不动产统一登记实务工作探讨二于青岛

4.成果入库和地籍图更新。
成果通过审查后，审查部门或单位应将审 查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成 果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关 数据库和不动产登记数据库。
关于数据整合
1、整合依据：《不动产登记数据整合建库技术规范》 2、整合目标： 数据已收集——即土地、房屋、农地（含承包经营权和农村宅基地等）、
档等是否按照本方案及相关技术标准实施； 二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资
料等是否齐全； 三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事
调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等； 四是调查成果格式是否符合规定要求； 五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物
不动产统一登记实务 工作探讨二于青岛
讨论交流的主要问题
1、权籍调查中需要掌握的几个要点； 2、数据资料移交中需要注意的问题； 3、如何开展各类历史登记数据整合？ 4、数据整合与经费预算中有关问题。
权籍调查的基本概念
权籍调查的主要依据
合理确定权籍调查内 容
确保地籍区、地籍子区划分合理科学稳定
三、档案数据 1.提供档案扫描件、卷内目录信息。 2.档案与业务或权利的关联关系。
四、房产GIS数据 1.提供基础地形图、房屋面等相关信息。 2.提供房屋面与产权幢的关联关系。
五、文档方面 1.数据库说明文档 2.房产系统操作手册
资料移交和共享？
按照《不动产登记暂行条例》和其他关于 不动产登记的有关文件精神，档案和历史登记 资料必须移交。但考虑到发证工作迫在眉睫， 近期资料移交可能客观上还存在一定的困难， 所以目前暂时可以考虑多种办法解决。
关于房地数据整合中需要注意的 几个问题
把计算 机完全 自动匹 配的不 动产单 元找出 来。
问题一参考答案
第一件事：登记资料交界范围的确定。
1、各类登记业务数据、档案（土地、房产、农、林、 海等登记资料，包括纸质的、电子的；业务系统内的和业 务系统外的。独立的权籍调查资料，测绘成果资料等）
2、各类存量登记数据库（包括数据库的说明文档）； 3、各类用于存量登记的信息系统（包括系统使用手 册）。
4、确定移交内容。数据移交内容包括某某市（县）数 字房产系统数据涵盖的某某市（县）房产交易信息、抵押 登记信息、楼盘表信息。
5、移交形式。光盘数据留存。
6、数据安全。对移交数据通过效验码进行加密，防止
数据被窜改。
资料不详不全有疑问等等应该进行权籍调查现场核对？
对新申请登记的不动产单元， 由权利人提供纸质申请材料和 电子版测绘成果，负责勘测的 部门（例如：权籍科）对权籍 调查（测量）资料审核无误后， 及时录入权籍调查管理库，生 成不动产单元号，采取“登记 一宗、录入一宗”的办法，逐 步完善资料2 303 304 305 306
201 202 203 204 205 206
101 102 103 104 105 106
房屋CAD或GIS图
宗地
落宗
数据整合思路
1、开发房地一体 的前端调查软件
2、房地一体化入 库，构建楼盘表
1
宗地与房屋基地面关联（ZDID-FWID）
问题一参考答案
2、数据格式尊重原来数据库和数据的格式。 3、纸质档案的接受一定要化大力气，核对清 楚，宁愿多花点人力物力按分类逐一点清造册后 再接受。尽量不要留下后遗症。
不动产统一登记需要房管部门提供的数据
一、测绘数据 1.提供预/实测绘项目、幢信息、层信息、户信息等相关数据。 2.提供原始测绘数据（分层分户图）表及对应的数据提取、转换规则。 3.提供房屋楼盘表及相关数据。
以楼栋为单位建立“住户一览表 ”
对于同一幢楼，建立土地登记的住户一览表，包 括该幢楼所在的宗地信息（土地用途、使用权类型、 使用期限、宗地图号）、楼幢信息（总建筑面积、分 摊系数）以及所有住户信息（姓名、土地坐落、房屋 性质、房屋建筑面积、土地公摊面积、土地证书号） ；对于同一套房屋多次转让、变更的，附加变更登记 表，记载该套房屋的上下手业务历史。
数据整合需要投入一定的人力财力和时间
所以目前很首先多解地决方07年都或采08取，0对9年原以有后 地籍管理数据库分 析的基础上小，区空首间先数对据的本补地录“。（活大跃部度分可”较大的宗地进行 核对补录的以性办从数档据法案）补中。充查到空空间间数坐标据和。相关属
必要时，“争权取同籍步调解查决政”府科部应门的先自进建行不动产权籍调查 ，包括补测房济、、适房用补改房录房等有、，联做关建到信房房息、地廉合和租一权房。源、经，核准权利人，制 作相关图件，剩和下数的据目前库先挂采接取“等遇，到再一宗进，行受理发证。
➢ 地籍区的划分 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性 地物划分地籍区。
➢ 地籍子区的划分 在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性 地物划分地籍子区。
➢ 地籍区相对稳定 地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不 随所依附界线或线性地物的变化而调整。
二、产权数据 1.所有权相关：幢信息、层信息、房屋信息、所有权登记信息、权利主体
信息及其对应的变化、关联关系。 2。限制相关：包括抵押、查封、限制、冻结等相关业务信息及限制房屋、
权利关系。 3.预告、异议、地役权登记等相关信息。 4.业务流、审批及相关信息。 5.提供产权信息缺失年份、区块的产权数据说明。
2
房屋基地面与测绘楼盘表关联(FWID-LPID)
3
楼盘（房屋、户）与权利人关联(LPID-
QLRID)
数据整合中要做的工
作
1、按地籍区、地籍子区梳理子区内小区项目，包括开发商、开 发年限、开发内容、面积、规划红线图、供地资料，商品房买卖情 况等等内容；
2、按年份梳理小区项目，按时间倒排顺序梳理出每年开发的房 地产项目，包括楼盘表、预测绘成果、实测绘成果等。
林地及其他相关原有登记数据及数据库库体已收集到位。 客体已落地——即土地、房屋、构筑物或建筑物等不动产登记单元已在宗
地上完全、准确定位和标记，各不动产登记单元之间不存 在冲突。 权利已挂接——与不动产登记相关的所有权、用益物权、担保物权及登记 事项已和不动产登记单元进行完全、准确的关联，各项权 利之间不存在冲突 全域已覆盖——所有区县不动产登记数据整合到位。
解决一宗”的办法。
问题二参考答一案是：通过空间数据叠加分析； 2、我们的已加分有析多，少找条到宗有房地子记录，现势性
有多少？
而没有宗地数据的地方判断属于什么 情况？
另一方面然重后点分找析到数并量，关计注算库出体需外要补有测多少？换句话
➢ 海籍调查中的地籍区 海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。
地籍调查是不动产权籍调查的基础
坚持多规并行
最终目的：建立不动产权籍调查数 据库
问题一
1、不动产登记工作需要相关单位提供哪些资料？ 2、纸质档案我们应当如何检查核实接收？ 3、新的不动产登记档案如何管理？ 4、电子数据和电子档案如何接收？
如何开展 数据整合？
第一步：摸清历史数据情况 第二步：开展数据清理分析 第三步：制定数据整合方案
整合历史登记数据
历史数据是支撑统一登记的基础 由于各部门采用数据标准不一致
处理空间关系、权利关系
必须整合 整合很难 整理关键
整合历史登记数据
数据收集
数据分析
数据标准化
不动产登记数据库
存量登记标准库
入库
说，还有多的少区域房、找地不段到和地面积？等这。是从最而关进一键步的，所以必须 先通过各种判务方断，会再式不 来叠会 决加影 定分响 需析到 不我 需后们 要得的 补出日 测结常 ，论发 是证 现。业 在
补测还是将来补测等等。
需要补测的部分就要全面开展权籍调查。 权籍调查成果就需要审查； 审查合格后的成果方可提供不动产统一登 记机构应用日常登记管理业务。
权籍调查成果的审查与利用
审查机构（谁审查？） 不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权
机构审查。 凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经
相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求 的成果，可继续沿用。
2. 审查内容（审查什么？） 一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归
2、发新停旧时间很紧，而数据整合需要过程， 而且需要时间和大量的投入，那么我们的数据到底 要整合到什么地步才能确保本地区登记发证工作顺 利进行？
空间数据是平台的根本所在
不动产统一登记数据（清理）整合的目标是要 建立一个宗地（楼栋）空间数据为基础、图形属性 档案一体化、具有开放统一的数据标准、高质量的 空间数据库，并以楼盘表为基础，整合所有房、地 登记信息，实现以图管不动产、图形属性档案一体 化的管理模式。
之间的内在联系； 六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、
地物、地貌是否存在空间位置矛盾。
3. 审查方法（怎样审查？） 主要采用室内外复核的方法审查不动产权籍调查成果。
（1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务 系统审查调查成果。 （2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子 数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、 地貌是否存在空间位置矛盾。 （3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到 实地查看。 （4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至 成果合格为止。
业务内 数据清理
业务间 建立关联
先入库、日常办理时关联、 逐步清理
数据 整合策略
数据整合思路
将房屋的幢与土地使用权宗地建立关联，并落实到地籍图上。
土地： 房屋：
地籍区—地籍子区—宗地 （使用权） 丘—幢—层—套—间
将林权、土地承包经营权宗地与土地所有权宗地建立关联，并落实到集体土地所有权发 证相关图上。
①、老档案如何共享？
1、确定移交时点。首发前一个工作日的下班时间点。
②关即、闭历新房史产数档交据案易移如登交何记时管系间统。理时？，确定为双方电子档案移交时点，
2、移交事项。双方签订书面协议，明确相关事项。
3、移③交、过电程。子双档方案相如关何人员移到交场？，见证移交全过程。
（建议第三方，首选档案部门作为移交鉴证单位到场 监督指导。）
阶段性成果罗列
• 1、按地籍子区分年度土地登记情况分析表； • 21、、按没地有籍空子间区数分据年部度分房怎屋么登办记？情况分析表； • 32、、房如、何地找登到记“情有况房差无异地分”析的表数；据？ • 43、、房没屋有落楼不盘了表地的的数情据况部分分析怎明么细办表？； • 4、列有举房到有小地区却；没有登记数据的怎么办？ • 5、为解决上述问题，需要局方和房管部门协调并提供的资料； • 6、我们的解决方案和时间表；
对“有图无权属、无图 有权属、无图无权属”以 及拷贝的电子档案资料不 详、信息不全的情况，不 动产登记中心实时到房产 档案馆进行查询比对，或 现场踏勘，确保电子档案 和纸质材料的一致性，保 证不动产交易安全。
问题二：
1、针对不动产登记工作，国土局内部的地籍管 理数据库需要完善到什么程度才能满足不动产登记 的需要？
3、根据上述资料梳理出当前各个不动产登记单元的权利人和相 关的权利情况，包括预告登记、预告抵押，首次登记，抵押、查封 等限制类登记情况。
4、从数据库和其它途径把各类限制类登记数据情况单独梳理出 来作为数据整合的对照资料，与当前权利人的实际情况进行挂接和 验证，确保每个不动产单元的 各项权利挂接到位。
土地：
地籍区—地籍子区—宗地 （所有权）
林权：
宗地 （林权）
承包经营权：
宗地 （承包权）
以上方法的前提：各部门已经有空间数据，并且图属数据已经关联。
数据整合图例
地籍图
关联楼盘信
601 602 603 604 605 606
501 401
502 402
息 503 504 505
403 404 405
问题二参考答案：
1、首先所要以理原解有地地籍籍管数理据空间对数不据动产发证的作 用是什么？情况的好坏决定了你下一步发证 一的简宗单地地号时如证“果时讲，落空就就让宗间很是每”数艰为一的据苦便缺，了幢捷失工让房程较作每子度多人一都和，员准日会块能确常很土精性发累地确。，有地自定己位唯到 宗地，也就甚至是会我发们不通下去常。所说的“房能找到地” 或者叫“落宗”。