征地拆迁补偿调研情况报告

征地拆迁补偿调研情况报告
根据省政府法制办和省国土资源厅《关于开展征地拆迁补偿调研的通知》（皖府法函〔2016〕111号）精神，我们对我市征地拆迁补偿有关内容进行了调研和讨论，现将调研情况报告如下：
一、调研主要内容的基本情况
（一）征地拆迁及补偿的基本情况。

2016至2016年全市征地及拆迁补偿的基本情况（见填报附表）。

（二）征地拆迁补偿制度建设的基本情况。

我市征地拆迁补偿没有统一规定，以县（区）为单位制定了补偿标准，由市政府批准实施。

如蒙城县制定了《蒙城县集体土地征用拆迁暂行办法》（蒙政[2016]28号），文件约定了有关集体土地上房屋及附着物的拆迁补偿标准，每年由房产部门进行更新公布。

再如谯城区先后出台了《××市谯城区人民政府关于调整××市规划区范围内征地拆迁补偿安置标准的通知》（谯政〔2016〕163号）、《××市谯城区人民政府办公室关于印发××市谯城区城市规划区范围内国有土地上房屋拆迁安置补偿方案的通知》（谯政办〔2016〕181号）、《××市谯城区人民政府办公室关于印发××市谯城区城市规划区范围内被征收集体土地上房屋拆迁安置补偿方案的通知》（谯政办
〔2016〕182号）、《××市谯城区人民政府办公室关于印发××市谯城区城市规划区范围内被征收集体土地上房屋拆迁安置实施细则的通知》（谯政办〔2016〕183号），城市规划区外的土地征迁工作参照城市规划区内的标准实施。

城市规划区内土地征迁工作一般由土地储备中心作为拆迁主体，制定了拆迁补偿安置方案，经充分论证后由政府发文执行。

二、管理体制
（一）政府及国土资源管理部门，城市房屋拆迁行政主管部门在征地拆迁中的地位及其职责。

1、市县国土局负责对被征收土地的报批工作及土地征收中涉及的土地法律、法规的宣传的解释。

批次报批城市建设用地无使用主体单位，一般由土地储备中心作为拆迁承担主体。

对于有明确使用主体单位（带项目报批）的用地的拆迁工作，一般把使用主体单位作为拆迁主体。

2、乡镇政府负责拆迁安置补偿方案的编制，市县政府负责审批。

3、城市房屋拆迁行政主管部门在征地拆迁中应定为为管理单位，职责：宣传贯彻国家有关拆迁法规、政策；具办房屋拆迁许可证的审核和发证；负责对拆迁协议进行审核；负责拆迁补偿安置资金的监管使用；负责房屋拆迁行政裁决；对无正当理由拒绝拆迁的，提出实施强制拆迁申请；
实行强制拆迁时，作现场记录；监督拆迁实施工作的全过程。

（二）作为政府派出机构的开发园区、工业集中区、城市建设新区管理部门在征地拆迁中的地位及作用。

开发区管委会等政府派出机构在征地拆迁中应为具体实施单位，主要起到做好被征地拆迁群众思想动员工作、组织协调在征地拆迁中出现的具体问题、做好被征地拆迁群众的还原安置工作的作用。

（三）如何确定市、县政府，市、县国土资源管理部门，开发园区、工业集中区、城市建设新区管理部门及其他有关部门在征地拆迁中的地位和作用。

建议确定由政府派出机构（如开发区管委会）作为在征地拆迁中的具体实施单位。

三、征地拆迁对象
（一）认定征地拆迁补偿对象范围的实际做法。

以征地范围确定拆迁范围，把拆迁范围内的被征地拆迁群众确定作为征地拆迁的补偿对象。

具体做法：征地拆迁对象的认定，一般由村委会对本村的被征地农户进行认定，经过公示无异议的，报镇政府进行审核，市县政府确认。

（二）对非本集体经济组织人员拥有宅基地上的住房（通过购买、继承、赠与等方式），或者因迁出户口丧失本集体经济组织成员资格的人员依法拥有的住宅，如何处理？
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对非本集体经济组织人员包括对本集体经济组织人员因迁出户口丧失本集体经济组织成员资格的拥有宅基地上的住房，一般采用按评估价给予货币补偿的政策。

（三）对房屋承租人和抵押权人的权益，如何处理？
对房屋承租人和抵押权人的权益我市没有采取处理方式，建议由当事人协商解决。

（四）随着新农村建设和城乡一体化发展，非本集体经济组织成员取得集体土地上的房屋，如何处理？
我市对非本集体经济组织成员取得集体土地上的房屋采取按评估价给予货币补偿的政策。

（五）对没有产权证书的房屋如何处置。

对没有产权证书的房屋建议采取限期补办规划许可证，然后在办理房产证；或者按照当地近期航测图来确定房屋是否合法；对没有合法手续的房屋，建议不予补偿。

四、征地拆迁补偿方式和标准
（一）征地拆迁补偿的主要方式有哪些。

征地拆迁补偿方式主要有产权调换和货币补偿两种方式。

（二）宅基地征地拆迁中采取哪种方法确定货币补偿标准，利弊有哪些，采取种方法更合理以及理由。

宅基地征地拆迁中采取最低标准的房屋基准价确定货币补偿标准，利是房屋基准价高于房屋的重置价，弊是
被征地拆迁群众可能认为货币补偿标准偏低。

（三）如何确定工业、商业、养殖、公益性设施、基础性设施及其他建筑物征地拆迁补偿标准。

对于工业、商业、养殖、公益性设施、基础性设施及其他建筑物征地征地拆迁标准的认定，首先要对被拆迁房屋的用途、性质和建筑面积依据房屋实际使用情况和房屋所有权证等合法有效证件记载为准，未取得合法权属证件的，以2016年航测图来确定（违法建筑或超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿）。

补偿标准：其他建筑物征地拆迁补偿标准，一般委托有资质单位进行评估确定，给予货币补偿。

（四）确定征地拆迁补偿具体数额的主体、方式和程序是如何规定和实施的，其利弊及改进建议。

建议由具有资质的评估机构现场丈量评估并公示。

（五）哪些情况下，需要中介评估机构对征地拆迁补偿进行评估，其评估结果的法律效力如何确定。

只要涉及征地拆迁补偿的都要进行评估，具有资质的评估机构出具的评估结果才具有法律效力。

（六）哪些情况下可以先拆后安置，安置过渡期间对被拆迁人如何补偿。

确定安置地点和还原房建设单位以及明确还原期限的才可以先拆迁后安置；安置过渡期间对被拆迁人发放搬
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迁补助费、临时安置补助费和停业补助费。

五、征地拆迁补偿实施程序
（一）征地拆迁基本程序是如何规定的，执行情况如何。

征地拆迁的基本程序是先征地后拆迁，严格按照先征地后拆迁的程序执行。

（二）是否需要建立征地拆迁补偿协议制度。

需要建立征地拆迁补偿协议制度，目的协商解决征地拆迁过程中的疑难问题。

（三）实施强制拆迁的做法（包括条件、程序、证据保全、强拆主体以及实施效果）。

实施强制拆迁前应反复认真做好被拆迁群众的思想工作，对于无法达成拆迁补偿安置协议的应该先进行房屋拆迁行政裁决，然后在实施强制拆迁，强制拆迁前应做好被拆迁房屋的证据保全等相关工作；强制拆迁的主体应为当地政府，目前我市还没有实施一起强制拆迁，在认真做好思想工作后被拆迁群众基本都能达成拆迁补偿安置协议。

六、征地拆迁补偿争议的处理
（一）征地拆迁补偿争议主要有哪些，如何处理。

征地拆迁补偿争议主要有房屋合法性的认定问题；被拆迁群众要求“一户一宅”宅基地安置问题；还原房屋的差价找补问题。

1、合法性认定问题：有合法证件如房产证等的，即认定为合法手续；对于未取得合法权属证件的，以2016年航测图来确定（违法建筑或超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿）补偿。

2、城市规划区安置一般采用货币补偿或就近还原安置，不再安置宅基地；规划区以外，安置“一户一宅”进行安置，达到分户条件的，给予分户安置。

3、还原房屋的差价找补问题：一是被拆迁人每户房屋产权调换实行拆一还一，并根据被拆迁房屋的结构（即砖混、砖瓦和半砖瓦）分别找补，砖混70元/平方米、砖瓦80元/平方米、半砖瓦90元/平方米；二是被拆迁人产权调换以后，仍有剩余面积超过最接近还原房户型面积一半以上的，可继续选择最接近户型还原房。

超面积部分按市场介购买，不足一半的，采取货币补偿。

同时制定奖励政策，按照政府约定期限完成拆迁的，给予一定数量奖励，奖励资金基本与找补差价相当。

（二）根据《土地管理法》，对征地拆迁补偿方案有争议的，由市、县政府协调；协调不成，由批准征地的政府裁决。

如果被拆迁人对征地拆迁补偿方案中的标准无异议，但对拆迁补偿的具体数额、安置方式有异议，按照便捷、高效的原则，应如何解决。

能否参照城市房屋拆迁争议裁决方式，建立征地拆迁裁决制度。

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主要通过协商，作群众思想工作，建议参照城市房屋拆迁争议裁决方式，建立征地拆迁裁决制度。

七、关于集中统一安置
（三）城镇规划区、开发园区等集中连片征地的区域是否实行统拆统建。

我市城市规划区内的部分是实行统拆统建，但前提必须是政府统一运作。

（四）统拆统建、集中安置的主要做法（主要包括集中建设负责部门、规划、建设、资金来源、房屋分配、剩余房屋的处置等情况）。

统拆统建、集中建设，必须由政府统一运作，具体实施可委托城市建投公司负责；房屋分配有产权的，实施单位按照先拆先选的原则进行分配；剩余房屋的处置应作为经济适用房或者廉租房使用。

（五）集中安置点土地如何解决。

根据安置点规划，需要跨集体经济组织进行安置的，安置房用地如何解决，是采取集体土地所有权置换、集体建设用地使用权流转，还是采取征为国有方式解决。

城市规划区的集中安置，用地应先行完成征收、农转用报批，在完成报批的国有建设用地上进行安置；
城市规划区以外的，符合使用集体建设用地条件的，一般通过建设用地置换或农用地转用报批后，进行安置。

（六）政府在土地管理方面，有无对统拆统建、集中安置的鼓励措施。

正在摸索阶段，暂无成型的鼓励措施。

八、关于立法
省政府在制订征地拆迁补偿办法时，哪些内容应当作出统一规定，哪些内容宜授权市、县政府制定。

我市认为房屋合法性的认定问题、还原房屋的差价找补问题和房屋补偿的标准问题应授权市县人民政府制定，其他内容省政府可以参照国有土地上的补偿标准统一规定。

特此报告。

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