星级酒店全过程精品设计及设计管理方式的探索

星级酒店全过程精品设计及设计管理方式的探索
摘要：文章以工程实际案例为背景，阐述了酒店开发过程中全专业的施工图设计衔接及交叉管理中遇到的相关问题，以打造精品工程为出发点，强调精品设计的原则，本文从运营，酒店管理，成本因素，施工难易度等方面来反推前期设计应注意的相关问题，旨在推进前期设计的进一步发展，也为后期设计EPC项目中的设计全专业管理提出相关优化建议，供同行参考借鉴，共同推进设计行业向前健康发展。

关键词：星级酒店；精品设计；设计管理；探索
1.背景
前几年房地产行业在高周转浪潮的开发进程中，尽管资本市场带来了昙花一现的资本狂欢，却给工程留下了永久的创伤，工地安全事故，交楼质量问题等一系列的“次生灾害”，让这种开发模式备受诟病，于是各大行业及监管机构呼吁多年的精品工程终于得到了社会的广泛共鸣，通过以精品设计为指导，精细化施工管理，精心维护打造出来的精品工程也符合国家在解决人民对美好生活向往的理念。

本文以实际工程案例为研究对象，将精品设计的设计方法以实际指导操作的形式展示出来，在该项目开发过程中探索精品设计的道路上遇到的问题进行研究分析，指导后续项目以更加有效的方式呈现精品设计。

2.项目资料
建筑主体为1栋高层建筑，分为A、B座，裙房三层，主要功能为酒店大堂、餐厅、厨房、宴会厅、多功能厅、游泳池等，地下室为二层，地下二层为机动车库及设备用房；地下一层主要为机动车库、设备用房及酒店厨房，建筑结构安全等级为二级，耐火等级为一级。

3.前期设计的关系梳理
按照常规的设计流程，一般是建筑设计院出图---各专业顾问团队—室内设计院，景观设计院---酒管审核-反提至精装设计院或建筑设计院，中间过程还有很多小专业设计如：泛光设计，标识标牌，声学，燃气，智能化，艺术品等共十几家设计单位参与，酒店作为一个设计系统最为复杂的业态，系统性的设计管理是设计的重点任务，不然会造成很多的无效返工，来回协调，来回修改等多余的附加工作，业主方和前期酒店管理公司的设计部门都在全程指导着整个流程，业主方和酒店管理方的双重指令亦会给下游设计服务商造成较大的困扰，故设计关系的梳理应是作为顶层设计的第一重点任务。

建筑设计单位是后续各种设计的基础设计方，也是作为统筹设计的龙头设计单位，在细化设计分工任务时，出本身建筑设计应考虑的各种条件外，还应对景观设计单位、幕墙深化设计单位、泛光设计单位、标识设计单位、道路设计单位进行设计条件预留，并对涉及重大效果的室内精装修效果进行审核及落地性推断，比如净高分析，空间预留，管线条件，室内构造做法条件进行预留考虑，避免反复修改，尤其是涉及本身立面效果的幕墙问题上，应综合考虑泛光设计单位，幕墙设计单位，内部结构专业、给排水专业，电气专业等进行综合考量，一般来说，酒店复杂单位外立面和造型均应考虑各专业的影响，积极引入BIM的正向设计，全面覆盖BIM逆向设计，将建筑的基本条件严格以三维模型的方式呈现给其它设计方作为设计参考依据。

室内设计单位，室内设计作为最终室内效果的呈现单位，对细节的要求较高，建筑标高
的分析，结构图的理解，以及灯光顾问，机电顾问，声学顾问等各种顾问单位的提资时间有
着较为严格的要求，星级酒店的精装出图时间一般是6个月左右，精装作为最后全专业的收
口单位，需要收集来自各种顾问、土建、景观、灯光、艺术品等单位的信息，过程中还需要
不断的汇报方案，协调酒店管理单位以及业主投资方的意见，因此在精装设计开始前，应将
前期中标的概念方案效果图及时提给各家顾问及合作单位，并应与原建筑设计单位仔细分析
标高及梁下净高问题，熟练运用BIM成果来推导二次机电排布是精装设计中非常重要的关注点，做好各单位提资节点的倒排计划也是精装修设计中最为关键的一步。

景观设计单位，景观设计的专业覆盖度仅此于精装设计，既自成系统又与建筑设计单位，室内设计单位有着多重的交差，整体的景观风格应与建筑风格及室内风格保持基本一致，景
观专业的底图均来自于建筑总图，因此复核及反提资应及时对接原建筑设计单位，此外，园
林衔接市政道路，涉及建筑红线的景观处理，与标识系统设计单位、道路设计单位、车库美
化设计单位、广告设计单位、泳池专业顾问等单位的协调配合，专业间还需协调机电专业及
小市政与原一次机电的对接，这些均是景观设计的基础条件及重要注意事项。

以建筑设计，精装设计，景观设计三大主线并重的设计思路，融合其它专项设计及专业
顾问团队，是作为酒店业态系统性管理设计的思路，不一味追求某个设计单位的提资水平和
节点目标，统筹兼顾才是设计精品输出的基本要素。

4.过程控制的新思路
项目的过程控制原则不仅仅是施工图出图阶段的过程控制，更在于本专业出图后为配合
其他后续专业的过程控制，酒店从开始设计至最终开业，中间历经四至五年时间，很多的专
项设计必须是要等土建工程基本完工后才开始的设计，比如厨房设计，康体设计，宴会厅艺
术灯设计等，以三大专业为重点的前期设计在过程控制的过程中除工程上常见的施工配合，
施工误差以及现场条件改变等客观因素引起的设计变更外，还需在设计效果实施过程中紧密
跟踪项目进度，在施工过程中，很多的设计问题都会衍生其它专业设计的修改，面对这些种
种问题，过程控制又对最后落地效果的有着非常重要的意义，可以引入国际上一种通行的工
程设计管理模式—执行建筑师执行建筑师即建筑师负责制是国际上一种通行的全过程工程建
设管理模式。

此模式下，建筑师不仅是设计师，还是工程总负责人，负责从项目策划、设计、建造施工、质保到维护全过程的建设管理，对建筑物整体效果、品质、选料及项目进度、投资、质量等目标进行全面管理。

是由
建筑师负责制衍变而来的，伴随工程项目规模放大、结构愈加复杂，参加项目建设的咨询单
位通常达数十家，建设方面临方案、结构、建筑、机电、景观、室内、商业策划、泛光、标识、幕墙、声学、绿建、交通、人防等众多专项设计及施工的统筹管理。

“执行建筑师”与国外尤其是英联邦体系中通行的建筑师负责制相比，设计总控的内容是
一致的，执行建筑师负责设计、采购咨询团队、合同管理、进度管理、技术协调、质量管理等。

而对于施工有关的招标采购、监造工作既可提供配合，也可以根据自身企业服务资质与
能力提供管理主体服务。

“执行建筑师”是项目的灵魂，围绕项目建设目标，通过管理设计和
各专项咨询单位乃至施工方共同实现建设目标。

因国内建设体制限制，尚达不到境外建筑师
负责制全过程、全方位管理项目的程度，但在国内已能满足对大型复杂项目的设计管控+项
目管理的全过程管理需求。

过程控制的新思路引入执行建筑师的管理理念，是任何一家设计单位在未来设计市场上
的必经之路，随着设计EPC项目概念的不断深入，相信采取此种管理模式将会是未来的设计
管理的主流模式。

5.限额设计的发展新思路
限额设计是在项目成立之初根据项目投资预算的范围下对整个项目进行的成本控制，从
设计的源头进行成本控制是每个项目必经的过程，最初提出限额设计的年头，往往是对精装
标准进行等级划分，后来发展为对设计成果进行优化，以结构设计的混凝土和钢筋用量为切
入点，不断的优化混凝土及钢筋用量，而过度的结构优化也带来了较多的安全隐患问题，比
如地下室顶板大面积采用无梁楼盖，确实对成本及使用空间进行了有效控制，但却因为后期
园林超荷覆土及不当使用消防车道，致使顶板开裂，漏水等工程质量问题。

自BIM技术发展以来，基于BIM机电管线的优化又给工程的设计优化带来了新的思路，通过BIM设计的逆向推导，优化大型机电管线的路由和碰撞设计，给整个项目成本带来了不
少的成本空间。

但无论是结构优化还是BIM机电优化，均是基于已有施工图基础的优化，其
优化空间并不能带了实质性的设计投资额的改变，优化与限额设计不是同一概念，限额设计
的新思路应该是以高度标准化的设计模板来进行复制粘贴，对于住宅产品而言，高度的标准
化户型，标准化装修风格，以各种材料及服务供应商战略采购协议库为支撑，能够将限额设
计的标准直接落地，并取得较好的成果。

但对于酒店业态来说，因每个酒店都有它不同的风格和不同的定位标准，标准化的做法
能够适用于一部分的构造做法及基层处理，但因每个星级酒店，尤其是国际连锁酒店，对不
同档次的酒店有着不同的设计要求，业主方的供应商库和标准化做法很难匹配的上他们的品
牌库要求，故因另辟途径来进行限额设计，从项目的成本构成角度来反推酒店设计，其中外
立面的幕墙设计在整个土建设计中比重较大，对建筑立面系统进行限额，避免采用高精尖的
前沿建筑材料，避免过多的扭曲，非线性变化，多余的构造线条等思路，节能设计上通过建
筑体型的合理摆放来进行节能分析，均能有效的降低建造成本，大系统，大体型的系统优化
设计才是限额设计的发展。

室内精装修板块，尤其是物料书及主材选择方面，因大多数的品牌酒店有着自有的设计
供应商库，业主方对主材及物料书的选择还应与酒管公司进行协商谈判，给后期的材料选择
和品牌定样带来了不少麻烦，也会增加很多的额外成本，故在选择酒店管理方时应尽可能的
将业主方的供应商库纳入合同谈判范围，以合同为约束的框架下，因酒店管理方对设计的干
涉带来的成本增加将会得到有效控制，这也符合限额设计的控制思路。

6.结语
对于设计本身来说精品设计是作为从事设计行业的终极追求，精品设计输出的背后必然
要倾注较多的时间精力去推敲每一个细节设计，专业度水准高的设计团队和对整个酒店设计
系统全局清晰的思路能够让设计本身达到精品的境界，以超前的设计管理制度，引入执行建
筑师的新型设计管理概念，将设计管理覆盖项目的整个生命周期并将精品设计落地到工程中，做到以精品工程来交付，精品工程的背后不是超额成本支出来支撑，而是以精细化的成本控制，采用限额设计思路构成了从设计-过程管理-成本管控的完整精品系列生态链，促进精品
工程在建设领域的健康可持续发展。