2010年上海购物中心发展报告范文

2010年上海购物中心发展报告
2010年上海购物中心发展现状
据最新统计资料，截至2010年末，上海购物中心开业营业数已达74家，比上年增加10家，建筑面积896万平方米，比上年增加16.5%。

单体平均建筑面积12.1万平方米，其中10万平方米以上的购物中心有33家；在建的购物中心22家，建筑面积391万平方米，单体平均建筑面积17.8万平方米，建筑面积在10万平方米以上有16家。

2010年上海购物中心年营业收入预计将达750亿元，比去年增长26%，继续保持二位数增长。

图1：各区已开业、在建购物中心分布情况
图2：各区已开业、在建购物中心面积
从新建购物中心数量和建设规模来看，近年来开业购物中心数量保持平稳，2010年上海市新开业购物中心10家，分别是大华锦绣嘉年华、上海国金中心、森宏购物广场、大悦城、香港名都购物中心、日月光中心广场、889广场、我格广场、凯鸿广场、百联金山购物中心。

根据上海的实际情况，依据其地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能等，购物中心的类型大致可分为都市型购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心和工厂直销型购物中心四种。

（见图4）
图3：已开业购物中心按各年份分布情况
图4：已开业购物中心按类型划分所占（户数、面积）比例图
上海购物中心产业重回快速发展轨道
2010年对于上海购物中心产业的发展历程而言是非常有意义的一年，在经历了席卷全球的经济危机所导致的一段时间的低迷后，上海购物中心的营业收入在2010年又重新进入了高速发展的快车道。

整个2010年，上海已开业的74家购物中心的总营业收入预计将达到750
亿元，同比增长幅度预计将接近30%，为最近三年以来的最高，也接近了本世纪第一个十年中前期产业发展最初阶段营业收入极高速增长时的数值。

从全年的走势来看，2010年的第一季度同比上升了21.5%，为08年四季度以来最高；同时环比也上升了12.1%，2010年一季度受惠于经济转暖和消费信心指数上升等因素，在此期间的节日大众消费等都较2009年同期更为活跃。

与2009年全年9.1%的增长率相比可以看出，2010年一季度上海购物中心的销售增长明显高出甚多，结合2009年第四季度18.8%的增长幅度来看，2010年第一季度延续了上季度的势头上行。

而从第二季度开始，随着五月份举世瞩目的上海世博会的开幕以及随之带来的巨大人流和勃勃商机，上海购物中心的营业收入也跟随之水涨船高，2010年第二季度营业收入增长达到27%；而伴随着世博会的全面展开和收入，和一年一度的上海购物节的启动，虽然三季度是传统的消费淡季，而今年上海购物中心产业第三季度的营业收入甚至超过了今年第一季度，达到了176.4亿元，同比增长速度更是达到了32.6%。

虽然第四季度世博会已经渐渐进入了尾声，但是再加上国庆节，圣诞节等节日的推动，上海购物中心的营业收入还是在年末取得了一个漂亮的收尾，增长速度达到29%。

图5：上海购物中心1-4季度营业总收入增长情况
2010年上海购物中心产业的高速发展，主要得益于以下几个因素：首先就是上海购物中心产业近年来的发展呈一个U字型的走势，现在这段时间正是购物中心产业走出前段时间受到金融危机影响所经历的低潮而重新向上攀升的一个时段，呈现出一个触底反弹的趋势。

经济的回暖使得消费者的消费能力开始恢复，购物中心的营业收入也随之水涨船高。

其次，为期6个月，为上海带来7300余万游客的世博会无疑是今年推动上海购物中心产业甚至是上海商业的最大动力。

为迎接世博会开幕，上海各级商务部门积极采取措施，繁荣活跃市场；会同各家银行和银联商务公司，在世博会周边和中心商业区增设刷卡设施，方便游客和市民消费。

而商家也采取各种促销手段来抓住这个良机。

在上海外来游客比较集中的几个商圈中的购物中心，营业收入增长的势头都比较好。

据悉，世博期间，上海青浦百联奥特莱斯成为观博游客的热捧之地。

前往奥特莱斯的游客中有60％以上是游完世博来购物的，其中不乏来自欧美、韩国、日本、印度、东南亚等一些国家和地区的游客。

今年7至8月暑期，前来奥特莱斯的车流合计突破18万辆车次，日均车流量较去年同比增加超两成，旅游大巴明显增多，其中外地游客占了很大比重。

今年5至10月，奥特莱斯销售同比增幅为40％，其中6月和7月销售同比增幅分别达到了56．3％和52．3％。

在世博会期间，全市重点商圈均加强与世博元素的对接，吸引观博客流，市级商业中心以其位置好、体量大、业态全、形式新等特点，成为广大观博游客的首选。

相关监测数据显示，自5月份世博会开幕以来，全市12个市级商业中心消费累计同比增长19％以上。

南京东路、豫园商城等市级商圈成为众多观博游客感受上海城市建设发展水平的“世博下一站”。

监测数据显示，世博期间，豫园商城实现累计同比增长48．7％，南京东路增长25．4％。

此外，南京西路、徐家汇等商业中心的增幅均超过20％。

世博会开幕将近三个月，有力地推动了上海商业零售业发展，众购物中心企业也从世博会中获得极大受益。

最后，政府部门的一系列措施也大力推动了上海商业的发展，为购物中心产业的发展提供了一个广阔的平台。

比如共推出主题活动500项，其中重点活动85项，有2000多家商业企业，20000多个网点踊跃参与“2010上海购物节”。

上海购物节围绕“服务世博、扩大消费、提升形象”的目标，在“体验都市魅力，就从购物开始”的主题下，以优异的商业服务保障世博、服务世博，以丰富的品牌和营销活动拉动内需、扩大消费，以营造国际化购物天堂为目标，提升上海商业形象。

本次购物节活动几乎覆盖了上海所有的商业网点，各大购物中心都积极参与此次活动，取得了良好的效果。

比如本次购物节的开闭幕式就是在2010年新开业的两家购物中心，位于浦东新区陆家嘴地区的国金中心和卢湾区打浦桥地区的日月光中心举行的，而上海各大商圈的诸多购物中心也为购物节贡献了一份自己的力量。

根据上海市商业
信息中心监测，本届购物节28天，全市325家商业企业6150个商业网点实现零售额180.69亿元，同比增长23.7%，增速同比提高2.1个百分点。

其中：零售网点销售同比增长19.8%；餐饮网点营收同比增长31.2%。

国庆黄金周期间销售同比增长24.4%。

从各个业态来分析来看，呈现三大业态平稳增长，三大业态高速增长的趋势。

一、百货店、电子电器店和大型综合超市三大业态平稳增长。

作为购物中心产业的传统支柱业态，百货店和大型综合超市的营业收入一直在购物中心的总营业收入中占了较大的份额，但是随着购物中心的业态、业种组合逐渐趋向科学合理，业态，种类逐步丰富且搭配趋于均衡，合理。

在上海购物中心发展的早期，购物中心业种的组合往往偏重于满足购物需求，购物的面积偏高，业态单一，购物的营业收入所占的比重过大的现象已经得到了比较大的改善。

在2005年，百货店和大型综合超市在购物中心营业收入中所占的比重为32.3%和16.3%，到了2010年，百货店所占的比重已经下降到了21.4%,大型综合超市所占的比重也已经下降到了10.3%，而电子电器店所占的比重也小有下滑，从2005年的7.3%下降到了2010年的6.2。

不过，虽然这三大业态在购物中心营业总收入中所占的比重有所下降，但是其本身还是保持着比较不错的发展速度。

近年来，百货店在社区型和区域性购物中心中的发展十分迅速，说明了随着商业的发展和商圈的外移，越来越多的市民们选择居住区附近的商圈进行购物，传统的市级商圈不再是消费者进行购物的首选，此外各购物中心的百货店在节庆日中的各类促销活动也客观上增长了百货店的营业收入；而作为社区型购物中心的支柱业态和区域型购物中心的重要组成部分，满足居民日常生活需求的大型综合超市也是购物中心中不可或缺的一员；而在2010年全面展开的家电以旧换新活动也为电子电器店业态的发展提供了支撑。

在2010年，百货店、电子电器店和大型综合超市营业收入的增长速度为17.7%、21.4%和16.3%。

二、专业专卖店、餐饮业和服务业高速增长。

在2005年上海购物中心协会对于上海购物中心营业收入进行统计伊始，专业专卖店就是购物中心中最为重要的业态，而且呈现越来越快的增长趋势，树立品牌，讲求个性的各式专业专卖店已经越来越为购物中心的主要目标客户群所青睐，而专业专卖店也希望借助购物中心的人气来拓展业务。

而对于餐饮业和服务业来说，无疑刚刚结束的2010上海世博会为是一个非常巨大的推力。

在世博游客大量集中来沪影响下，上海市住宿餐饮业零售额快速增长，成为上海商业受益最多的行业。

根据上海市商业信息中心对餐饮企业抽样调查数据显示，餐饮企业5至9月营业收入同比增幅36．4％，而在世博前的3月和4月，餐饮企业营业收入同比增幅只有16．6％和14．8％。

世博带来的大量客流，使申城的宾馆酒店入住率居高不下，带动宾馆餐饮业的大幅上升。

在各类餐饮服务中，宾馆餐饮的销售增幅最高，5至9月收入同比增幅达到了48．2％，与世博前相比，增速提高了26．6个百分点，其中西式餐饮5至9月收入同比增幅为38．4％，与世博前相比，增速提高了29．2个百分点，成为餐饮服务中上升最快的类别。

而在2010年的上海购物中心中，专业专卖店、餐饮业和服务业的增长速度分别达到了35.4%，32.1%和44.2%，在服务业中，在经济危机时期相当低迷的住宿业，在世博游客大量集中来沪影响下，增长速度达到了42.8%，文化娱乐业的增长速度更是达到了52.3%。

而这三大业态在购物中心营业收入中所占的比重也从2005年的38.1%（专业专卖店）、9.8%（餐饮业）和2.7%（服务业）上升到了49.5%（专业专卖店）、11.6%（餐饮业）和5.4%（服务业）。

图6：购物中心各大业态增长情况
从购物中心的类型来看，社区型购物中心的发展速度在四大类型购物中心独占鳌头，2010年全年增长幅度达到了36.3%。

其中值得注意的是在社区型购物中心中，餐饮业和服务业的增长速度分别达到了73.3%和78.56%，而文化娱乐业（归属于服务业）的增长速度更是达到了124.5%，这说明社区型购物中心已经成为了社区居民进行家庭聚会，休闲放松的首选之地。

另外百货店的增长速度也比较快，达到了57.3%，这也说明了上海居民进行购物消费的重心已经渐渐地从市级商圈转移到了次级商圈之中。

而与居民日常生活紧密相关的电子电器店和大型综合超市的增长速度也比较平稳，达到了35.5%和28.13%；而专业专卖店相对于整个上海购物中心产业中专业专卖店业态的发展情况来说还有比较大的上升空间，为18.2%。

而都市型购物中心受益于世博效应，来自全国各地以及世界各国的游客们为都市型购物中心营业收入的增长提供了很大一部分的份额。

在都市型购物中心中，百货店营业收入的增长速度达到了27.2%，而专业专卖店、餐饮业和服务业更是达到了38.4%，34.9%和36.7%。

相对而言，区域型购物中心在2010年中的表现比较一般，全年营业收入的增长速度为21.6%，在区域型购物中心中，专业专卖店和服务业的增长速度比较快，分别为38.1%和43.7%；另外百货店和餐饮业则为28.4%和18.8%，而电子电器店和大型综合超市表现比较一般，为7.8%和-4.2%。

图7：四大类型购物中心营业总收入增长情况
连锁品牌选择购物中心作为主要拓展渠道
知名连锁品牌是购物中心吸引顾客的磁石。

购物中心可以通过引进连锁品牌来打造自身的经营定位，并且借助连锁品牌的知名度来吸引消费者。

而零售品牌则依托购物中心加速发展趋势的形成，将推动购物中心与零售品牌携手开拓新局面。

商业品牌通过与购物中心渠道
合作，迅速打开市场，店铺数量增长，经营效益提高，购物中心正成为致力于长期发展的商业品牌的主力渠道之一，而各大品牌对于终端店铺标准的升级，使得购物中心理所当然地成为渠道建设的新空间。

品牌塑造与推广，消费者增长的意识与品牌形成的号召力和品质。

在2010年，各大国际品牌借世博之力，在上海各购物中心新设或增设专卖店和专柜，其中不乏一些著名品牌的旗舰店、形象店，如位于国金中心的苹果旗舰店等。

如ZARA、H&M 等世界知名快速平价服装品牌也加速在上海各购物中心布点。

而餐饮业也在购物中心中大肆扩张，近两年来，上海各大商圈发展了一批以购物中心为主的餐饮集聚区，豫园商城、正大广场、百联中环广场、龙之梦购物中心、大宁国际商业广场等餐饮集聚区一直以来保持着旺销势头，金桥国际广场等一批新的餐饮集聚区又逐渐形成。

选择购物中心作为发展渠道已经成为餐饮品牌发展的主要对象之一。

表1
表2
购物中心的营销活动贯穿全年
虽然前文说到，品牌已经将购物中心作为业务拓展的重要渠道，品牌资源正在逐步增多。

但是相对来说，在中国乃至上海的购物中心之中，品牌资源仍属缺乏，定位相近的购物中心都存在品牌同质化比较严重的问题，所以，为了在与对手的竞争中脱颖而出，购物中心对于营销手段更加重视，并在营销活动中引导了新的消费方式，体现了以人为本的精神。

对于购物中心来说，营销活动应该是贯穿全年的，从元旦伊始到接近年末的圣诞节，可资利用的机会非常之多。

比如大宁国际广场每年都要举行上百场各类活动，在2010年，大宁国际广场先后举办了举办了一系列如大宁国际音乐季、大宁国际世博周周演、大宁国际小丑节，“大人少年宫”等精彩的文化娱乐活动，比如在6月世界杯风潮来袭之时，大宁国际商业广场在发起"狂欢世界杯"活动，在中央广场的大屏幕上直播世界杯开幕比赛，邀请了足球宝贝拉拉队和南美摇滚乐队进行现场表演，还有各类互动小游戏，让问讯而来的市民大呼过瘾。

又如豫园商城利用其自身的优势，以民俗文化为切入点，展开了一系列活动。

如在豫园商城中心广场拉开帷幕的豫园中国节2010年豫园春季民俗庙会暨上海印象老城厢文化体验展，“百雀羚”、“尿素霜”、“回力牌球鞋”、“上海牌手表”、“城隍庙五香豆”、“大白兔奶糖”等上海老字号日用品及食品等一起登场，激起了许多市民的怀旧情绪，争相购买。

又如在世博期间豫园商城自主品牌展，游客们不仅可以欣赏到模特走秀演绎时尚新品、特色拆蟹技艺、小笼包制作技艺等展示活动；更有工艺品品鉴、茶叶质量鉴别、名老中医义诊、首席药师领衔药学服务（药材鉴别、测量血压血糖、用药咨询）等特色便民服务。

还有难得
一见的中药材泛丸、切薄片等加工镜头一一呈现，游客在游园过程中便可了解老城厢文化的内涵，给来沪看世博的游客展示了一个原汁原味的“老上海”。

而在世博期间，各类营销活动更是达到了一个高潮：百联西郊购物中心举办“庆世博五月花展”，在继承09年五月花展基础上，结合庆世博主题，融入多种创新元素，带给顾客全新视觉体验；仲盛世界商城携手上海世博会非洲联合馆各参展国家馆举办了“世界就在这里，非洲在你身边”——“非”FUN之享非洲文化节活动，为广大市民呈现了最原汁原味的热带大陆神秘风情。

豫园商城举行的豫园中国日（节）观世博·游云南——走进神奇美丽的西双版纳活动；上海梅龙镇广场于2010年8月3－15日举行“熊猫献礼世博“的主题推广活动，借着中国国宝熊猫带出世界和谐共融的讯息外，更以创意和震撼的视觉体验来献礼世博。

另外在上海购物节期间，各购物中心也是纷纷积极参与，前文已有提及，不再赘述。

从2010年购物中心的一系列营销活动可以看出，购物中心已经不仅仅是一个单纯的购物休闲的场所，服务社会、回馈社会使得它们有了更加丰富的内涵。

在购物中心内举行的各类活动，不但拉近了社区居民与购物中心之间的关系，扩大了购物中心的影响力，也拓宽了购物中心持续发展的思路，大大增强了购物中心的生命力。

轨道交通发展成为购物中心提供契机
交通矛盾正在成为制约上海城市发展的瓶颈问题。

而上海土地资源稀缺，建立大容量、高效率、集约化、低污染的城市地铁网络，已成为城市交通发展的必然选择。

为了保障世博会顺利召开，近年来，上海的地铁建设速度逐渐加快，尤其近三年来，基本以每年80公里的速度在建设。

在上海的轨道交通越来越发达的同时，其规划将对上海的商业格局产生深远的影响，而依靠轨道交通路线的一批购物中心已经逐渐兴起，人民广场、徐家汇等一批商圈的发展，已经让上海的轨道交通商业初具规模。

比如中山公园的龙之梦购物中心，不单单是一个购物中心休闲的场所，同时也是交汇轨道2、3、4号线的轨道交通枢纽。

而又如港汇广场和来福士广场等知名购物中心，都是建设于轨道交通站点之上。

从目前的情况来看，他们都实现了便利交通和繁荣商业的双赢。

根据上海购物中心协会的调查统计，在上海已经开业的74家购物中心之中，有48家购物中心在距离其500米的范围内建有一个或者数个轨道换乘枢纽站点，占到上海已开业购物中心总数的65%。

而毗邻购物中心500米之内的轨道换乘枢纽站点共计75个。

而如果把统计的距离扩大到1000米，那么将有58家购物中心毗邻轨道换乘枢纽站点，而站点的数目更是达到百余个。

很多开发商表示，选择轨道交通站点附近建设购物中心是他们选址策略中最重要的一环之一。

毗邻轨道交通站点的购物中心相对于其他购物中心来说，有两个无可比拟的优势：第一是轨道交通所带来的巨大的人流。

地铁的出现，其便利、快捷的交通方式易于聚集人流。

相对人口密集、交通拥挤的大都市，地铁等方便、快捷的轨道交通显得尤为重要。

而依靠轨道交通功能而兴建的购物中心可以直接面临巨大的人流，大大降低了项目的风险。

第二是对于物业自身价值的提升。

由于上海土地稀缺，地处轨道交通枢纽是一个不可复制的优势，轨道交通站点在提升周遭土地的同时，也使得购物中心的租金随之水涨船高。

据统计，伦敦等城市的地铁上盖商业，其平均租赁价格要高于同片区、同等类型物业30%以上。

但是，要指出的一点是，如何引导人流，把匆匆而过的人流变为在购物中心中流连消费的客流，是购物中心经营者应该做的最大课题。

这一点上，显然直接建设于轨道交通站点之上的购物中心更有优势，其可以尽可能的通过垂直电梯、扶梯等方式将人流直接向购物中心的其他高层引入，并注意引入方式的通达性和醒目性，符合人流的基本习惯。

同时，直接引入的高层的业态设计也要考虑这一因素，才能有效的使人流直接向上走。

而毗邻站点非直接建设于轨道交通站点之上的购物中心则要考虑根据所处位置无效人流的出行目的，配套相应的设施，直接将人流拦截在此处，使途径地转变为目的地，将人流导入购物中心之内，当然，这是购物中心在建设前期时就应该周密的规划设计好。

为了缓解上海日益严重的城市交通矛盾，未来上海轨道交通仍将会保持快速地发展。

在“十二五”期间，上海将新建轨道交通200多公里，平均每年约40公里。

上海轨道交通的再次拓展，将为购物中心的发展带来新一轮的契机。

而购物中心也将推动轨道交通枢纽商业的发展，实现交通和商业的双赢。

政策引导为购物中心发展指明了方向
2009年底，上海上海市商务委员会和上海市规划与国土资源管理局联合发文正式对外公布上海市商业网点布局规划纲要（２００９－２０２０年）》，这份内容详实，层层递进，其中的一部分内容为上海购物中心产业的发展提供了政策上的指导。

《纲要》中提出，市级商业中心要以综合性商业街区为主要空间载体，集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、旅游、商务、酒店、会展等城市功能于一体的综合性商业功能区。

并且要以购物中心、百货店为主力业态，同时设置各类品牌专业专卖店，大力发展新兴现代商业，鼓励发展老字号特色商业，适当发展各类生活服务和商务服务网点。

地区级商业中心要与交通枢纽、旅游景点、居住区、商务楼宇相结合，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主，形成规模中度集聚、服务功能完善、行业业态齐全、具备一定集聚和辐射能力、服务范围为广域性的综合商业功能区。

社区级商业中心要以满足居民日常生活消费为主的商业和服务业网点，服务对象为该区域及部分外来消费者的属地型商业。

社区级商业中心要以社区购物中心、百货店、大型超市等大型商业设施为核心，同时设置各类中小零售餐饮服务、社区生活服务、文化休闲服务等网点。

针对各社区实际情况，改善老的社区，建设新的社区，推进新型业态、服务设施和多层次商业网点的建立。

新城商业中心是指在郊区新城中心区域形成的商业中度集聚、商业服务行业比较完善、服务对象主要为新城居民及各类外来消费者的新城商业主要集聚地。

新城商业以满足新城居民购物、餐饮、娱乐、休闲等多元消费需求为宗旨，鼓励发展提供社区综合服务的社区级商业中心。

从以上发布的内容可以看出，《纲要》为购物中心开发商指引了明确的方向，无论是都市型中心，区域型购物中心和社区型购物中心，还是生活时尚购物中心，奥特莱斯或者是城市综合体，都可以在上海未来10年的发展中找到自己的位置。

另外，《纲要》也为购物中心的布局进行了导向：上海中心城中环内严格控制大型购物中心的设立，新建大型购物中心鼓励在中环、外环以外交通枢纽的周边地区布局。

大型购物中心建筑面积在10万平方米以上，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，以百货店或大型超市作为核心主力店，辅以各类专业店、专卖店等零售业态及餐饮、娱乐设施，应配置充足的停车场地。

一般按10公里服务半径配置一个大型购物中心。

小型购物中心应于社区级商业中心相结合，以大型超市为核心主力店。