20170310房地产项目推售建议

XX项目推售建议
一、市场分析
（一）、各大品牌开发商加快梅州布局。

2017年风起云涌，梅州对外地房企吸引力不断增强，在梅房企快速拿地，新开发项目如保利、奥园二期、东山谷二期、时光梅州项目等将会相继入市，新增预售将在2017只会更激烈，尤其是下半年。

（二）、下半年将会是2017年主战场。

2017主基调稳步上行，上半年整体以去化尾货为主，下半年各大开发商布局完毕，将会集中入市，预计会在金九银十重要节点进入梅州楼市的狂欢。

（三）、三房、四房仍会是梅州产品主流，大平层产品将会有所增加。

梅州的主流产品为100-140㎡三房、四房，入市产品将会延续梅州主流产品趋势，并会有少量大平层以
约600套二、项目产品分析
1、剩余货量中三、四房居多。

目前剩余货量2850套，总建面约39.5万㎡，合计约23亿，产品主要以90-130㎡三房，以及130-180㎡四房为主。

2、东城别墅/洋房产品与一期产品无太大交叉。

按照东城产品分析，别墅与洋房的面积107-764㎡（洋房107-180㎡120套，占比50%，180-764㎡120套，占比50%）与
一期推出产品不存在太大交叉，可以达到互补，不冲突；同时东城项目高层产品112-260㎡(112-140㎡三房314套，占比22.92%，140-180㎡四房886套，占比64.67%，180㎡以上五房/大平层170套，占比12.41%)，主力产品112-180㎡虽然与现在一期四大组团（J区、H区、K区、爱巢）存在比较大的交叉，但由于东城产品定位较高，均为板式结构，产品创新及升级优于现有产品，形成互补。

3、东城产品整体以大户型为主。

东城整体产品户型面积偏大，180㎡以上五房/大平层170套，占比12.41%（东城产品）。

三、推售建议
1、项目剩余2850套产品按照目前较快速的去货速度，到10月份将剩余会有大量尾货已去化，故，可进行对应进行相应补货。

2、综上市场分析可以看到，下半年入市的几个项目多以三、四房主流产品为主，东城项目将以“重新定义客天下”为理念，进行产品升级，项目可同时将别墅（中/欧）及洋房三种市场不同产品同时推出，进行大开盘，引爆市场关注。

3、下半年各大本地/外地品牌开发商相继面世以及大量出货，为夺取市场有利占位，项目可通过东城的产品升级，打造市场轰动。

4、年底在推出别墅/洋房产品后，以高价以及大户型为主，故在年末清货的同时（约11-12月份）可将一期高层部分楼栋（产品户型与一期高层相似，可补货）加推，以维持市场热度。

5、推售计划
（1）金九银十抢占先机
入九即开：9月1日进行东城展示区样板房开放活动，全面启动洋房及别墅认筹、以及线上线下全渠道的铺开。

中十点燃：10月1日-7日举办大型配合冲筹活动，爆破，最后进行洋房及别墅冲筹。

月中即破：10月15日洋房及别墅大开盘
（2）高层加推，年末冲刺
经过金九银十房市狂欢后，市场将全面进入尾货的清仓，建议本项目在年底清货的大背景下，于11月或12月进行东城一期高层高端产品加推，一则可进行前期尾货的补充，二则可以通过东城高端形象的持续输出保持市场热度。