投资3850.3万元建设了绿化面积62.94万平方米的梅花山生态园一期工程，
现已绿化40.6万平方米，栽植各种苗木
16.97万株；
●投资2.2亿元建设了建筑面积4万多平方米
的行政办公中心工程和占地13万平方米的
世纪广场工程。

1.4.3建设生态滨河城市
根据山东省建设山东半岛都市群的战略部署，莱西市将针对地处半岛都市群通向内陆的咽喉要道，“大青岛”辐射和拉动半岛都市群“桥头堡”的地位，依据当地的优势，莱西未来发展的城市规划建设要体现“显山、露水、透绿、出新”的自然水乡特色，形成莱西独特的城市个性和魅力，并着力规划绿色的城市生态体系，建设绿色道路、绿色小区、绿色机关，努力建设“城在森林中，人在花园中”的绿色生态型城市。

把莱西建设成为最适合人类居住、最适宜创业发展的胶东半岛一流的现代化生态型滨河城市。

1.4.4加大旧城改造工程的力度
近年来莱西市坚持旧城改造与新区建设并重的方针，加大旧城改造力度。

累计投入改造资金6亿元，完成拆迁项目100多个，总面积200万平方米，拆迁了部分城中村、城中企业和城市破旧建筑物，解决了布局不合理、环境脏乱差的问题。

同时，投资9500万元，建设了占地面积3.71万平方米的月湖广场和13万平方米的世纪广场，投资1800万元新建了龙海公园、潴河公园及十余个社区广场，极大地丰富了市民的休闲、娱乐、文化生活。

1.4.5.加快城市环境基础设施建设
在建设大青岛现代化国际城市的统一规划下，莱西市坚持高起点、高标准，不断加大城市环境基础设施建设和环境综合
整治力度，使城市功能进一步完善，从而提高
城市的知名度，促进经济的发展，另外更加快
了城市道路建设。

对城区40余公里的交通干
线和街道进行了建设和改造，全部实行了硬化，铺设了彩色标准人行道20万平方米，新建交通干线4条。

投资1136万元，完成了上海路、烟台路、青岛路、月湖公园、月湖广场、世纪广场的路灯更新及主要建筑物的霓虹灯安装，使城市亮化再上新台阶。

1.4.6规划新园区拉动莱西经济发展
加快城市建设必须有经济发展作支撑，园区则是经济发展的有效载体和城市建设的重要内容。

莱西坚持将园区建设纳入城市总体，一并规划，组团布局，同步建设。

并把姜山镇、李权庄镇规划为面积５０平方公里的新型工业区，沿烟青一级路开放，建设一条经济长廊，形成“两点布局、组团发展”的格局。

重点园区的规划，为城市发展注入经济动力，加快城市人口聚集，创造更多就业机会。

1.4.7观点：
◆莱西市的商业发展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，迫切需要更高品
位的、新兴的商业模式来刺激消费市场。

多项经济指标也表明，莱西市具有得天独厚的区位优势，位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间，交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，随着经济的发展、人民生活水平的提高，莱西的商业市场将有更大的发展潜力和发展前景。

◆近年来莱西市政府一方不断加大城市环境基础设施建设的力度，使城市功能
进一步完善，另一方面对莱西市的市容市貌进行大力改造，并不断对产业结构进行优化调整，大大地提高了莱西市投资环境的商业价值，也加速了莱西城市化的进程。

优越的投资环境将会吸引大量的外资投入，势必会加快莱西的商业发展步伐。

◆莱西市城区进行新一轮规划，制定城市中心北移的发展方向，拓展了城市发
展空间，先后建成世纪广场、行政办公中心等一批代表莱西城市发展标志象征，随着城市的发展，城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物的消费场所，而莱西目前的状况难以满足全方位的要求，发展较高档的商场成为必然。

◆近年来莱西市不断调整经济发展空间，加速推进园区建设，吸引了一批大型
企业纷纷落户莱西，可以预测：园区的发展将会拉动莱西经济发展，加快城
市人口聚集，从而带来庞大的消费群，有助促进和推动莱西商业、餐饮业、娱乐业的发展。

2.莱西市房地产市场分析
2.1莱西房地产整体概况
随着近年莱西市坚持高起点、高标准，不断加大城市环境基础设施建设和环境综合整治力度，使城市功能进一步完善，以及新区规划建设等各种利好因素，莱西房地产得到迅猛发展，房地产开发量巨增，截至2004年莱西市完成房地产投资4.39亿元，比上年同期增长81％，占去年计划的146.53％。

其中住宅投资3.75亿元，比上年同期增长95％。

商业营业用房及其它投资6376万元，比上年同期增长40％。

2.2莱西市房地产发展现状分析
莱西房地产的启动相对其他周边市晚，最近3年才有了较快的发展。

应该说，是城市中心北移拓展了城市发展空间，从而激活了莱西市房地产市场，带动了房地产市场的快速发展。

目前，莱西的商品住宅主流均价在每平方米1200元－1600元左右。

楼型由以多层为主，另有部分别墅的开发，别墅的价格维持在1700～2800之间，多层以两室一厅和三室两厅为主，面积由100平方米－150平方米。

单体别墅以2－3层为主，面积200－300平方米，联排别墅以150－200平方米为主。

莱西在售楼盘一览表
西侧
山水景园青岛路与梅花山
前路交汇青岛银泰房地产总建12.5万255～268
（别墅）
起价：1968
枫林绿洲烟台路与上海路
交界
青岛欧美房地产总建8.8万81～125 起价：1318
月湖豪庭文化东路月湖公
园南门
青岛宝景房地产——106～230 起价：1860 海景山庄青岛路7号青岛海星建筑总建4万144～240 起价：1318 盛泰万象园上海路北青岛盛泰置业98～128 起价：1198 盛泰山庄新市府正南600米青岛盛泰置业——221～248
（别墅）
起价：2600
香港旺角花园北京路与香港路
交界青岛银泰房地产占地310亩244～292
（别墅）
起价：2300
润发新城北部新区的中心青岛润发新城总建35万253～318
（别墅）
均价：2420 御苑枫景新市府附近青岛欧美房地产总建8.33万82～132. 均价：1300 雍景园（二期）上海路南新市政
府前
青岛海星建设总建5.73 88～135 均价：1168
在城市中心北移的带动下，吸引了大
批本区域以外的房地产开发商抓住城市新
区建设的发展机遇前来投资建设。

现时新区的房地产开发如火如荼，
从上表可以看出，现时在推售的楼盘当中，
以新市府区域板块的楼盘居多，如：新绿
茵华庭、天泰·时代印象、盛泰山庄、润
发新城、御苑枫景等10多个小区，由于该
区域是莱西市未来的商务，生活核心区域，
并与世纪广场、体育场，文化广场，相连，
为莱西市区的最佳位置，具有很大的增值潜力，因此成为消费者购房的首选。

2.3莱西市房地产供求状况
2004年房地产开发情况一览表
类别数量同比增长
投资总额 4.39亿元81%
施工面积91.19万平方米83%
观点:
◆从上表反映出，2004年莱西市商品房开发建设投资逐年猛增，销售额逐年攀
升，其中投资额较上年同比增长81 %，施工面积与竣工面积较上年同比增长幅分别达到83 %和 72 %，同时销售面积达49.59万平方米，较上年增长
87.56％，这些指标综合反映了2004年莱西市房地产发展迅速。

◆随着莱西市旧城改造和拆迁步伐加快，市政工程路网与城市公用设施建设的
不断完善，也为莱西市房地产开发注入了新的活力。

◆购房热情高、销售势头旺，是刺激莱西楼市快速增长的主要动力，从2004
年的购房群体看，外地购房者占总购房比例的35.7％。

2.4莱西市房地产特点
2.4.1开发投资量增长较快
2004年房地产完成投资4.39亿元，同比增长81％，占去年计划的146.53％。

其中住宅投资3.75亿元，比上年同期增长95％。

商业营业用房及其它投资6376万元，比上年同期增长40％。

2.4.2销售价格稳中有升
城市面貌日新月异，拉动莱西市商品房价格上扬。

2003年，商品住宅平均销售价格1000元／平方米，同比增长5.6％，营业用房平均售价3200元／平方米，同比增长7.9％。

2.4.3房地产开发水平较高
房地产项目规划设计起点较高，聘请全国各地知名设计单位进行规划设计，住宅小区的绿化率均达到35％以上，日照间距1.5以上。

路面硬化改变了以往单一混凝土路面的做法，铺设彩砖。

每个小区内都配套休闲娱乐公共活动场所和物业管理设施。

住宅设计造型优美、线条流畅，小区环境优雅宁静、格调高雅。

2.4.4自然环境好，高性价比
莱西新城区楼盘打的是绿化牌，莱西有整个青岛周边郊区市中最好的绿化，绿山碧水，2004年商品住宅主流均价在每平方米1200元－1400元左右，楼房价格在周边市中是偏低的，具有较高的性价比。

楼型由以多层为主，且具有建筑容积率低，注重景观建设，体现了人性化设计等特点，因此吸引了不少图价廉物美的青岛市买家投资用作度假。

2.4.5新区成为莱西房地产大热
新区规划的建设及市政府的搬迁等各种利好因素，促进了新区房地产的快速发展，现时莱西市呈现新城区楼盘的风头盖过了市区楼盘的态势，不可否认，让莱西人住在郊区目前还不成熟，毕竟生活配套跟不上，但如果放眼不远的未来，莱西新区地产潜力惊人。

2.4.6地产开发以住宅为主，商业为辅
截至2004年莱西市完成房地产投资4.39亿元，其中住宅投资3.75亿元，比上年同期增长95％。

商业营业用房及其它投资6376万元，比上年同期增长40％，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐。

2.5观点：
◆莱西发展迅速快，但不协调。

自2001年以来，莱西市住宅开发出现“井喷
式”发展，从市场反映来看，由于莱西市人口少，缺乏人气，销售对象以青岛市及周边县（市）的投资客居多，购买的目的以度假为主，因此呈现开发量大，入住率低的特点，现时住宅产品开发与销售普遍出现了供过于求的局面，存在一定的泡沫现象，供求失衡是导致莱西住宅价格上涨幅度较其他周边县市慢的最直接的因素。

◆目前影响莱西新区房地产发展的最主要因素在于，大的商业生活配套设施还
不够完善，当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。

但从另一个方面看，这里是胶东半岛连接山东半岛内陆的咽喉地带，对外辐射能力强，既有鲜明的“青岛房地产板块”特征，又是“韩资聚集地”，因此周边区域的消
费者和外商是巨大的潜在客户群体。

目前莱西市在建房地产项目供给中，95%以上为住宅，商业地产的开发明显跟不上住宅发展的步伐，可以预测，未来莱西市投资性商业地产项目开发存在有较大的市场空间。

二、中观市场调研分析
1.莱西市商业市场分析
1.1莱西市商业市场发展现状
莱西市属于县级城市，目前传统的商业
体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购
物为目的，随着城市经济，人民生活水平的
不断提高，城市不仅仅意味着功能的集中、
资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予
城市娱乐休闲的功能。

莱西市的商业正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。

目前莱西市核心商业圈主要集中在市中心月湖广场周边，以月湖广场为中心，东至香港路，西至青岛路，南至潴河，北至黄海路，此四至范围内属莱西商业集中及繁华地段。

莱西市的三大超市，包括利客来莱西购物中心，粮贸大厦，月宫超市，环绕在月湖广场的周边；以服饰、鞋帽零售为主的商业街位于月湖广场西面；以美食、娱乐为主的豪帝商城位于月湖广场东北面；莱西市汽车站位于核心商业圈西面的青岛路上；批发和零售一体的昌隆市场位于商圈的南面，本项目的正北面。

1.2莱西市三大百货超市个案分析：
1.2.1利客来购物中心
项目名称利客来购物中心地理位置烟台路62号
所属企业利客来商贸股份有限公司
商场规模营业面积达1.2万平方米
楼层经营内容主要品牌
一楼家用电器、交通通讯器材、金
银珠宝、工艺品、化妆品、文
化体育办公用品、儿童玩具等。

电器：海尔、联想、格兰氏、海信、飞利浦、创维、
格力、LG、丽声、中国移动
珠宝：翠丽首饰、金大福
化妆品：爱斯化妆品、羽西、郑明明、玉兰油
餐饮：肯德基
二楼生鲜食品、烟酒糖茶、生活用
品、设有餐饮、风味小吃、冷
饮等。

利客来大型综合性超市
三楼男装、女装、童装、针纺织品、床上用品、鞋帽皮具等。

女装：纳雨、紫滕罗、阿青娜、瑞和菲马、黑骑（休）、吸引力（运动）、雪妮儿、以纯（休）、斯尔丽
男装：保罗骑士、保马服装、积派、尔多斯、金利来、瑞和、与狼共舞、华伦天奴、派克服饰、赛尔妮、九牡王、卡迪璐、喜鹊、梦特娇、宝马服饰、英国蓝旗、雄、袋鼠（意大利）、金丝狐、花花公子、太子龙男装、老人头、步云西裤。

童装：兔子唛、笑霸王、太子童装
鞋：森达皮、意尔康皮鞋、享达皮鞋、老人头、吉尔达、双星皮鞋、德尔惠
内衣：三枪、梦特娇、南极狐、皮尔卡丹、
皮具：花花公子、老人头、美国苹果、金利来。

➢位于莱西市商业中心的黄金地段，紧邻莱
西人气最旺的商业街；
➢该项目的主力店利客来超市是目前莱西
市环境最好、最有影响力、规模最大的超
市，以此吸引大量的消费者；
➢该项目是莱西市购物环境最好、经营档次
最高的集购物中心；
➢利客来的商业气氛比较成熟，且品牌知名度较高，已造就了一定的固定客流，星期六、日人流量大，相对于其他商厦，是经营情况最好的一个；
➢临近莱西市最大、人气最旺的月湖广场，能够汇聚大量消费人流，有充足的客流保证。

劣势：
➢功能较为单一，休闲娱乐功能较缺乏，属于传统的百货业态，缺乏主题特色；➢项目整体规模小，购物环境较为压抑感觉，与其集购物、休闲、娱乐于一身的购物中心的定位不相符；。