上海市房屋建筑面积计算规则

上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则
建筑面积计算规则
一、一般规定
1、房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

2、房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

3、房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

4、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。

5、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

6、房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

二、计算全部建筑面积的范围
1、永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。

单层房屋内如带有部分楼层者，符合规则一般规定的亦应计算建筑面积。

2、多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

3、房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等）层高在2.20米以上的按其墙外围水平面积计算。

4、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。

5、楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。

6、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。

7、房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。

8、原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

9、挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。

10、与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。

11、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

12、层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

13、有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。

14、玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。

既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。

其墙厚亦按主墙体厚度计算。

15、属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。

16、与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。

雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。

17、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。

18、机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。

19、依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

20、房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

三、计算一半建筑面积的范围
1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

2、独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

4、无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

5、有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

四、不计算建筑面积的范围
1、层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其它材料幕墙。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

5、顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

6、房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。

7、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

8、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

9、屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

10、利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。

11、广场式室外楼梯。

12、独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

13、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

五、房屋计算建筑面积的基本原则
在计算房屋建筑面积时，如遇上述以外的情况按以下原则办理。

判别房屋计算建筑面积的基本原则是：
永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。

1、计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。

2、计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。

3、不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。

六、特殊墙体及部位处理原则
1、非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处
的水平投影面积测算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

2、不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于 2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。

内凹高度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。

当房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。

共有建筑面积分摊规则
一、一般规定
1、房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。

2、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。

共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。

与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。

本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。

3、房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。

分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。

共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。

4、有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。

5、楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。

6、同一幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。

7、套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。

套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
二、计算方法
（一）成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成
1、套（单元）内使用面积
（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；
（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
（3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
（4）内墙面装修厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积
新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。

其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。

公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。

套（单元）内的分隔墙为非公共墙。

非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积
（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
（2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
（二）共有建筑面积由以下两部分组成
1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

2、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。

共有建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等
（三）共有建筑面积分摊系数
整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

（四）分摊的共有建筑面积
分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数
三、共有建筑面积的分摊方法
1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊的共有建筑面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

4、非成套房屋中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位，其建筑面积按部位共同使用的产权人户数平均分摊。

关于建筑层高小于2.2米的建筑面积
2005-1-7
关于建筑层高小于2.2米的建筑面积
沪规法〔2005〕27号
宝山区规划局：
你局《关于层高小于2.2米的建筑是否计算建筑面积和容积率的请示》（宝规〔2004〕296号）收悉。

经研究，现答复如下：
一、在容积率计算中除以下规定外，其他建筑面积计算应按照《上海市城市规划管理技术规定》（2003年12月1日施行）和《容积率计算规划暂行规定》（沪规法〔2004〕306号）执行。

二、对于在室外地坪标高以上，且层高小于2.2米（含2.2米）的建筑（除设备层、半地下室外），在容积率计算中应计入建筑面积。

三、对于层高小于2.2米的半地下室，在室外地坪标高以上部分的高度不超过1米时，在容积率计算中不计建筑面积；在室外地坪标高以上部分的高度超过1米时，在容积率计算中应计折算的建筑面积（半地下室室外地坪标高以上的高度与其层高之比乘以半地下室建筑面积）。

关于建筑外墙装饰建筑面积计算方法的意见
2004-11-30
沪规法〔2004〕1156号
卢湾区城市规划管理局：
你局《关于建筑面积计算方法的请示》（卢规建〔2004〕52号）收悉。

经研究，答复如下：
我局沪规法〔2000〕156号《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》第七条规定：“建筑设计单位或个人在计算建筑面积时，应当考虑外墙粉刷及装饰材料的因素，如外墙装饰用挂板、玻璃幕墙等形式的，应当将这些悬挂结构外挑宽度计算在内”；第四条规定：“计算建筑面积时，应当同时符合《上海市房屋建筑面积计算及公用面积分摊规则》（沪房地籍〔1996〕489号）”。

2003年4月2日，市房地局以沪房地资权〔2003〕108号发布了《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，并停止执行沪房地籍〔1996〕489号。

在新规则第二条（计算全部建筑面积的范围）第14点规定：“玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积；既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。

”
根据以上规定，我局认为来文中提到的干挂石材，应作为建筑
外墙计算，其外挑宽度的建筑面积应计入房屋总建筑面积。

关于对《宝山区规划局关于罗店新镇8号地块别墅项目层高高
度的请示》的复函
2005-1-25
沪规法〔2005〕83号宝山区规划局：
你局《关于罗店新镇8号地块别墅项目层高高度的请示》（宝规〔2005〕12号）收悉。

经研究，现答复如下：
一、《关于严格依法审批、进一步加强规划管理的若干规定》（沪规法〔2004〕1262号）规定“严格执行《技术规定》关于层高
控制的规定，住宅层高不得高于3.6米，层高大于等于2.2米的建
筑部分必须计算建筑面积，并纳入容积率计算。

”其中的“住宅”
是指“《上海市城市规划管理技术规定》第五十一条中规定的多、高
层住宅。

”因此对于低层住宅的层高没有限制，但低层住宅的建筑高
度必须小于、等于10米，层数为一层至三层。

二、地面以上层高小于2.2米的小车库建筑面积和容积率计算
问题我局已以沪规法〔2005〕27号《关于建筑层高小于2.2米的建
筑面积和容积率计算问题的复函》函复你局，请遵照执行。

关于印发《上海市推进创建节能省地型“四高”优秀小区管理工作的实施意见》
的通知
沪房地资建[2007]244号
各区（县）房地局、浦东新区建设交通委:
为了进一步做好上海市“四高”优秀小区的创建工作，加强节能省地型示范项目的建设，发挥示范项目的引导、带动作用，提高本市住宅建设的整体水平，现将《上海市推进创建节能省地型“四高”优秀小区管理工作的实施意见》印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

上海市房屋土地资源管理局
二○○七年四月二十八日上海市推进创建节能省地型“四高”优秀小区管理工作的实施意见
各区（县）房地局、浦东新区建设交通委：
一、目的
为了推进上海资源节约型、环境友好型城市的建设，落实住宅领域节能降耗指标，按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的要求，进一步加强本市节能省地型“四高”优秀小区（以下简称“四高”优秀小区）推进工作，提高住宅的综合性能、科技含量，降低资源能源的消耗，根据《上海市人民政府印发关于本市贯彻国务院〈关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知〉实施意见的通知》（沪府发〔2005〕26号）和《上海市住房建设规划（2006-2010年）》，制定本实施意见。

二、管理部门
市房地资源局负责本市创建“四高”优秀小区的工作指导和监督管理；区（县）房地产管理部门负责本区域范围内推进“四高”优秀小区创建工作的具体组织管理工作。

三、管理程序
（一）项目储备。

区（县）房地产管理部门应当将开发企业在规划方案或初步设计审查阶段的住宅项目，列入“四高”优秀小区创建项目储备范围，并将创建要求告知开发企业，帮助其完善建设方案，引导其参与创建活动。

（二）创建申报。

开发企业自愿向项目所在地的区（县）房地产管理部门提出创建申请，并提供以下资料：
1、创建申请表；
2、包括下列材料的创建工作计划（建设方案）：
（1）小区规划设计特点及总平面图、主要技术指标；
（2）住宅建筑及房型设计特点、主要立面和房型平面图；
（3）依据评分考核表内容，简要说明“四新”成果集成应用情况、节能降耗主要内容和具体措施。

（三）评审上报。

区（县）房地产管理部门受理申请后，在15个工作日内组织专家对创建工作计划（建设方案）进行评审。

评审后列为“四高”优秀小区创建项目的，区（县）房地产管理部门与开发企业签订创建责任书，并报市房地资源局备案。

市房地资源局根据上报项目，编制本市年度创建项目汇总表。

（四）中期检查。

区（县）房地产管理部门应当建立创建项目中期检查制度，在施工阶段对创建项目进行跟踪检查，对照创建要求，及时提出整改意见，并为开发企业解决创建工作中的实际问题。

开发企业修改建设方案的，应当将修改后的建设方案报区（县）房地产管理部门备案。

开发企业不按照创建要求建设并不予改正的，区（县）房地产管理部门应当取消其创建项目，并报市房地资源局。

（五）验收命名。

创建项目已建成交付的，开发企业应当及时向区（县）房地产管理部门提出验收申请，并提交以下资料：
1、验收审核表；
2、包括下列材料的项目竣工综合报告
（1）建设基本情况以及实景照片；
（2）规划与建筑设计实施情况；
（3）介绍小区主要特点、创建成果及实施情况
区（县）房地产管理部门组织验收合格后，上报市房地资源局审核。

市房地资源局对符合评分标准的住宅小区命名为“上海市节能省地型‘四高’优秀小区”；对其中综合性能高、技术应用好、节能省地水平较突出的住宅小区命名为“上海市节能省地型‘四高’优秀小区--生态技术示范”，并分别颁发证书和铭牌。

被命名的“四高”优秀小区项目，有资格入围参加“上海市优秀住宅”评比、上海市住宅建设实事立功竞赛活动，以及申报国家相关住宅建设奖项评选等活动。

被命名后的“四高”优秀小区，凡有投诉并经核实有严重质量等问题的，市房地资源局将撤消其“四高”优秀小区的命名，收回证书和铭牌。

四、工作要求
（一）注重创建引导，强化全过程管理。

区（县）房地产管理部门要将引导与管理的环节前移。

在规划方案、初步设计等阶段，就应将“四高”优秀小区的建设要求、住宅交付使用许可规定等内容告知开发企业，以优化项目设计，提高设计水平；在施工阶段，要加强住宅建设过程的监管与服务，使列入创建的项目能够切实按照要求实施。

（二）注重技术运用，强化住宅科技含量。

区（县）房地产管理部门要依托科技进步，在保证“四高”优秀小区工程质量、完善居住功能、增加科技含量的基础上，不断引导提高适用性、环境性、经济性、安全性和耐久性等住宅综合性能，提高节能环保技术应用的集成度，并与住宅性能认定试点工作有机结合，不断提高创建项目的整体水平，切实发挥创建项目的引领和带动作用。

（三）注重引导服务，强化宣传培训。

区（县）房地产管理部门要不断提高服务水平，进一步健全管理体制，优化工作流程，提高工作效率，增强服务能力。

要加强住宅建设管理人员有关节能降耗和住宅性能的专业培训，提高其综合业务水平。

同时，加强对开发企业与市民的引导、宣传，树立科学的开发和消费理念，提高节约意识，扩大“四高”优秀小区的社会认知度和影响力。

（四）注重信息台帐，强化基础工作。

区（县）房地产管理部门要利用信息化手段，建立创建项目信息库，根据项目进度，不断完善登录信息，全面掌握项目建设情况，夯实管理基础，提升管理水平。

同时，将“四高”优秀小区管理整合到全市住宅建设管理信息系统中，建立和完善市、区（县）两级管理的共享与联动机制。

五、附则
本实施意见自颁发之日起施行。

《上海市创建“四高”优秀小区实施细则》
（沪住规〔2002〕086号）和《上海市生态型住宅小区建设管理办法》（沪住产〔2003〕026号）同时废止。

附件1：
上海市创建节能省地型“四高”优秀小区年度考核评分表
分类项目内容分值得分
1.工程质量与性能要求1.1工
程质
量
新建住宅创建“无渗漏”工作，编制无渗漏工程质量责任协议书，制定施工监理监控措施。

住宅质量一次合格率必须达到100%。

☆
1.2性
能要
求
根据《住宅性能评定技术标准上海地区评分细则》，对于生态技术示范住宅项目，必须达
到1A级以上评分要求。

☆
2.室外环境与节地(30)2.1住
区
选址
与
规划
小区用地经济，规划布局结构清晰合理、功能分区明确、用地配置合理。

住宅间距及组合
合理，小区内标识完善。

2建筑注重地域历史，尺度合理，形态美观，色彩和谐，与周围环境相协调，体现居住文化
的要求。

2室外绿化环境满足《上海市新建住宅环境绿化建设导则》的要求。

3空调外机、围墙透绿、架空线入地等设施的设置，达到安全、统一、美观的要求。

☆实现地下空间的自然通风，自然采光（按人防设计的除外）。

3电力配套采用箱式变压器，或利用地下空间安放电力设备。

2
2.2交
通
与
公共
服务
设施
交通流线组织便捷、道路分级明确，出入口布局合理，距离住区出入口1000m范围内有公
共交通设施。

2有接驳方式与城市快速交通系统相连接。

1按标准设置无障碍设施，有老年人及儿童活动场地。

1设有青少年户外活动场所（如篮球场、网球场等）。

1地面停车场地结合绿化，为50%以上的车辆提供夏季遮荫。

1公共设施布局合理，商业服务设施、活动中心、中小学和幼托建筑等与住宅联系密切，减
少出行距离。

2住区公共服务设施按规划配建，采用综合建筑并与周边地区共享。

3 2.3住
区
物理
环境
提高场地保水性，室外透水地面面积比不小于35%（透水地面包括自然裸露地面、绿化地
面、镂空铺地及其他透水性铺地）。

4
通过计算机模拟和合理规划使得人的活动区有舒适的风环境，冬季减少冷风渗透，夏季建
筑有良好的通风。

3
3.能源3.1建围护结构采取保温隔热措施，符合《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求。

☆。