大邑房地产市场调查报告

前言
根据大邑市场发展与土地利用规划，以及目前的发展态势，可以把大邑房地产市场分为老城区和新城区两大板块，规划非常明朗，发展以新城区为主，目前老城区仅有少量小盘面世，最高价出现于新城区。

未来几年中城市发展仍会继续由老城区向新城区过度。

大邑县将城市以南规划为未来的行政办公、商贸、文化体育的城南新区；城市北面定位为高档住宅社区；城东即将开辟大邑主城区第二个“高速公路出入口”——西岭大道与“成温邛高速公路”交汇处；对城西还没有具体的规划。

下图为主城区规划图及主要在售楼盘分布图：
第一部分，区域市场分析
一、发展环境调研
（1）土地市场。

2009年至今成交土地信息汇总如下表所示：
大邑县挂牌土地成交价格图
大邑县拍卖土地成交价格图
由上表可见，2009年大邑县土地交易市场较为活跃，但从2010年5月至今，无任何土地挂牌或拍卖，2011年12月挂牌五块土地也因其他原因停止交易，无论是拍卖还是挂牌土地，土地价格相对于2009年初均有大幅度提升，尤其位于桃园新城拍卖地块成交价格最高，均大于110万元/亩，见上表黄色部分。

预期：根据以上土地信息，目前大邑县桃园新城地价应该在120万元/亩左右，考虑到市政府将迁至本区域，加之新区招商引资较为成功，该区域地价还将有一定幅度的提升，未来本案周边土地价值将
在120—150万元/亩之间。

二、市场特征
1、区域现状：
由于历史原因，大邑的城市建设过于均质化，老城市缺乏特色。

政府重点打造新区，但新区现阶段并未承担起城市发展的重任，目前老城区大多商业、住宅区均呈现出规划差、老、旧的面貌。

大邑政府为正大力招商引资、吸引外来人口、加快城市化进程、扩大城区面积、实现和XX对接、房地产开发等多个方面带来巨大的影响。

随着越来越多人对大邑的了解，大邑的房地产市场必将迎来革命性的变化。

2、区域产品：
目前区域内在售项目约八个，主要集中在新区、产品主要以多层和小高层为主。

随着大邑县土地价格的不断攀升，建设成本不断增加，建筑形态向XX靠拢，未来将以小高层及高层产品为主，这种现象在新城将更为明显。

3、区域价格：
前期规划建筑形态以多层为主，容积率普遍偏低，未来大邑县楼
盘的容积率将在2~4之间。

地段稀缺性并未提升足够的区域价值, 大邑房地产均价在3459元/平米，有部分楼盘的售价突破4000元/平米。

底层商业价格1.2万~1.5万/平米，二层及以上的商业约5000元/平米左右。

可以预见，随着大邑县新区的配套不断完善，新城区楼盘的售价有望进一步提升，预计未来两年房价均价将达到4000元/平米左右。

另外在周边县城中，大邑县房价最低，相比之下有较大的提升空间。

近六年房价走势图
4、典型项目:
中铁·金山、上上城、润洲华府、东方圣地翰城国际二期、蓬莱尚岛、鑫开源鑫河国际、润州华府、春天国际等
第二部分，市场供给分析
一、历年市场供给量数据及分析
由大邑房管局提供的官方数据所知，大邑2006年市场供应量约为17万平米；2008年受地震影响供应量仍约为17万平米，与2006年持平；至2009年，供应量达到历时最高峰，商品房供应约达40万平米。

由2009年下半年及2010年前3月来看，平均每月有300套房源投入市场，2010年批准预售达13万平米，2012年新开工项目5个，续建项目25个，批准预售项目6个。

二、2012年市场供给量数据及分析
今年来大邑县新开工商品住宅约30万㎡左右；住宅供应9.12万㎡，占68.50%；商业、办公供应2.83万㎡，占21.26%；车库、车位及其他供应1.36万㎡，占10.24%。

目前可售住宅房源为3767套，45.29万㎡。

老城区商圈
新城区商圈 第三部分，大邑楼市调查
一、楼盘分布
从在售楼盘分布图中可见，目前大邑县在售楼盘集中分布于大邑大道两侧，XX 大道两侧尚未出现在售楼盘。

从大
邑县新区规划上看，XX 大道、温泉大道、二环路与斜江河围成的区域是未来的新城区中心城，规划有行政中心，体育中心，文化娱乐中心和中央公园，未来配套住宅将层出不穷，有望成为
大邑县主要住宅供应区域。

二、商业市场
商业
经过调研可知，目前大邑县较为繁华的商业中心分布于老城区和新城区；
老城区商业中心分布在老城中心地带，包括新世纪广场和新时代
广场周边，以及南街、东壕沟街、西街口一带。

新城区商业中心尚处于建设阶段，多以底商形式出现，集中分布于大邑大道两侧各楼盘临街处。

三、商业业态及租金
售价
经过详细调研，大邑县老城区商铺因为开发较早，现在主要以出租为主，租金情况与商铺所在位置和经营业态有较大关联。

由此可见，大邑大道附近在售商铺面积区间跨度很大，50~600平米/间均有销售，比主城区商铺以及大邑大道早期开发的商铺面积
均有较大幅度的提升，价格集中在1.200~2.2000元/平米之间。

通过调查还得知，目前大邑大道两侧已经形成商业氛围，周边商铺入住率较高，主要业态有建材、小型超市、卫生洁具等，所租铺面较大，一般几个铺面一起租，每个铺面在40平米左右，租金2~3万/年/个（22~62元/平米/月）。

大邑大道是目前发展潜力最大的次级商圈。