高度蓄水及价格方案

东海晶御中央第二组团蓄水认筹方案
一、蓄水工作安排:
1、时间安排：20１1年3月１2日起，到二组团开盘当日止。

2、蓄水方法：
A、推出“新春派红利”计划,邀请客户参加活动,根据参加的不同档次,享受不同的购房优惠。

B、参加预选房：每个客户在参加活动后,可选择１套主选房源、１套次选房源。

其中,主选房源由销售经理现场控制,尽量不出现交叉，次选房源可以交叉。

C、确认付款方式等可以享受的优惠。

其中:一次性付款的客户，安排其尽早筹集资金,并在资金合适的情况下提前签约。

二、蓄水及销售控制安排：
由于本次蓄水进行一对一预选房，为满足部分特殊客户的需求，进行前期硬销控,建议如下:
2#楼，销控10套房。

1-10楼每层销控一套。

6＃楼,销控10套房。

5-15楼每层销控99平米房源一套。

（具体销控房源由销售经理报开发商确认)
三、【新春派红利】认筹金活动计划:
1、【１0派2】优惠:即活动期间交纳10万认筹金,开盘正式定购可享受2万元“红利优惠”。

２、【5派1】优惠：即活动期间交纳5万认筹金，开盘正式定购可享受１万元“红利优惠”。

3、【“３派5】优惠:即活动期间交纳3万认筹金，开盘正式定购可享受500０元“红利优惠”。

四、蓄水工作组织
1、确认前期积累老客户意向(置业顾问)
2、制定电话及接待专项说辞(销售经理）
3、电话通知老客户(３月11日起,每天2０组），老客户安排认筹时间共一周。

４、新客户加入认筹，现场参加活动。

(3月19日起,与广告推出后同步）
五、收款相关事项
1、收款名称：晶御中央“新春派红利”活动确认金
(说明：由于2#、６＃楼暂时未取得销许证,因此收据上避免出现2#、6＃楼字样）
2、安排财务人员值班,置业顾问鼓励客户刷卡。

六、配合推广活动
同步推出“老带新”活动计划。

在认筹期间，由现场通知老客户介绍新客户。

（“老带新”活动计划附后)
南京地之杰物业顾问有限公司晶御中央项目组
201１-3-9东海晶御中央第二组团价格调整方案
一、总体思路
“适度提价、分类优惠、快打快销、滚动发展”
综合考虑目前宏观政策、东海市场形势、项目一批销售进度等因素，提出以上四项价格主张：
１、适度提价：实现三个目的。

一是让第一批购房的人感到“物业增值”；
二是让东海的购房者感到晶御中央房价”坚挺“，避免”买涨不买跌“的势头出现;
三是通过二批价格提升,挤压第一批剩余房源的销售。

2、分类优惠：就是针对目前银行信贷的问题,制定根据”付款方式“的不同实行的不同优惠。

３、快打快销、滚动发展:就是本次推盘的价格仍然以快速跑量为目标。

二、定价策略
针对第二批房源面积户型与第一批完全相似的特点,本次调整价格需主要考虑三个因素：
第一个因素:时间因素。

就是两次推售相距3个月应该形成的价格差;
第二个因素:位置因素。

就是第二批房源比第一批房源位置适当距中、出入便捷性适度提高后应该形成的价格差距；
第三个因素:销售因素。

就是在第一批房源销售过程中,不同房源的市场认可度与销售速度。

三、调价策略
本次调价在1#、5＃楼公示定价基础上进行调整,具体调整价格建议如下：
1、2#楼总体均价比1#楼均价上调１５0元/平米左右。

其中:
129平米户型房源, ２#楼单价比1#楼单价上调150-18０元/平米
140平米以上户型房源,２#楼单价比1#楼单价上调120-1５0元／平米
2、6#楼总体均价比5#楼均价上调120元/平米左右。

其中:
A、99平米户型房源，6＃楼单价比5#楼单价上调120-150元/平米
B、12５平米以上户型房源,６＃楼单价比５＃楼单价上调80-１２0元/平米
C、18楼以下房源，在基准调价基础上,再增加３0元/平米(即增加后99平米户型调整价格为１50- １80元/平米);18楼以上房源,在基准调价基础上,再减少30元/平米(即减少后99平米户型调整价格为50—9０元/平米）
四、调整后价格抗性分析
1、2＃楼:１２9平米以上户型，单套总价提高2万元;1４0平米以上户型,单套总价提高约1．７万---２．1万元。

２、6#楼：99平米以上户型,单套总价提高1．2万—1．５万元;１25平米以上户型,单套总价提高约1万---1.２万元。

分析：按此价格调整后，公示总体单价基本控制在380０元/平米以下,在目前市场状态下，第二组团价格仍属于：友好层面。

南京地之杰物业顾问有限公司晶御中央项目组
2０11-3－9东海晶御中央第二组团认筹及开盘优惠方案
一、优惠策略
1、优惠的目的是实现快速销售与热销局面,实现加速回笼资金；
2、按照“分类优惠”的原则,实行优惠后实际成交价,二组团力争比一组团均价提高5０－8０元/平米。

二、优惠细则
1、根据付款方式实现不同的优惠
A、一次性付款,每平米优惠80元;
B、首付60%以上房款（含６0%),每平米优惠５0元；
C、首付3０%以上，60%以下房款的，无优惠。

２、“新春派红利”认筹金优惠
A、“1０派2”优惠：
即活动期间交纳10万认筹金,开盘正式定购可享受２万元“红利优惠”。

B、“5派1”优惠:
即活动期间交纳5万认筹金，开盘正式定购可享受1万元“红利优惠”。

C、“3派5”优惠:
即活动期间交纳３万认筹金，开盘正式定购可享受5000元“红利优惠”。

３、根据签约时间实现不同的优惠
Ａ、在定购后15日内完成签约，办理银行按揭手续的,享受每平米30元
的额外优惠;
Ｂ、未在定购后15日内完成签约，办理银行按揭手续的，取消该项优惠。

４、“老带新”额外优惠
老带新，新客户可获得额外８80/套的优惠;老客户可获得半年物业管理费赠送。

5、开发商关系户》》另定
说明:以上优惠可叠加,最高优惠额度约3.4万元
（或略一次性付款优惠,和一期比较:抵冲涨价部分+最高１.8万元优惠-3０元每平米优惠-2万元红利优惠后，单价实际提高约7０—1０0元）
南京地之杰物业顾问有限公司晶御中央项目组
２0１1-3-９晶御中央“老带新”优惠活动须知及流程
一、活动对象
晶御中央一期第一组团已购房业主(已签约)。

二、活动时间
2011年3月12日--－-5月31日(暂定)
三、活动须知
1、活动老业主界定标准:晶御中央已签定《商品房买卖合同》客户。

２、活动新客户界定标准：
3、老带新注意事项
: 登记新客户必须完成房屋定购行为，实现购买事实并签定《商品房买卖合同》客户后方可认定“老带新”活动成立，享受与其相匹配的优惠政策。

所有优惠政策的生效期均以该被推荐新客户签订《商品房买卖合同》为准。

四、推荐流程
晶御中央项目组
2011－3-9。