廖新成、长沙盈佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

廖新成、长沙盈佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2021.03.31
【案件字号】(2021)湘01民终1306号
【审理程序】二审
【审理法官】廖征曾庆军金新贵
【审理法官】廖征曾庆军金新贵
【文书类型】判决书
【当事人】廖新成;长沙盈佳房地产开发有限公司
【当事人】廖新成长沙盈佳房地产开发有限公司
【当事人-个人】廖新成
【当事人-公司】长沙盈佳房地产开发有限公司
【代理律师/律所】杨丽娟湖南光阳律师事务所;陈德强湖南光阳律师事务所;严敏湖南河清律师事务所
【代理律师/律所】杨丽娟湖南光阳律师事务所陈德强湖南光阳律师事务所严敏湖南河清律师事务所
【代理律师】杨丽娟陈德强严敏
【代理律所】湖南光阳律师事务所湖南河清律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】廖新成
【被告】长沙盈佳房地产开发有限公司
【本院观点】廖新成与盈佳公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。

【权责关键词】无效撤销合同合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，廖新成与盈佳公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。

根据合同约定，廖新成应支付盈佳公司首付款72803元，现盈佳公司实际收到首付款金额与双方约定一致，廖新成未提交充分证据证明盈佳公司超额收取了首付款，一审判决驳回廖新成的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。

在涉案房屋商谈过程中，冷素珍已明确告知廖新成，其受他人(即黎烨，系魏春力之妻)委托向廖新成出让涉案房屋，故廖新成提出冷素珍出卖涉案房屋系代表盈佳公司的职务行为，无充分证据予以证实，本院不予采纳。

综上所述，上诉人廖新成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费483元，由上诉人廖新成负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-25 06:20:45
廖新成、长沙盈佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
(2021)湘01民终1306号当事人上诉人(原审原告)：廖新成。

委托诉讼代理人：杨丽娟，湖南光阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈德强，湖南光阳律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：长沙盈佳房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市历经铺乡金盆北路。

法定代表人：林依坤，董事长。

委托诉讼代理人：林利。

委托诉讼代理人：严敏，湖南河清律师事务所律师。

审理经过上诉人廖新成因与被上诉人长沙盈佳房地产开发有限公司(以下简称盈佳公司)商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院(2020)湘0124民初4516号民事判决，向本院提起上诉。

本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人廖新成上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由盈佳公司返还廖新成多支付的购房预付款26413元及资金占用期间利息925元(以26413元为基数按年利率6%的标准计算，自2019年11月6日起至2020年6月6日的利息)，后段利
息顺延计算至盈佳公司实际清偿之日止。

2、本案一、二审诉讼费由盈佳公司负担。

事实和理由：一、一审法院认定事实错误。

木案真实情况为：2019年9月20日，廖新成到盈佳公司位于宁乡市的正大广场项目售楼处看房，看中了该项目坐落于××乡××道××道交汇处(正大广场-2)第2幢2003号房屋，廖新成应盈佳公司要求通过微信转账的方式向其支付了“诚意金”20000元。

双方约定廖新成先向盈佳公司支付购房预付款99216元，实际应付房款以将来签订的商品房买卖合同确定的房屋面积和价款为准，多退少补。

应盈佳公司要求，廖新成总共以微信转账的方式向盈佳公司支付购房预付款99216元。

2019年11月6日，双方签订了《宁乡市商品房买卖合同》，约定房屋面积为45.47平方米，购房价格为4900元／平方米，总价款为222803元，交房时间为2019年6月30日，买受人以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款72803元，剩余房款150000元向银行申请按揭贷款。

廖新成依合同履行了全部义务，后要求盈佳公司返还其多支付的预付款26413元(20000元＋79216元-72803元)，但遭盈佳公司拒绝，此后双方多次交涉未果。

一审法院事实认定明显错误，与廖新成进行房屋买卖的业务员冷素珍系盈佳公司业务员，其与廖新成及房屋卖主发生的一切系职务行为，其行为均代表盈佳公司，并非是受房屋卖主委托卖房的个人行为，其所收受的超出商品房合同价的款项均应返还。

二、一审法院适用法律错误。

其一，通过证据显示，冷素珍系职务行为，并非个人行为。

其二，廖新成与盈佳公司所签商品房买卖合同合法有效，盈佳公司只能收取合同上约定价款，超出部分理应返还。

其三，退一万步讲，假设冷素珍与房屋卖主魏春力(黎烨)个人之间曾达成委托卖房协议，但廖新成并不知情，有合理、正当理由相信冷素珍行为代表廖新成，系职务行为。

其四，假设冷素珍与魏春力(黎烨)个人之间曾达成委托卖房协议，此行为、协议系一房多卖且违反相关法律规定，当然无效，应以最后签订的《宁乡市商品房买卖合同》为准。

三、一审法院在采信证据方面明显违法，从而导致认定事实错误。

双方在一审中提供的证据明显体现了冷素珍系盈佳公司业
务员，其行为系职务行为。

综上所述，一审法院违背客观事实，适用法律错误，请二审
法院依法改判，维护廖新成合法权益。

二审被上诉人辩称被上诉人盈佳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。

从廖新成与冷素珍的微信聊天记录可以得知，冷素珍已经明确
告知涉案房屋系第三方(魏春力、黎烨)所有，廖新成认可购房价格为5460元/㎡，其知
晓与盈佳公司签订的购房合同所约定的购房价格要低于真实交易价格，税费按照购房合
同价格支付，第三方(魏春力、黎烨)需要赚取房款差价。

冷素珍系受魏春力(黎烨)的委
托将涉案商品房进行出售，并非履行职务行为。

一审法院严格查明了案件事实，确认了
魏春力(黎烨)将与盈佳公司的后续缔约机会通过交易方式让与廖新成，廖新成支付相应
对价，并按照合同法及相关司法解释的规定驳回了廖新成的诉讼请求。

上诉人廖新成向一审法院起诉请求：1.判令盈佳公司返还廖新成多支付的购房预付款26413元及资金占用期间利息925元(以26416元为基数按年利率6%的标准计算从2019年11月6日-2020年6月6日)，后段利息顺延计算至盈佳公司实际清偿之日止；2.判令盈佳公司承担本案诉讼费。

一审法院查明一审法院认定事实：2017年11月18日，魏春力与盈佳公司签订《正大广场2号栋商品房认购协议》，认购盈佳公司开发的正大广场2号栋2003号房屋(单价为4900元／㎡)，并于同日缴纳定金20000元。

2019年9月，黎烨(魏春力之妻，
原系盈佳公司工作人员)委托冷素珍(盈佳公司售楼人员)出售魏春力先前所认购的房屋，并约定销售价格为5200元／㎡，若最终销售价格高于该标准，则差价部分归冷素珍。

后冷素珍与廖新成沟通联系，并在磋商过程中向其发送正大广场合同款项确认单，确认单
上所载明的折后单价为5460元／㎡，后廖新成于2019年9月20日通过微信转账支付冷素珍定金20000元，冷素珍收到该笔款项后于9月23日将该款项支付至黎烨。

后冷素珍向廖新成发送房款明细，确认面积为45.47㎡、单价为5460元／㎡、总价为248266
元，首付98266元(含办证费用860元)、贷款150000元，并表示廖新成尚应支付79126元(含办证费用860元)，廖新成至2019年10月27日陆续向冷素珍支付共计79216元。

2019年10月15日，魏春力向盈佳公司申请将其所认购的正大广场2栋2003号房屋所有人姓名更改为廖新成，盈佳公司审批同意。

2019年10月29日，盈佳公司收到通过卡号尾号为5629的银行卡刷卡支付的52803元。

2019年11月6日，廖新成与盈佳公司签订《宁乡市商品房买卖合同》，约定由廖新成购买坐落于××乡××道××道交汇处(正大广场-2)第2幢20层2003号房屋，房屋建筑面积为45.47㎡，房屋单价为4900元／㎡，总房价为222803元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款72803元，剩余房款150000元向银行申请贷款。

2019年11月11日，盈佳公司向廖新成开具湖南增值税普通发票，发票上价税合计金额为72803元。

一审法院认为一审法院认为，廖新成与盈佳公司签订《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。

就本案成立的法律关系而言，魏春力与盈佳公司签订商品房认购协议并缴纳定金，双方间成立商品房买卖预约合同关系，后魏春力(黎烨)委托冷素珍将其所认购的房屋售出，并约定了冷素珍作为受托人的费用标准，冷素珍经与廖新成磋商并明确表示“这套公寓是我们办公室以个人买的还是在卖出去，所以是最低的价格，你找到老板的话只能是更贵，不会便宜”，后廖新成向其支付了部分房屋价款，魏春力收到部分房屋价款后，其向盈佳公司提交了更名审批申请表，后由廖新成直接与盈佳公司签订商品房买卖合同。

探究三者关系(魏春力、廖新成、盈佳公司)，实际上是由魏春力在其先手买卖关系尚未正式成立之前将其后续的缔约机会通过交易方式让与廖新成，并由廖新成支付其相应对价。

本案中，盈佳公司实际收取房款为72803元，与双方在合同中约定的首付款金额一致，故对廖新成主张返还多收房价款的诉讼请求该院不予支持。

关于廖新成主张冷素珍系代表盈佳公司向其出售房屋并收取购房
款，但综合本案证据，冷素珍实系受魏春力(黎烨)委托与廖新成就房屋购买事宜进行磋商并收取价款，故对其主张该院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：驳回廖新成的全部诉讼请求。

案件受理费484元，由廖新成负担。

本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院查明本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为本院认为，廖新成与盈佳公司签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。

根据合同约定，廖新成应支付盈佳公司首付款72803元，现盈佳公司实际收到首付款金额与双方约定一致，廖新成未提交充分证据证明盈佳公司超额收取了首付款，一审判决驳回廖新成的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。

在涉案房屋商谈过程中，冷素珍已明确告知廖新成，其受他人(即黎烨，系魏春力之妻)委托向廖新成出让涉案房屋，故廖新成提出冷素珍出卖涉案房屋系代表盈佳公司的职务行为，无充分证据予以证实，本院不予采纳。

综上所述，上诉人廖新成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费483元，由上诉人廖新成负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长廖征
审判员曾庆军
审判员金新贵
二〇二一年三月三十一日
法官助理向柳
书记员侯也附法律依据附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

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